Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 68/2023/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HỚN QUẢN, TỈNH BÌNH PHƯỚC

BẢN ÁN 68/2023/DS-ST NGÀY 27/10/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 27 tháng 10 năm 2023 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Hớn Quản xét xử sơ thẩm, công khai vụ án dân sự thụ lý số 46/2023/TLST-DS ngày 24/4/2023 về việc “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 77/2023/QĐXX-ST ngày 11/9/2023, Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 19/QĐST-DS ngày 29/9/2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Quốc H, sinh năm 1980; Địa chỉ: Tổ A, ấp H, xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước (Có mặt).

- Bị đơn: Ông Nguyễn Mậu L, sinh năm 1970 (Có mặt); Bà Lê Thị N, sinh năm 1973 (Vắng mặt); Địa chỉ: Tổ C, ấp H, xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

Anh Bùi Minh T, sinh năm 1994; Địa chỉ: Tổ E, ấp H, xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước (Có mặt).

- Ông Bùi Văn T1, sinh năm 1959; Địa chỉ: Tổ E, khu phố P, phường A, thị xã B, tỉnh Bình Phước (Có yêu cầu vắng mặt).

Người làm chứng:

Bà Bùi Thị T2, sinh năm 1974; Tổ 3, ấp H, xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước (Vắng mặt).

Anh Bùi văn T3, sinh năm 1987; Địa chỉ: Tổ E, ấp H, xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước (Vắng mặt).

Anh Nguyễn Trường G, sinh năm 1986; Địa chỉ: Tổ B, khu phố T, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương (Có yêu cầu vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn trình bày:

Ngày 19/6/2022 ông H ký hợp đồng và đặt cọc cho ông L số tiền 370 triệu đồng để đảm bảo chuyển nhượng phần đất khoảng 3000m2 thuộc thửa số 132, tờ bản đồ số 48, tọa lạc tại ấp H, xã T, giá chuyển nhượng là 2,2 tỉ đồng. Hẹn 180 ngày sau là ngày 19/12/2022 sẽ công chứng hợp đồng. Đến ngày 31/8/2022 ông L yêu cầu bồi thêm tiền cọc nên ông H đã bồi thêm số tiền 230 triệu đồng, có lập bổ sung hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2023. Hai hợp đồng trên có anh T3 là cháu ông L ký tên làm chứng.

Khi ký hợp đồng đặt cọc, ông L nói sổ đang làm và cam kết sổ đất đứng tên ông L, có đầy đủ giấy tờ liên quan, không tranh chấp. Tuy nhiên, đến khoảng tháng 10 năm 2022 thì ông H phát hiện thửa đất ông H đã đặt cọc không đứng tên ông L mà đứng tên ông T1 và bà T4, là cha mẹ anh T. Do phía ông L cam kết sẽ có sổ để ký hợp đồng đúng hạn nên ông H không có ý kiến gì về việc ông L không phải là người đứng tên sổ đất. Sau khi ký hợp đồng anh T có mời cơ quan đo đạc đo, cắm mốc và làm thủ tục tách thửa. Sau khi anh T cắm mốc một thời gian thì ông H vào thăm đất thì phát hiện các cọc mốc đã bị bà T2 là chủ đất phía trong đất của ông L nhổ bỏ, do bà T2 cho rằng anh T đã cắm ranh đất lấn sang đất của bà T2 và lấn vào 03m đường đi chung mà gia đình bà T2 sử dụng nhiều năm nay. Đến ngày 02/11/2022 anh T thông báo với ông H là đã làm xong thủ tục tách thửa đối với phần đất chuyển nhượng và yêu cầu ông H ký hợp đồng công chứng trước thời hạn. Tuy nhiên, do đất đang có tranh chấp nên ông H yêu cầu anh T phải đo đạc cắm ranh lại, mời chủ đất liền kề ký giáp ranh, bàn giao đất đúng diện tích như đã thỏa thuận thì ông H mới đồng ý ký hợp đồng và giao tiền, nhưng anh T không làm được các việc trên nên các bên không ký hợp đồng. Đến ngày 19/12/2022 do ông L nói đã về quê nên ông H đồng ý khoảng 01 tuần sau ông L quay về rồi đi ký hợp đồng. Khi ông L quay về thì vấn đề tranh chấp ranh với bà T2 chưa được giải quyết, ông L cũng không hợp tác làm việc với ông H mà đẩy trách nhiệm cho anh T và anh T3. Do vậy, các bên không thể ký hợp đồng theo đúng thỏa thuận.

