Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 20/2023/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BÀU BÀNG, TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 20/2023/DS-ST NGÀY 11/08/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 11 tháng 8 năm 2023, tại trụ sở Toà án nhân dân huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 167/2022/TLST-DS ngày 12 tháng 10 năm 2022 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 60/2023/QĐXXST-DS ngày 10 tháng 7 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số 71/2023/QĐST-DS ngày 26 tháng 7 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Thành V, sinh năm 1990; địa chỉ: ấp Ô T, xã C, huyện B, tỉnh Bình Dương, có mặt.

- Bị đơn: Ông Huỳnh Văn U, sinh năm 1993; địa chỉ: khu phố X, thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương, vắng mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

+ Ông Nguyễn Duy K, sinh năm 1983; địa chỉ: khu phố C, thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương, vắng mặt, có đơn xin vắng mặt.

+ Ông Hà Văn L, sinh năm 1981; địa chỉ: khu phố B, thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương, vắng mặt.

+ Bà Trần Thị Ngọc N, sinh năm 1991; địa chỉ: ấp S, xã C, huyện B, tỉnh Bình Dương, vắng mặt, có đơn xin vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện ngày 05-10-2022, bản tự khai, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Thành V trình bày:

Ngày 11-4-2022, ông V và ông U đã ký kết một hợp đồng đặt cọc để nhằm mục đích thực hiện việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất với diện tích là 6,5m x 27,75 m + 25,54m, thuộc thửa đất số 779, tờ bản đồ số 08, tọa lạc tại thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương. Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, ông V đã bàn giao số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) cho ông U và ngày 14/4/2023 tiếp tục giao thêm 20.000.000 đồng (hai mươi triệu đồng) cho ông U. Tổng số tiền chuyển nhượng là 1.230.000.000 đồng (một tỷ hai trăm ba mươi triệu đồng). Sau khi đặt cọc số tiền còn lại là 1.110.000.000 đồng (một tỷ một trăm mười triệu đồng) sẽ bàn giao sau khi ra công chứng sang tên. Trong hợp đồng hai bên thỏa thuận, ông U làm đầy đủ thủ tục giấy tờ để tách thửa phần đất trên thì sẽ các bên sẽ ra công chứng. Tuy nhiên, sau đó ông V phát hiện ông U không phải chủ sở hữu thửa đất trên nên đã yêu cầu ông U hủy hợp đồng đặt cọc và trả lại tiền cọc đã nhận nhưng ông U không đồng ý.

Nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết những nội dung sau đây:

Hủy hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Thành V và ông Huỳnh Văn U lập vào ngày 11-4-2022. Yêu cầu ông Huỳnh Văn U phải hoàn trả lại cho ông Nguyễn Thành V số tiền đặt cọc là 120.000.000 (một trăm hai mươi triệu) đồng.

Tại bản tự khai ngày 28-10-2022, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Huỳnh Văn U trình bày:

Ngày 11-4-2022, ông V và ông U đã ký một hợp đồng đặt cọc bằng giấy tay để nhằm mục đích thực hiện việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất với diện tích đất thuộc thửa đất số 779, tờ bản đồ số 08, tọa lạc tại thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương, sổ đất đứng tên chủ sở hữu là ông Huỳnh Văn L1 và ông U có nhận của ông V số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng), còn số tiền 20.000.000 đồng (hai mươi triệu đồng) là ông K nhận của ông V. Sau khi ký hợp đồng thì các bên thỏa thuận 90 ngày sẽ ký công chứng. Đến ngày 14-7- 2022, ông U đã chuẩn bị hồ sơ công chứng nhưng ông V không ra ký công chứng. Theo hợp đồng đã ký có thỏa thuận nếu đến hạn công chứng mà ông U không chuẩn bị đầy đủ hồ sơ giấy tờ để ký công chứng thì sẽ phải đền cọc, ngược lại nếu đến ngày công chứng mà ông V không đến công chứng thì bị mất tiền cọc.

Nay, trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn có ý kiến như sau: Không đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Thành V và ông Huỳnh Văn U lập vào ngày 11-4-2022 và không đồng ý hoàn trả lại cho ông Nguyễn Thành V số tiền đặt cọc là 120.000.000 (một trăm hai mươi triệu) đồng vì ông V đã sai hợp đồng đặt cọc đã ký và không lên phòng công chứng đUng thời hạn như hai bên đã ký kết.

