Bản án về tranh chấp yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất số 176/2022/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐẦM DƠI, TỈNH CÀ MAU

BẢN ÁN 176/2022/DS-ST NGÀY 23/09/2022 VỀ TRANH CHẤP YÊU CẦU CÔNG NHẬN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 23 tháng 9 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 288/2022/TLST-DS ngày 24 tháng 6 năm 2021 về việc “Tranh chấp yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 207/2022/QĐXXST-DS ngày 24 tháng 8 năm 2022 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Thanh K, sinh năm 1960; cư trú tại: Khóm A, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

- Bị đơn: Ông Phạm Minh N, sinh năm 1968; cư trú tại: Ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Đỗ Thị P; cư trú tại: Ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

2. Ông Phạm Như Kh; cư trú tại: Số 286/6 LVL, khóm B, phường B, thành phố CM, tỉnh Cà Mau.

3. Bà Hứa Thị H; cư trú tại: Số 286/6 LVL, khóm B, phường B, thành phố CM, tỉnh Cà Mau.

4. Chị Phạm Bích T, sinh năm 1985; cư trú tại: Số 286/6 LVL, khóm B, phường B, thành phố CM, tỉnh Cà Mau.

5. Bà Lý Thị H, sinh năm 1958; cư trú tại: Khóm A, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

6. Anh Nguyễn Phương V; cư trú tại: Ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

7. Chị Trần Như Y; cư trú tại: Ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

8. Cháu Nguyễn Chí Đ; địa chỉ: Ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

Người đại diện hợp pháp của cháu Đạt: Anh Nguyễn Phương V và chị Trần Như Y; cùng cư trú tại: Ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

9. Anh Phạm Hữu T, sinh năm 1992; cư trú tại: Ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

10. Chị Phạm Huyền Tra; cư trú tại: Ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

11. Chị Nguyễn Huyền Tr; cư trú tại: Ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

12. Anh Trần Minh H; cư trú tại: Ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

13. Ông Phạm Minh K; cư trú tại: Ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

14. Bà Đặng Hồng S; cư trú tại: Ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

15. Anh Phạm Công Da; cư trú tại: Ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

16. Anh Phạm Danh D; cư trú tại: Ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

17. Chị Phạm Hồng Th; cư trú tại: Ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

18. Ông Phạm Thành L, sinh năm 1950; cư trú tại: Ấp TĐB, xã TAK, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

19. Bà Trần Thị H; cư trú tại: Ấp TĐB, xã TAK, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

20. Anh Phạm Thành Đ; cư trú tại: Ấp TĐB, xã TAK, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

21. Chị Nguyễn Tuyết L; cư trú tại: Ấp TĐB, xã TAK, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

22. Bà Phạm Thị B; cư trú tại: Ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

23. Anh Võ Chí L; cư trú tại: Ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

Tại phiên Tòa, ông K, ông N, ông Kh, chị T, anh T và anh L có mặt. Các đương sự còn lại vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Ông Nguyễn Thanh K, bà Lý Thị Huệ và anh Nguyễn Phương V thống nhất trình bày:

Ngày 10/9/2018, ông K và ông Kh có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất 14.379,0m2 tọa lạc ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau. Trong đó, đất nuôi trồng thủy sản có diện tích 11.071,0m2 do ông K đứng tên quyền sử dụng, còn lại phần đất ở và đất vườn diện tích 3.308,0m 2 do ông N đứng tên quyền sử dụng. Do thời điểm chuyển nhượng, ông N đang thế chấp vay Ngân hàng nên ông N có làm giấy thỏa thuận giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi ông N lấy ra để ông làm thủ tục tách quyền sử dụng. Ngày 01/10/2018, Ủy ban nhân dân huyện Đầm Dơi đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng phần đất diện tích 11.071,0m2 cho ông. Phần đất còn lại diện tích 3.308,0m2 ông N không đồng ý làm thủ tục tách quyền sử dụng đất cho ông. Ông xác định không chuyển nhượng từ ông N phần đất diện tích 3.308,0m2 do ông N đứng tên quyền sử dụng. Ông quản lý, sử dụng phần đất diện tích 3.308,0m2 từ ngày 10/9/2018 đến nay. Sau khi ông N ký vào giấy thỏa thuận, ông đã nhiều lần yêu cầu ông N làm thủ tục chuyển tên cho ông nhưng ông N nói Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng, khi n ào lấy Giấy chứng nhận ông N sẽ làm thủ tục sang tên cho ông nhưng sau khi ông Nghĩa lấy Giấy chứng nhận ông N không thực hiện đúng lời hứa.

