Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 259/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 259/2023/DS-PT NGÀY 17/08/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Vào các ngày 16, 17 tháng 8 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số: 204/2023/TLPT-DS ngày 10 tháng 7 năm 2023 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 02/2023/DS-ST ngày 18/5/2023 của Tòa án nhân dân huyện Krông Ana, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 192/2023/TLPT-DS ngày 11/7/2023 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1982; địa chỉ: Số nhà 12 L, tổ dân phố 7, thị trấn B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk, vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Võ Trường G, sinh năm 1992; địa chỉ: Số 27 T, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.

2. Bị đơn: Ông Phạm T1, sinh năm 1949 và bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1949; địa chỉ: Thôn 4, xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị L là: Ông Phạm T1, có mặt. Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Phạm T1: Bà Nguyễn Thị Bích N – Trợ giúp viên pháp lý của Trung tâm Trợ giúp pháp lý Nhà nước tỉnh Đắk Lắk, có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Văn phòng công chứng Trần T.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Văn H.

Địa chỉ: Tổ dân phố 1, thị trấn B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (có văn bản xin xét xử vắng mặt).

4. Người kháng cáo: Bị đơn ông Phạm T1 và bà Nguyễn Thị L.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Theo đơn khởi kiện, nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của nguyên trình bày:

Ngày 04/4/2022, bà Nguyễn Thị T lập hợp đồng đặt cọc với ông Phạm T1 và bà Nguyễn Thị L với số tiền 1.450.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 50 ngày kể từ ngày 04/4/2022 (hạn cuối là 24/5/2022). Mục đích đặt cọc để giao kết hợp đồng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H 0891xx, vào sổ số 117256QSĐ/KH, do UBND huyện K cấp ngày 08/6/1995. Diện tích chuyển nhượng là 4.030m2, thuộc thửa đất số 27, tờ bản đồ số 03a, tại xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hai bên thỏa thuận là 5.230.000.000 đồng.

Bà T đã thanh toán đủ số tiền 1.450.000.000 đồng cho ông T1. Trong hợp đồng đặt cọc ghi rõ Bên B (bên nhận đặt cọc là ông Phạm T1, bà Nguyễn Thị L) cam đoan tài sản không có tranh chấp.

Tuy nhiên, ngày 27/4/2022 bà T nhận được thông tin thửa đất bà T đã đặt cọc cho ông T1, bà L đang có tranh chấp với bà Nguyễn Thị T2 (là chủ đất liền kề) tranh chấp về lối đi với ông Phạm T1 và đang được Uỷ ban nhân dân xã B, huyện K giải quyết. Sau đó bà Tâm đã nộp đơn khởi kiện đối với ông T1 tại Tòa án và đang được Tòa án nhân dân huyện Krông Ana thụ lý, giải quyết tranh chấp về đất đai.

Ngày 24/5/2022, bà Nguyễn Thị T cùng với ông Phạm T1 và bà Nguyễn Thị L đến Văn phòng công chứng Trần T để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã đặt cọc. Tuy nhiên, Văn phòng công chứng từ chối công chứng do đất đang có tranh chấp nên không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được. Hiện nay, đã quá thời hạn giao dịch theo hợp đồng đặt cọc và đất vẫn đang có tranh chấp nên bà T không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Do ông Phạm T1 và bà Nguyễn Thị L vi phạm hợp đồng nên đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông Phạm T1 và bà Nguyễn Thị L trả cho bà Nguyễn Thị T số tiền 2.900.000.000 đồng (Hai tỷ chín trăm triệu đồng), trong đó gồm số tiền đã đặt cọc là 1.450.000.000 đồng và số tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng là 1.450.000.000 đồng.

Đối với việc bị đơn trình bày bà T đã nhận đất và trồng cây làm đường, đào ao là không đúng. Từ khi thỏa thuận và ký hợp đồng đặt cọc cho tới nay bà T chưa được nhận đất.

Ngày 09/5/2023, nguyên đơn bà Nguyễn Thị T rút yêu cầu khởi kiện về nội dung buộc ông Phạm T1 và bà Nguyễn Thị L phải trả số tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng là 1.450.000.000 đồng.

