Bản án về tranh chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 22/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 22/2024/DS-PT NGÀY 12/01/2024 VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 12 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 471/2023/TLPT-DS ngày 07 tháng 11 năm 2023 về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 126/2023/DS-ST ngày 19 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 491/2023/QĐ-PT ngày 13 tháng 12 năm 2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Phạm Thị Hồng H, sinh năm 1986; thường trú: số D khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Thu L, sinh năm 1984; địa chỉ: số D đường N, khu phố Đ, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương hoặc bà Lê Thị Ngọc H1, sinh năm 1999; địa chỉ: số D đường N, khu phố Đ, phường D, thành phố D, tỉnh Bình, là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn (Giấy ủy quyền ngày 14/9/2022), bà Lê Thị Ngọc H1 có mặt.

2. Bị đơn: Ông Trần Ngọc Q, sinh năm 1971; địa chỉ: số A đường B, khu phố B, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai, có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Bà Nguyễn Thị L,1 sinh năm 1979; địa chỉ: số F, khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị L1: Ông Dương Quốc H2, sinh năm 2000 và ông Nguyễn Bảo T, sinh năm 1991; cùng địa chỉ: Nhà số D, đường T, khu T, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương (Giấy ủy quyền ngày 18/12/2023), có mặt.

3.2. Bà Nguyễn Thị Thanh N, sinh năm 1970; địa chỉ: số A đường B, khu phố B, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai, có mặt.

3.3. Ông Hồ Đắc H3, sinh năm 1985; địa chỉ: số D khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương (có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt).

3.4. Ông Nguyễn Anh P, sinh năm 1969; thường trú: số A đường L, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh; địa chỉ liên hệ: Công ty cổ phần X, số G Đại Lộ Đ, khu công nghiệp S, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương (có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt).

3.5. Ông Nguyễn Văn P1, sinh năm 1937 và bà Nguyễn Thị T1, sinh năm 1935; cùng địa chỉ: số G N, phường T, (Quận B cũ), thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh (có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt).

3.6. Bà Nguyễn Thị T2, sinh năm 1947; địa chỉ: số E, khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương (có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt) 3.7. Ông Phạm Ngọc T3, sinh năm 1969; địa chỉ: số F đường L, khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương, vắng mặt.

4. Người làm chứng: Ông Nguyễn Văn D, sinh năm 1960; địa chỉ: số A, đường A, Trung tâm hành chính D, khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương (có yêu cầu giải quyết vắng mặt).

5. Người kháng cáo: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L1.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo nội dung án sơ thẩm.

* Theo đơn khởi kiện, đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện và các lời khai trong quá trình tố tụng cũng như lời khai tại phiên tòa của nguyên đơn bà Phạm Thị Hồng H và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là bà Lê Thị Ngọc H1 trình bày:

Bà Phạm Thị Hồng H là chủ sử dụng quyền sử dụng đất có diện tích 344,9m², thuộc thửa đất số 2482, tờ bản đồ số 21 tọa lạc khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số phát hành CR183532, số vào sổ cấp giấy chứng nhận số CS06829 do Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh B cấp ngày 13/9/2019 cho bà Nguyễn Thị T2 và cập nhật biến động sang tên bà Phạm Thị Hồng H vào ngày 31/10/2019.

Nguồn gốc quyền sử dụng đất trên là do bà nhận chuyển nhượng trực tiếp từ bà Nguyễn Thị T2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên được lập thành văn bản, có công chứng theo quy định của pháp luật. Nội dung hợp đồng thể hiện bà T2 chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên cho bà H (bao gồm cả phần diện tích đất tranh chấp). Bà H và bà T2 đã thực hiện tất cả các thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên quyền sử dụng đất của bà là hợp pháp.

Phần đất nêu trên của bà tiếp giáp với đất của ông Q, hai bên đều có dãy nhà trọ đối diện nhau. Hiện nay, một phần diện tích đất khoảng 30m² thuộc một phần thửa đất nêu trên đang bị ông Trần Ngọc Q quản lý, sử dụng làm lối đi vào dãy nhà trọ. Ông Q cho rằng phần diện tích đất này là của ông Q mua của bà L1 bằng giấy tay nên không đồng ý trả cho bà, vì vậy tại đơn khởi kiện bà Phạm Thị Hồng H yêu cầu:

Công nhận phần diện tích đất khoảng 30m² thuộc thửa đất số 2482, tờ bản đồ số 21, tọa lạc khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành CR183532, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS06829 do Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh B cấp ngày 13/9/2019 cho bà Nguyễn Thị T2 và cập nhật thông tin biến động sang tên cho bà Phạm Thị Hồng H vào ngày 31/10/2019.

Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn có đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu như sau:

Buộc ông Trần Ngọc Q trả lại cho bà Phạm Thị Hồng H quyền sử dụng đất diện tích 39,9m² thuộc thửa đất số 2482, tờ bản đồ số 21 tọa lạc khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành CR183532, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS06829 do Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh B cấp ngày 13/9/2019 cho bà Nguyễn Thị T2 và cập nhật thông tin biến động sang tên cho bà Phạm Thị Hồng H vào ngày 31/10/2019.

Buộc ông Trần Ngọc Q phải tháo dỡ bồn nước trên đất và trả lại hiện trạng đất cho bà Phạm Thị Hồng H.