Tại bản tự khai, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Duy K trình bày:

Ngày 11-4-2022, ông K có làm chứng cho việc lập hợp đồng đặt cọc giữa ông V và ông U đặt cọc lô đất số 6 thuộc thửa đất số 779, tờ bản đồ số 08, tọa lạc tại thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương và ông V có giao cho ông U số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng), đến ngày 14-4-2023 thì ông V có giao cho ông K số tiền 20.000.000 đồng (hai mươi triệu đồng) để giao cho ông U, sau đó ông K đã giao lại cho ông U và ông U có nhắn là ông U đã nhận thêm 20.000.000 đồng (hai mươi triệu đồng) theo thỏa thuận.

Tại bản tự khai, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Trần Thị Ngọc N trình bày:

Bà N là vợ của ông V, bà N không có ý kiến gì và không tranh chấp gì trong vụ án này.

Chứng cứ nguyên đơn xuất trình là giấy hợp đồng đặt cọc ngày 11-4-2022.

Bị đơn là ông U, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông L1 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần để lấy lời khai, thông báo về cung cấp tài liệu chứng cứ có liên quan đến vụ án; thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nhưng bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đều vắng mặt không lý do. Tòa án căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án để giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa: Nguyên đơn có đơn rUt một phần yêu cầu khởi kiện về yêu cầu ông U trả lại số tiền 20.00.000 đồng đã giao vào ngày 14-4-2022, vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện là yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 11-4-2022 vô hiệu và buộc bị đơn phải hoàn trả cho cho nguyên đơn số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng). Bị đơn ông U, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông L1 vắng mặt.

Đương sự không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ nào khác.

Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu:

- Việc tuân theo pháp luật: Thẩm phán được phân công thụ lý giải quyết vụ án đã thực hiện đUng, đầy đủ quy định tại tại Điều 48 Bộ luật Tố tụng dân sự như thụ lý vụ án, tiến hành thu thập chứng cứ, xác minh chứng cứ, tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và tiến hành hòa giải, triệu tập nguyên đơn, bị đơn. Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Đây là tranh chấp dân sự về hợp đồng đặt cọc nên Tòa án xác định là quan hệ tranh chấp “Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc” là đUng theo quy định, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương. Về xác định tư cách đương sự tham gia tố tụng: Tòa án xác định đUng tư cách tham gia tố tụng của đương sự theo quy định Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự. Việc xác minh, thu thập chứng cứ, giao nhận chứng cứ đUng quy định tại các Điều từ 93 đến 97 Bộ luật Tố tụng dân sự. Về trình tự thụ lý Thẩm phán đã thực hiện đUng quy định tại Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự, thông báo thụ lý cho đương sự và Viện kiểm sát đUng quy định tại Điều 196 Bộ luật Tố tụng dân sự. Về thời hạn chuẩn bị xét xử: đUng quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự. Việc chuyển giao hồ sơ và gửi quyết định đưa vụ án ra xét xử, Thẩm phán đã thực hiện đUng quy định tại Điều 220 Bộ luật Tố tụng dân sự. Việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử, Thư ký tại phiên tòa: Hội đồng xét xử đã tuân theo đUng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về việc xét xử sơ thẩm vụ án. Nguyên đơn đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn chưa thực hiện đUng quyền và nghĩa vụ tố tụng theo Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội dung: yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đối với yêu cầu bị đơn trả lại số tiền 20.000.000 đồng, nguyên đơn đã có đơn xin rUt một phần yêu cầu khởi kiện nên Hội đồng xét xử đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn theo quy định tại Điều 217 của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên toà và căn cứ kết quả tranh tụng. Tòa án nhân dân huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương nhận định:

[1] Về tố tụng: Nguyên đơn ông Nguyễn Thành V khởi kiện bị đơn ông Huỳnh Văn U về việc tranh chấp về hợp đồng đặt cọc; bị đơn ông Huỳnh Văn U có nơi cư trU và phần đất tranh chấp đều tại thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương theo quy định tại Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về tư cách tham gia tố tụng: Xét thấy, ông V khởi kiện ông U tranh chấp hợp đồng đặt cọc thửa đất số 779, yêu cầu ông U trả lại 120.000.000 đồng tiền cọc; tranh chấp giữa ông V và ông U không liên quan gì đến quyền lợi, nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thửa đất 779 nên khi giải quyết, Tòa án không đưa các đương sự này vào tham gia tố tụng. Bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên toà, các đương sự vắng mặt có đơn xin xét xử vắng mặt, Hội đồng xét xử căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt các đương sự trên.