* Bị đơn ông Phạm T1 đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị L trình bày:

Về quá trình đặt cọc, giao kết hợp đồng đặt cọc, số tiền và thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ông Phạm T1, bà Nguyễn Thị L thống nhất ý kiến của phía nguyên đơn.

Ngày 04/4/2022, ông Phạm T1, bà Nguyễn Thị L ký hợp đồng đặt cọc với bà Nguyễn Thị T nhằm mục đích để giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H 0891xx, vào sổ số 117256QSĐ/KH, do UBND huyện K cấp ngày 08/6/1995. Diện tích chuyển nhượng là 4.030m2, thuộc thửa đất số 27, tờ bản đồ số 03a, tại xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk. Thời hạn đặt cọc là 50 ngày kể từ ngày 04/4/2022. Ông T1, bà L đã nhận đầy đủ số tiền đặt cọc là 1.450.000.000 đồng.

Ngày 24/5/2022, bà Nguyễn Thị T cùng ông Phạm T1 và bà Nguyễn Thị L đến Văn phòng công chứng Trần T để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã đặt cọc. Tuy nhiên, không công chứng được do phía bà T từ chối giao dịch với lý do đất đang có tranh chấp.

Ông Phạm T1 xác định trước, trong và sau khi lập hợp đồng đặt cọc với bà Nguyễn Thị T thì thửa đất của ông không có tranh chấp với ai và hoàn toàn có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nay bà T yêu cầu ông Phạm T1 và bà Nguyễn Thị L trả số tiền 2.900.000.000 đồng (Hai tỷ chín trăm triệu đồng), trong đó gồm số tiền đã đặt cọc là 1.450.000.000 đồng và số tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng là 1.450.000.000 đồng. Ý kiến của ông T1 là không đồng ý vì phía ông T1, bà L không vi phạm hợp đồng. Gia đình ông T1 hiện nay vẫn đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng. Còn bà T không đồng ý nhận chuyển nhượng đất nữa thì phải chịu mất tiền cọc.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất, trồng cây, làm đường, đào ao.

Ngày 27/4/2022, bà Nguyễn Thị T2 có gửi đơn tranh chấp đất đai với ông Phạm T1 tại Uỷ ban nhân dân xã B, huyện K về việc tranh chấp lối đi. Uỷ ban nhân dân xã B đã hòa giải vụ việc này 02 lần nhưng không thành. Sau đó bà Tâm đã khởi kiện ông T1 ra Tòa án và vụ án đang được Tòa án nhân dân huyện Krông Ana thụ lý, giải quyết. Tuy nhiên, việc khởi kiện của bà Tâm là không có căn cứ vì tại các biên bản hòa giải của Ủy ban nhân dân xã B và các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T1, bà Tâm không thể hiện lối đi qua đất của ông Phạm T1 đến đất của bà Nguyễn Thị T2.

* Người đại diện của Văn phòng công chứng Trần T trình bày:

Vì sự việc diễn ra đã lâu nên Văn phòng công chứng (viết tắt là VPCC) không nhớ rõ nội dung sự việc, chỉ còn nhớ các nội dung như sau:

- Vào lúc 8h00 sáng ngày 24/5/2022, chị T3 (là bạn của chị T) có đến Văn phòng công chứng và cung cấp cho VPCC một Biên bản hòa giải (có Biên bản kèm theo và VPCC đã ghi nhận đây là công văn đến), lúc này chị T3 có hỏi VPCC về việc thửa đất số 27, tờ bản đồ số 03a của ông T1 đang có tranh chấp về lối đi với Hộ liền kề thì có công chứng được Hợp đồng chuyển nhượng được hay không? VPCC đã trả lời: “Hiện đất của ông T1 đang có tranh chấp thì chưa thể công chứng Hợp đồng chuyển nhượng được, cần phải xác minh thêm và chờ giải quyết tranh chấp xong” sau đó chị T3 ra về. Khoảng 16h cùng ngày chị T và chị T3 cùng đến VPCC chúng tôi để chờ ông T1 và bà L đến để trao đổi một số vấn đề liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng nhưng chờ đến khi VPCC tan làm vẫn chưa thấy đến. (Giữa các bên có hẹn trước về thời gian đến văn phòng hay không chúng tôi hoàn toàn không biết).

