Bản án về tranh chấp yêu cầu bồi thường thiệt hại quyền sử dụng đất số 141/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU 

BẢN ÁN 141/2023/DS-PT NGÀY 15/05/2023 VỀ TRANH CHẤP YÊU CẦU BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 12 tháng 4 và ngày 12, 15 tháng 5 năm 2023 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 283/2022/TLPT-DS ngày 18 tháng 10 năm 2022 về việc: Yêu cầu bồi thường thiệt hại về quyền sử dụng đất.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 226/2022/DS-ST ngày 31 tháng 8 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 08/2023/QĐ-PT ngày 11 tháng 01 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Đặng Tấn N, sinh năm 1957;

Địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện C, tỉnh C.

Người đại diện hợp pháp theo uỷ quyền của ông N: Chị Đặng Thị Mai L, sinh năm 1979; địa chỉ: Đường Đ, khóm 6, phường 9, thành phố C, tỉnh C . (Có mặt).

- Bị đơn: Công ty Cổ phần N (gọi tắt: Công ty N).

Địa chỉ: Toà nhà VCCI, tầng 4, số 12, đường H, phường A, quận N, thành phố C.

Người đại diện hơp pháp theo pháp luật của Công ty N: Bà Lê Thị Nguyệt T, Chức vụ: Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần N.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của Tổng Giám đốc Cổ phần Nhựt Hồng: Ông Bùi Cao C, Chức vụ: Trưởng Phòng đầu tư của Công ty N (Có mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Chị Đặng Thị Mai L, sinh năm 1979 (Có mặt);

Địa chỉ cư trú: Đường Đ, khóm 6, phường 9, thành phố C, tỉnh C ..

2. Chị Đặng Thị Mai P, sinh năm 1981(Có mặt); Địa chỉ cư trú: Ấp T, xã T, huyện C, tỉnh C ..

3. Anh Đặng Đồng M, sinh năm 1983 (Có mặt);

Địa chỉ cư trú: Số 427A, Nguyễn Trãi, khóm 4, phường 9, thành phố C, tỉnh C.

- Người kháng cáo: Công ty Cổ phần N, là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Theo đơn khởi kiện của ông Đặng Tấn N và trong quá trình giải quyết vụ án chị Đặng Thị Mai L trình bày:

Ông Đặng Tấn N và bà Nguyễn Thị Bé có phần đất trồng lúa diện tích 360m2, tọa lạc tại ấp Bà Điều, xã Lý Văn Lâm, thành phố Cà Mau, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 21/8/2003. Năm 2004, do phần đất nằm trong quy hoạch dự án Khu dân cư phía Đông Quốc lộ 1A – Khu A, xã Lý Văn Lâm, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau của Công ty N nên ngày 28/10/2004, ông N cùng Công ty N thỏa thuận về việc bồi thường đất trong quy hoạch khu dân cư, việc thỏa thuận có lập biên bản và được Ủy ban nhân dân (viết tắt: UBND) xã Lý Văn Lâm xác nhận. Theo đó, Công ty N đồng ý bồi thường cho ông N 02 nền nhà ký hiệu N44, lô số 09, diện tích 125m2 và nền nhà ký hiệu số N22, lô số 51, diện tích 100m2, tổng cộng hai nền diện tích là 225m2 nằm trong Khu dân cư phía Đông Quốc lộ 1A – Khu A, xã Lý Văn Lâm, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau. Cùng ngày, hai bên ký biên bản bàn giao đất và theo thỏa thuận đến ngày 30/01/2005, ông N đã giao toàn bộ phần đất diện tích 360m2 cho Công ty N để thực hiện dự án. Tuy nhiên, sau 12 tháng kể từ ngày nhận bàn giao đất cho đến nay, Công ty N không tiến hành bàn giao đất thổ cư theo thỏa thuận, mặc dù ông N cùng gia đình liên hệ với Công ty N rất nhiều lần nhưng Công ty N không có thiện chí giải quyết. Do đó, ông N khởi kiện yêu cầu Công ty N bàn giao đất theo biên bản thỏa thuận ngày 28/10/2004 và công nhận 02 nền đất ký hiệu N44, lô số 09, diện tích 125m2 và ký hiệu số N22, lô số 51, diện tích 100m2, tổng cộng hai nền diện tích là 225m2 nằm trong Khu dân cư phía Đông Quốc lộ 1A – Khu A, xã Lý Văn Lâm, thành phố Cà Mau thuộc quyền sử dụng của ông N; ông N đồng ý trả cho Công ty N số tiền chênh lệch khi bồi thường đất là 223.000.000 đồng sau khi nhận nền như thỏa thuận tại biên bản thỏa thuận ngày 28/10/2004.