* Theo đơn yêu cầu độc lập đối với người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như lời khai tại phiên tòa của bị đơn ông Trần Ngọc Q trình bày:

Vào khoảng tháng 10 năm 2019, ông Trần Ngọc Q có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 257,9m², thuộc thửa đất số 2350, tờ bản đồ số 21 tọa lạc khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương, gắn liền trên đất là dãy nhà trọ gồm 15 phòng của bà Nguyễn Thị L1. Đến ngày 08/11/2019 ông được Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CR837493, số vào sổ cấp GCN: CS07060. Đồng thời ông còn nhận chuyển nhượng thêm một phần diện tích đất của bà Nguyễn Thị L1 bằng giấy tay 0,5m x 55m và một phần diện tích đất để bồn nước phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của nhà trọ, phần diện tích đất hình chữ L, có diện tích 38m². Tổng giá trị của tất cả các tài sản trên là 5.500.000.000 đồng (năm tỷ năm trăm triệu đồng). Thời điểm nhận chuyển nhượng hai bên không thỏa thuận cụ thể giá nhà trọ trên đất, giá đất thổ cư, đất trồng cây lâu năm mỗi loại là bao nhiêu. Tuy nhiên, dãy nhà trọ trên đất do chủ cũ xây dựng từ năm 2003 đến năm 2019 ông Q mua đã 16 năm, nhà trọ xuống cấp trầm trọng nên sau khi nhận chuyển nhượng ông Q đã sửa lại gần như toàn bộ nhà trọ trên. Vì vậy, giá trị nhà trọ thời điểm nhận chuyển nhượng khoảng 200.000.000 đồng. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa ông Q và bà L1 thống nhất giá trị đất là 5.300.000.000 đồng, giá trị tài sản trên đất là 200.000.000 đồng. Ông đã thanh toán đủ cho bà L1 toàn bộ số tiền nhận chuyển nhượng. Hiện nay, phần diện tích đất mà ông nhận chuyển nhượng bằng giấy tay của bà Nguyễn Thị L1 nêu trên đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Phạm Thị Hồng H, như vậy việc cấp phần diện tích đất trên mà ông đã nhận chuyển nhượng của bà L1 cho bà H là không hợp pháp, vì vậy ông không đồng ý đối với yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị Hồng H.

Đồng thời bị đơn có đơn yêu cầu độc lập đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị L1, với yêu cầu:

- Công nhận giấy mua bán đất viết tay ngày 20/11/2019 giữa bà Nguyễn Thị L1 và ông Trần Ngọc Q là hợp pháp;

- Công nhận quyền sử dụng hợp pháp của ông Trần Ngọc Q đối với phần đất diện tích khoảng 38m² (trong đó 30m² là phần đường đi + 08m² hình chữ L dùng để đặt bình nước sinh hoạt), theo kết quả đo đạc thực tế là 39,9m² thuộc thửa 2482, tờ bản đồ số 21, đất tọa lạc tại khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương.

Trường hợp Tòa án không công nhận cho ông Q quyền sử dụng đối với diện tích 39,9m² đất nêu trên thì buộc bà L1 phải thanh toán lại cho ông Q giá trị quyền sử dụng đất.

* Căn cứ vào lời khai trong quá trình tố tụng của vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn P1 và bà Nguyễn Thị T1 thống nhất trình bày:

Vào khoảng năm 2003, vợ chồng ông Nguyễn Văn P1 và bà Nguyễn Thị T1 có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Phạm Văn N1 một phần diện tích đất khoảng 257,9m², tờ bản đồ số 21 tọa lạc khu phố N, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương. Sau đó do có nhu cầu xây nhà trọ cho thuê nên ông có nhận chuyển nhượng thêm một phần diện tích đất của ông N1 khoảng 38m², đất hình chữ L để sử dụng làm lối đi và chỗ để bồn nước cho nhà trọ sinh hoạt. Thời điểm ông nhận chuyển nhượng phần đất trên của ông N1 thì hiện trạng là đất trống. Sau này ông làm thủ tục tặng cho con trai là Nguyễn Anh P toàn bộ phần diện tích trên bao gồm cả phần diện tích đất mua bằng giấy tay. Sau đó, con ông là Nguyễn Anh P xây nhà trọ trên đất và sử dụng phần đất mua bằng giấy tay làm lối đi và một phần sau đuôi làm chỗ để bồn nước. Thời điểm nhận chuyển nhượng đất của ông N1 giá bao nhiêu tiền thì lâu quá ông không còn nhớ nữa. Giấy tờ mua bán ông cũng không còn giữ. Ông xác định việc ông nhận chuyển nhượng phần đất bằng giấy tay của ông Phạm Văn N1 là đúng sự thật. Việc vợ chồng ông tặng cho con Nguyễn Anh P toàn bộ phần diện tích trên là tặng cho riêng, không liên quan đến con dâu. Vì vậy, yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị Hồng H là không có căn cứ. Ông P1 và bà T1 không có yêu cầu độc lập gì trong vụ án này, giả sử Tòa án tuyên bố Giấy mua bán đất đề ngày 26/10/2003 vô hiệu, thì ông, bà sẽ khởi kiện ông Phạm Văn N1 hoặc người thừa kế của ông N1 “nếu ông N1 đã chết” bằng một vụ án khác. Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

* Căn cứ vào lời khai trong quá trình tố tụng của vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Anh P trình bày:

