Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 145/2023/DS-PT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 145/2023/DS-PT NGÀY 03/04/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 24 tháng 3 và ngày 03 tháng 4 năm 2023, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 28/2023/TLPT-DS ngày 06/02/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.Do bản án dân sự sơ thẩm số 89/2022/DS-ST ngày 21 tháng 12 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 61/2023/QĐ-PT ngày 01/3/2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Đào Thị Nh; địa chỉ: Số 184 Quang Trung, phường Thống N, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk; có mặt

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trịnh Công S; địa chỉ: Thôn 19/5 xã Hòa Đ, huyện Krông P, tỉnh Đắk Lắk; có mặt

2. Bị đơn: Bà Lê Thị Thanh Ng; địa chỉ: Thôn 5, xã Ea K, huyện Cư M, tỉnh Đắk Lắk; có mặt

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Ông Trần Văn T, sinh năm 1974; địa chỉ: Thôn 14, xã Ea K, huyện Cư M, tỉnh Đắk Lắk; vắng mặt.

3.2. Ông Đặng Văn Th và bà Tăng Thị T; địa chỉ: Thôn 2A, xã Ea M, huyện Cư M, tỉnh Đắk Lắk; vắng mặt.

4. Người làm chứng: Ông Lê Viết H, bà Hồ Thị Hải A; địa chỉ: Thôn 5, thị trấn E, huyện Ea S, tỉnh Đắk Lắk; vắng mặt

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Theo đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Xuân K trình bày:

Bà Đào Thị Nh không có mối quan hệ họ hàng gì với bà Lê Thị Thanh Ng. Ngày 24/02/2022 tại quán cà phê cây Sy, xã Ea M, huyện Cư M, tỉnh Đắk Lắk bà Nh và bà Ng có xác lập hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất đối với thửa đất số 953, tờ bản đồ số 34, diện tích 1477m2, diện tích xây dựng 100m2, đất tại Thôn 2A, xã Ea M, huyện Cư M, tỉnh Đắk Lắk. Thời hạn đặt cọc là 01 tháng kể từ ngày 24/02/2022 đến ngày 24/3/2022 để hai bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng là 3.100.000.000 đồng. Ngày 24/02/2022 bà Nh đặt cọc cho bà Ng 200.000.000 đồng. Sau khi hai bên xác lập hợp đồng đặt cọc, bà Ng có đo đạc lại thì diện tích đất thực tế thiếu 100m2. Bà Nh đã liên lạc với bà Ng yêu cầu, giao đủ đất như đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc nhưng bà Ng không đồng ý. Nay bà Nh khởi kiện yêu cầu bà Ng trả lại cho bà Nh 200.000.000 đồng tiền đặt cọc và phạt cọc 200.000.000 đồng. Tổng cộng bà Ng phải trả lại cho bà Nh 400.000.000 đồng.

- Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bà Lê Thị Thanh Ng trình bày:

Bà xác nhận bà và bà Nh có ký xác lập hợp đồng đặt cọc với nhau đúng như trình bày của nguyên đơn. Diện tích thửa đất vẫn đủ đúng như trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ký cọc với bà Nh. Bà Nh cho rằng thiếu đất là không đúng, đất đủ theo bìa đỏ được cấp. Theo kết quả đo đạc thẩm định thiếu 36.1m2 phía sau là do bờ tường xây không thẳng nên thiếu diện tích, chủ sử dụng đất phía sau là ông Đặng Văn Th và bà Tăng Thị T không tranh chấp gì cạnh phía sau của thửa đất. Vì vậy, diện tích đất đủ theo như cam kết trong hợp đồng đặt cọc với bà Nh. Đến ngày 24/3/2022 bà Nh cũng không cùng bà Ng thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo như cam kết trong hợp đồng đặt cọc. Nay bà Nh khởi kiện yêu cầu trả lại tiền cọc và phạt cọc bà Ng không đồng ý vì bà Nh đã vi phạm hợp đồng đặt cọc.

- Người làm chứng ông Đặng Văn Th, Tăng Thị T trong quá trình tố tụng trình bày: Vợ chồng ông bà là người sử dụng đất phía sau thửa đất của bà Nh và bà Ng tranh chấp. Ông bà xác nhận phần diện tích đất phía sau giáp ranh với đất nhà ông bà diện tích 36.1m2 như trong bản đồ đo vẽ không thuộc về quyền sử dụng đất của ông Th và bà T. Ông bà không có tranh chấp gì với phần diện tích trên.