Do tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Công ty N cho rằng hiện không biết vị trí các nền theo thỏa thuận ở đâu và đồng ý giao nền ở vị trí khác nhưng về diện tích thì không xác định được có đúng như diện tích đã thỏa thuận hay không, đồng thời yêu cầu ông N thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo giá tính thuế thời điểm hiện tại là 6.000.000 đồng/m2 nên chị L không đồng ý mà chỉ đồng ý với giá đã thỏa thuận vào năm 2004 là 1.280.000 đồng/m2 nhưng hiện Công ty N không còn nền giao đúng như vị trí, diện tích đất đã thỏa thuận nên chị L yêu cầu Công ty N trả lại giá trị diện tích đất của hai nền với số tiền 3.200.000.000 đồng (mỗi nền là 1.600.000.000 đồng) và ông N đồng ý đối trừ số tiền 223.000.000 đồng mà hai bên đã thỏa thuận tại văn băn ký kết ngày 28/10/2004, số tiền còn lại yêu cầu Công ty N trả cho ông N là 2.977.000.000 đồng. Đối với bà Bé hiện đã chết vào năm 2009, ông N không đặt ra yêu cầu chia thừa kế đối với phần di sản của bà Bé chết để lại trong số tiền ông N kiện đòi Công ty N trả lại.

- Đại diện Công ty Cổ phần N trình bày:

Ông Đặng Tấn N và bà Nguyễn Thị Bé có phần đất diện tích 360m2, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông N, bà Bé. Năm 2004, phần đất trên nằm trong khu quy hoạch dự án của Công ty N thuộc xã Lý Văn Lâm, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau. Ngày 28/10/2004, giữa Công ty N và ông N đã thỏa thuận việc bồi thường, theo thỏa thuận Công ty N nhận 360m2 đất của ông N và sẽ bồi thường cho ông N 28,8m2 đất thổ cư đã có cơ sở hạ tầng tại lộ giới 20m, đồng thời Công ty N sẽ bán lại cho ông N 02 nền nhà ký hiệu N44, lô số 09 với diện tích 125m2 và nền nhà ký hiệu số N22, lô số 51 với diện tích 100m2 nằm trong Khu dân cư phía Đông Quốc lộ 1A – Khu A, xã Lý Văn Lâm, thành phố Cà Mau. Ngày 30/01/2005, ông N đã giao đất cho Công ty N để thực hiện dự án, nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông N chưa giao và hiện vẫn còn quản lý.

Nay ông N yêu cầu nhận 02 nền với diện tích 225m2, chênh lệch so với diện tích thỏa thuận bồi thường là 192,6m2, đây là diện tích ông N mua thêm của Công ty N, nên muốn thực hiện thủ tục mua thêm phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng, có công chứng theo giá quy định của Nhà Nước. Hiện Khu dân cư phía Đông Quốc lộ 1A – Khu A, xã Lý Văn Lâm, thành phố Cà Mau đã có cơ sở hạ tầng đầy đủ nhưng Công ty N không xác định được vị trí đất đã thỏa thuận nằm ở khu vực nào, vì từ năm 2004 đến nay dự án đã được điều chỉnh quy hoạch nhiều lần. Nếu ông N đồng ý thì Công ty N sẽ giao cho ông N hai nền khác, còn vị trí và diện tích thì không giống như thỏa thuận ngày 28/10/2004 và giá bán tính theo giá thị trường hiện nay là 12.000.000 đồng/m2 nhưng để bù đắp khoản thiệt hại cho ông N do không nhận được đất nên Công ty N thống nhất bán cho ông N theo giá Nhà nước tính thuế là 6.000.000 đồng/m2 chứ không đồng ý bán theo giá thỏa thuận vào năm 2004 và không đồng ý trả lại giá trị diện tích đất của hai nền với số tiền 2.977.000.000 đồng.