Vào khoảng năm 2003 cha của ông là ông Nguyễn Văn P1 có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa 2350, tờ bản đồ số 21 tọa lạc tại khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương của ông Phạm Văn N1. Do có nhu cầu xây nhà trọ để cho thuê nên ông P1 có nhận chuyển nhượng thêm một phần diện tích đất bằng giấy tay có diện tích khoảng 38m² hình chữ L để làm lối đi và chỗ để bồn nước. Sau này, do tuổi đã cao nên cha mẹ ông có làm thủ tục tặng cho ông phần diện tích đất trên và ông đã tiến hành xây dựng nhà trọ trên đất. Ông sử dụng đề kinh doanh nhà trọ cho đến năm 2017 thì chuyển nhượng lại toàn bộ quyền sử dụng đất nêu trên kể cả phần mua bằng giấy tay và toàn bộ tài sản trên đất cho bà Nguyễn Thị L1, giá chuyển nhượng thời điểm đó là 4.800.000.000 đồng (bốn tỷ tám trăm triệu đồng). Thời điểm chuyển nhượng là chuyển nhượng chung toàn bộ chứ không tách ra phần đất mua bằng giấy tay là bao nhiêu tiền. Sau khi chuyển nhượng cho bà L1 thì bà L1 sử dụng hay chuyển nhượng cho ai thì ông không biết. Tuy nhiên, phần diện tích mua bằng giấy tay có nguồn gốc rõ ràng, ba của ông mua từ chủ đất là ông Phạm Văn N1, sau đó tặng cho ông và ông đã chuyển nhượng lại cho bà L1. Việc chuyển nhượng này đều là sự tự nguyện, hợp pháp và trước thời điểm bà H nhận chuyển nhượng đất của bà T2. Vì vậy, yêu cầu của bà Phạm Thị Hồng H công nhận quyền sử dụng đất này cho bà H là vô lý, không có căn cứ. Do đó, trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì ông không đồng ý. Ông khẳng định lại phần diện tích đất khoảng 38m² theo giấy mua bán đất đề ngày 26/10/2003 và đến ngày 28/12/2017 ông chuyển nhượng lại cho bà L1 là chữ ký và chữ viết của ông. Việc chuyển nhượng này là tự nguyện và hợp pháp. Giả sử Tòa án tuyên bố Giấy mua bán đất đề ngày 26/10/2003 giữa ông Phạm Văn N1 với ông Nguyễn Văn P1 và giữa ông với bà Nguyễn Thị L1 là vô hiệu thì ông sẽ khởi kiện ông Phạm Văn N1 hoặc người thừa kế của ông N1 “nếu ông N1 đã chết” bằng một vụ án khác. Ông không có yêu cầu độc lập trong vụ án này.

Hiện nay, ông được biết ông Phạm Văn N1 có vợ là bà T2 và có 01 con là ông T3. Họ tên đầy đủ thì ông không biết rõ. Thời điểm cha mẹ ông tặng cho ông phần diện tích đất nêu trên là tặng cho riêng, không liên quan đến vợ con ông. Nên đề nghị Tòa án không đưa vợ ông tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án này.

* Căn cứ vào lời khai trong quá trình tố tụng của vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị T2 trình bày:

Bà Nguyễn Thị T2 và ông Phạm Văn N1 là vợ chồng, kết hôn khoảng năm 1966 có đăng ký kết hôn. Quá trình chung sống bà T2 và ông N1 có với nhau 01 người con tên Phạm Ngọc T3, sinh năm 1969. Ngoài người con này thì bà T2 và ông N1 không có người con nào khác, ông N1 cũng không có con riêng, con nuôi, con ngoài giá thú nào khác. Cha mẹ ông N1 tên Mười T4 và mẹ tên Phạm Thị L3, ông T4 và bà L3 chết cách đây nhiều năm. Hiện nay ông N1 cũng đã chết được 08 năm. Quá trình chung sống ông bà tạo lập được quyền sử dụng đất tọa lạc tại khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số S312778 ngày 26/4/2001. Đến khoảng năm 2003 vợ chồng ông có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn P1 một phần diện tích đất có chiều ngang 05m x dài hết đất, còn diện tích cụ thể là bao nhiêu thì bà không nhớ. Thời điểm vợ chồng bà chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn P1 là đất trống. Sau này con của ông P1 là ông Nguyễn Anh P xây nhà trọ trên đất thì bà có biết. Tuy nhiên họ chỉ xây dựng trên phần diện tích đất 04m chiều ngang và chừa đường đi 01m nên vợ chồng bà không có ý kiến gì. Cùng thời điểm ông Phan X nhà trọ thì vợ chồng bà cũng xây dãy nhà trọ đối diện (đây là phần diện tích đất mà hiện nay đã bán cho bà H). Khi xây nhà trọ thì vợ chồng bà chừa khoảng 2,5m làm đường đi vào dãy nhà trọ. Sau khi hai bên xây dựng xong thì vợ chồng bà cho khách thuê trọ của hai bên sử dụng chung lối đi 3,5m (của bà 2,5m + 1m của ông P1) để đi vào nhà trọ. Việc ông Q cho rằng ông N1 chồng bà bán cho ông Phan m phần diện tích đất hình chữ L khoảng 38m² với giá 38.000.000 đồng và xuất trình giấy mua bán đất đề ngày 26/10/2003 thì bà không biết có việc mua bán này và bà cũng không ký tên vào giấy mua bán này. Còn việc chồng bà là ông N1 có ký tên vào giấy mua bán đất này hay không thì bà cũng không biết và bà cũng không yêu cầu giám định chữ viết, chữ ký của ông N1.

Sau khi chồng bà là ông Phạm Văn N1 chết thì các đồng thừa kế của ông N1 gồm có bà là Nguyễn Thị T2 và con trai là Phạm Ngọc T3 thỏa thuận chia di sản thừa kế và bà là người được quyền sử dụng đối với phần đất có diện tích 344,9m² thuộc thửa đất số 2482, tờ bản đồ số 21 tọa lạc khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương. Đến năm 2019 thì bà chuyển nhượng lại cho bà Phạm Thị Hồng H toàn bộ phần diện tích đất trên với giá bao nhiêu thì lâu rồi bà không nhớ. Bà H đã thanh toán đủ tiền. Thời điểm chuyển nhượng cho bà H thì bà có nói với bà H cái bồn nước để phía sau đuôi dãy nhà trọ của bà là bà cho chủ nhà trọ đối diện để nhờ. Hiện nay, bà đã bán dãy nhà trọ + đất cho bà H rồi thì bà H có cho để nhờ hay không là quyền của bà H.

