Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 68/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 68/2023/DS-PT NGÀY 06/03/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 06 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 472/2022/TLPT-DS ngày 21 tháng 12 năm 2022 về việc “Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2022/DS-ST ngày 18 tháng 7 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 42/2023/QĐPT-DS ngày 07 tháng 02 năm 2023, Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 106/2013/QĐ-PT ngày 24 tháng 02 năm 2023, giữa:

- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1986; nơi cư trú: ấp 9, xã A, huyện P, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Đậu Văn C, sinh năm 1988; nơi cư trú: ấp H, xã L, huyện B, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 09 tháng 6 năm 2021) (có mặt).

- Bị đơn: Bà Lê Thị Minh X, sinh năm 1966; nơi cư trú: khu phố C, thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn:

1. Ông Nguyễn Văn T, sinh năm 1985 (có yêu cầu giải quyết vắng mặt);

2. Ông Nguyễn Văn T1, sinh năm 1999 (có mặt).

Cùng địa chỉ: 569 Đại lộ B, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 11 tháng 7 năm 2022).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Lê Quang T2, sinh năm 1991; nơi cư trú: khu phố C, thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương (có mặt).

- Người kháng cáo: Bị đơn bà Lê Thị Minh X.

NỘI DUNG VỤ ÁN

bày:

Nội dung bản án sơ thẩm thể hiện:

Nguyên đơn, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn là ông Đậu Văn C trình Ngày 06 tháng 6 năm 2021, bà Nguyễn Thị H ký kết hợp đồng đặt cọc bất động sản với bà Lê Thị Minh X nhằm đảm bảo chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc các thửa 341, 278, 412, tờ bản đồ số 36 tại thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương; giá chuyển nhượng là 5.800.000.000 (năm tỷ tám trăm triệu) đồng. Số tiền chuyển nhượng được thanh toán hai lần, cụ thể:

Lần 1: ngày 06 tháng 6 năm 2021, thanh toán 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng;

Lần 2: ngày 06 tháng 10 năm 2021, thanh toán 3.800.000.000 (ba tỷ tám trăm triệu) đồng. Đây cũng là ngày hai bên thỏa thuận ra cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà H sẽ thanh toán 3.800.000.000 (ba tỷ tám trăm triệu) đồng cho bà X.

Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, thửa đất số 341 và 278, tờ bản đồ số 36 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Lê Thị Minh X. Tuy nhiên, thửa 278 được bà X ủy quyền cho ông Lê Quang T2 (con bà X). Đối với thửa 412, ông T2 ký kết hợp đồng đặt cọc với người khác và sang tay cho bà H. Thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, quyền sử dụng đất thuộc thửa 341 được bà X thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam. Tuy nhiên, bà H đồng ý nhận chuyển nhượng vì sau khi giao tiền đặt cọc cho bà X và ông T2 thì bà X, ông T2 cam kết sẽ giải ngân với Ngân hàng để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về và thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra, hai bên còn thỏa thuận bà X có trách nhiệm thực hiện, cung cấp giấy xác nhận tình trạng bất động sản, tiền phí công chứng, phí chuyển mục đích quyền sử dụng đất, hình thức chuyển nhượng là bao sổ, buông sổ.

Thực hiện hợp đồng đặt cọc, ngày 06 tháng 6 năm 2021, bà H đã thanh toán 2.000.000.000 đồng cho bà X và ông T2. Tuy nhiên, khi đến ngày thỏa thuận ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà X không đảm bảo các thủ tục cần thiết như: trích lục bản vẽ, tình trạng bất động sản,… và đáo hạn ngân hàng nên không tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được. Bà H được biết, sau khi ký hợp đồng đặt cọc ngày 06 tháng 6 năm 2021, bà X thực hiện thủ tục tách thửa đối với các thửa đất đã đặt cọc với bà H và đã chuyển nhượng cho người khác. Vì vậy, bà H đã nhiều lần yêu cầu bà X, ông T2 trả lại số tiền đã nhận cọc nhưng ông T2, bà X không thực hiện. Đến ngày 14 tháng 02 năm 2022, ông T2 tự nguyện viết tại mặt sau của Hợp đồng đặt cọc bất động sản đề ngày 06 tháng 6 năm 2021 về việc ông T2 đồng ý thanh toán số tiền 4.000.000.000 đồng cho bà H, bao gồm: số tiền đã nhận cọc là 2.000.000.000 đồng và số tiền bồi thường là 2.000.000.000 đồng. Thời hạn thanh toán hết số tiền 4.000.000.000 đồng vào ngày 05 tháng 3 năm 2022 bằng hình thức chuyển tiền vào tài khoản cho bà H.

