Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 309/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

 BẢN ÁN 309/2023/DS-PT NGÀY 14/09/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC 

Ngày 14 tháng 9 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 214/2023/TLPT- DS, ngày 02/8/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 25/2023/DS-ST, ngày 19/5/2023 của Tòa án nhân dân huyện K, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 229/2023/QĐ-PT, ngày 02/8/2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Trần Công A, sinh năm 1978 và bà Tống Thị L, sinh năm 1979; địa chỉ: Số X đường V, phường C, thành phố N, tỉnh Nam Định (đều vắng mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn Ngọc A1, sinh năm 1985; địa chỉ: Thôn TH, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (có mặt).

2. Bị đơn: Ông Hoàng Văn T, sinh năm 1980 và bà Nguyễn Thị TH, sinh năm 1984; địa chỉ: Thôn L1, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (ông T vắng mặt và có ủy quyền cho bà TH, bà TH có mặt).

3. Người làm chứng: Ông Dương Đình H, sinh năm 1981; địa chỉ: Thôn L1, xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (có mặt).

4. Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Trần Công A.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Theo đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Nguyễn Ngọc A1 trình bày:

Vào 02/4/2022, ông Hoàng Văn T và bà Nguyễn Thị TH có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Trần Công A, bà Tống Thị L diện tích đất khoảng 120m2, thửa đất số 302, tờ bản đồ số 10, tại xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk, giá chuyển nhượng là 210.000.000 đồng. Ông Trần Công A, bà Tống Thị L với ông Hoàng Văn T, bà Nguyễn Thị TH có lập với nhau 01 hợp đồng đặt cọc đề ngày 02/4/2022. Theo đó, ông A bà L giao cho ông T, bà TH số tiền cọc 50.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc. Theo hợp đồng hai bên thỏa thuận thì ông A, bà L chịu mọi chi phí thuế, lệ phí, nếu ông A bà L từ chối việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên thì phải chịu phạt cọc gấp 02 lần tương đương với số tiền 100.000.000 đồng. Ông T, bà TH cam kết giao đất đúng thực địa, đất không có tranh chấp hay bị hạn chế các quyền đối với thửa đất nói trên. Ông Dương Đình H có chứng kiến việc các bên ký hợp đồng đặt cọc.

Theo hợp đồng đặt cọc đã ký thì đến trước ngày 02/5/2022, ông T bà TH có nghĩa vụ hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng đất đúng theo quy định của pháp luật và giao thửa đất đúng thực địa cho ông A, bà L. Các bên không bàn giao đất hay xem đất ngoài thực địa khi ký hợp đồng đặt cọc. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc vợ chồng ông A, bà L phát hiện thửa đất không đúng thực tế mà ông A bà L nhận chuyển nhượng. Ông A bà L đã nhiều lần liên hệ với ông T, bà TH thực hiện chuyển nhượng đúng thửa đất nhưng ông T bà TH không chịu.

Ông T bà TH đã vi phạm hợp đồng đặt cọc ngày 02/4/2022 về chuyển nhượng cho ông A bà L thửa đất số 302, tờ bản đồ số 10 tại xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. Do đó, ông A bà L khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông T bà TH phải có nghĩa vụ hoàn trả và chịu phạt cọc cho ông A bà L số tiền 100.000.000 đồng (trong đó 50.000.000 đồng tiền nhận cọc và 50.000.000 đồng tiền phạt cọc). Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn chỉ yêu cầu ông T bà TH phải trả số tiền nhận cọc là 50.000.000 đồng.

* Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Nguyễn Thị TH trình bày:

Bà và chồng bà là ông Hoàng Văn T có nhận chuyển nhượng của ông Đoàn Hữu TH1, bà Trần Thị G diện tích đất 120m2 tại thửa đất số 302, tờ bản đồ số 10, tại xã P, huyện K, tỉnh Đắk Lắk; thửa đất trên đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Do không có nhu cầu sử dụng đất nên vào tháng 3/2022 vợ chồng bà có gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người môi giới là ông Dương Đình H tìm người nhận chuyển nhượng và thỏa thuận bằng miệng mức phí môi giới trả cho ông H là 2.5% giá trị của Hợp đồng mua bán lô đất.

