Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 133/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 133/2023/DS-PT NGÀY 23/03/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 23 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 379/2022/TLPT-DS ngày 05 tháng 12 năm 2022 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 184/2022/DS-ST ngày 26/09/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 28/2023/QĐ-PT ngày 03/02/2023, Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 391/2023 ngày 28/02/2023 và Thông Bo chuyển lịch phiên tòa số 07/TB-TA ngày 16/3/2023 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Nguyễn Viết Tuấn A. Địa chỉ: Thôn X, xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Nguyễn Huy H. Địa chỉ: Số 7X đường Y, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. Vắng mặt. Có đơn xin xét xử vắng.

2. Bị đơn: Ông Trần Văn B và bà Trần Thị Kim C. Địa chỉ: Cụm X, thôn X, xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. Vắng mặt. Có đơn xin xét xử vắng.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Đinh Xuân T. Địa chỉ: Số 27X đường L, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. Có mặt.

3. Người kháng cáo: nguyên đơn ông Nguyễn Viết Tuấn A và bị đơn ông Trần Văn B và bà Trần Thị Kim C.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ông Nguyễn Viết Tuấn A cùng ông Trần Văn B và bà Trần Thị Kim C có thỏa thuận mua bán 01 thửa đất số 250A thuộc tờ bản đồ số 12 tọa lạc tại Thôn X, xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk với diện tích 285m2. Để đảm bảo ký kết hợp đồng chuyển nhượng, ngày 03/3/2020 giữa các bên ký kết hợp đồng đặt cọc với thời hạn đặt cọc là 02 tháng. Trường hợp ông B và bà C không thực hiện đúng cam kết sẽ phải trả cho bên mua số tiền đã đặt cọc và khoản tiền gấp 3 lần số tiền đặt cọc. Tổng số tiền bà C và ông B đã nhận đặt cọc của ông A là 170.000.000 đồng.

Đến ngày 03/5/2020, ông Nguyễn Viết Tuấn A yêu cầu ông B và bà C thực hiện việc chuyển nhượng thì mới biết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên đang được thế chấp tại Ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay nên không thể thực hiện được việc chuyển nhượng. Sau đó, bà C và ông B thỏa thuận với ông A để bà C, ông B bán được thửa đất nêu trên thì sẽ trả lại toàn bộ tiền cọc và tiền phạt cọc theo hợp đồng.

Tuy nhiên, từ đó đến nay ông A đã nhiều lần liên lạc qua điện thoại trực tiếp, nhắn tin qua tài khoản Zalo của bà C để trao đổi tình hình song ông B và bà C không thực hiện nghĩa vụ thanh toán số tiền theo cam kết đồng thời đã chuyển nhượng thửa đất trên cho người khác.

Nay ông Nguyễn Viết Tuấn A khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết, buộc bà Trần Thị Kim C và ông Trần Văn B có nghĩa vụ thanh toán số tiền đã nhận cọc là 170.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 510.000.000 đồng.

Quá trình tham gia tố tụng, bị đơn ông Trần Văn B và bà Trần Thị Kim C trình bày:

Ngày 03/3/2020, vợ chồng tôi là Trần Văn B, Trần Thị Kim C có ký hợp đồng đặt cọc với ông Nguyễn Viết Tuấn A. Nội dung: Ông A đặt cọc cho vợ chồng tôi số tiền 170.000.000 đồng để thỏa thuận chuyển nhượng cho nhau thửa đất số 250A, tờ bản đồ số 12, diện tích 285m2, tại xã Hòa Thắng, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. Thời hạn đặt cọc là 02 tháng. Tại thời điểm giao dịch, ông A đã biết thửa đất này đang được chúng tôi thế chấp tại ngân hàng.

Đến hạn, ông A không thực hiện được theo cam kết nên chúng tôi có thỏa thuận miệng gia hạn thời hạn đặt cọc là 02 tháng. Tổng cộng thời gian đặt cọc là 04 tháng. Ông A có đề nghị chúng tôi chuyển nhượng thửa đất trên cho người khác. Chúng tôi đồng ý và thống nhất trong 02 tháng gia hạn nếu chuyển nhượng được thì sẽ trả lại tiền cọc, quá 02 tháng thì phía ông A sẽ mất tiền cọc. Từ đó, ông A không liên hệ lại nữa. Đối với tin nhắn Zalo thì đó chỉ là tin nhắn hỏi thăm và ông A lướt thửa đất này giúp chứ không có việc cam kết trả cọc hay phạt cọc.