[2] Xét hình thức của hợp đồng: Hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Thành V với đơn ông Huỳnh Văn U lập thành văn bản đề ngày 11-4-2022, tiêu đề của hợp đồng là “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”. Cho nên, về hình thức hợp đồng đặt cọc được lập giữa ông V với ông U có giá trị pháp lý, phù hợp theo quy định tại khoản 1 Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[3] Xét nội dung của hợp đồng: Theo hợp đồng đặt cọc đề ngày 11-4-2022, bên bán nhận đặt cọc là ông Huỳnh Văn U, bên mua đặt cọc là ông Nguyễn Thành V, nội dung của hợp đồng là nhằm chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất có diện tích là 6,5m x 27,75 m + 25,54m, thuộc thửa đất số 779, tờ bản đồ số 08, tọa lạc tại thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương (ô số 6), hợp đồng có chữ ký và dấu vân tay của ông V, ông U và người làm chứng ông K và việc giao nhận số tiền 100.000.000 (một trăm triệu) đồng được các đương sự thừa nhận là chứng cứ không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Do đó, có căn cứ xác định hợp đồng đặt cọc ngày 11-4-2022 giữa các đương sự và việc giao nhận số tiền 100.000.000 (một trăm triệu) đồng là có thật.

Theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015 thì “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Khi ký kết hợp đồng đặt cọc, cả nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận và biết phần đất đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ông U không phải chủ sở hữu đối với thửa đất đó. Ông U không có đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông V vào thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc. Do đó ngay từ thời điểm ký kết, hợp đồng đặt cọc ngày 11-4-2022 giữa ông V và ông U đã bị vô hiệu theo quy định tại Điều 117, 123 Bộ luật Dân sự năm 2015. Vì vậy, yêu cầu khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 11-4-2022 vô hiệu là có căn cứ chấp nhận.

[5] Về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu: Do thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Hợp đồng đặt cọc” ngày 11-4-2022 bị vô hiệu như phân tích ở trên.

Theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự 2015 thì “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”.

Nguyên đơn và bị đơn đều cùng thừa nhận khi ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 11-4-2022 các bên đều biết bị đơn không phải chủ sở hữu phần đất đặt cọc chuyển nhượng. Xét lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là thuộc về cả nguyên đơn và bị đơn nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bị đơn cho rằng nguyên đơn không thực hiện đUng hợp đồng nên phải mất số tiền 100.000.000 (một trăm triệu) đồng là không có cơ sở chấp nhận. Do đó, Hội đồng xét xử buộc bị đơn ông U trả lại cho nguyên đơn ông V số tiền đã nhận là 100.000.000 (một trăm triệu) đồng theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[6] Về yêu cầu bị đơn trả lại cho nguyên đơn số tiền 20.000.000 đồng: nguyên đơn đã có đơn xin rUt một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu bị đơn trả lại cho nguyên đơn số tiền 20.000.000 đồng nên Hội đồng xét xử đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn theo quy định tại Điều 244 của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

[7] Về chi phí tố tụng: Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì bị đơn phải chịu án phí tố tụng (sao lục hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện B) theo quy định.

[8] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa về nội dung vụ án là cơ sở nên Toà án chấp nhận.

[9] Về án phí: Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn theo quy định tại Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của y ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án thì bị đơn phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào:

Điều 4, Điều 5, Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, Điều 92, Điều 96, các Điều 147, 217, 218, 219, 227, 228, 244, 266, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 3, Điều 117, khoản 1 Điều 119, Điều 123, Điều 131 và Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015; Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Luật phí và lệ phí Toà án; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của y ban thường vụ Quốc hội ngày 30-12-2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Nghi quyết số 01/2019/NQ–HĐTP ngày 11-01-2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thành V đối với bị đơn với ông Huỳnh Văn U về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 11-4-2022 giữa ông Nguyễn Thành V với ông Huỳnh Văn U là vô hiệu.

Buộc ông Huỳnh Văn U có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyễn Thành V số tiền là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chiu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thành V về việc yêu cầu bị đơn ông Huỳnh Văn U trả lại số tiền 20.000.000 đồng.

Hậu quả của việc đình chỉ giải quyết yêu cầu khởi kiện: Đương sự có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết lại theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

3. Về chi phí tố tụng: buộc ông Huỳnh Văn U nộp số tiền 1.720.000 đồng (một triệu bảy trăm hai mươi nghìn đồng) chi phí tố tụng để trả lại cho ông Nguyễn Thành V.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Thành V không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Trả lại cho ông Nguyễn Thành V số tiền: 3.300.000 đồng (ba triệu ba trăm nghìn đồng) đã nộp tạm ứng án phí theo biên lai thu tiền số AA/2021/0009373 ngày 05 tháng 10 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương.

Ông Huỳnh Văn U phải chịu 5.300.000 đồng (năm triệu ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

5. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2, Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.