- Theo anh Đặng Đồng M, chị Đặng Thị Mai L, chị Đặng Thị Mai P trình bày:

Các anh, chị là con của ông Đặng Tấn N và bà Nguyễn Thị Bé, bà Bé chết năm 2009 không để lại di chúc. Nay ông N là cha của các anh chị khởi kiện Công ty N, các anh chị không có ý kiến gì và thống nhất với ý kiến của ông N vì đây là tài sản của ông N, bà Bé; đồng thời không đặt ra yêu cầu chia thừa kế đối với phần di sản thừa kế do bà Bé chết để lại.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 226/2022/DS-ST ngày 31 tháng 8 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đặng Tấn N. Buộc Công ty Cổ phần N hoàn trả cho ông Đặng Tấn N giá trị hai nền đất theo thỏa thuận tại biên bản số: 37/BB ngày 28/10/2004 với tổng số tiền là 2.977.000.000 đồng.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về lãi suất chậm trả, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 13/9/2022, Công ty N có đơn kháng cáo, không đồng ý vối quyết định của bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Công ty N giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Phần tranh luận tại phiên toà:

Ông C phát biểu: Công ty N thống nhất bồi thường cho nguyên đơn diện tích đất 32,4m2 theo thỏa thuận và thống nhất bồi thường theo mức giá nguyên đơn đưa ra. Đối với diện tích còn lại theo nguyên đơn yêu cầu 192,6m2 Công ty N không đồng ý, vì theo thỏa thuận phần diện tích này là nguyên đơn mua thêm và phải trả tiền mua đất cho Công ty N. Hiện nay việc mua bán đối với phần diện tích đất này cũng chưa được thực hiện, Công ty N chưa giao đất cho nguyên đơn, nguyên đơn cũng chưa trả tiền mua đất cho Công ty N, phần đất vẫn còn là đất của Công ty N, nên nguyên đơn yêu cầu bồi thường là không hợp lý.

Chị L phát biểu: Theo biên bản thỏa thuận bồi thường giữa các bên là tự nguyện, nhưng từ khi thỏa thuận đến nay Công ty N không thực hiện việc đất theo thỏa thuận. Dó đó yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Chị P không tranh luận.

Anh M phát biểu: Từ năm 2004 đến nay, Công ty N không có thiện chí giao đất theo thỏa thuận; do đó, yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên toà phát biểu: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán trong quá trình giải quyết vụ án; của Hội đồng xét xử và những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng tại phiên tòa đúng quy định pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận kháng cáo của Công ty N, sửa bản án sơ thẩm: Buộc Công ty N bồi thường cho nguyên đơn diện tích đất 32,4m2 theo mức giá nguyên đơn đưa ra; phần còn lại không chấp nhận yêu cầu nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Xét kháng cáo của Công ty Cổ phần N ( Công ty N), Hội đồng xét xử xét thấy:

[1] Năm 2004, do ông Đặng Tấn N có phần đất trồng lúa diện tích 360m2, tọa lạc tại ấp Bà Điều, xã Lý Văn Lâm, thành phố Cà Mau nằm trong quy hoạch dự án Khu dân cư phía Đông Quốc lộ 1A – Khu A, xã Lý Văn Lâm, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau của Công ty N, nên ngày 28/10/2004 giữa ông N và Công ty N thống nhất lập biên bản số 37/BB thỏa thuận về việc bồi thường đất trong quy hoạch khu dân cư. Theo thỏa thuận, ông N giao cho Công ty N diện tích đất 360m2 của ông N, Công ty N bồi thường cho ông N diện tích 32,4m2 đất có cơ sở hạ tầng trong khu dự án. Ông N nhận lại 02 nền nhà: Nền ký hiệu N44, lô số 09, diện tích 125m2 và nền nhà ký hiệu số N22, lô số 51, diện tích 100m2, tổng cộng hai nền nhà có diện tích là 225m2 nằm trong Khu dân cư phía Đông Quốc lộ 1A – Khu A, xã Lý Văn Lâm, thành phố Cà Mau. Đối với phần chênh lệch diện tích 192,6m2 (ngoài diện tích bồi thường 32,4m2) ông N mua lại của Công ty N và phải thanh toán cho Công ty N số tiền là 246.528.000 đồng, nhưng Công ty N giảm cho ông N 23.528.000 đồng, còn lại ông N phải thanh toán cho Công ty N số tiền 223.000.000 đồng sau khi nhận nền nhà. Công ty N có trách nhiệm giao 02 nền nhà cho ông N sau 12 tháng kể từ ngày ông N bàn giao đất cho Công ty N nhận. Ngày 30/01/2005, ông N đã bàn giao diện tích đất 360m2 cho Công ty N để thực hiện dự án, nhưng đến nay Công ty N không tiến hành bàn giao đất thổ cư theo thỏa thuận cho ông N.

[2] Ngày 29/8/2005, Ủy ban nhân dân thành phố Cà Mau có Quyết định số 1165/QĐ-UBND, thu hồi phần đất của ông N diện tích đất theo đo đạc của Trung tâm Thông tin Tài nguyên và Môi trường là 357,4 m2 để xây dựng khu đô thị mới xã Lý Văn Lâm.

[3] Đến ngày 19/12/2016, giữa ông N và Công ty N có biên bản thỏa thuận lại việc bồi thường (biên bản số: 01/ Đặng Tấn N/BB/2016, có sự tham dự của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã Lý Văn Lâm), biên bản có nội dung: Hủy toàn bộ nội dung biên bản số 37/BB giữa ông N và Công ty N đã ký ngày 28/10/2004; Công ty N bồi hoàn cho ông N diện tích 32,4m2 đất thổ cư đã có cơ sở hạ tầng; Công ty N giao cho ông N nhận nền nhà ký hiệu N14, lô số 50 có diện tích ngang 5m x dài 22,42m = 112,10m2 và nền ký hiệu N14, lô số 51 có diện tích ngang 5m x dài 22,42m = 112,10m2, tổng diện tích là 224,20m2; phần chênh lệch diện tích 191,8m2 ông N mua với giá 1.280.000 đồng/m2 bằng 245.504.000 đồng, Công ty N giảm cho ông N 23.528.000 đồng, còn lại 221.976.000 đồng ông N thanh toán một lần cho Công ty N sau khi nhận nền nhà 10 ngày; cuối năm 2017 Công ty N sẽ tiến hành bàn giao nền nhà ký hiệu N14, lô số 50 và ký hiệu N14, lô số 51 cho ông N; ông N phải bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty N chậm nhất là đến ngày 25/12/2016 để Công ty N có cơ sở chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất lúa sang đất thổ cư đã có cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, đến nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông N vẫn quản lý, Công ty N cũng chưa giao nền nhà cho ông N theo thoả thuận.

[4] Như vậy, theo thoả thuận Công ty N bồi thường cho ông N đối với diện tích 360m2 đất trồng lúa bằng 32,4 m2 đất thổ cư có cơ sở hạ tầng. Đối với phần diện tích còn lại Công ty N giao thêm cho ông N 192,6m2 theo biên bản số 37/BB ngày 28/10/2004 hoặc diện tích 191,8m2 theo biên bản số: 01/ Đặng Tấn N/BB/2016 ngày 19/12/2016, là diện tích mà ông N mua thêm và phải trả tiền mua đất cho Công ty N. Tuy nhiên, việc thoả thuận ông N mua thêm diện tích đất của Công ty N chưa được các bên thực hiện, Công ty N cũng chưa giao đất cho ông N, ông N cũng chưa trả tiền mua đất cho Công ty N, nên ông N cũng không bị thiệt hại gì đối với phần diện tích đất thỏa thuận mua thêm của Công ty N, đất vẫn còn là của Công ty N. Do đó, yêu cầu của ông N buộc Công ty N bồi thường đối với diện tích đất thỏa thuận mua thêm 192,6m2 là không có căn cứ chấp nhận. Án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của ông N, buộc Công ty N bồi thường đối với diện tích đất thỏa thuận mua thêm 192,6m2 là không phù hợp, nên cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu của ông N đối với phần này.