Nay ông Nguyễn Viết Tuấn A khởi kiện thì chúng tôi không đồng ý vì lỗi dẫn đến việc không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do ông Nguyễn Viết Tuấn A.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 184/2022/DS-ST ngày 26/09/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

- Căn cứ: khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, Điều 147, khoản 2 Điều 227, Điều 266 của Bộ luật tố tụng dân sự;

- Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự.

- Căn cứ Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Viết Tuấn A.

Buộc bị đơn bà Trần Thị Kim C và ông Trần Văn B có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn ông Nguyễn Viết Tuấn A số tiền đã nhận đặt cọc là 170.000.000 đồng.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Viết Tuấn A đối với số tiền phạt cọc là 510.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

- Về án phí: Bà Trần Thị Kim C và ông Trần Văn B phải chịu 8.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Nguyễn Viết Tuấn A phải chịu 24.400.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 15.600.000 đồng theo biên lai thu số AA/2021/0012305 ngày 22/02/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. Ông Nguyễn Viết Tuấn A còn phải nộp 8.800.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên quyền kháng cáo và quyền yêu cầu thi hành án cho các đương sự theo quy định pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 05/10/2022 nguyên đơn ông Nguyễn Viết Tuấn A có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc ông Trần Văn B và bà Trần Thị Kim C phải trả cho ông A 510.000.000đồng tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên, ngày 16/3/2023, nguyên đơn ông Nguyễn Viết Tuấn A có đơn xin rút toàn bộ đơn kháng cáo.

Ngày 10/10/2022, bị đơn ông Trần Văn B và bà Trần Thị Kim C kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Đề nghị cấp phúc thẩm tuyên không chấp nhận trả tiền cọc cho ông Nguyễn Viết Tuấn A.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Nguyễn Huy H gửi văn bản trình bày ý kiến đề nghị bị đơn phải trả cho nguyên đơn 170.000.000 đồng tiền đặt cọc, xin rút đơn kháng cáo về yêu cầu phạt cọc; bị đơn ông Trần Văn B và bà Trần Thị Kim C vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Quá trình tranh luận tại phiên tòa, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày:

Việc giao kết hợp đồng đặt cọc giữa ông Nguyễn Viết Tuấn A với bà Trần Thị Kim C và ông Trần Văn B là hoàn toàn tự nguyện. Theo hợp đồng các bên đã giao kết, các bên đã xác định rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mỗi bên theo quy định tại Điều 3, Điều 4 và Điều 5 của hợp đồng. Quá trình thực hiện hợp đồng, các bên đã thực hiện các quyền và nghĩa vụ một cách tự nguyện. Đồng thời, khi tham gia giao kết hợp đồng trách nhiệm của bên đặt cọc là phải tìm hiểu các thông tin đối với thửa đất. Do vậy, việc tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo khoản vay của bị đơn thì nguyên đơn đã biết. Mặt khác, đối với các tin nhắn mà nguyên đơn cung cấp cho Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án thì đây chỉ là việc hỏi thăm nhau xem thửa đất đã bán được chưa, không có nội dung gì liên quan đến việc hứa hẹn trả lại tiền cọc hay tiền phạt cọc.