Ông K khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất giữa ông với ông Kh. Buộc ông Phạm Minh N, bà Đỗ Thị P làm thủ tục tách quyền sử dụng cho ông phần đất diện tích 3.308,0m2 tọa lạc ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau, có tứ cận: Hướng Đông giáp lộ xi măng; hướng Tây giáp đất ông Nguyễn Thanh K; hướng Nam giáp đất ông Phạm Minh N;

hướng Bắc giáp đất ông Huỳnh T.

Ông Phạm Minh N trình bày: Nguồn gốc phần đất tranh chấp là của cụ Phạm Minh T (cha ông) cho vào năm 1990, ông là người trực tiếp quản lý, sử dụng phần đất trước khi được cho đến khi chuyển dịch sang nuôi tôm thì cho ông Kh mượn. Ông không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông K.

Ông Phạm Như Kh trình bày: Ngày 02/6/2018, ông chuyển nhượng cho ông K phần đất diện tích 12.720m2 tọa lạc ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau, giá chuyển nhượng 750.000.000đ. Đến ngày 11/9/2 018 hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng đối với phần đất ông K đứng tên, còn phần đất ông N đứng tên khi nào ông N lấy bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng về sẽ làm quyền sử dụng cho ông K và giữa ông, ông N và ông K có làm giấy thỏa thuận ngày 10/9/2018. Nguồn gốc phần đất tr anh chấp là của cụ Phạm Minh T và cụ Nguyễn Thị Đ, sau khi chuyển dịch sang nuôi tôm cụ T họp gia đình thống nhất đổi phần đất tranh chấp cho ông Kh lấy phần đất giáp ông Huỳnh T làm đường nước xổ cho ông L và ông K. Ông và bà H quản lý, sử dụng phần đất tranh chấp từ khi đổi cho đến khi chuyển nhượng đất cho ông K.

Ông Phạm Minh K trình bày: Nguồn gốc phần đất tranh chấp là của cụ T và cụ Đ (cha mẹ ông) cho ông N vào năm 1990, ông Kh được cha mẹ cho phần đất trong hậu nên tạo điều kiện thuận lợi cho ông Kh canh tác thì ông N cho ông Kh mượn đường nước xổ và xây dựng nhà để xổ vuông , không có việc cụ T họp mặt gia đình để hoán đổi đất với ông Kh.

Ông Phạm Thành L trình bày: Nguồn gốc phần đất của ông Kh và ông N là của cụ T. Sau khi chuyển dịch sang nuôi tôm, cụ T lấy đường nước xổ bán lại cho ông và ông K, cụ T không có họp mặt các con để hoán đổi đất với ông Kh.

Bà Đỗ Thị P trình bày: Nguồn gốc phần đất tranh chấp là của cụ T cho bà và ông N và cụ T không có họp mặt gia đình để đổi đất với ông Khoa.

Tại phiên Tòa, Ông Nguyễn Thanh K và bà Lý Thị H thống nhất trình bày: Trước đây, ông K với ông Kh thỏa thuận ông Kh chuyển nhượng cho ông phần đất ông Kh đứng tên và phần đất tranh chấp, giá chuyển nhượng 750.000.000đ. Phần đất ông Kh đứng tên hai bên có làm hợp đồng chuyển nhượng và ông đã được cấp quyền sử dụng. Phần đất tranh chấp hai bên chỉ thỏa thuận miệng, đến ngày 10/9/2018 ông N đã đồng ý khi nào lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về sẽ cắt đất cho ông. Nên ông khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với ông Kh đối với phần đất tranh chấp diện tích 2.878,0m2.

Buộc ông Phạm Minh N, bà Đỗ Thị P làm thủ tục tách quyền sử dụng phần đất tranh chấp cho ông.

Ông Phạm Minh N và anh Phạm Hữu T thống nhất trình bày: Nguồn gốc phần đất tranh chấp là của cụ T cho ông và bà P vào năm 1990 và đã được cấp quyền sử dụng đất, sau đó ông cho ông Kh mượn đất xây dựng nhà và làm cổng xổ vuông. Ông Kh cho rằng sau khi chuyển dịch sang nuôi tôm, cụ T lấy đường nước xổ đổi lấy một phần đất ông N đứng tên có họp mặt gia đình gồm có ông L, ông K, ông Kh và ông N là không có. Việc ông Kh đổi đất với bà B ông cũng không biết. Khi ký vào giấy thỏa thuận ngày 10/9/2018, ông không có đọc nội dung, chỉ nghe ông Kh nói ký vào giấy để ông Kh làm thủ tục cấp lại quyền sử dụng đất. Nên ông không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông K.