- Riêng ông T1, kể từ thời điểm các bên đã ký kết Hợp đồng đặt cọc (là ngày 04/4/2022) và sau khi VPCC biết thửa đất số 27, tờ bản đồ số 03a của gia đình ông T1 đang có đơn ngăn chặn ở Chi nhánh Vp đăng ký đất đai huyện Krông Ana. Sau đó nhiều lần ông T1 đến VPCC và hỏi về thửa đất số 27, tờ bản đồ số 03a như sau: “Thửa đất này đang có ngăn chặn thì có công chứng được Hợp đồng chuyển nhượng hay không?” VPCC vẫn luôn trả lời ông T1: “Nếu thửa đất của ông T1 đang có đơn ngăn chặn thì chưa thể công chứng Hợp đồng chuyển nhượng được. Đến ngày 31/5/2022 ông T1 đến VPCC lần nữa và xuất trình một Công văn số 81/CNKA/HCTH của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện K về việc trả lời đơn của bà Tâm, sau đó ông T1 hỏi VPCC thửa đất của ông có công chứng được Hợp đồng chuyển nhượng để chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị T hay không? lúc này VPCC đã trả lời: “Căn cứ theo công văn số 81/CNKA/HCTH của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Ktrả lời bà Nguyễn Thị T2 như trong công văn thì bà Nguyễn Thị T2 không có thẩm quyền để ngăn chặn thửa đất này của ông nên theo quy định là đủ điều kiện để công chứng Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đối với thửa đất số 27, tờ bản đồ số 03a”; Và VPCC còn hướng dẫn ông T1 như sau: “Ngày mai ông mang đầy đủ Giấy tờ và gọi bên mua và bên bán lên để làm thủ tục ký kết Hợp đồng chuyển nhượng, thì Văn phòng sẽ công chứng Hợp đồng của ông theo quy định”. Sau đó thì ông ra về và không thấy các bên quay lại.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 02/2023/DS-ST ngày 18/5/2023 của Tòa án nhân dân huyện Krông Ana, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

[1] Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147; Điều 238; khoản 2 Điều 244; Điều 271; khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ Điều 117; Điều 119; Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013;

- Căn cứ điểm đ, khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[2] Tuyên xử:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T; Chấm dứt hợp đồng đặt cọc ngày 04/4/2022 giữa bên đặt cọc bà Nguyễn Thị T với bên nhận đặt cọc ông Phạm T1, bà Nguyễn Thị L; buộc ông Phạm T1 và bà Nguyễn Thị L phải trả lại cho bà Nguyễn Thị T số tiền đã nhận đặt cọc là 1.450.000.000 đồng.

- Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T về việc buộc ông Phạm T1 và bà Nguyễn Thị L phải trả số tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng là 1.450.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền nêu trên, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chậm thi hành án.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn giải quyết về án phí, chi phí tố tụng và tuyên quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 24/5/2023, bị đơn ông Phạm T1, bà Nguyễn Thị L kháng cáo toàn bộ bản án. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn hoặc hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ cho cấp sơ thẩm giải quyết lại.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên nội dung yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ nguyên đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn trình bày: Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, tại cấp phúc thẩm bị đơn cung cấp các tình tiết mới như File ghi âm của những người chặt cây, đào ao, múc đất của ông T1 do bà T thuê nhưng chưa được làm rõ, cần chờ kết quả giải quyết vụ án tranh chấp giữa bà Nguyễn Thị T2 với gia đình ông T1, bà L và cần thu thập thêm tài liệu, chứng cứ khác để có căn cứ cho việc giải quyết vụ án, xác định rõ lỗi của các bên. Do đó, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy Bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ cho cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu quan điểm:

- Về thủ tục tố tụng: Trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử phúc thẩm, Thư ký cũng như các đương sự đã tuân thủ đúng với quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn ông Phạm T1, bà Nguyễn Thị L; Căn cứ khoản 1 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2023/DS-ST ngày 18/5/2023 của Tòa án nhân dân huyện Krông Ana, tỉnh Đắk Lắk.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ các tài liệu chứng cứ, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn được nộp trong thời hạn luật định, thuộc trường hợp miễn nộp tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm nên vụ án được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