Việc vi phạm hợp đồng dẫn đến không chuyển nhượng được thửa đất cho nhau là lỗi hoàn toàn của nguyên đơn ông Nguyễn Viết Tuấn A. Ông A không thực hiện cam kết và mãi cho đến tháng 02/2022 mới tiến hành khởi kiện. Do vậy, đề nghị Hội đồng xét xử bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và tuyên số tiền 170.000.000 đồng tiền đặt cọc thuộc về bị đơn ông Trần Văn B và bà Trần Thị Kim C.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa trình bày ý kiến:

Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán cũng như tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự; về nội dung: ngày 03/3/3020, giữa ông Nguyễn Viết Tuấn A với ông Trần Văn B, bà Trần Thị Kim C có ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo giao kết thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 250A, tòa bản đồ số 12, địa chỉ xã Hòa Thắng, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk với thời hạn là 02 tháng. Quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc ông A đã giao cho bà C 170.000.000đồng. Khi hết thời hạn của hợp đồng đặt cọc, các bên có thỏa thuận tìm người thứ ba để chuyển nhượng đất và hiện nay ông B, bà C đã sang nhượng đất cho người khác. Do đó, bản án sơ thẩm tuyên buộc bị đơn bà Trần Thị Kim C, ông Trần Văn B có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn ông Nguyễn Viết Tuấn A số tiền đặt cọc 170.000.000 đồng và không chấp nhận yêu cầu phạt cọc 510.000.000đồng của nguyên đơn, là có căn cứ và đúng pháp luật. Đối với yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn về yêu cầu phạt cọc, nguyên đơn đã có đơn xin rút toàn bộ yêu cầu kháng cáo. Do đó, Đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử: Căn cứ Điều 289, khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự: Đình chi xét xử phúc thẩm đối với đơn kháng cáo của ông Nguyễn Viết Tuấn A. Không chấp nhận đơn kháng cáo của ông Trần Văn B, bà Trần Thị Kim C, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên toà; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, lời trình bày của các đương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã tuân thủ đầy đủ và thực hiện đúng quy định của pháp luật. Đơn kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn trong hạn luật định. Nguyên đơn và bị đơn đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm, nên vụ án được giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về nội dung:

[2.1] Theo “Hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà, đất” lập ngày 03/3/2020, thể hiện nội dung: ông Nguyễn Viết Tuấn A đặt cọc cho vợ chồng ông Trần Văn B và bà Trần Thị Kim C một số tiền mặt nhằm đảm bảo việc giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 250A, tờ bản đồ số 12, địa chỉ: xã Hòa Thắng, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. Thời hạn đặt cọc là 02 tháng. Số tiền mặt ông Nguyễn Viết Tuấn A đặt cọc cho ông B, bà C là 170.000.000đồng. Việc giao kết hợp đồng đặt cọc nêu trên được lập thành văn bản và được nguyên đơn, bị đơn thừa nhận, hợp đồng đặt cọc được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, các bên đều có năng lực hành vi dân sự, nội dung hợp đồng đặt cọc không trái đạo đức xã hội, không vi phạm điều cấm của pháp luật. Do đó hợp đồng đặt cọc ngày 03/3/2020 có hiệu lực pháp luật.

[2.2] Hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 03/3/2020, thời gian đặt cọc là 02 tháng. Tuy nhiên, sau khi hết thời hạn này, các bên chưa thực hiện được việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Các bên thừa nhận khi hết thời hạn đặt cọc các bên đã gia hạn thêm thời hạn 02 tháng để thực hiện hợp đồng. Mặt khác, tại cuộc hội thoại được ghi nhận dưới dạng tin nhắn của mạng xã hội Zalo vào các ngày 08/01/2021, ngày 01/5/2021 do nguyên đơn cung cấp: Các đương sự đều thừa nhận đây là tin nhắn giữa bà Trần Thị Kim C với ông Nguyễn Viết Tuấn A. Qua nội dung hội thoại đã thể hiện các bên cùng nhau thống nhất việc đăng thông tin thửa đất để tìm kiếm người thứ ba để chuyển nhượng thửa đất trên và xác định nội dung thửa đất đã có người liên hệ chuyển nhượng được hay chưa. Như vậy, có đủ căn cứ chứng minh, khi hết thời hạn của hợp đồng đặt cọc, các bên đã thống nhất thỏa thuận tìm người thứ ba để chuyển nhượng mà không cùng nhau ký hợp đồng chuyển nhượng, đây là sự tự nguyện thỏa thuận của hai bên. Do đó, nghĩa vụ thực hiện tại hợp đồng đặt cọc được chấm dứt theo sự thỏa thuận của hai bên và cả hai bên đều không có lỗi.