Ông Phạm Như Kh trình bày: Nguồn gốc phần đất ông và ông N đứng tên là của cụ T cho vào năm 1990, ông K là người trực tiếp đi làm thủ tục cấp quyền sử dụng đất cho ông. Sau khi chuyển dịch nuôi tôm, cụ T lấy phần đất đường nước xổ ông L và ông K đang sử dụng để đổi phần đất ông N đứng tên, khi đổi có họp mặt gia đình gồm có cụ T, ông L, ông K, ông Kh và ông N. Đến năm 2018, ông và bà B đổi một phần đất bà B đang sử dụng với một phần đất cụ T đổi với ông. Ngày 02/6/2018, ông chuyển nhượng cho ông K phần đất ông đứng tên và phần đất tranh chấp, giá chuyển nhượng 750.000.000đ, đến ngày 10/9/2018 ông N đã đồng ý ký tên vào giấy thỏa thuận với nội dung ông N đồng ý cắt phần đất diện tích 3.308,0m2 cho ông K nhưng đến nay ông N không thực hiện. Ông yêu cầu Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông K.

Anh Võ Chí L trình bày: Anh không có liên quan đến tranh chấp giữa hai bên nên không có ý kiến.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đầm Dơi phát biểu quan điểm:

Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông K về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền s ử dụng đất giữa ông với ông Kh đối với phần đất tranh chấp diện tích 2.878,0m2.

Đối với bà Hứa Thị H, cháu Nguyễn Chí Đ, chị Trần Như Y, chị Phạm Huyền Tra, chị Nguyễn Huyền Tr, anh Trần Minh H, bà Đặng Hồng S, anh Phạm Công Da, anh Phạm Danh D, chị Phạm Hồng T, bà Trần Thị H, anh Phạm Thành Đ, chị Nguyễn Tuyết L và bà Phạm Thị B đã được Tòa án tống đạt hợp lệ Thông báo thụ lý vụ án và các văn bản tố tụng nhưng các đương sự vẫn vắng mặt không có lý do, không có ý kiến giải trình liên quan đến yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng: Bà Đỗ Thị P, bà Hứa Thị H, anh Nguyễn Vũ P, chị Trần Như Y, cháu Nguyễn Chí Đ, chị Phạm Huyền Tra, chị Nguyễn Huyền Tr, anh Trần Minh H, ông Phạm Minh K, bà Đặng Hồng S, anh Phạm Công Da, anh Phạm Danh D, chị Phạm Hồng T, ông Phạm Thành L, bà Trần Thị H, anh Phạm Thành Đ, chị Nguyễn Tuyết L và bà Phạm Thị B đã được Tòa án triệu tập hợp lệ tham gia phiên tòa lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Hội đồng xét xử căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt đối với các đương sự trên là phù hợp.

[2] Theo Biên bản thẩm định ngày 18/01/2022, ngày 02/8/2022 và mảnh đo đạc chỉnh lý thửa đất ngày 24/01/2022, ngày 12/8/2022 thể hiện:

Phần đất tranh chấp có diện tích 2.878,0m2, có tứ cận: Hướng Đông giáp lộ xi măng điểm M8M9 dài 4,90m; hướng Tây giáp đất ông Nguyễn Thanh K điểm M13M14 dài 35,98m; hướng Nam giáp đất anh Phạm Hữu T điểm M9M10 dài 37,69m, điểm M10M11 dài 12,12m, điểm M11M12 dài 16,31, điểm M12M13 dài 54,52m; hướng Bắc giáp đất đường xổ ông K, ông L sử dụng chung và phần đất bà Phạm Thị B đang sử dụng điểm điểm M14M15 dài 71,93m, điểm M15M16 dài 7,81m, điểm M16M6 dài 12,67m, điểm M6M7 dài 0,80m, điểm M7M8 dài 25,53m. Trên phần đất có một căn nhà của ông K, 01 căn nhà gỗ của ông Kh không còn sử dụng, hai cống xổ vuông, một số cây dừa, tre và cây ăn trái.

[2] Xét yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K với ông Kh đối với phần đất tranh chấp, thấy rằng:

Theo ông Kh và ông K trình bày: Ngày 02/6/2018, ông Kh thỏa thuận chuyển nhượng cho ông K phần đất diện tích 12.720m2 tọa lạc ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau do ông Kh đứng tên và phần đất tranh chấp, giá chuyển nhượng 750.000.000đ. Phần đất ông Kh đứng tên có làm hợp đồng chuyển nhượng và ông K đã được cấp quyền sử dụng. Phần đất tranh chấp hai bên chỉ thỏa thuận miệng và đã được ông N đồng ý cắt đất ra cho ông K. Xét thấy:

Về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Kh với ông K không tuân thủ về mặt hình thức theo quy định tại Điều 119, Điều 502 của Bộ luật Dân sự, Điều 167 của Luật đất đai.

