Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 04/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

BẢN ÁN 04/2022/DS-PT NGÀY 18/01/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 18 tháng 01 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố P xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 84/2021/TLPT-DS ngày 18 tháng 11 năm 2021 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Do Bản án Dân sự sơ thẩm số 37/2021/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2021 của Toà án nhân dân huyện Thuỷ Nguyên, thành phố P bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 477/2021/QĐ-PT ngày 03 tháng 12 năm 2021 và Quyết định hoãn phiên toà phúc thẩm số 373/2021/QĐ- PT ngày 22 tháng 12 năm 2021, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Lê Ngọc D, sinh năm 1969 và bà Bùi Thị Y, sinh năm 1970; cùng nơi cư trú: Số 4 Khu Venice 16, KĐT Vinhomes Imperia, phường TL, quận HB, thành phố P; đều vắng mặt;

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Đinh Hữu C, sinh năm 1993; nơi ĐKHKTT: Thôn 13 xã HH, thị xã Q, tỉnh QN (theo Hợp đồng uỷ quyền ngày 21/6/2021); nơi ở hiện nay: Số 16 đường GG, phường MN, quận HB, thành phố P; có mặt;

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn T! – Luật sư Công ty luật TNHH MTV S thuộc Đoàn luật sư thành phố P; vắng mặt (đề nghị xét xử vắng mặt);

- Bị đơn: Bà Bùi Thị H2, sinh năm 1973; nơi ĐKHKTT: Thôn Bấc 1, xã Thuỷ Đường, huyện TN, thành phố P; nơi ở hiện nay: Thôn Thường Sơn, xóm Tây, xã TĐ, huyện TN, thành phố P; có mặt;

- Người làm chứng: Bà Vũ Thị H3, sinh năm 1964; nơi cư trú: Số 86 Bạch Đằng, thị trấn NĐ, huyện TN, thành phố P; có mặt.

- Người kháng cáo: Ông Lê Ngọc D và bà Bùi Thị H2 là nguyên đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện nhận ngày 24/5/2021; Đơn khởi kiện bổ sung ngày 18/6/2021; bản tự khai và quá trình giải quyết vụ án tại tòa án cấp sơ thẩm, nguyên đơn ông Lê Ngọc D và bà Bùi Thị Y thống nhất trình bày:

Đầu năm 2021 do có nhu cầu mua nhà và qua giới thiệu của bạn bè nên ông D biết bà H2 có nhu cầu chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất là căn nhà 03 tầng đã H3n thiện phần thô, xây trên diện tích đất 75,0m2 nằm trong Dự án khu đô thị Centa city P; địa chỉ: Khu công nghiệp Vsip P. Bà H2 đưa ra giá là 2.850.000.000 đồng. Ngày 26/02/2021, ông D đã ký Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất có kèm hạ tầng với bà H2. Khi ký kết hợp đồng có sự chứng kiến của anh Nguyễn Hùng Sơn (sinh năm 1996; địa chỉ: Số 189B Lê Lai, phường Máy Chai, quận Ngô Quyền, thành phố P). Theo đó, ông D, bà Y đã đặt cọc cho bà H2 số tiền là 100.000.000 đồng. Số tiền này ông D đã giao đủ cho bà H2. Hai bên thoả thuận, trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày 26/02/2021, hai bên sẽ tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày 26/02/2021, vợ chồng ông D đã yêu cầu bà H2 ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì bà H2 không thực hiện. Ông D tìm hiểu mới biết căn nhà thực tế không đúng với căn nhà bà H2 giới thiệu mô tả cho vợ chồng ông D. Ngay sau khi biết điều này, vợ chồng ông D đã nhiều lần liên hệ, yêu cầu bà H2 trả lại số tiền đã đặt cọc nhưng bà H2 không trả. Việc bà H2 không thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho vợ chồng ông D là vi phạm thoả thuận trong hợp đồng và vi phạm quy định của luật. Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, vợ chồng ông D khởi kiện yêu cầu Toà án buộc bà Bùi Thị H2 phải trả lại cho vợ chồng ông D số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 100.000.000 đồng; tổng cộng: 200.000.000 đồng.

Tại Bản tự khai ngày 06 tháng 7 năm 2021 và quá trình giải quyết vụ án tại Toà án cấp sơ thẩm, bà Bùi Thị H2 trình bày:

Bà H2 được quyền sử dụng diện tích đất 75,0m2 và sở hữu tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà 03 tầng H3n thiện phần thô tại khu đô thị C, thuộc khu công nghiệp Vsip P. Do có nhu cầu chuyển nhượng và được bạn bè giới thiệu ông D có nhu cầu mua nên bà H2 và ông D thống nhất giá chuyển nhượng đồng thời ký Hợp đồng đặt cọc ngày 26/02/2021 đúng như ông D đã trình bày. Bà H2 đã nhận số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng. Sau khi ký Hợp đồng đặt cọc, bà H2 chủ động gọi cho ông D tiếp tục thực hiện thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc là tiến hành thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông D nhiều lần khất chậm lại. Bà H2 đã chờ ông D gần hai tháng nhưng ông D cũng không liên lạc với bà H2. Như vậy, ông D đã vi phạm thoả thuận tại điểm 3.1 khoản 3 Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc ngày 26/02/2021 nên ông D sẽ chịu mất số tiền đặt cọc. Bà H2 không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông D.