Tuy nhiên, đến nay ông T2 và bà X không thanh toán bất kỳ số tiền nào cho bà H. Do đó, bà H khởi kiện yêu cầu bà X và ông T2 có trách nhiệm liên đới thanh toán cho bà H số tiền 4.000.000.000 đồng, gồm: số tiền đã nhận cọc là 2.000.000.000 đồng và số tiền bồi thường là 2.000.000.000 đồng.

Đối với bản chụp Hợp đồng đặt cọc bất động sản đề ngày 06 tháng 6 năm 2021 mà bà X và ông T2 cung cấp thì nguyên đơn không đồng ý vì bà X, ông T2 không cung cấp được bản chính để Tòa án tiến hành đối chiếu theo quy định. Ông T2 và bà X cùng thừa nhận đã nhận số tiền mà nguyên đơn đã đặt cọc là 2.000.000.000 đồng. Tại mặt phía sau của Hợp đồng đặt cọc bất động sản đề ngày 06 tháng 6 năm 2021, ông T2 đồng ý thanh toán số tiền 4.000.000.000 đồng cho bà H, gồm: số tiền đã nhận cọc là 2.000.000.000 đồng và số tiền bồi thường là 2.000.000.000 đồng. Thời hạn thanh toán hết số tiền 4.000.000.000 đồng vào ngày 05 tháng 3 năm 2022 bằng hình thức chuyển tiền vào tài khoản cho bà H. Nguyên đơn không đồng ý đối với tài liệu là Hợp đồng đặt cọc bất động sản đề ngày 06 tháng 6 năm 2021 mà bà X, ông T2 cung cấp.

Bị đơn bà Lê Thị Minh X trình bày:

Ngày 06 tháng 6 năm 2021, thông qua người môi giới là bà Võ Thanh T3 thì bà X và bà H có thỏa thuận ký kết hợp đồng đặt cọc bất động sản nhằm đảm bảo chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc các thửa 341, 278, 412, tờ bản đồ số 36 tại thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương. Diện tích chuyển nhượng là 3.938,6m2. Giá nhận chuyển nhượng là 5.800.000.000 (năm tỷ tám trăm triệu) đồng. Số tiền chuyển nhượng được thanh toán ba lần, cụ thể:

Lần 1: ngày 06 tháng 6 năm 2021, thanh toán 1.000.000.000 (một tỷ) đồng; Lần 2: ngày 06 tháng 7 năm 2021, thanh toán 1.000.000.000 (một tỷ) đồng;

Lần 3: ngày 06 tháng 10 năm 2021, thanh toán 3.800.000.000 (ba tỷ tám trăm triệu) đồng khi hai bên ra cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, thửa đất số 341 và 278, tờ bản đồ số 36 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà X, riêng thửa 278 bà X ủy quyền cho ông Lê Quang T2. Đối với thửa 412 là thửa đất mà ông T2 ký kết hợp đồng đặt cọc với người khác, do nằm liền kề với thửa 341 và 278 nên bà X đồng ý ghi nội dung đặt cọc chuyển nhượng thêm đối với thửa 412, thửa 341 được bà X thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam.