Do thửa đất ông L nhận đặt cọc không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông L nên ông đã vi phạm cam kết đất chính chủ. Thửa đất có tranh chấp với chủ đất giáp ranh, ông H đã gia hạn thời gian cho phía ông L và anh T giải quyết nhưng không giải quyết được và hiện nay bà T2 đã kiện ra tòa để tranh chấp với ông T1 và anh T. Do vậy, tại đơn khởi kiện ông H yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 19/6/2022 và hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 giữa ông Nguyễn Quốc H và ông Nguyễn Mậu L, bà Lê Thị N vô hiệu. Yêu cầu ông L, bà N trả lại cho ông H số tiền cọc đã nhận vào hai ngày 19/6/2022 và 31/8/2022 tổng cộng 600.000.000đ.

Đến ngày 26/10/2023 ông H đã có đơn xin thay đổi yêu cầu khởi kiện, đề nghị Hội đồng xét xử tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 19/6/2022 và hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 giữa ông Nguyễn Quốc H và ông Nguyễn Mậu L, bà Lê Thị N. Yêu cầu ông L, bà N trả lại cho ông H số tiền cọc đã nhận vào hai ngày 19/6/2022 và 31/8/2022 tổng cộng 600.000.000đ. Tại phiên tòa, ông H đồng ý bớt cho ông L số tiền 50.000.000đ để bù vào các chi phí đo đạc, tách thửa, cắm mốc mà ông L đã tiến hành trong quá trình thực hiện hợp đồng, yêu cầu ông lành trả cho ông H 550.000.000đ.

Tại Biên bản lấy lời khai ngày 09/5/2023 và tại phiên tòa bị đơn Nguyễn Mậu L trình bày:

Khoảng năm 2000 ông L ở ngoài quê vào Bình Phước thì cha mẹ của anh Bùi Minh T là ông Bùi Văn T1 và bà Nguyễn Thị T5, chị gái của ông L đã cho ông L phần đất 3000m2 thuộc thửa số 132, tờ bản đồ số 48, tọa lạc tại ấp H, xã T. Khi cho thì đất chưa có sổ, đến năm 2008 nhà nước làm sổ đỏ thì thửa đất 132 đứng tên hộ ông Bùi Văn T1, đến năm 2022 thì gia đình ông T1 làm thủ tục thừa kế cho con Bùi Minh T (Bà T5 mất năm 2008).

Năm 2022 gia đình ông T1 đồng ý tách thửa phần đất đã cho ông L để ông bán lấy tiền trị bệnh thận. Do vậy, ngày 19/6/2022 ông L ký hợp đồng và nhận cọc của ông H để đảm bảo chuyển nhượng thửa đất 3000m2 trên, số tiền nhận cọc hai lần tổng cộng 600 triệu đồng. Khi thỏa thuận, ông H biết rõ đất của ông L thuộc thửa 132 và hai bên thống nhất đến ngày 19/12/2022 sẽ ra công chứng để ký hợp đồng. Trong thời gian chờ công chứng thì anh T giúp ông L làm thủ tục tách thửa. Ngày 02/11/2022 anh T làm xong hồ sơ tách thửa và gọi cho ông H đi ký hợp đồng trước hạn để lấy tiền cho ông L đi thay thận. Theo thỏa thuận thì khi ký công chứng ông H phải chồng tiền thêm mà ông không có tiền nên ông kiếm cớ không ký với anh T mà chỉ ký với ông L, do lúc đó ông L ở Hà Nội chưa về. Khoảng 10 ngày sau thì ông L về nhưng ông H không đồng ý công chứng bằng bản trích lục tách thửa mà yêu cầu phải có sổ đỏ riêng phần đất của ông L mới đồng ý công chứng. Ông L cũng đồng ý đi làm sổ, nhưng việc làm sổ này sẽ dẫn đến kéo dài thời gian công chứng. Do vậy, sau đó ông H khởi kiện ông L. Ông L không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H và mong muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng mà hai bên đã ký kết.