Việc ông Q trình bày bà chuyển nhượng phần đất này cho ông Nguyễn Văn D, sau đó ông D bán cho mẹ H tên trên giấy tờ là bà Phan Thị Hồng H4 (tên gọi khác là T5) là không đúng sự thật. Bà chỉ chuyển nhượng thửa đất trên trực tiếp cho bà H và nhận tiền từ bà H.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu độc lập của ông Trần Ngọc Q thì bà không có ý kiến gì. Bà không có yêu cầu độc lập gì trong vụ án này và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Đối với con trai bà tên Phạm Ngọc T3 hiện nay bà cũng không biết đang sinh sống ở đâu nên không cung cấp được địa chỉ cho Tòa án.

* Căn cứ vào lời khai trong quá trình tố tụng của vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L1 trình bày:

Vào ngày 28/12/2017 bà có ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Anh P, quyền sử dụng đất có diện tích 263,5m², thuộc thửa đất số 285a, tờ bản đồ số 08, tọa lạc tại khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương. Đất thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V656854, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 823QSDĐ/AB do UBND huyện (nay là thành phố ) D, tỉnh Bình Dương cấp ngày 26/11/2002. Đồng thời nhận chuyển nhượng 01 phần đất bằng giấy tay có diện tích 0.5m x 60m = 30m² và một phần diện tích đất 8m² hình chữ L để làm chỗ đặt bồn nước sinh hoạt. Tổng diện tích mua giấy tay là 38m². Lý do bà nhận chuyển nhượng thêm 38m² đất này là do phần diện tích đất 263,5m² thuộc thửa 285a trên đất có dãy nhà trọ xây sẵn, muốn có lối đi vào nhà trọ thì phải mua thêm phần diện tích đất 38m² này để làm lối đi và chỗ để bồn nước sinh hoạt. Thời điểm bà nhận chuyển nhượng thêm phần diện tích đất 38m² này không đủ điều kiện để tách thửa thành 1 sổ riêng, và chính sách của Nhà nước lúc đó cũng không cho tách thửa để nhập thửa nên mới viết giấy tay. Giá chuyển nhượng toàn bộ các quyền sử dụng đất nêu trên là 4.800.000.000 đồng (bốn tỷ tám trăm triệu đồng).

Vào khoảng đầu năm 2019, ông Phạm Ngọc T3, ông Nguyễn Văn D và cán bộ địa chính phường A có đến gặp bà để nhờ ký giáp ranh để ông Phạm Ngọc T3 làm thủ tục thừa kế đối với phần diện tích đất giáp ranh thửa đất trên của bà. Bà có nói với cán bộ địa chính và ông T3, ông D là bà có mua 0,5m chiều ngang kéo dài đến hết dãy nhà trọ của ông Phạm Văn N1, nếu bà ký giáp ranh thì phải giải quyết như thế nào. Ông T3 nói là phần diện tích trước đây cha ông là Phạm Văn N1 bán có lập bằng giấy tay, hiện nay ông N1 đã chết và ông T3 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bây giờ ông T3 có ký giấy cho bà thì cũng không giá trị. Nên ông T3 nhờ bà ký giáp ranh cho ông T3 ra sổ xong thì ông T3 chừa lại cho bà phần diện tích đất mà bà đã mua giấy tay của ông N1. Sau đó, bà có hỏi ông T3 để yêu cầu ông T3 ký lại giấy mua bán nhưng ông T3 trả lời chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau này, bà T2 là người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng lại cho bà H thì bà không biết nên không ngăn cản.

Đến khoảng ngày 28/9/2019 bà chuyển nhượng toàn bộ phần diện tích đất trên cho ông Trần Ngọc Q, gắn liền trên đất là dãy nhà trọ và bao gồm cả phần diện tích đất mua bằng giấy tay của ông N1 khoảng 38m² để làm lối đi vào dãy nhà trọ và chỗ để bồn nước. Giá trị chuyển nhượng là 5.500.000.000 đồng (năm tỷ năm trăm triệu đồng) đối với toàn bộ giá trị tài sản là quyền sử dụng đất và nhà trọ, không phân định rõ giá trị đất là bao nhiêu và tài sản gắn liền trên đất là bao nhiêu. Nhà trọ trên đất chủ cũ xây dựng từ năm 2003 đến thời điểm bà chuyển nhượng cho ông Q thì dãy nhà trọ đã tồn tại được 16 năm, đã xuống cấp trầm trọng và cũ nát. Giá trị nhà trọ thời điểm đó khoảng tầm 200.000.000 đồng, nay bà L1 thống nhất với ông Q giá trị đất là 5.300.000.000 đồng và giá trị tài sản trên đất là 200.000.000 đồng. Ông Q đã thanh toán đủ tiền chuyển nhượng cho bà. Sau khi nhận chuyển nhượng thì ông Q đã sửa chữa lại toàn bộ nhà trọ trên đất. Phần bồn nước và chân bồn nước thời điểm bà nhận chuyển nhượng từ ông P đã có, nên khi chuyển nhượng cho ông Q thì chuyển nhượng lại hết tài sản gắn liền trên đất bao gồm cả bồn nước. Thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho ông Q, bà không nói với ông Q về việc bà có ký giáp ranh cho ông T3 để ông T3 làm thủ tục ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nguồn gốc quyền sử dụng đất 38m² mà bà chuyển nhượng bằng giấy tay cho ông Q trước đây là của ông Phạm Văn N1, ông N1 viết giấy tay bán cho ông Nguyễn Văn P1, sau đó ông P1 sang tên cho con trai là Nguyễn Anh P và anh P chuyển nhượng lại cho bà, sau này bà chuyển nhượng lại cho ông Q. Nguồn gốc đất rõ ràng, khi chuyển nhượng hai bên chuyển nhượng theo hiện trạng thực tế. Vì hiện trạng đất có dãy nhà trọ nên từ chủ đầu tiên cho đến bà đều ký giấy tay chuyển nhượng luôn 38m² đất này để làm lối đi và làm chỗ để bồn đựng nước cho những người ở trọ sử dụng. Vì vậy, quyền sử dụng 38m² đất này tuy là nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng lại bằng giấy tay nhưng đều có nguồn gốc rõ ràng. Do đó, nguyên đơn bà Phạm Thị Hồng H khởi kiện yêu cầu ông Q phải trả lại phần diện tích đất tranh chấp thì bà không đồng ý.