Thực hiện hợp đồng đặt cọc, ngày 06 tháng 6 năm 2021, bà H đã thanh toán cho bà X và ông T2 số tiền 1.000.000.000 đồng. Đối với số tiền giao lần thứ hai, bà X được thông báo do thời điểm dịch bệnh Covid-19 nên bà H không thanh toán được cho bà X. Sau này, đối với số tiền 1.000.000.000 đồng mà hai bên thỏa thuận giao lần thứ hai thì bà X được ông T2 cho biết ông T2 có vay mượn tiền của bà H, vì vậy, đối với lần giao tiền thứ hai số tiền 1.000.000.000 đồng được bà H khấu trừ vào số tiền mà ông T2 đã vay. Bà X không biết việc ông T2 viết tại mặt sau của Hợp đồng đặt cọc bất động sản ngày 06 tháng 6 năm 2021 về việc ông T2 đồng ý thanh toán số tiền 4.000.000.000 đồng cho bà H, gồm: số tiền đã nhận cọc là 2.000.000.000 đồng và số tiền bồi thường là 2.000.000.000 đồng. Thời hạn thanh toán hết số tiền 4.000.000.000 đồng vào ngày 05 tháng 3 năm 2022 bằng hình thức chuyển tiền vào tài khoản cho bà H.

Nay, bà H khởi kiện yêu cầu bà X cùng với ông T2 liên đới thanh toán số tiền 4.000.000.000 đồng, gồm: số tiền đã nhận cọc là 2.000.000.000 đồng và số tiền bồi thường là 2.000.000.000 đồng thì bà X không đồng ý. Bà X không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà H vì bà X chỉ nhận số tiền 1.000.000.000 đồng, bà X cũng không vi phạm thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc bất động sản đề ngày 06 tháng 6 năm 2021 và bà H không thanh toán số tiền theo thời gian đã thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Quang T2 trình bày:

Ông T2 thống nhất lời trình bày của bà Lê Thị Minh X về thời gian ký kết hợp đồng, nội dung thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc bất động sản đề ngày 06 tháng 6 năm 2021, giá chuyển nhượng, thời gian giao nhận tiền là 03 lần như lời trình bày của bà X, thông tin về các thửa đất.

Thực hiện hợp đồng đặt cọc, ngày 06 tháng 6 năm 2021, bà H đã thanh toán cho ông T2 và bà X số tiền 1.000.000.000 đồng. Đối với số tiền giao lần thứ hai, do trước đây, ông T2 vay tiền của bà H nên bà H đề nghị ông T2 khấu trừ số tiền 1.000.000.000 đồng mà hai bên thỏa thuận giao lần thứ hai vào số tiền mà ông T2 đã vay. Khi bà H đề nghị, ông T2 đồng ý khấu trừ số tiền vay 1.000.000.000 đồng vào số tiền thanh toán tiền đặt cọc lần thứ hai. Vì vậy, tổng số tiền ông T2, bà X đã nhận cọc của bà H là 2.000.000.000 đồng.

Quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc bà H cố tình kéo dài thời gian, đưa ra lý do cần làm các thủ tục vay để thanh toán số tiền chuyển nhượng cho ông T2. Vì vậy, ông T2 đã nhiều lần liên hệ với bà H để chấm dứt hợp đồng đặt cọc nhưng ông T2 không liên lạc được với bà H.

Ngày 14 tháng 02 năm 2022, bà H yêu cầu ông T2 viết tại mặt sau của Hợp đồng đặt cọc bất động sản đề ngày 06 tháng 6 năm 2021 về việc ông T2 đồng ý thanh toán số tiền 4.000.000.000 đồng cho bà H, gồm: số tiền đã nhận cọc là 2.000.000.000 đồng và số tiền bồi thường là 2.000.000.000 đồng. Thời hạn thanh toán hết số tiền 4.000.000.000 đồng vào ngày 05 tháng 3 năm 2022 bằng hình thức chuyển tiền vào tài khoản cho bà H. Chữ viết tại mặt sau của Hợp đồng đặt cọc bất động sản đề ngày 06 tháng 6 năm 2021 là của ông T2, chữ ký tên, chữ viết ghi họ tên Lê Quang T2 và dấu lăn tay là của ông T2.

Nay, bà H khởi kiện yêu cầu ông T2 cùng với bà X liên đới thanh toán số tiền 4.000.000.000 đồng, gồm: số tiền đã nhận cọc là 2.000.000.000 đồng và số tiền bồi thường là 2.000.000.000 đồng thì ông T2 không đồng ý. Ông T2 chỉ đồng ý thanh toán cho bà H tổng số tiền đã nhận cọc là 2.000.000.000 đồng.