Bị đơn Lê Thị N trình bày trong quá trình giải quyết vụ án:

Bà N thống nhất với toàn bộ ý kiến trình bày của ông L.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Bùi Minh T trình bày:

Gia đình anh T có thửa đất ở ấp H xã T, đất do cha mẹ anh T tạo lập, năm 2008 được cấp GNCQSDĐ thửa đất số 132, tờ bản đồ số 48 đứng tên hộ ông Bùi Văn T1, bà Nguyễn Thị T5 (bà T5 đã mất năm 2008). Đến năm 2022 gia đình anh T làm hồ sơ kê khai thừa kế cho một mình anh T đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 132.

Trước đó, khoảng năm 2000 ông L, là cậu của anh T từ quê Thanh Hóa vào Bình Phước thì được mẹ anh T cho phần đất khoảng 3000m2 thuộc thửa đất số 132 của gia đình, chỉ cho miệng mà chưa làm thủ tục tách thửa. Đến năm 2022 ông L bị bệnh thận mà hoàn cảnh khó khăn nên ông L có nhu cầu bán đất để lấy tiền điều trị bệnh, gia đình của anh T cũng đồng ý tách thửa để cho ông L bán đất. Ngày 19/6/2022 ông L ký hợp đồng nhận đặt cọc của ông H để đảm bảo chuyển nhượng thửa đất 3000m2 tọa lạc tại xã T, số tiền cọc ông L đã nhận hai lần tổng cộng 600 triệu đồng.

Do ông L đang bị bệnh phải đi điều trị nên anh T đứng ra làm thủ tục tách thửa cho ông L. Ngày 12/9/2022 anh T được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất 132. Ngày 02/11/2022 anh T làm xong hồ sơ tách thửa, anh T gọi cho ông H đi ký hợp đồng trước hạn để lấy tiền cho ông L thay thận, nhưng ông H nói chỉ làm việc với ông L, không làm việc với anh T nên không ký được hợp đồng. Khoảng 10 ngày sau ông L ở Hà Nội vào thì ông H lại yêu cầu phải có “sổ con” đứng tên ông L mới chịu công chứng. Do lúc này anh T chỉ mới làm hồ sơ tách thửa nên nếu đòi ra sổ phần đất của ông L mới công chứng thì phải đi làm lại hồ sơ nên hai bên chưa công chứng được hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc của ông H và ông L là do hai người quyết định, anh T xác định anh vẫn sẵn sàng ký hợp đồng cho ông H vì là người đứng tên sổ, do ông H không muốn mua nữa nên mới tìm cách hủy hợp đồng. Việc bà T2 kiện tranh chấp đường đi hoàn toàn không có căn cứ vì phần đất bà T2 tranh chấp được cấp trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất 132, bà T2 chỉ đi nhờ qua thửa đất 132, không có con đường nào trong bản đồ địa chính.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Bùi Văn T1 trình bày:

Về nguồn gốc thửa đất 132 do ông T1 và vợ cũ bà Nguyễn Thị T5 (đã mất) khai phá, đến năm 2008 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ năm 2000 thì ông T1, bà T5 đã cho ông L phần đất khoảng 3000m2 để canh tác sử dụng nhưng chưa tách sổ. Đến năm 2022 gia đình ông T1 làm thủ tục cho con trai Bùi Minh T thừa kế thửa đất 132 thì ông L xin bán phần đất ông T1 đã cho để chữa bệnh, ông T1 đồng ý nên ông L đã nhận cọc của ông H.

Khi ông L rào đất để đo đạc tách thửa và bàn giao cho ông H thì bà Bùi Thị T2 chủ đất phía sau cho rằng ông L rào mất đường đi của bà nên kiện ông ra xã, sau đó ra tòa. Tuy nhiên, đất của bà T2 là không có đường, bà xin đi nhờ qua đất của ông T1 nhiều năm nay, ông L chỉ rào phần đất thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất 132. Do vậy, việc bà T2 kiện ông T1 với anh T là không đúng.