[2.3] Bị đơn ông Trần Văn B và bà Trần Thị Kim C cho rằng, sau khi hết thời hạn đặt cọc, bị đơn và nguyên đơn thống nhất chuyển nhượng thửa đất cho người khác và chỉ trả lại tiền cọc trong thời hạn 02 tháng kể từ khi hết thời hạn đặt cọc theo hợp đồng, sau thời gian này thì ông bà không trả lại tiền cọc nữa. Nhưng, bị đơn ông B, bà C không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh và nguyên đơn không thừa nhận nội dung này. Do đó, nội dung kháng cáo của bị đơn ông B, bà C không chấp nhận trả tiền cọc cho nguyên đơn ông A là không có căn cứ để chấp nhận.

[2.4] Nguyên đơn ông Nguyễn Viết Tuấn A kháng cáo yêu cầu Tòa án xem xét sửa một phần bản án sơ thẩm, buộc ông B, bà C trả tiền phạt cọc 510.000.000đồng. Tuy nhiên, ngày 16/3/2023, nguyên đơn ông Nguyễn Viết Tuấn A có đơn xin rút toàn bộ đơn kháng cáo. Việc rút đơn kháng cáo của ông A là tự nguyện nên cần chấp nhận.

[2.5] Từ những phân tích và nhận định trên, xét thấy bản án sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông A. Buộc bị đơn bà C và ông B có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn ông A số tiền đã nhận đặt cọc là 170.000.000 đồng. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông A đối với số tiền phạt cọc là 510.000.000 đồng là đúng đắn và phù hợp với quy định pháp luật. Do đó, cần chấp nhận việc rút đơn kháng cáo của nguyên đơn và đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với đơn kháng cáo của ông Nguyễn Viết Tuấn A, không chấp nhận đơn kháng cáo của ông Trần Văn B, bà Trần Thị Kim C, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3] Án phí dân sự phúc thẩm: Do không chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn ông Trần Văn B, bà Trần Thị Kim C. Nên ông B, bà C phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Ông Nguyễn Viết Tuấn A rút đơn kháng cáo trước khi mở phiên tòa phúc thẩm nên phải chịu 50% mức án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 289, khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông Nguyễn Viết Tuấn A. Không chấp nhận đơn kháng cáo bị đơn ông Trần Văn B, bà Trần Thị Kim C. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 184/2022/DS-ST ngày 26/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

Áp dụng: Điều 328 Bộ luật dân sự; Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Viết Tuấn A.

Buộc bị đơn bà Trần Thị Kim C và ông Trần Văn B có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn ông Nguyễn Viết Tuấn A số tiền đã nhận đặt cọc là 170.000.000 đồng.

Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Viết Tuấn A đối với yêu cầu buộc bị đơn bà Trần Thị Kim C và ông Trần Văn B trả cho ông Nguyễn Viết Tuấn A số tiền phạt cọc là 510.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

2. Về án phí:

2.1. Án phí sơ thẩm: Bà Trần Thị Kim C và ông Trần Văn B phải chịu 8.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Nguyễn Viết Tuấn A phải chịu 24.400.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 15.600.000 đồng theo biên lai thu số AA/2021/0012305 ngày 22/02/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. Ông Nguyễn Viết Tuấn A còn phải nộp 8.800.000 đồng.

2.2. Án phí phúc thẩm: Ông Nguyễn Viết Tuấn A phải chịu 150.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng (do ông Nguyễn Huy H nộp thay ông Nguyễn Viết Tuấn A) theo biên lai thu số AA/2021/0021608, ngày 14/10/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. Hoàn trả cho ông Nguyễn Viết Tuấn A 150.000đồng án phí dân sự phúc thẩm Ông Trần Văn B, bà Trần Thị Kim C mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm. Được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng (do bà Lê Thị Bích P nộp thay ông Trần Văn B) theo hai biên lai thu số AA/2021/0021743, ngày 25/10/2022 và số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng (do bà Lê Thị Bích P nộp thay bà Trần Thị Kim C) theo biên lai thu số AA/2021/0021744, ngày 25/10/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.