Tại phiên tòa sơ thẩm:

Nguyên đơn rút một phần nguyên yêu cầu khởi kiện về việc phạt cọc số tiền là 2.000.000.000 đồng. Chỉ yêu cầu bà Lê Thị Minh X và ông Lê Quang T2 cùng phải trả số tiền đã nhận đặt cọc là 2.000.000.000 đồng.

Bà X chỉ đồng ý trả cho bà H số tiền 1.000.000.000 đồng đã nhận, không đồng ý liên đới cùng ông T2 trả cho bà H số tiền 2.000.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Lê Quang T2 trình bày: ông T2 đồng ý trả cho bà H số tiền 1.000.000.000 đồng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2022/DS-ST ngày 18 tháng 7 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H đối với bị đơn bà Lê Thị Minh X về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc bất động sản ngày 06 tháng 6 năm 2021 giữa bà Nguyễn Thị H và bà Lê Thị Minh X đối với phần đất có diện tích 3.938,6m2, trong đó thổ cư 553m2 thuộc các thửa số 341, 278, 412 tờ bản đồ số 36, tại thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương vô hiệu.

Buộc bà Lê Thị Minh X và anh Lê Quang T2 cùng có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị H số tiền 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng.

2. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H đối với bị đơn bà Lê Thị Minh X về việc yêu cầu phạt cọc số tiền 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, nghĩa vụ thi hành án, quyền kháng cáo.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 02/8/2022, bị đơn bà Lê Thị Minh X có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án như sau:

- Hợp đồng đặt cọc bất động sản ngày 06 tháng 6 năm 2021 giữa bà Nguyễn Thị H và bà Lê Thị Minh X đối với phần đất có diện tích 3.938,6m2, trong đó thổ cư 553m2 thuộc các thửa số 341, 278, 412 tờ bản đồ số 36, tại thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương vô hiệu.

- Bà Lê Thị Minh X, ông Lê Quang T2 mỗi người có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị H số tiền 1.000.000.000 (một tỷ) đồng, tổng cộng là 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng.

- Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Lê Thị Minh X và ông Lê Quang T2, mỗi người phải nộp 36.000.000 (ba mươi sáu triệu) đồng.

Thống nhất các phần khác của Bản án sơ thẩm đã tuyên.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án; sự thỏa thuận của các đương sự không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án dân sự sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về tố tụng: Bà Lê Thị Minh X kháng cáo trong thời hạn luật định.

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án. Xét thấy, sự thỏa thuận của các đương sự không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội nên được công nhận. Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn và ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa là phù hợp.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Lê Thị Minh X và ông Lê Quang T2, mỗi người phải nộp 36.000.000 (ba mươi sáu triệu) đồng.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Lê Thị Minh X phải chịu theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ khoản 2 Điều 148, Điều 300, khoản 2 Điều 308, Điều 309, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, 1. Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà Lê Thị Minh X.

2. Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2022/DS-ST ngày 18 tháng 7 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Bình Dương như sau:

2.1. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc bất động sản ngày 06 tháng 6 năm 2021 giữa bà Nguyễn Thị H và bà Lê Thị Minh X đối với phần đất có diện tích 3.938,6m2, trong đó thổ cư 553m2 thuộc các thửa số 341, 278, 412 tờ bản đồ số 36, tại thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương vô hiệu.

2.2. Buộc bà Lê Thị Minh X và ông Lê Quang T2, mỗi người có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị H số tiền 1.000.000.000 (một tỷ) đồng; tổng cộng là 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại các Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2.3. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H đối với bị đơn bà Lê Thị Minh X về việc yêu cầu phạt cọc số tiền 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng.

2.4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Lê Thị Minh X và ông Lê Quang T2, mỗi người phải nộp 36.000.000 (ba mươi sáu triệu) đồng.

Bà Nguyễn Thị H không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, trả lại cho bà Hiến 56.300.000 (năm mươi sáu triệu ba trăm nghìn) đồng đã nộp tại Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2021/0009036 ngày 25 tháng 3 năm 2022 và Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2021/0009144 ngày 26 tháng 5 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện B, tỉnh Bình Dương.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Lê Thị Minh X phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được trừ hết vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0009269 ngày 08 tháng 8 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện B, tỉnh Bình Dương.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.