Người làm chứng ông Bùi Văn T6 trình bày:

Do cha mẹ ông T6 đã cho ông L, bà N 3000m2 đất nên khi ông T muốn bán để điều trị bệnh thì gia đình đồng ý, ông T6 có giới thiệu cho ông H mua đất của ông T và có ký tên làm chứng trong hợp đồng đặt cọc. Ông T6 chỉ nghe nói giữa ông H và ông T không thống nhất được với nhau về việc ký hợp đồng công chứng nên các bên phát sinh tranh chấp, còn nội dung cụ thể là do anh T liên lạc với ông H, ông T6 không tham gia.

Người làm chứng Bùi Thị T2 trình bày:

Bà T2 có phần đất ở giáp ranh với đất của ông T1 trước đây. Phần đất của ông Thiết g đường, còn đất của bà T2 ở phía trong. Bà T2 đi ra ngoài bằng con đường đi 03m giáp ranh với phần đất của ông L đang sử dụng. Khi ông L bán đất bà T2 không biết, đến khi phát hiện thì biết ông L bán cả phần đất đường đi 3m của bà T2 cho ông H nên bà T2 không đồng ý. Do vây, giữa các bên phát sinh tranh chấp, bà T2 đã nộp đơn khởi kiện ông T1, anh T tại Tòa án nhân dân huyện Hớn Quản.

Người làm chứng Nguyễn Trường G trình bày:

Ông G biết ông H đã đặt cọc cho ông T để mua thửa đất 3000m2 nên đã đồng ý đặt cọc cho ông H để mua lại thửa đất trên. Ông G và ông H cũng thỏa thuận ngày ký công chứng là ngày 19/12/2022. Khi đặt cọc ông G vào xem đất thì thấy đất cũng có cọc ranh giới. Đến ngày ký công chứng 19/12/2022 ông G từ Bình Dương đi Bình Phước ký công chứng thì chủ đất ông L đã về quê, ông vào đất thì phát hiện toàn bộ cọc mốc ranh giới với thửa liền kề đã cắm trước đó đã bị nhổ hết. Thông thường dùng sơ đồ trích lục có thể ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng được nhưng khi đất bị tranh chấp, ông G sợ công chứng bằng sơ đồ trích lục, chồng tiền xong mà không ra được sổ thì cũng sẽ thiệt nên ông G yêu cầu ông H phải cắm lại ranh mốc đất, có chủ giáp ranh ký xác nhận đồng thời ra “sổ con” riêng phần đất 3000m2 thì ông G mới ký hợp đồng và chồng tiền.

Khoảng 1 tuần sau ông L quay về ông G và ông H cùng đến nhà ông L, ông H cũng yêu cầu ông L nhu yêu cầu ông G đã đưa ra. Khi đang nói chuyện thì bà T2 ở giáp ranh đến và la lối, tranh chấp con đường đi, là một phần của thửa đất ông G mua. Sau khi gia hạn thời gian mà ông H vẫn không thể giải quyết rõ ràng, không thể xác định thời gian ký hợp đồng nên ngày 14/3/2023 ông G và ông H đã hủy hợp đồng đặt cọc, ông H trả lại tiền cọc cho ông G và hai bên kết thúc hợp đồng.

* Tranh luận:

Nguyên đơn tranh luận: Nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 19/6/2022 và hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 giữa ông Nguyễn Quốc H và ông Nguyễn Mậu L, bà Lê Thị N. Yêu cầu ông L, bà N trả lại cho ông H số tiền cọc đã nhận vào hai ngày 19/6/2022 và 31/8/2022 tổng cộng 600.000.000đ. Ông H đồng ý bớt cho ông L số tiền 50.000.000đ để bù vào các chi phí đo đạc, tách thửa, cắm mốc mà ông L đã tiến hành trong quá trình thực hiện hợp đồng, yêu cầu ông lành trả cho ông H 550.000.000đ (năm trăm năm mươi triệu đồng).

Bị đơn tranh luận: Bị đơn ông Nguyễn Mậu L không đồng ý trả tiền, đồng ý tiếp tục hợp đồng đã ký kết hoặc ông L giao cho ông H số đất tương đương 600 triệu đồng là 15m ngang đất và lên thổ cư cho ông H để đảm bảo điều kiện tách sổ.

