Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 12/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 12/2023/DS-PT NGÀY 05/01/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 05 tháng 01 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 357/TLPT-DS, ngày 22/11/2022, về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 122/2022/DS-ST, ngày 30/8/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 288/2022/QĐ-PT, ngày 28/11/2022 và Quyết định hoãn phiên tòa số 262/2022/QĐ-PT ngày 19/12/2022, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Lê Thị G - Sinh năm: 1980; nơi cư trú: Đường L, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Phan Minh H - Sinh năm: 1987;

địa chỉ: Đường A5, xã C, thành phố B, tỉnh Đăk Lăk, có mặt.

2. Bị đơn: Ông Mai Văn C - Sinh năm: 1974; nơi cư trú: Đường L, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Nguyễn Xuân B - Sinh năm: 1967; địa chỉ: Tổ dân phố N, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Lê Thị H1 - Sinh năm: 1974; nơi cư trú: Đường L, phường T, thành phố H, tỉnh Hà Tĩnh, vắng mặt và có đơn xin xét xử vắng mặt.

4. Người kháng cáo: Bị đơn ông Mai Văn C .

NỘI DUNG VỤ ÁN

*/ Theo đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Phan Minh H trình bày có nội dung như sau:

Ông Mai Văn C và bà Lê Thị H1 là chủ sử dụng thửa đất số 19, tờ bản đồ số 07, diện tích 180m2 tại đường N, phường T, thành phố B. Nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng của ông Mai Đình Q và được Uỷ ban nhân dân phường T, thành phố B xác nhận ngày 29/5/2000, nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngày 06/9/2019, vợ chồng ông Mai Văn C và bà Lê Thị G đã thỏa thuận chuyển nhượng nhà đất nói trên và hai bên đã ký văn bản thỏa thuận sang nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, với nội dung: Ông C và bà H1 sang nhượng điện tích đất nói trên cho bà G, với giá là 01 tỷ đồng, bà G đã đặt cọc cho ông C số tiền 200.000.000 đồng; khi bà G giao tiền đặt cọc thì chỉ có mặt ông C, còn bà Lê Thị H1 (vợ ông C) lúc này đã về quê nên không ký tên xác nhận vào văn bản thỏa thuận; thời gian đặt cọc là 03 tháng để ông C thực hiện các thủ tục hành chính đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc này các bên thỏa thuận miệng với nhau chứ không thể hiện ở trong văn bản thỏa thuận ngày 06/9/2019.

Tuy nhiên, từ khi nhận tiền đặt cọc cho đến nay ông C vẫn không lập thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trên, nên theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai, ông C chưa được thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất và không thực hiện thủ tục sang nhượng được. Bà G yêu cầu ông C trả lại số tiền 200.000.000 đồng mà ông C đã nhận cọc, nhưng ông C không đồng ý trả. Việc phía bị đơn cho rằng sau khi hết thời hạn 03 tháng nói trên thì bà G có xin gia hạn thêm 03 tháng để trả nốt số tiền còn lại là không đúng. Thực tế các bên cam kết, sau khi ông C lập thủ tục đăng ký và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Mai Văn C thì sẽ lập hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng theo quy định để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất.

Vì vậy, bà G khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết hủy hợp đồng đặt cọc ngày 06/9/2019 và buộc vợ chồng ông C phải trả cho bà G số tiền cọc đã nhận là 200.000.000 đồng. Quá trình giải quyết vụ án, bà G thay đổi yêu cầu khởi kiện, cụ thể: Do ông C là người trực tiếp nhận tiền cọc nên chỉ yêu cầu một mình ông Mai Văn C phải trả lại số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng và không yêu cầu buộc bà Lê Thị H1 phải cùng với ông C trả số tiền nhận cọc.

*/ Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn ông Mai Văn C và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Nguyễn Xuân B trình bày có nội dung như sau:

Ngày 29/5/2000, ông Mai Văn C có nhận chuyển nhượng lô đất của ông Mai Đình Q, việc chuyển nhượng có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, thông tin địa chính thửa đất như sau: Số thửa 19; tờ bản đồ 07, diện tích: 8m x 23m (180 m2), đất tọa lạc tại tổ dân phố N, phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. Do điều kiện vợ ông Mai Văn C thường xuyên bị đau bệnh nên gia đình ông C đã thống nhất chuyển nhượng căn nhà và lô đất trên cho bà Lê Thị G.