Đối với yêu cầu độc lập của ông Q: Đề nghị Tòa án công nhận phần diện tích đất tranh chấp là 39,9m² cho ông Trần Ngọc Q. Trường hợp Tòa án không công nhận cho ông Q thì bà đồng ý thanh toán lại cho ông Q giá trị phần diện tích đất này theo giá trị thể hiện trong giấy mua bán viết tay là 38.000.000 đồng. Bà không có yêu cầu độc lập gì trong vụ án này.

Về tình trạng hôn nhân: Từ trước đến nay bà chưa kết hôn nên quyền sử dụng đất mà bà chuyển nhượng cho ông Trần Ngọc Q là tài sản riêng của bà, không liên quan đến bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào khác.

* Căn cứ vào lời khai của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thanh N có trong hồ sơ vụ án, trình bày:

Bà là vợ của ông Trần Ngọc Q, vào khoảng tháng 10/2019 vợ chồng bà có mua lại dãy trọ có 15 phòng gắn liền với quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CR837493 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp với diện tích là 243,5m² đất ở đô thị, ngoài ra còn có phần diện tích đất mua thêm 0,5m x 55m và công trình bể nước phục vụ cho dãy nhà trọ kèm theo giấy viết tay thể hiện diện tích tổng là 38m². Phần diện tích này hiện nay đã cấp quyền sử dụng đất cho bà Phạm Thị Hồng H nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà H là không hợp pháp. Đề nghị Tòa án công nhận phần diện tích đất 38m² này cho vợ chồng bà.

* Căn cứ vào lời khai của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hồ Đắc H3 có trong hồ sơ vụ án, trình bày:

Ông Hồ Đắc H3 là chồng của bà Phạm Thị Hồng H, vợ chồng ông là chủ sử dụng quyền sử dụng đất diện tích 344,9m² thuộc thửa đất số 2482, tờ bản đồ số 21, tọa lạc khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành CR183532, số vào sổ cấp giấy chứng nhận số CS06829 do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh B cấp ngày 31/10/2019. Thửa đất trên của vợ chồng ông tiếp giáp với thửa đất của ông Trần Ngọc Q, trên đất có hai dãy nhà trọ đối diện nhau, phần đất tiếp giáp chưa được xây hàng rào và từ trước đến nay hai bên vẫn tạo điều kiện cho người ở trọ cùng sử dụng chung phần diện tích đất này.

Tuy nhiên, hiện nay ông Q lại tranh chấp 0,5m ngang đất giáp ranh với vợ chồng ông, tổng diện tích khoảng 30m² và thêm phần diện tích phía sau. Ông Q cho rằng diện tích đất tranh chấp này thuộc về quyền sử dụng của ông Q là không đúng vì phần diện tích đất này vợ chồng ông đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã sử dụng ổn định. Phần diện tích đất của ông Q trước đây mua giấy tay của bà L1 nên có thể ranh đất không chính xác, lúc mua ông Q cũng không đo đạc gì. Hiện nay, bà H khởi kiện tranh chấp phần diện tích đất khoảng 30m² đất thì ông đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà H.

* Căn cứ vào lời khai của người làm chứng ông Nguyễn Văn D có trong hồ sơ vụ án, trình bày:

Ông Nguyễn Văn D là dượng của bà Phạm Thị Hồng H. Hiện nay bà H khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất với ông Trần Ngọc Q có diện tích khoảng 30m² tọa lạc khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương thì ông không có liên quan gì. Vì thực tế từ trước đến nay ông không mua bán đất gì với bà T2. Phần diện tích đất mà bà H đang tranh chấp với ông Q là do bà H mua bán với bà T2 chứ không phải là ông D mua từ bà T2 sau đó chuyển nhượng lại cho bà H. Đối với đoạn ghi âm cuộc nói chuyện của ông với bà L1 chính là giọng nói của ông. Tuy nhiên, trong cuộc nói chuyện ông D không khẳng định phần diện tích đất đó là của ông Q. Việc các bên tranh chấp với nhau thì đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 13/12/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An: Phần diện tích đất tranh chấp là đất trống được lót bằng gạch giả đá (sử dụng làm lối đi; 01 phần khung bằng bê tông cốt thép làm giá đờ bồn nước phía trên có đổ sàn để 01 bồn nước bằng inox có dung tích 3.000 lít; 01 đoạn bức tường bằng gạch xây tô có diện tích 7,6m²; 01 cửa sắt kéo có diện tích 4,5m². Theo Mảnh trích lục địa chính ngày 27/12/2022 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố D, phần diện tích đất tranh chấp có diện tích 39,9m² (loại đất cây lâu năm) thuộc một phần thửa số 2482, tờ bản đồ số 21. Theo Biên bản định giá ngày 09/3/2023, Hội đồng định giá xác định: Giá đất cây lâu năm: 18.000.000 đồng/m² x 39,9m² = 718.000.000 đồng; 01 phần khung bằng bê tông cốt thép làm giá đỡ bồn nước có giá: 2.699.487 đồng; 01 cửa sắt kéo có giá hỗ trợ di dời: 531.000 đồng; 01 đoạn bức tường gạch xây tô, có giá: 5.160.400 đồng; chi phí hỗ trợ di dời bồn nước bằng inox: có giá 700.000 đồng/cái.