- Người làm chứng ông Trần Văn T tại phiên tòa trình bày: Hiện nay ông là người sử dụng đất thửa đất bà Nh và bà Ng tranh chấp. Diện tích thực tế hiện nay ông đang quản lý đúng như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp 1477m2.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 89/2022/DS-ST ngày 21 tháng 12 năm 2022 của Toà án nhân dân Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

1. Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 157; Điều 165; khoản 3 Điều 228; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn cứ các Điều 116, 117, 118, 119, 328 của Bộ luật dân sự năm 2015; Căn cứ Điều 188 Luật đất đai; Áp dụng Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

2. Tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đào Thị Nh yêu cầu bà Lê Thị Thanh Ng trả 200.000.000 đồng tiền đặt cọc và 200.000.000 đồng tiền phạt cọc.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng khác và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Ngày 30/12/2022 nguyên đơn bà Đào Thị Nh kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm xét xử theo quy định.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu buộc bị đơn phải trả phạt cọc 200.000.00 đồng, chỉ yêu cầu bị đơn trả lại số tiền 200.000.000đ đã đặt cọc.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu quan điểm vụ án:

Về thủ tục tố tụng: Hội đồng xét xử phúc thẩm, Thư ký phiên toà và các đương sự đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, quá trình xét hỏi và tranh luận tại phiên tòa. Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308; Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Chấp nhận một phần đơn kháng cáo của nguyên đơn bà Đào Thị Nh. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 89/2022/DS-ST ngày 21 tháng 12 năm 2022 của Toà án nhân dân Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk. Buộc bà Lê Thị Thanh Ng phải trả lại tiền cọc cho bà Đào Thị Nh 200.000.000 đồng và đình chỉ phần yêu cầu phạt cọc 200.000.000 đồng, do tại phiên tòa bà Đào Thị Nh rút yêu cầu phạt cọc.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, ý kiến của Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thủ tục tố tụng: Đơn đơn kháng cáo của nguyên đơn bà Đào Thị Nh trong thời hạn luật định đã nộp tạm ứng án phí, nên được xem xét theo trình tự, thủ tục phúc thẩm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Văn T, ông Đặng Văn Th và bà Tăng Thị T được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt, theo Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự thì Tòa án tiến hành xét xử vụ án theo quy định.

[2]. Xét yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.

[2.1]. Về nguồn gốc đất: Ông Lê Viết H, bà Hồ Thị Hải A là chủ sự dụng hợp pháp diện tích 1.477m2, thửa đất 953, tờ bản đồ 34, GCNQSDĐ số DĐ 061313 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 25/08/2021, được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất huyện Cư Mgar thay đổi cơ sở pháp lý sang tên ngày 28/03/2022, đất tọa lạc tại Xã Ea M’nang, huyện Cư Mgar, tỉnh Đắk Lắk. Như vậy, đất có nguồn gốc rõ ràng, ông Hoài, bà A là chủ sử dụng hợp pháp thửa đất.

Ngày 24/02/2022, vợ chồng ông H, bà A với bà Lê Thị Thanh Ng thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng thửa đất trên, giá chuyển nhượng 3 tỷ đồng. Cùng ngày, bà Ng đã giao 200.000.000đ đặt cọc cho ông H, bà A để bảo đảm việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thời hạn công chứng là 30 kể từ ngày 24/02/2022 đến 24/3/2022, số tiền còn lại bà Ng có nghĩa vụ thanh toán cho ông H, bà A sau khi các bên công chứng xong. Tại Điều 4 phần thỏa thuận khác của Hợp đồng đặt cọc thể hiện ““…Trong thời gian cọc bà Ng có quyền sang nhượng cho người thứ ba”. Như vậy, chủ sử dụng đất ông H, bà A cho phép bà Ng được quyền chuyển nhượng cho người khác và thỏa thuận ông H, bà A là người trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mà bà Ng chuyển nhượng lại. Xét thấy, đây là hình thức ủy quyền của chủ sử dụng đất, phù hợp với lời trình bày của ông H, bà A tại Bản tự khai ngày 07/3/2023, phù hợp với thực tế thị trường giao dịch đất động sản trong thời gian qua tại địa phương.