Ngày 06/9/2019, ông C và bà G đã thỏa thuận chuyển nhượng lô đất và căn nhà trên với giá là 01 tỷ đồng và hai bên thống nhất lập văn bản thỏa thuận và bà G có đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng, số tiền còn lại sau là 800.000.000 đồng, hai bên đã thỏa thuận sẽ bàn giao sau 90 ngày kể từ ngày ký văn bản. Tại Văn bản thỏa thuận ngày 06/9/2021 có thống nhất theo khoản 2 Điều 3, có nội dung như sau: “Số tiền còn lại thanh toán 01 lần sau khi có bản chính gốc viết tay nêu trên là 800.000.000 đồng, với thời gian là 90 ngày kể từ ngày ký”; cũng theo khoản 3 Điều 3 trong Văn bản thỏa thuận ký ngày 06/9/2019 có thỏa thuận “Nếu có sự thay đổi về giá chuyển nhượng và phương thức chuyển nhượng trên nhất thiết phải có sự thống nhất của hai bên (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng), nếu đơn phương chấm dứt phải bồi thường 100% giá trị thỏa thuận như điều 1 của thỏa thuận này”. Nhưng sau khi hết thời hạn 90 ngày, bên nhận chuyển nhượng bà Lê Thị G vẫn không có tiền trả và có xin gia hạn thêm 90 ngày tiếp, gia đình ông C vẫn thống nhất cho gia hạn thêm. Sau thời gian đã ấn định bà Lê Thị G vẫn không giao nốt số tiền còn lại.

Như vậy, bà G đã vi phạm thỏa thuận đặt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, nên đề nghị Tòa án bác yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị G. Đồng thời, số tiền nhận cọc từ bà G, ông C đã đặt cọc để mua một lô đất khác là 150.000.000 đồng, số còn lại ông sử dụng để chữa bệnh cho vợ. Do bà G bỏ cọc, không đưa đủ số tiền còn lại nên ông C cũng bỏ cọc mất số tiền 150.000.000 đồng. Việc bà G khởi kiện, thì ý kiến của ông C là khi nào bán được đất thì ông C sẽ trả cho bà G 100.000.000 đồng. Đề nghị Tòa bác đơn khởi kiện của bà G vì bà G vi phạm hợp đồng đặt cọc và nếu bà G vẫn muốn thực hiện hợp đồng, thì ông C vẫn đồng ý tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên cho bà G.

*/ Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị H1 trình bày như sau:

Bà H1 thừa nhận chồng bà là ông Mai Văn C có thỏa thuận chuyển nhượng đất cho bà Lê Thị G, hai bên đã thống nhất lập văn bản thỏa thuận và có đặt cọc 200.000.000 đồng, ông C là người trực tiếp nhận tiền cọc từ Giang, còn bà H1 không nhận tiền cọc. Số tiền còn lại sau là 800.000.000 đồng, hai bên đã thỏa thuận sẽ bàn giao sau 90 ngày kể từ ngày ký, nhưng đến hạn bà G không thanh toán được và xin gia hạn thêm 90 ngày. Vợ chồng bà H1 đã đồng ý nhưng kể từ thời điểm đó đến nay bà G vẫn không thực hiện. Do bà G là người không thực hiện đúng nội dung thỏa thuận, nên bà H1 không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà G và đề nghị Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 122/2022/DS-ST ngày 30/8/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ: Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 220; khoản 2 Điều 227; khoản 1 Điều 244; Điều 266 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Áp dụng: Điều 328 Bộ luật dân sự; Điều 188 Luật đất đai năm 2013; Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị G.

Hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy cam kết và thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 06/9/2019 giữa nguyên đơn bà Lê Thị G với bị đơn ông Mai Văn C. Buộc ông Mai Văn C trả lại cho bà Lê Thị G số tiền cọc đã nhận là 200.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí và tuyên quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 12/9/2022, bị đơn ông Mai Văn C có đơn kháng cáo, với nội dung: Bản án sơ thẩm buộc ông phải trả số tiền đã nhận đặt cọc 200.000.000 đồng cho bà Lê Thị G là không đúng, vì bà G là người vi phạm hợp đồng đặt cọc nên phải bị mất tiền cọc theo quy định của pháp luật; đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận đơn kháng cáo và bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện; người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Mai Văn C là ông Nguyễn Xuân B vẫn giữ yêu cầu kháng cáo và trình bày ý kiến, với nội dung: Bà Lê Thị G là người vi phạm thỏa thuận đặt cọc nên phải chịu mất tiền cọc, tuy nhiên để đỡ phần thiệt thòi cho bà G thì ý kiến của ông C là mỗi bên chịu ½ thiệt hại và ông C đồng ý trả lại cho bà G 100.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện nguyên đơn không đồng ý với ý kiến của bị đơn và hai bên không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa trình bày ý kiến xác định: Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán cũng như tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự; về nội dung: Diện tích đất mà hai bên thỏa thuận chuyển nhượng mới chỉ có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường T và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nên chưa được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; hợp đồng đặt cọc vô hiệu từ khi giao kết, nên bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị G là có căn cứ. Do đó kháng cáo của bị đơn ông Mai Văn C là không có cơ sở chấp nhận. Đại diện Viện kiểm sát đề nghị:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự: Không chấp nhận kháng cáo của ông Mai Văn C, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 122/2022/DS-ST ngày 30/8/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ các tài liệu chứng cứ lời trình bày của các đương sự và ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về tố tụng: Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Lê Thị H1 vắng mặt tại phiên tòa, nhưng đã có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ khoản 2 Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bà Hải, là phù hợp với quy định của pháp luật.