Về nội dung: Theo ông Kh cho rằng khi chuyển dịch sang nuôi tôm cụ Tr lấy phần đất ông N đứng tên hoán đổi với đường nước xổ (phần đất ông đứng tên), sau đó ông đã hoán đổi một phần đất nhận hoán đổi từ cụ T đổi một phần đất bà B đang sử dụng, xét thấy: Ông Kh không đưa ra được chứng cứ chứng minh có việc hoán đổi đất giữa cụ T với ông được sự thống nhất của ông L, ông K và ông N, lời trình bày của ông Kh không được ông L, ông K và ông N thừa nhận. Mặt khác, theo mảnh đo đạc chỉnh lý thửa đất ngày 12/8/2022 thể hiện: Phần đất cụ T đổi cho ông Kh và phần đất bà B đổi cho ông Kh đều nằm trong quyền sử dụng của ông N nên cụ T và bà B không có quyền định đoạt đối với phần đất các bên đã hoán đổi.

Ông Kh căn cứ giấy thỏa thuận ngày 10/9/2018 để cho rằng ông N đã đồng ý giao phần đất lối đi diện tích 3.308,0m2 cho ông, xét thấy: Phần đất ông N đứng tên là tài sản chung của ông N, bà P nhưng theo Giấy thỏa thuận ngày 10/9/2018 bà P không ký tên là không phù hợp. Tại phiên Tòa, các đương sự xác định ông K không nhận chuyển nhượng đất từ ông N, người nhận tiền là ông Kh. Theo giấy thỏa thuận thể hiện ông N đồng ý giao cho ông K quản lý, sử dụng phần đất diện tích 3.308,0m2 trong phần đất do ông N đứng tên. Do hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng, khi nào lấy ra sẽ giao cho ông K phần đất trên. Xét thấy, việc thỏa thuận trên giữa các đương sự chưa phát sinh hiệu lực pháp luật.

Ông K cho rằng khi ông xây dựng nhà ông N không phản đối nhưng không được ông N thừa nhận, thấy rằng: Theo ông Huỳnh Thanh H (nguyên trưởng ấp TTA) thể hiện khi ông K xây dựng nhà và sên đất ông N có yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết và ông có giải thích nếu hai bên có tranh chấp liên quan đến phần đất thì yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Do đó, Hội đồng xét xử có đủ cơ sở xác định phần đất tranh chấp thuộc quyền quản lý, sử dụng của ông N. Nên ông Kh chuyển nhượng cho ông K phần đất tranh chấp là vi phạm quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự và Điều 167 của Luật đất đai.

Tại phiên Tòa, Hội đồng xét xử đã nhiều lần giải thích và yêu cầu ông K xác định yêu cầu khởi kiện nhưng ông K vẫn cương quyết khởi kiện ông N yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với ông Kh là không phù hợp.

[3] Xét yêu cầu buộc ông N, bà P làm thủ tục tách quyền sử dụng phần đất tranh chấp cho ông K, thấy rằng: Yêu cầu trên của ông K không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân mà thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý hành chính nhà nước về đất đai nên Hội đồng xét xử không xem xét là phù hợp.

Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông K về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với ông K đối với phần đất tranh chấp diện tích 2.878,0m2.

[4] Về án phí dân sự: Ông K không phải chịu do thuộc trường hợp được miễn án phí là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí đúng luật định.

[5] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Ông K phải chịu 13.211.000đ, đã nộp đủ.

[6] Về quyền kháng cáo: Ông Kh và chị T có yêu cầu xin vắng mặt khi Tòa tuyên án với lý do bận công việc cơ quan và gia đình. Theo khoản 1 Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự, ông Kh và chị T có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Điều 91; khoản 2 Điều 92; Điều 147, điểm b khoản 2 Điều 227 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ vào Điều 117, Điều 119, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 của Bộ luật Dân sự; Điều 26 và Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thanh K về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Thanh K với ông Phạm Như Kh đối với phần đất tranh chấp có diện tích 2.878,0m2 tọa lạc ấp TTA, xã TAKN, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau, có tứ cận: Hướng Đông giáp lộ xi măng điểm M8M9 dài 4,90m; hướng Tây giáp đất ông Nguyễn Thanh K điểm M13M14 dài 35,98m; hướng Nam giáp đất anh Phạm Hữu T điểm M9M10 dài 37,69m, điểm M10M11 dài 12,12m, điểm M11M12 dài 16,31, điểm M12M13 dài 54,52m; hướng Bắc giáp đất đường xổ ông K, ông L sử dụng chung và phần đất bà Phạm Thị B đang sử dụng điểm điểm M14M15 dài 71,93m, điểm M15M16 dài 7,81m, điểm M16M6 dài 12,67m, điểm M6M7 dài 0,80m, điểm M7M8 dài 25,53m.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Thanh K không phải chịu.

3. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Ông Nguyễn Thanh K phải chịu 13.211.000đ, đã nộp đủ.

Đương sự có mặt quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.