[2.2]. Xét hợp đồng đặt cọc giữa bà Ng với bà Nh thấy rằng: Tại phiên tòa phúc thẩm bà Ng và bà Nh đều thừa nhận trước khi thực hiện giao dịch đặt cọc nhằm bảo đãm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên thì bà Nh và bà Ng đã từng thực hiện nhiều giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức đặt cọc và trong thời gian đặt cọc tìm người thứ ba có nhu cầu nhận chuyển nhượng đất (lướt) thì chủ sử dụng đất sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng trực tiếp cho người thứ ba để kiếm lợi nhuận chênh lệnh. Do đó, cùng ngày 24/02/2022, sau khi bà Ng ký hợp đồng đặt cọc với ông H, bà A thì bà Ng với bà Nh ký hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với diện tích đất trên, giá chuyển nhượng 3.100.000.000 đồng. Bà Nh đã đặt cọc (giao) cho bà Ng 200.000.000 đồng, hai bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 30 ngày. Cụ thể tại Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc quy định “Thời hạn đặt cọc là 30 ngày, kể từ ngày 24/02/2023 đến ngày 24/3/2023 bên A nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bên B làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, khi thủ tục công chứng hoàn tất, thì bên B phải giao đủ số tiền còn lại cho bên A”. Xét hợp đồng đặt cọc giũa bà Ng với bà Nh nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và như nhận định, phân tích tại [2.1] thửa đất trên, thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông H, bà A và được sự đồng ý của ông H, bà A nên bà Ng được thực hiện việc nhận đặt cọc, đồng thời trong thời hạn thỏa thuận bà Nh vẫn được bảo đảm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất từ chủ sử dụng hợp pháp là ông H, bà A. Ngoài ra, tại phiên tòa phúc thẩm bà Nh xác nhận, sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc, bà đã nhận nhận đất san lấp mặt bằng và người trực tiếp giao đất cho bà Nh là ông H. Do đó, hợp đồng đặt cọc giữa bà Ng với bà Nh là có thật khi tham gia giao dịch các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên có hiệu lực pháp luật theo Điều 117, Điều 118, Điều 119 và Điều 328 Bộ luật Dân sự. Nên các bên tham gia giao dịch dân sự có trách nhiệm thực hiện các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

[2.3] Xét lời khai của bà Nh cho rằng, diện tích đất trong GCNQSDĐ là 1.477m2 nhưng diện tích thực tế thiếu 100m2 nên bà Nh không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà Nh yêu cầu bà Ng phải trả lại tiền cọc 200.000.000đ và phạt phạt cọc 200.000.000đ. HĐXX thấy: Bà Nh không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh diện tích đất thực tế thiếu 100m2 so với diện tích đất trong GCNQSDĐ và không được bị đơn thừa nhận. Ngoài ra, xét theo GCNQSDĐ thửa đất số 953, có diện tích 1.477m2, trong đó cạnh hướng Nam giáp thửa đất số 994 của ông Đặng Văn Th là cạnh đường thẳng (Bl 58, 59); theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ và tại trích lục địa chính thửa đất do Công ty TNHH dịch vụ kỹ thuật trắc địa Sài Gòn-chi nhánh Đắk Lắk thực hiện đo đạc ngày 28/9/2022, cạnh hướng Nam thửa đất số 953 (cạnh 4, 5, 6) giáp thửa đất số 994 của ông Đặng Văn Th là cạnh đường gấp khúc nên dẫn đến diện tích chênh lệnh là 36,1m2 (Bl 32, 35); tại đơn xác nhận lập ngày 06/10/2022, của hộ ông Đằng Văn Th (Bl 42) xác nhận cạnh hướng Nam thửa đất số 953 (cạnh 4, 5, 6) giáp thửa đất số 994 của ông Th là cạnh đường thẳng và diện tích chênh lệnh 36,1m2 thuộc thửa đất số 953, ông không tranh chấp. Ngoài ra, ông Đặng Văn Th, bà Tăng Thị T người sử dụng thửa đất giáp ranh trình bày “Vợ chồng tôi là người sử dụng đất phía sau thửa đất của bà Nhung và bà Nga đang tranh chấp, chúng tôi xác nhận phần diện tích đất phía sau giáp ranh với đất nhà tôi diện tích 36.1m2 như trong bản đồ đo vẽ không thuộc về quyền sử dụng đất của chúng tôi và chúng tôi không có tranh chấp gì với phần diện tích trên”. Như vây, diện tích đất thực tế phù hợp với diện tích đất được cấp GCNQSDĐ.