[5] Đối với phần diện tích 32,4m2 là diện tích được các bên thỏa thuận mà Công ty N phải bồi thường cho ông N đối với diện tích đất của ông N đã giao cho Công ty N 360m2. Do quy hoạch dự án của Công ty N đã qua nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, hiện nay cả ông N và Công ty N cũng không xác định được vị trí phần đất ông N đã giao cho Công ty N và vị trí các nền theo thỏa thuận Công ty N giao cho ông N. Do đó, ông N yêu cầu Công ty N bồi thường đối với diện tích đất 32,4m2 theo mức giá trung bình của bảng giá đất Công ty N bán (lấy giá cao nhất và giá thấp nhất cộng lại chia 2). Tại phiên tòa, đại diện Công ty N thống nhất bảng giá đất ông N đã cung cung cấp và đồng ý bồi thường cho ông N diện tích đất 32,4m2 theo mức giá phía ông N yêu cầu. Xét thấy đây là sự tự nguyện thỏa thuận của các đương sự, nên Hội đồng xét xử ghi nhận. Như vậy, số tiền mà Công ty N phải bồi thường cho ông N đối với diện tích đất 32,4m2 là: 32,4m2 x (29.500.000đ/m2 + 9.000.000đ/m2): 2) = 623.700.000 đồng. Do đó, buộc Công ty N bồi thường cho ông N số tiền bằng 623.700.000 đồng là phù hợp.

[6] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Bản án sơ thẩm xác định “Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và bồi thường về đất” là chưa chính xác, bởi lẽ giữa ông N và Công ty N hoàn toàn không có việc thoả thuận chuyển đổi quyền sử dụng đất với nhau. Do đó, cấp phúc thẩm điều chỉnh lại quan hệ pháp luật tranh chấp “Yêu cầu bồi thường thiệt hại về quyền sử dụng đất”.

[7] Từ nhận định trên, cấp phúc thẩm chấp nhận kháng cáo Công ty N, sửa bản án sơ thẩm như đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên toà là phù hợp.

[8] Về án phí:

[8.1] Án phí dân sự sơ thẩm Công ty N phải chịu được điều chỉnh lại theo quy định; ông N được miễn chịu án phí.

[8.2] Án phí dân sự phúc thẩm: Công ty Cổ phần N không phải chịu.

[9] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị nên không đặt ra xem xét.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Chấp nhận kháng cáo của Công ty Cổ phần N.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 226/2022/DS-ST ngày 31 tháng 8 năm 2022 của Toà án nhân dân thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

Tuyên xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Đặng Tấn N.

Buộc Công ty Cổ phần N bồi thường cho ông Đặng Tấn N giá trị của diện tích 32,4m2 đất thổ cư có cơ sở hạ tầng với tổng số tiền là 623.700.000 đồng.

Kể từ ngày ông N có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành xong khoản tiền nêu trên, thì hàng tháng Công ty Cổ phần N còn phải chịu thêm khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

Không chấp nhận một phần yêu cầu của ông N về việc buộc Công ty Cổ phần N bồi thường đối với diện tích đất 192,6m2 với số tiền là 2.576.300.000 đồng.

Án phí dân sự sơ thẩm: Công ty Cổ phần N phải chịu 28.948.000 đồng. Ông Đặng Tấn N được miễn chịu án phí.

Án phí dân sự phúc thẩm: Công ty Cổ phần N không phải chịu. Ngày 14/9/2022, Công ty Cổ phần N đã dự nộp 300.000 đồng theo biên lai thu số 0001960 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Cà Mau được nhận lại.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.