Bản án dân sự sơ thẩm số 126/2023/DS-ST ngày 19/9/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị Hồng H về việc tranh chấp quyền sử dụng đất.

Buộc ông Trần Ngọc Q phải trả cho bà Phạm Thị Hồng H diện tích đất 39,9m² (loại đất cây lâu năm) thuộc một phần thửa 2482, tờ bản đồ số 21, đất tọa lạc tại khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương (Có sơ đồ bản vẽ kèm theo).

Buộc ông Trần Ngọc Q phải di dời bồn nước inox có dung tích 3000 lít và 01 cửa sắt kéo;

Bà Phạm Thị Hồng H được quyền sử dụng một đoạn bức tường bằng gạch xây tô có diện tích 7,6m²; 01 phần khung bằng bê tông cốt thép làm giá đỡ bồn nước 0,7245m³.

Buộc bà Phạm Thị Hồng H có nghĩa vụ thanh toán lại cho ông Trần Ngọc Q và bà Nguyễn Thị Thanh N số tiền 7.859.887 đồng.

Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn bà Phạm Thị Hồng H thanh toán lại cho bị đơn ông Trần Ngọc Q giá trị đầu tư phần lót gạch giả đá trên phần diện tích đất tranh chấp là 40.000.000 đồng.

Tổng số tiền bà Phạm Thị Hồng Hphải thanh toán cho ông Trần Ngọc Q là: 7.859.887 đồng + 40.000.000 đồng = 47.859.887đ (bốn mươi bảy triệu, tám trăm năm mươi chín nghìn, tám trăm tám mươi bảy đồng).

2. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Trần Ngọc Q đối với bà Nguyễn Thị L1 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuyên bố “Giấy mua bán đất” đ ề ngà y 20/11/2011 (ngày thực tế 19/9/2019) được ký kết giữa ông Trần Ngọc Q với bà Nguyễn Thị L1 vô hiệu.

Buộc bà Nguyễn Thị L1 phải trả lại cho ông Trần Ngọc Q và bà Nguyễn Thị Thanh N số tiền là 682.317.675 đồng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, nghĩa vụ chậm trả, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của đương sự.

Ngày 02/10/2023, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L1 có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm đối với phần không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Trần Ngọc Q buộc bà Nguyễn Thị L1 phải trả cho ông Trần Ngọc Q số tiền 682.317.675 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ nguyên yêu cầu phản tố. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

* Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương:

- Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến khi đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm, những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng pháp luật tố tụng.

- Về nội dung:

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu cồng nhận diện tích khoảng 30m² thuộc GCN QSDĐ số CS06829 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 13/1/2019 cho bà Nguyễn Thị T2 cập nhật biến động sang tên nguyên đơn Phạm Thị Hồng H ngày 31/10/2019, quá trình giải quyết nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện thành 39m², nguyên đơn không yêu cầu liên quan đến toàn bộ diện tích đất của nguyên đơn đang sở hữu, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết tính giá trị của toàn bộ diện tích đất 257,9m² + 38m² (đất đang tranh chấp) là vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu của nguyên đơn.

Phần diện tích đất tranh chấp diện tích đo thực tế 39,9m² do ông N1 bán cho ông P1 số tiền 38.000.000 đồng vào 26/10/2003, các người mua đất sau lại bán cho nhau bằng giấy tay bà L1 bán cho ông Q bằng giấy tay ngày 20/11/2011, Tòa án sơ thẩm tuyên việc mua bán đất bằng giấy tay vô hiệu nhưng không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu mà cho các đương sự khởi kiện bằng vụ án khác là giải quyết không triệt để vụ án.

Về cách tính giá đất: Tòa án sơ thẩm tính trung bình lấy giá đương sự mua năm 2019 chia cho toàn bộ diện tích đất (bao gồm phần đất không khởi kiện và phần đất khởi kiện) và giá đất do Tòa án sơ thẩm định giá, Tòa lấy giá đương sự mua năm 2019 trừ cho giá Tòa án định giá, ra giá chênh lệch, và Tòa lấy giá chênh lệch làm căn cứ tính giá trị đất là trái quy định pháp luật.

- Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 13/12/2022 thể hiện: “... một đoạn bức tường gạch xây diện tích 3,8m x 2= 7,6m² do chủ thửa đất số 1624 giáp ranh đất Ông Q, bà H xây dựng”, nhưng Tòa án sơ thẩm không đưa người xây dựng bức tường tham gia tố tụng, và phần quyết định của bản án buộc nguyên đơn thanh toán giá trị bức tường cho bị đơn.

- Bản án sơ thẩm không đính kèm bảng vẽ diện tích đất tranh chấp.

Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, đề nghị Hội đồng xét xử: chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị L1, hủy Bản án sơ thẩm 126/2023/DS-ST ngày 19/9/2023 của TAND thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương, chuyển hồ sơ về Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo theo định của pháp luật.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về tố tụng:

[1.1] Đơn kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L1 làm trong thời hạn luật định, phù hợp với quy định tại Điều 271, 272, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự và đương sự đã đóng tạm ứng án phí theo quy định tại Điều 276 Bộ luật Tố tụng dân sự nên hợp lệ.