Tòa án cấp sơ thẩm xác định Văn phòng Công chứng Trần T là người làm chứng trong vụ án là chưa chính xác mà cần xác định Văn phòng Công chứng là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

[2] Về nội dung vụ án:

Ngày 04/4/2022, bà Nguyễn Thị T giao kết hợp đồng đặt cọc với ông Phạm T1 và bà Nguyễn Thị L. Bà T đặt cọc cho ông Phạm T1 và bà Nguyễn Thị L số tiền 1.450.000.000 đồng để các bên giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H 0891xx, đối với thửa đất số 27, tờ bản đồ số 03A, diện tích 4.030m2, tại xã B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk, do UBND huyện K cấp ngày 08/6/1995 cho ông Phạm T1. Thời hạn đặt cọc là 50 ngày kể từ ngày 04/4/2022 đến ngày 24/5/2022, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất do hai bên thỏa thuận là 5.230.000.000 đồng. Bà T đã thanh toán đủ số tiền đặt cọc 1.450.000.000 đồng cho ông Phạm T1 và được các bên thừa nhận.

Xét kháng cáo của bị đơn, tại phiên tòa phúc thẩm người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án, Hội đồng xét xử xét thấy: Ông T1, bà L cho rằng sau khi tiến hành đặt cọc, phía bà T đã thực hiện nhận quyền sử dụng đất và tiến hành đào ao, chặt cây, mở rộng lối đi vào khu đất. Phía bà T không thừa nhận phần trình bày của ông T1, vì cho rằng trong hợp đồng đặt cọc không thể hiện việc giao đất và cũng không có biên bản giao nhận đất trên thực địa. Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn ông T1 cung cấp các tài liệu, chứng cứ mới là các File ghi âm giữa ông T1 với một số người mà ông T1 cho rằng là những người được bà T thuê đào ao, chặt cây, mở rộng lối đi làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất và gây thiệt hại cho gia đình ông T1, bà L. Xét thấy, các File ghi âm này được cung cấp sau khi xét xử sơ thẩm, do đó đây là tình tiết mới cần phải triệu tập những người liên quan trong File ghi âm do ông T1 cung cấp để có căn cứ giải quyết vụ án cho đúng đắn, đảm bảo được quyền lợi cho các bên đương sự. Mặt khác, một phần nguyên nhân dẫn đến việc các bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do phát sinh từ việc bà Nguyễn Thị T2 cho rằng gia đình ông T1 lấn chiếm lối đi chung của gia đình bà. Ngày 19/5/2022, Ủy ban nhân dân xã B đã hòa giải tranh chấp đất đai giữa bà Tâm với ông T1, bà L nhưng việc hòa giải không thành nên bà Tâm đã khởi kiện vụ án tranh chấp về đất đai tại Tòa án và vụ án đang được Tòa án nhân dân huyện Krông Ana thụ lý, giải quyết nhưng đến nay chưa có kết quả.

Do phát sinh tình tiết mới mà Tòa án cấp phúc thẩm không thể khắc phục hoặc bổ sung được nên cần chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn, hủy bản án sơ thẩm số: 02/2023/DS-ST ngày 18/5/2023 của Tòa án nhân dân huyện Krông Ana, tỉnh Đắk Lắk và chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung. Do phát sinh tình tiết mới nên việc hủy bản án sơ thẩm thì Tòa án cấp sơ thẩm không có lỗi.

[3]. Về án phí: Do hủy Bản án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phí phúc thẩm, đồng thời ông T1, bà L là thuộc trường hợp được miễn nộp tạm ứng án phí phúc thẩm. Án phí sơ thẩm sẽ được giải quyết khi cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 308, khoản 1 Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự; Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Tòa án;

[1] Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Phạm T1 và bà Nguyễn Thị L.

Hủy bản án dân sự sơ thẩm số: 02/2023/DS-ST ngày 18/5/2023 của Tòa án nhân dân huyện Krông Ana, tỉnh Đắk Lắk. Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Krông Ana giải quyết lại theo quy định của pháp luật.

[2] Về án phí, chi phí tố tụng:

- Số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm, chi phí tố tụng sẽ được quyết định khi vụ án được tiếp tục giải quyết ở cấp sơ thẩm.

- Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Phạm T1 và bà Nguyễn Thị L không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.