[2.4]. Xét lỗi không thực hiện hợp đồng, thấy rằng: Tại Điều 4 của hợp đồng đặt cọc các bên thỏa thuận“ ... Bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền trên”. Đến ngày 24/3/2023 bà Nh không thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng với lý do cho rằng diện tích đất thực tế thiếu 100m2 so với GCNQSDĐ là không có căn cứ như nhận định và phân tích tại [2.3] nên lỗi thuộc về bà Nh. Do đó, bản án sơ thẩm bác yêu cầu khởi kiện của bà Nh là có căn cứ.

[3] Xét kháng cáo của bà Nhung, HĐXX thấy: Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Nh xin trút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu phạt cọc 200.000.000 đồng.

HĐXX thấy: việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nhung là tự nguyện và được bị đơn đồng ý. Do đó, cần hủy đình chỉ một phần bản án sơ thẩm đối với yêu cầu phạt cọc 200.000.000đ của bà Nh. Xét kháng cáo yêu cầu bà Ng phải trả lại 200.000.000đ nhận cọc là không có căn cứ như nhận định, phân tích tại đoạn [2], nên không được chấp nhận.

Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử nhận thấy: Cần chấp nhận một phần kháng cáo của bà Nh. Hủy đình chỉ một phần Bản án sơ thẩm số 89/2022/DS-ST ngày 21 tháng 12 năm 2022 của Toà án nhân dân Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk đối với yêu cầu buộc bà Ng phải trả 200.000.000 đồng phạt cọc và bác yêu cầu khởi kiện của bà Nh đối với yêu cầu bà Ng phải trả lại tiền nhận cọc 200.0000.000 đồng.

[4]. Về án phí sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện không được chấp nhận, nên nguyên đơn phải chịu 20.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền 10.000.000 đồng tạm ứng án phí theo biên lai thu số 60AA/2021/0008120 ngày 12/04/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk. Bà Đào Thị Nh phải chịu 10.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

[5]. Về các chi phí tố tụng khác: Nguyên đơn bà Đào Thị Nh phải chịu 2.000.000 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và số tiền 2.900.000 đồng chi phí đo đạc thực tế (phía nguyên đơn đã nộp và đã chi phí xong).

[6]. Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận một phần nên bà Đào Thị Nh không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, số tiền tạm ứng án phí DSPT được khấu trừ vào tiền án phí phải chịu.

[7]. Xét cấp sơ thẩm không đưa ông Lê Viết H, bà Hồ Thị Hải A tham gia tố tụng thiếu sót, cấp phúc thẩm đã bổ sung, khắc phục và xác định ông Trần Văn T, ông Đặng Văn Th, bà Tăng Thị T là người làm chứng là không phù hợp mà cần xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 299 và khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

1. Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn bà Đào Thị Nh. Hủy đình chỉ một phần bản án dân sự sơ thẩm số 89/2022/DS-ST ngày 21 tháng 12 năm 2022 của Toà án nhân dân Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk.

Căn cứ khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 148; Điều 157 và Điều 158 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ Điều 117; 118; 119 và Điều 328 của Bộ luật Dân sự. Căn cứ Điều 188 Luật đất đai năm 2013.

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

2. Tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đào Thị Nh về việc yêu cầu bà Lê Thị Thanh Ng phải trả cho bà Đào Thị Nh số tiền 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng tiền đặt cọc.

3. Về án phí sơ thẩm: Bà Đào Thị Nh phải chịu 20.000.000 đồng (hai mươi triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền 10.000.000 đồng (mười triệu đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 60AA/2021/0008120 ngày 12/04/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk. Bà Đào Thị Nh còn phải chịu số tiền 10.000.000 đồng (mười triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

4. Về các chi phí tố tụng khác: Bà Đào Thị Nh phải chịu số tiền 2.000.000 đồng (hai triệu đồng) chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và 2.900.00 đồng (hai triệu chín trăm nghìn đồng) chi phí đo đạc thực tế mà ông Nguyễn Xuân K là người đại diện theo ủy quyền của bà Đào Thị Nh đã nộp theo phiếu thu ngày 27/9/2022 tại Tòa án nhân dân huyện Cư M’gar (đã chi phí xong).

5. Về án phí phúc thẩm: Bà Đào Thị Nh không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, số tiền 300.000 đồng(ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí DSPT theo biên lai số AA/2021/0013928, ngày 30/12/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk được khấu trừ vào tiền án phí DSST mà bà Nh phải chịu.

6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.