* Phát biểu của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa:

Về tố tụng: Thẩm phán đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự về việc thu thập chứng cứ, giải quyết vụ án từ khi, nhận đơn, thụ lý vụ án đến trước khi Hội đồng xét xử mở phiên toà. Tại phiên toà hôm nay, Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Căn cứ tài liệu trong hồ sơ vụ án và kết quả xét xử tại phiên tòa thể hiện, ông L đã được ông T1, bà T5 cho 3000m2 đất từ năm 2000, nhưng chưa làm thủ tục tách thửa. Tuy ông L chưa đứng tên đất nhưng ông T1 là chủ đất cũ và anh T là chủ đất hiện nay đều thừa nhận đã cho ông L thửa đất trên, và đồng ý cho ông L bàn đất nên ông L có quyền nhận đặt cọc của ông H. Việc ký hợp đồng đặt cọc do các bên tự nguyện thỏa thuận, tiến hành đặt cọc 370 triệu đồng và bồi cọc 230 triệu đồng, đã thực hiện các thủ tục đo đạc, tách thửa nên hợp đồng đặt cọc ngày 19/6/2022 và ngày 31/8/2022 giữa ông H và ông L, bà N có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, sau khi các bên cắm ranh, đo đất thì các cọc ranh bị bà T2 nhổ bỏ và tranh chấp, bà T2 cho rằng các cọc ranh đã cắm sang đường đi của bà T2. Ông L cam kết đất không có tranh chấp nhưng lời khai của ông H, bà T2, ông T1 và anh T đều thể hiện bà T2 đang có tranh chấp đối với một phần thửa đất 3000m2 trên. Do vậy, yêu cầu hủy hợp đồng của ông H là có căn cứ chấp nhận. Tại tòa, ông H tự nguyện hỗ trợ cho ông L chi phí hợp lý cho việc thực hiện hợp đồng 50.000.000đ đề nghị Hội đồng xét xử ghi nhận. Căn cứ các Điều 423, 427, 328 Bộ luật dân sự 2015 đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, hủy hai hợp đồng đặt cọc ngày 19/6/2022 và ngày 31/8/2022, buộc ông L bà N trả lại cho ông H số tiền 550.000.000đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

Về thủ tục tố tụng:

[1] Căn cứ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì quan hệ pháp luật của vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Bị đơn Nguyễn Mậu L có nơi cư trú tại xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước theo khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án:

[2] Theo lời trình bày của nguyên đơn và bị đơn thể hiện: Ngày 19/6/2022 ông H ký hợp đồng và đặt cọc cho ông L số tiền 370 triệu đồng để đảm bảo chuyển nhượng phần đất khoảng 3000m2 thuộc thửa số 132, tờ bản đồ số 48, tọa lạc tại ấp H, xã T, giá chuyển nhượng là 2,2 tỷ đồng. Hẹn 180 ngày sau là ngày 19/12/2022 sẽ công chứng hợp đồng. Đến ngày 31/8/2022 ông L yêu cầu bồi thêm tiền cọc nên ông H đã bồi thêm số tiền 230 triệu đồng, có lập bổ sung hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2023. Các nội dung trên hai đương sự trình bày thống nhất nên đây là các tình tiết không phải chứng minh theo điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự.

[3] Xét yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn:

Tại đơn khởi kiện ông H yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 19/6/2022 giữa ông Nguyễn Quốc H và ông Nguyễn Mậu L, bà Lê Thị N vô hiệu. Yêu cầu ông L, bà N trả lại cho ông H số tiền cọc đã nhận vào hai ngày 19/6/2022 và 31/8/2022 tổng cộng 600.000.000đ.

Tuy nhiên, ngày 26/10/2023 ông H đã có đơn sửa đổi bổ sung yêu cầu khởi kiện, đề nghị Hội đồng xét xử tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 19/6/2022 và hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 giữa ông Nguyễn Quốc H và ông Nguyễn Mậu L, bà Lê Thị N. Yêu cầu ông L, bà N trả lại cho ông H số tiền cọc đã nhận vào hai ngày 19/6/2022 và 31/8/2022 tổng cộng 600.000.000đ.