[2] Về nội dung: Đối với yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Mai Văn C , Hội đồng xét xử xét thấy:

[2.1] Giữa ông Mai Văn C với bà Lê Thị G có thỏa thuận và ký “Văn bản thỏa thuận sang nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”, ngày 06/9/2019, với nội dung: Ông Mai Văn C và bà Lê Thị H1 thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Lê Thị G lô đất có diện tích 180m2, thửa đất số 19; tờ bản đồ số 07, đất tọa lạc tại phường T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, với giá là 1.000.000.000 đồng; bà G đã đặt cọc trước 200.000.000 đồng để đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng đất, số tiền tiền còn lại 800.000.000 đồng sẽ thanh toán hết một lần sau 03 tháng, kể từ ngày 06/9/2019. Đối với nguyên đơn bà Lê Thị G cho rằng hai bên thỏa thuận thời gian đặt cọc là 03 tháng để ông C thực hiện các thủ tục hành chính đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Bị đơn ông Mai Văn C cho rằng khi đến hạn thanh toán nốt số tiền còn lại là 800.000.000 đồng, bà G vẫn không có tiền trả và xin gia hạn thêm 90 ngày, tuy nhiên sau đó bà G vẫn không trả được số tiền còn lại và việc không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng là do lỗi của bà G. Do có tranh chấp nên bà Lê Thị G khởi kiện yêu cầu ông Mai Văn C phải trả lại số tiền đặt cọc.

[2.2] Hợp đồng đặt cọc theo “Văn bản thỏa thuận sang nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”, ngày 06/9/2019, giữa ông Mai Văn C với bà Lê Thị G, mục đích là để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối với thửa đất số 19, tờ bản đồ số 07, diện tích 180m2, địa chỉ thửa đất phường T, thành phố B. Tuy nhiên, diện tích đất này chỉ mới có giấy tờ sang nhượng viết tay giữa ông Mai Đình Q với ông Mai Văn C, có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường T, thành phố B và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, đối tượng của hợp đồng (Đất chuyển nhượng) chưa được Nhà nước công nhận nên chưa có đủ điều kiện để chuyển nhượng theo Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 và hợp đồng đặt cọc nêu trên vô hiệu từ thời điểm xác lập do có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 408 của Bộ luật dân sự năm 2015 và lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là do cả hai bên. Do đó, bản án sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và buộc bị đơn ông Mai Văn C phải trả lại cho bà Lê Thị G số tiền đã nhận đặt cọc 200.000.000 đồng, là có căn cứ và đúng pháp luật, nên kháng cáo của bị đơn cho rằng bà Lê Thị G vi phạm hợp đồng đặt cọc nên phải chịu mất tiền cọc, là không có cơ sở chấp nhận, Hội đồng xét xử phúc thẩm cần giữ nguyên bản án sơ thẩm về nội dung.

[2.3] Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được như đã nhận định trên, nhưng bản án sơ thẩm tuyên hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy cam kết và thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 06/9/2019, là không chính xác. Tuy nhiên, sai sót này không làm thay đổi bản chất của vụ án, do đó Hội đồng xét xử phúc thẩm cần sửa lại cách tuyên cho đúng và Tòa án cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.

[3] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bị đơn ông Mai Văn C phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Mai Văn C; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 122/2022/DS-ST ngày 30/8/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

Áp dụng: Các Điều 131, 407 và 408 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Điều 26, Điểu 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị G.

1. Tuyên hợp đồng đặt cọc theo “Văn bản thỏa thuận sang nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” ngày 06/9/2019, giữa ông Mai Văn C với bà Lê Thị G, là vô hiệu.

2. Buộc ông Mai Văn C phải trả lại cho bà Lê Thị G số tiền đặt cọc đã nhận là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Về án phí:

3.1. Án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn ông Mai Văn C phải chịu 10.000.000 đồng (mười triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Lê Thị G không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là là 5.000.000 đồng (do ông Phan Minh H nộp thay) theo biên lai thu số 60AA/2021/0004223 ngày 14/6/2021 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Đăk Lăk.

3.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn ông Mai Văn C phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng (do ông Nguyễn Xuân B nộp thay) theo biên lai thu số AA/2021/0021310, ngày 16/9/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày tuyên án.