Đầu tháng 04/2022, ông H thông báo cho vợ chồng bà là có người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên vào ngày 02/4/2022 vợ chồng bà có đến Công ty bất động sản PH là nơi ông H làm việc để thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhận đặt cọc với ông A, bà L. Ông A bà L đồng ý nhận chuyển nhượng với giá là 210.000.000 đồng; ông A bà L có đặt cọc trước 50.000.000 đồng, số tiền còn lại sẽ được ông A bà L giao cho vợ chồng bà khi hoàn tất thủ tục công chứng, thời hạn đặt cọc là 30 ngày (từ ngày 02/4/2022 đến ngày 02/5/2022). Các bên có thỏa thuận phạt cọc gấp 03 lần nếu vợ chồng bà không chuyển nhượng đất, đồng thời ông A bà L sẽ mất cọc nếu không mua đất. Ngoài ra, các bên có thỏa thuận về thuế, lệ phí, phí môi giới và cam kết chung theo như Hợp đồng đặt cọc ngày 02/4/2022. Giữa vợ chồng bà với ông A bà L không có thỏa thuận gì về việc bàn giao đất ngoài thực địa khi ký hợp đồng đặt cọc, vấn đề bàn giao đất ngoài thực địa thuộc về bên môi giới mà đại diện là ông H thực hiện. Bà TH xác định diện tích đất chuyển nhượng 120m2 cho ông A bà L là đúng vị trí, không bị tranh chấp hay bị cưỡng chế, kê biên bởi cơ quan có thẩm quyền.

Sau khi ký Hợp đồng đặt cọc thì trong khoảng thời gian từ ngày 02/4/2022 đến hết ngày 02/5/2022 ông A, bà L không có liên hệ gì để thực hiện thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất. Ông T có nhiều lần liên hệ với ông H bằng điện thoại để hối thúc việc sang nhượng tuy nhiên đến tháng 8/2022 ông H mới liên hệ với vợ chồng bà để thực hiện các thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất thì đã vi phạm thời hạn của Hợp đồng; do đó vợ chồng bà không đồng ý đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Quá trình giải quyết vụ án người làm chứng ông Dương Đình H trình bày: Vào tháng 3/2022, ông Hoàng Văn T có nhờ ông bán giúp hai lô đất, trong khoảng thời gian này, ông có giới thiệu cho ông Trần Công A, bà Tống Thị L đến gặp ông Hoàng Văn T, bà Nguyễn Thị TH để trực tiếp thỏa thuận việc sang nhượng đất. Ông A, bà L đã đồng ý nhận chuyển nhượng của ông T, bà TH một lô đất với giá chuyển nhượng là 210.000.000 đồng. Ông A bà L đặt cọc cho ông T bà TH 50.000.000 đồng để đảm bảo cho việc sang nhượng đất được thực hiện. Ông là người quen hai bên nên ông đứng ra làm chứng và xin mẫu hợp đồng đặt cọc của Công ty bất động sản PH để các bên tự thỏa thuận nội dung đặt cọc.

Ông được ông A bà L nhờ liên hệ với ông T bà TH để làm các thủ tục có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tuy nhiên ông A bà L không làm hợp đồng ủy quyền hay văn bản gì mà chỉ nói miệng. Ông không được hưởng hoa hồng hay có thỏa thuận gì khác với ông T bà TH. Trong thời gian đặt cọc và sau thời gian đặt cọc thì ông có liên hệ với ông T bà TH thực hiện việc sang nhượng đất nhưng ông T bà TH không hợp tác. Ông không có ý kiến gì về nội dung khởi kiện của nguyên đơn và đề nghị Tòa án giải quyết sự việc tranh chấp theo quy đinh của pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 25/2023/DSST, ngày 19/5/2023 của Tòa án nhân dân huyện K, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 3 Điều 144, khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 161, khoản 1 Điều 227, Điều 266, Điều 271 và khoản 1 Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 328 của Bộ luật dân sự; khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án.

Tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Công A, bà Tống Thị L về việc buộc ông Hoàng Văn T, bà Nguyễn Thị TH phải trả lại số tiền nhận cọc 50.000.000 đồng Về án phí: Ông Hoàng Văn T, bà Nguyễn Thị TH không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Ông Trần Công A, bà Tống Thị L phải chịu 2.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch và được khấu trừ vào số tiền 2.500.000 đồng đã nộp theo biên lai thu số 66AA/2021/0009300, ngày 18/10/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 02/6/2023, nguyên đơn ông Trần Công A kháng cáo với nội dung: Đề nghị cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án, giải quyết theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bên phía nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo, bên phía bị đơn vẫn giữ nguyên ý kiến của mình và đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa có ý kiến như sau: Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán cũng như tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Về nội dung: Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Công A, giữ nguyên Quyết định của Bản án sơ thẩm số 25/2023/DSST, ngày 19/5/2023 của Tòa án nhân dân huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên toà; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Công A được nộp trong thời hạn luật định và đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nên được Tòa án cấp phúc thẩm xem xét giải quyết vụ án theo trình tự phúc thẩm là phù hợp.

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Công A, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[2.1] Về hợp đồng đặt cọc: Nguyên đơn ông Trần Công A và bị đơn ông Hoàng Văn T, bà Nguyễn Thị TH đều xác định ngày 02/4/2022 hai bên thỏa thuận về việc chuyển nhượng diện tích đất 120m2, tại thửa đất số 302, tờ bản đồ số 10, giá chuyển nhượng là 210.000.000 đồng. Để đảm bảo cho việc chuyển nhượng thì hai bên đã lập hợp đồng đặt cọc, ông A có đặt cọc trước cho ông T bà TH số tiền 50.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 30 ngày kể từ ngày 02/4/2022 đến ngày 02/5/2022 và đồng thời các bên cũng cam kết về trách nhiệm phạt cọc khi không giao kết được hợp đồng. Xét thấy, hợp đồng đặt cọc là có thật, tại thời điểm giao kết hai bên hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm; như vậy giao dịch đặt cọc lập ngày 02/4/2022 giữa hai bên là hoàn toàn tuân thủ các quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015.

[2.2] Nguyên đơn cho rằng sau khi nguyên đơn và bị đơn ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 02/4/2022 nguyên đơn phát hiện thửa đất cam kết trong hợp đồng không đúng với thực tế và nguyên đơn đã liên hệ nhiều lần với bị đơn để yêu cầu bị đơn thực hiện chuyển nhượng đúng thửa đất nhưng bị đơn không chịu. Về phía bị đơn cho rằng bị đơn đã liên hệ với ông Dương Đình H là người môi giới đất để ông H liên hệ với nguyên đơn đến để thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tuy nhiên quá thời hạn theo thỏa thuận mà nguyên đơn vẫn không liên hệ nên nguyên đơn đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. Xét thấy, việc ký kết Hợp đồng đặt cọc ngày 02/4/2022 là để nhằm đảm bảo cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa các bên, cụ thể diện tích đất chuyển nhượng là 120m2, tại thửa đất số 302, tờ bản đồ số 10 (được Ủy ban nhân dân huyện K cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BA 780344, ngày 12/8/2010), đồng thời trong hợp đồng đặt cọc không thể hiện việc các bên phải tiến hành bàn giao đất trên thực địa; như vậy ý kiến trình bày của nguyên đơn không có cơ sở.

Trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn và người làm chứng ông Dương Đình H đều xác định nguyên đơn có nhờ ông H liên hệ với bị đơn để làm thủ tục liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng, còn bị đơn xác định có liên hệ với ông H để nhờ ông H thông báo cho nguyên đơn liên hệ làm thủ tục chuyển nhượng, tuy nhiên xét thấy ý kiến của các bên đều không được một bên thừa nhận, đồng thời căn cứ nội dung hợp đồng đặt cọc thì không thỏa thuận quyền và nghĩa vụ của ông Dương Đình H, do đó ông H không có nghĩa vụ phải liên hệ thay cho nguyên đơn và bị đơn trong thời gian đặt cọc; mặt khác tại Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc thể hiện “Bên A nhận đủ tiền cọc sẽ cùng bên B làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền” nhưng hai bên không liên hệ trực tiếp với nhau dẫn đến hết thời gian đặt cọc. Như vậy, có đủ cơ sở thấy rằng việc nguyên đơn và bị đơn không tiếp tục thực hiện các thỏa thuận đã cam kết trong Hợp đồng đặt cọc là lỗi của hai bên. Vì thời hạn đặt cọc là 30 ngày (từ ngày 02/4/2022 đến ngày 02/5/2022) đã hết và các bên đều không thỏa thuận về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng nên nghĩa vụ thực hiện hợp đồng được chấm dứt.

Việc không thực hiện đúng theo thỏa thuận của Hợp đồng là do lỗi của hai bên nên cần buộc bị đơn ông Hoàng Văn T bà Nguyễn Thị TH trả lại cho ông Trần Công A, bà Tống Thị L số tiền cọc 50.000.000 đồng là phù hợp Từ các căn cứ nêu trên, xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền cọc 50.000.000 đồng là có căn cứ để chấp nhận, cần sửa bản án dân sự sơ thẩm số 25/2023/DSST, ngày 19/5/2023 của Tòa án nhân dân huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

[3] Tại cấp sơ thẩm người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện về phạt cọc 50.000.000 đồng nhưng cấp sơ thẩm không đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện là thiếu sót, cần rút kinh nghiệm.

[4] Về án phí:

[4.1] Án phí dân sự sơ thẩm: Do chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Công A, bà Tống Thị L nên ông A bà L không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, hoàn trả cho ông A bà L số tiền 2.500.000 đồng mà ông A bà L đã nộp (ông Hồ Quang TR nộp thay) theo biên lai thu số 66AA/2021/0009300, ngày 18/10/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

Bị đơn ông Hoàng Văn T, bà Nguyễn Thị TH phải chịu 2.500.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

[4.2] Án phí dân sự phúc thẩm: Do chấp nhận đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Công A nên ông A không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Công A.

- Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 25/2023/DS-ST, ngày 19/5/2023 của Toà án nhân dân huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

Áp dụng Điều 244 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 116, 117, 118, Điều 328, Điều 422 của Bộ luật dân sự; khoản 2 Điều 26, Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Toà án.

Tuyên xử :

[1] Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Trần Công A, bà Tống Thị L.

Buộc bị đơn ông Hoàng Văn T và bà Nguyễn Thị TH trả lại cho ông Trần Công A, bà Tống Thị L số tiền cọc đã nhận là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

- Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả tiền phạt cọc 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).

[2] Về án phí:

[2.1] Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc bị đơn ông Hoàng Văn T, bà Nguyễn Thị TH phải chịu 2.500.000 đồng (Hai triệu năm trăm ngàn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho ông Trần Công A, bà Tống Thị L số tiền 2.500.000 đồng (Hai triệu năm trăm ngàn đồng) mà ông A bà L đã nộp (ông Hồ Quang TR nộp thay) theo biên lai thu số 66AA/2021/0009300, ngày 18/10/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

[2.2] Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn ông Trần Công A không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm, hoàn trả cho ông A số tiền 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) mà ông A đã nộp (ông Nguyễn Ngọc A1 nộp thay) theo biên lai thu số AA/2021/0022405, ngày 15/6/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

[3] Các quyết định khác của Bản án dân sự sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.