[1.2] Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thanh N, ông Hồ Đắc H3, ông Nguyễn Anh P, ông Nguyễn Văn P1, bà Nguyễn Thị TL bà Nguyễn Thị T2; người làm chứng ông Nguyễn Văn D có yêu cầu giải quyết vắng mặt. Riêng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Ngọc T3 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ để tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt. Do vậy, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt các ông, bà có tên trên theo quy định tại khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[1.3] Tại Đơn khởi kiện ngày 14/9/2022, nguyên đơn bà Phạm Thị Hồng H yêu cầu công nhận diện tích đất 30m² thuộc thửa đất số 2482, tờ bản đồ số 21, tọa lạc tại khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương. Ngày 19/4/2023, bà H có đơn xin thay đổi yêu cầu khởi kiện, cụ thể bà H yêu cầu ông Trần Ngọc Q phải trả lại cho bà H diện tích đất 39,9m² thuộc thửa đất số 2482, tờ bản đồ số 21, tọa lạc tại khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương và buộc ông Q phải tháo dỡ tài sản, trả lại hiện trạng đất cho bà H.

Tại mục 1 quyết định của bản án, Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên “1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị Hồng H về việc tranh chấp quyền sử dụng đất.

Buộc ông Trần Ngọc Q phải trả cho bà Phạm Thị Hồng H diện tích đất 39,9m² (loại đất cây lâu năm) thuộc một phần thửa 2482, tờ bản đồ số 21, đất tọa lạc tại khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương”, tuy nhiên Tòa cấp sơ thẩm đã không ban hành thông báo nộp tiền tạm ứng án phí đối với yêu cầu của bà H, là vi phạm Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[1.4] Tòa cấp sơ thẩm buộc ông Q trả cho bà H diện tích đất 39,9m² nhưng không buộc ông Q phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với giá trị của diện tích đất phải trả.

[1.5] Quá trình tố tụng, ông Q có đơn yêu cầu Tòa án đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng đối với ông Phạm Ngọc T3, ông Q đã tạm ứng chi phí số tiền 5.000.000 đồng. Tại phần Quyết định của bản án Tòa án cấp sơ thẩm không xử lý chi phí đăng tin này theo quy định Điều 180 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung: Các đương sự tranh chấp phần đất qua đo đạc thực tế có diện tích 39,9m² thuộc một phần thửa 2482, tờ bản đồ số 21, tọa lạc tại khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương đã được Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số vào sổ CS06829 ngày 13/9/2019 cho bà Nguyễn Thị T2 và ngày 31/10/2019 cập nhật biến động sang tên cho bà Phạm Thị Hồng H.

Tài sản gắn liền trên đất gồm:

- 01 đoạn bức tường bằng gạch xây tô có diện tích 7,6m² trị giá 5.160.400 đồng;

- 01 phần khung bằng bê tông cốt thép làm giá đỡ bồn nước trị giá 2.699.487 đồng;

- 01 bồn nước inox 3.000 lít;

- 01 cửa sắt kéo;

- Phần lót gạch giả đá làm lối đi trên diện tích đất tranh chấp 39,9m².

[3] Về nguồn gốc đất tranh chấp - Ông Phạm Văn N1 (chết năm 2014) và bà Nguyễn Thị T2 là vợ chồng. Ngày 26/4/2001, UBND huyện D cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp giấy 178QSDĐ/CQ.AB đối với thửa đất số 284, 285 tờ bản đồ số 8, với diện tích sử dụng 1.844m² cho ông (bà) Phạm Văn N1.

- Năm 2022, ông Phan Văn N2 và bà Nguyễn Thị T2 đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn P1 một phần diện tích đối với thửa đất số 285, được thể hiện tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ngày 12/9/2002 có xác nhận của chính quyền địa phương. Ngày 26/11/2002, ông Nguyễn Văn P1 được UBND huyện D cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 823 QSDĐ/AB với thửa đất mới là 285a, diện tích sử dụng 263,5m². Sau khi nhận chuyển nhượng đất, ông P1 đã xây dựng nhà trọ.

Ngoài ra, năm 2003 ông Phạm Văn N1 tiếp tục chuyển nhượng thêm cho ông Nguyễn Văn P1 diện tích đất: 05m x 60m = 30m và 08m hình chữ L để làm chỗ đặt bồn nước sinh hoạt và lối đi vào nhà trọ, việc chuyển nhượng được thể hiện qua “Giấy mua bán đất” ghi ngày 26/10/2003.

- Ngày 23/4/2007, ông Nguyễn Văn Phan t cho con là Nguyễn Văn P2 toàn bộ thửa đất 285a, được cập nhật tại trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 823 QSDĐ/AB.

- Ngày 28/12/2017, ông Nguyễn Văn P2 chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 285a cùng với diện tích đất nhận chuyển nhượng bằng giấy tay và toàn bộ tài sản trên đất (nhà trọ) cho bà Nguyễn Thị L1, với tổng số tiền 4.800.000.000 đồng. Ngày 10/01/2018, bà Nguyễn Thị L1 được Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 2350 (thửa cũ 285a), tờ bản đồ số 21, diện tích sử dụng 257,9m² (giảm 5,6m²), không có diện tích 38m² chuyển nhượng bằng giấy tay.

- Năm 2019, bà Nguyễn Thị L1 chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 2350 cùng với diện tích đất nhận chuyển nhượng bằng giấy tay 38m² và toàn bộ tài sản trên đất cho ông Trần Ngọc Q với số tiền 5.550.000.000 đồng, được thể hiện tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 31/10/2029 và giấy viết tay ghi ngày 20/11/2011 nhưng các bên xác định là ngày 20/11/2019 do khi viết bị nhầm lẫn. Ngày 08/11/2019, ông Q được Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất đã nhận chuyển nhượng 2350.

