Mua nhà đất qua hình thức lập vi bằng sẽ không hợp pháp

Mua nhà đất qua hình thức lập vi bằng sẽ không hợp pháp (Hình từ internet)

1. Hình thức lập vi bằng là gì?

Căn cứ khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định.

Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện, đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan.

2. Mua nhà đất qua hình thức lập vi bằng sẽ không hợp pháp

Như đã nêu trên, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Có thể hiểu, vi bằng chỉ có giá trị là bằng chứng ghi nhận một sự kiện, một hoạt động xảy ra mà không ghi nhận tính hợp pháp của sự kiện, hoạt động đó nên không xác minh được giá trị pháp lý của các sự kiện, hoạt động.

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ghi nhận vi bằng không thể thay thế được văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

Như vậy, vi bằng chỉ được xem là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. (khoản 3 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP).

Ngoài ra, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập nhằm ghi nhận lại các sự kiện, hành vi pháp lý. Đồng thời, vi bằng còn có giá trị là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết tranh chấp dân sự, hành chính. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng có thể lập vi bằng.

Theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì Văn phòng Thừa phát lại không được lập vi bằng xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực. Do đó, việc mua bán nhà đất, giao dịch đất đai thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013; khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 4 và khoản 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP việc lập vi bằng mua bán nhà đất do Thừa phát lại lập có thể bị xử phạt tiền từ 10 - 15 triệu đồng và đồng thời bị tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 06 - 09 tháng.

Do vậy, việc lập vi bằng để mua bán nhà đất là hành vi vi phạm quy định của pháp luật. Và có thể lập vi bằng liên quan đến nhà đất một số trường hợp sau để xem là nguồn chứng cứ hợp pháp khi phát sinh tranh chấp:

- Lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc;

- Lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền;

- Lập vi bằng ghi nhận việc bàn giao nhà, đất…

Do vi bằng chỉ xác nhận có sự kiện giao dịch xảy ra trên thực tế và chỉ có giá trị là bằng chứng để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra mà không có giá trị pháp lý về việc xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Vì thế, khi mua nhà đất vi bằng sẽ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điều này đồng nghĩa, việc nhận chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng sẽ không được xem là hợp pháp.

Nguyễn Hữu Hiệp