Xét yêu cầu khởi kiện và yêu cầu khởi kiện bổ sung của ông H đều liên quan đến hợp đồng đặt cọc ngày 19/6/2022, hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022, liên quan đến 3000m2 đất thuộc thửa đất 132 tờ bản đồ 48 tại ấp H, xã T và số tiền đặt cọc tổng cộng 600.000.000đ. Tuy yêu cầu khởi kiện bổ sung đưa ra sau phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, nhưng không vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu và việc xem xét yêu cầu khởi kiện bổ sung đảm bảo giải quyết triệt để vụ án nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[4] Xét hiệu lực của các hợp đồng đặt cọc ngày 19/6/2022 và ngày 31/8/2022 giữa ông Nguyễn Quốc H và ông Nguyễn Mậu L, bà Lê Thị N.

Về hình thức: Các Hợp đồng đặt cọc trên được lập thành văn bản nên đảm bảo về hình thức theo quy định tại 328 của Bộ luật dân sự.

Xét điều kiện về chủ thể thì ông Nguyễn Quốc H và ông Nguyễn Mậu L, bà Lê Thị N đều có đủ năng lực chủ thể và tự nguyện giao kết hợp đồng nên đảm bảo điều kiện về chủ thể trong giao dịch dân sự.

Xét về nội dung: Thời điểm tháng 6/2022 ông L nhận đặt cọc của ông H thì thửa đất đứng tên hộ ông Bùi Văn T1, đến ngày 12/9/2023 đã được kê khai thừa kế cho anh Bùi Minh T đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 168 và 188 Luật đất đai năm 2013 thì khi có Giấy chứng nhận quy định người sử dụng đất mới được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định trên thì ông L chưa có đủ điều kiện để ký hợp đồng nhận đặt cọc nhằm chuyển nhượng đất cho ông H. Tuy nhiên, lời khai của Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Bùi Minh T, ông Bùi Văn T1, bị đơn ông Nguyễn Mậu L, bà Lê Thị N và người làm chứng Bùi Văn T6 đều xác định phần đất 3000m2 thuộc thửa đất 132 tờ bản đồ 48 tại ấp H, xã T đã được vợ chồng ông T1 cho ông L, bà N từ năm 2000, chỉ chưa sang tên tách thửa, ông T1 và anh T cùng đồng ý cho ông L bán đất để chữa bệnh, anh T còn hỗ trợ ông L làm thủ tục tách thửa. Như vậy, các hợp đồng đặt cọc ngày 19/6/2022 và 31/8/2022 được ký kết nhằm để đảm bảo việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, phù hợp với ý chí, nguyện vọng của đương sự, không gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người khác nên được công nhận là có hiệu lực.

[5] Xét yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc của nguyên đơn:

Theo hợp đồng đặt cọc ngày 19/6/2022 và 31/8/2022 thể hiện ông L cam kết đất không có tranh chấp, tuy nhiên, trước khi đến ngày ký hợp đồng công chứng thì ông H đã phát hiện các cọc ranh giới đất của phần đất 3000m2 đã bị nhổ hết và bà T2 là người chủ sử dụng đất giáp ranh có tranh chấp, cho rằng trong số đất ông L chuyển nhượng cho ông H có 03m ngang mặt đường đất, chiều dài hết đất là đường đi của bà T2 nên không đồng ý cho ông L cắm ranh giao đất cho ông H. Đến nay bà T2 đã khởi kiện tranh chấp lối đi với ông T1 và anh T (là những người đứng tên sổ đất) tại Tòa án nhân dân huyện Hớn Quản. Tời khai của ông H, bà T2 và ông G, phù hợp với lời khai của ông TI và anh T đã chứng minh phần đất ông T cam kết chuyển nhượng cho ông H có tranh chấp là sự thật. Từ những nhận định trên xác định được ông L, bà N là người vi phạm cam kết đưa ra tại Điều 4 trong hợp đồng đặt cọc nên ông H khởi kiện yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày ngày 19/6/2022 và 31/8/2022 là có cơ sở, phù hợp với quy định tại Điều 423 của Bộ luật dân sự nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Tại tòa, ông L, bà N cho rằng ông H cố tình không đi ký hợp đồng công chứng là vi phạm hợp đồng, ông T không vi phạm cam kết vì anh T đã làm xong sơ đồ trích lục phần đất tách thửa cho ông L trước khi đến ngày công chứng. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì đất đang tranh chấp sẽ không đủ điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì vậy, việc ông H yêu cầu ông L, bà N phải bàn giao đất có ranh mốc rõ ràng, chủ liền kề ký xác nhận ranh giới và thửa đất của ông L phải ra thành sổ độc lập cũng là để đảm bảo quyền lợi cho ông H và có cơ sở. Do vậy, trình bày của ông L không được chấp nhận. Tại phiên tòa, ông L mong muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc ông L giao cho ông H số đất tương đương 600 triệu đồng là 15m ngang đất và lên thổ cư cho ông H để đảm bảo điều kiện tách sổ. Đối với yêu cầu của bị đơn đưa ra nguyên đơn không chấp nhận nên không có cơ sở xem xét.