- Sau khi ông Phạm Văn N1 chết. Ngày 29/5/2019, những người thừa kế của ông N1 là bà Nguyễn Thị T2 và con là Phạm Ngọc T3 đã lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, tại văn bản thỏa thuận bà T2, ông T3 xác định di sản của ông Phạm Văn N1 để lại là quyền sử dụng đất thuộc thửa 285, thửa 284 và thỏa thuận phân chia như sau cụ thể:

Ông Phạm Ngọc T3 được hưởng một phần diện tích đất 932,2m²; thửa cũ: một phần thửa 285, thửa mới 2481, thửa mới 2483 (gộp từ thửa 284, 2481), tờ bản đồ số 21.

Bà Nguyễn Thị T2 được hưởng một phần quyền sử dụng đất có diện tích 344,9m²; số thửa: một phần thửa 285, số thửa mới 2482, tờ bản đồ số 21.

Từ Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Ngày 13/9/2019, bà Nguyễn Thị T2 được Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số vào sổ CS06829 tại thửa đất số 2482, tờ bản đồ số 21, diện tích sử dụng 344,9m².

Như vậy, diện tích đất tranh chấp trước đây đã được UBND huyện D cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Phạm Văn N1 vào năm 2001.

[3.1] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua “giấy mua bán đất” ghi ngày 26/10/2003.

“Giấy mua bán đất” thể hiện: “ông Phạm Văn N1 có bán thêm cho ông Nguyễn Văn P1 diện tích: 0,5m x 60m = 30m² và diện tích 8m² hình chữ L để làm chỗ đặt bồn nước”, không ghi số thửa đất, tờ bản đồ. Căn cứ vào kết quả đo đạc và sự thừa nhận của các đương sự, thì xác định diện tích đất ông N1 chuyển nhượng cho ông P1 hiện nay là diện tích đất các đương sự tranh chấp diện tích 39,9m² thuộc một phần thửa 2482, tờ bản đồ số 21, trước đây là thửa 285, tờ bản đồ số 8 đã được UBND huyện D cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Phạm Văn N1 vào ngày 26/4/2001.

Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua “giấy mua bán đất” ghi ngày 26/10/2003 không tuân thủ về mặt hình thức, vi phạm điều kiện chuyển nhượng, trên “giấy mua bán đất” không có chữ ký bà Nguyễn Thị T2 (vợ ông N1) và bà T2 khai không biết việc ông N1 có chuyển nhượng thêm cho ông P1 diện tích đất này, nên “giấy mua bán đất” ghi ngày 26/10/2003 bị vô hiệu, là không đúng với quy định tại tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình, làm ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.

Sau khi nhận chuyển nhượng đất của ông N1, ông P1 đã sử dụng phần đất này làm lối đi vào dãy nhà trọ, xây bồn chứa nước để phục vụ cho khu nhà trọ của ông P1. Sau đó ông Phan t cho con là ông P2, ông P2 chuyển nhượng cho bà L1. Bà T2 sinh sống tại khu đất này và chứng kiến ông P1, ông P2, bà L1 sử dụng diện tích đất tranh chấp, nhưng bà T2 không có ý kiến gì. Vì vậy, việc bà T2 cho rằng không biết việc ông N1 có chuyển nhượng thêm cho ông Phan Diện t1 đất 38m² là không đúng với thực tế.

[3.2] Ngoài ra Tòa án cấp sơ thẩm nhận định do “giấy mua bán đất” ghi ngày 26/10/2003 giữa ông N1 và ông Phan l vô hiệu nên dẫn đến các hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay giữa ông P2 - bà L1 ghi ngày 28/12/2017 cũng vô hiệu.

Tại Điều 146 Bộ luật Dân sự năm 1995 và Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận..”. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định trong quá trình giải quyết vụ án, ông Nguyễn Văn P1, bà Lê Thị T6, ông Nguyễn Anh P, bà Nguyễn Thị T2, bà Nguyễn Thị L1 không có yêu cầu độc lập và không yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, nên không xem xét giải quyết và dành quyền khởi kiện cho các đương sự bằng vụ kiện khác là giải quyết chưa triệt để vụ án. Do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu được thực hiện từ ông Phạm Văn N1 sang cho ông Nguyễn Văn P1, từ ông Nguyễn Anh P sang bà Nguyễn Thị L1, nên nghĩa vụ của các đương sự phải hoàn trả quyền sử dụng đất và hoàn trả tiền đã nhận chuyển nhượng.

[4] Từ những phân tích trên, nhận thấy Tòa án cấp sơ thẩm có những vi phạm mà Tòa án cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L1 kháng cáo cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm thủ tục tố tụng, yêu cầu sửa bản án sơ thẩm là chưa phù hợp. Hội đồng xét xử chỉ có cơ sở chấp nhận một phần kháng cáo của bà Nguyễn Thị L1, hủy Bản án dân sự sơ thẩm đề xét xử lại.

[5] Ý kiến của kiểm sát viên là phù hợp.

[6] Án phí dân sự phúc thẩm: Do hủy án sơ thẩm nên bà Nguyễn Thị L1 không phải chịu.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 308 và Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận một phần kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L1.

2. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 126/2023/DS-ST ngày 19/9/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương; chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An xét xử lại theo quy định pháp luật.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Nguyễn Thị L1 không phải nộp. Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị L1 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số AA/2021/0006824 ngày 03/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật thi hành kể từ ngày tuyên án./.