[6] Do yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 19/6/2022 và 31/8/2022 được chấp nhận nên căn cứ Điều 427 của Bộ luật dân sự thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ đi chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng. Do vậy, việc ông H yêu cầu ông L trả lại số tiền nhận cọc là 600.000.000đ (sáu trăm triệu đồng) được Hội đồng xét xử chấp nhận. Do ông H chưa nhận đất nên không đặt ra vấn đề trả lại đất.

Tại phiên tòa, ông Nguyễn Quốc H nguyện giảm bớt cho ông Nguyễn Mậu L và bà Lê Thị N 50.000.000đ là chi phí hợp lý cho việc thực hiện hợp đồng, bù vào phần chi phí đo đạc, cắm mốc mà ông Nguyễn Mậu L và bà Lê Thị N đã thực hiện. Đây là sự tự nguyện của ông Nguyễn Quốc H nên được Hội đồng xét xử ghi nhận.

Sau khi trừ đi phần chi phí hợp lý 50.000.000đ, ông Nguyễn Mậu L và bà Lê Thị N còn phải trả cho ông Nguyễn Quốc H số tiền 550.000.000đ (Năm trăm năm mươi triệu đồng).

[7] Án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Quốc H được chấp nhận nên ông Nguyễn Mậu L và bà Lê Thị N phải chịu án phí cho yêu cầu hủy 02 hợp đồng đặt cọc là 300.000đ, án phí cho yêu cầu trả lại tiền cọc là 27.500.000đ. Ông Nguyễn Quốc H không phải chịu án phí và được trả lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát về việc giải quyết vụ án tại phiên tòa là phù hợp với quy định của pháp luật.

Bởi các lẽ nêu trên:

QUYẾT ĐỊNH

- Áp dụng khoan 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, các Điều 146,147,266 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Điều 328, Điều 423, Điều 427 của Bộ luật dân sự năm 2015, Điều 168 và 188 Luật đất đai năm 2013;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án của Ủy ban thường vụ Q:

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện và yêu cầu khởi kiện sửa đổi bổ sung của ông Nguyễn Quốc H.

2. Hủy các hợp đồng đặt cọc ngày 19/6/2022 và 31/8/2022 giữa ông Nguyễn Mậu L và bà Lê Thị N và ông Nguyễn Quốc H.

Buộc ông Nguyễn Mậu L và bà Lê Thị N có trách nhiệm trả lại cho ông Nguyễn Quốc H số tiền 600.000.000đ (Sáu trăm triệu đồng).

Ghi nhận sự tự nguyện của ông Nguyễn Quốc H về việc giảm cho ông Nguyễn Mậu L và bà Lê Thị N 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng) là chi phí hợp lý cho việc thực hiện hợp đồng.

Sau khi trừ đi phần chi phí hợp lý 50.000.000đ, ông Nguyễn Mậu L và bà Lê Thị N còn phải trả cho ông Nguyễn Quốc H số tiền 550.000.000đ (Năm trăm năm mươi triệu đồng).

Kê từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Án phí: Ông Nguyễn Mậu L và bà Lê Thị N phải chịu án phí cho yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc là 300.000đ, án phí cho yêu cầu trả lại tiền cọc là 27.500.000đ.

Ông Nguyễn Quốc H không phải chịu án phí, trả lại cho ông Nguyễn Quốc H 14.000.000đ tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0014482 ngày 20/4/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Hớn Quản.

3. Kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./.