Với nội dung như trên, tại Bản án Dân sự sơ thẩm số 37/2021/DS-ST ngày 29/9/2021, Tòa án nhân dân huyện TN, thành phố P đã căn cứ các Điều 116, 117, 118, 119, Điều 328 của Bộ luật Dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn – ông D, bà Y về việc buộc bà H2 phải trả số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 100.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí; tuyên quyền kháng cáo đối với các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 12/10/2021, nguyên đơn – ông D, bà Y kháng cáo toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm đề nghị Toà án cấp phúc thẩm xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và nội dung kháng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện và nội dung kháng cáo của nguyên đơn.

Bị đơn – bà H2 nhất trí với quyết định của bản án sơ thẩm, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố P phát biểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa phúc thẩm, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký Tòa án đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các đương sự đã chấp hành và thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự.

Quan điểm của Kiểm sát viên đối với kháng cáo: Kháng cáo của nguyên đơn là không có căn cứ nên căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

- Về tố tụng:

[1] Quan hệ tranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng đặt cọc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Do vụ án có kháng cáo, nên thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân thành phố P - quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm b khoản 1 Điều 38 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Xét kháng cáo của nguyên đơn – ông Lê Ngọc D và bà Bùi Thị Y.

[2] Do có nhu cầu bán và nhận chuyển nhượng ngôi nhà 03 tầng H3n thiện thô xây trên diện tích đất 75,0m2 tại dự án C nên ông Lê Ngọc D và bà Bùi Thị H2 đã cùng nhau thoả thuận mua bán với giá trị chuyển nhượng là 2.850.000.000 đồng. Ngày 26/02/2021, hai bên đã thống nhất ký Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất có kèm hạ tầng. Theo đó, ông D sẽ thanh toán cho bà H2 bằng tiền mặt và chuyển khoản thành 02 đợt: Đợt 1: Ngày 26/02/2021 ông D sẽ đặt cọc cho bà H2 100.000.000 đồng. Đợt 2: Trong thời gian 10 ngày, hai bên sẽ tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại cơ quan có thẩm quyền. Bà H2 cam đoan việc giao kết hợp đồng là tự nguyện; tài sản chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà H2 không bị ràng buộc và hạn chế bởi bất kỳ giao dịch nào. Sau khi ký hợp đồng này, bà H2 không thực hiện bất kỳ giao dịch dân sự nào khác và có nghĩa vụ thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận ghi trong hợp đồng. Ông D đã xem xét xét kỹ, biết rõ về thửa đất và các giấy tờ về lô đất nhận chuyển nhượng. Việc giao kết hợp đồng này là H3n toàn tự nguyện. Ông D có nghĩa vụ thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng. Hai bên cùng cam kết: Trong trường hợp ông D không thực hiện nội dung hợp đồng đặt cọc thì ông D sẽ mất số tiền đã đặt cọc. Trong trường hợp bà H2 không thực hiện nội dung hợp đồng đặt cọc thì bà H2 sẽ phải H3n trả cho ông D số tiền đã đặt cọc và chịu số tiền phạt cọc bằng số tiền ông D đã đặt cọc cho bà H2. Hợp đồng đặt cọc ngoài chữ ký của ông D, bà H2 thì còn có chữ ký của người làm chứng là ông Nguyễn Hùng Sơn.

[3] Bà H2 xác nhận đã nhận đủ số tiền do ông D đặt cọc cùng ngày ký hợp đồng đặt cọc – ngày 26/02/2021.

[4] Lời trình bày của người làm chứng – anh Nguyễn Hùng Sơn: Tại bản tự khai ngày 06/9/2021, anh Nguyễn Hùng Sơn trình bày: Ông D là khách hàng của Chi nhánh Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam nơi anh Sơn đang công tác nên anh Sơn quen biết ông D. Ngày 26/02/2021, ông D có đề nghị anh Sơn đi cùng chứng kiến việc đặt cọc giữa ông D và bà H2 để mua căn hộ thuộc khu C. Anh Sơn đã chứng kiến việc ký hợp đồng đặt cọc, việc giao tiền cọc giữa hai bên. Lý do, anh Sơn đi cùng ông D là để thu thập hồ sơ vay vốn của ngân hàng để ông D mua căn hộ này. Sau đó, Ngân hàng nơi anh Sơn làm việc không phê duyệt hồ sơ vay vốn ngân hàng của ông D do chủ đầu tư dự án C không cung cấp hồ sơ pháp lý của dự án cho Ngân hàng. Còn việc trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, ông D và bà H2 có liên lạc với nhau để tiến hành việc mua bán căn hộ này hay không thì ông Sơn không biết được.

[5] Những người đã giới thiệu cho ông D mua căn hộ của bà H2 là bà Nguyễn Thị Nguyệt, bà Vũ Thị H3; ông Nguyễn Hữu Hiên là người giúp ông D bà H2 soạn thảo hợp đồng đặt cọc đều xác nhận họ biết việc giao dịch chuyển nhượng căn hộ và việc ký hợp đồng đặt cọc giữa ông D và bà H2. Hợp đồng đặt cọc được hai bên ký kết tại nhà bà H3. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà Nguyệt có gọi hỏi ông D ngày nào ký hợp đồng chuyển nhượng thì ông D có nói để ông D còn vay tiền ngân hàng. Hết 10 ngày theo thoả thuận thì ông D có gọi điện cho bà Nguyệt nhắn bà H2 thông cảm chờ mấy ngày nữa vì không vay được tiền của ngân hàng và đề nghị đưa thêm cho bà H2 500.000.000 đồng nữa nhưng bà H2 không đồng ý.

[6] Tại văn bản ngày 30/8/2021, Công ty TNHH VSIP P (viết tắt là Công ty) cho biết: Công ty TNHH VSIP P là chủ đầu tư dự án Nhà ở V số 1 tại Lô đất S2-R1 (tên gọi khác: C) theo quy hoạch đã được phê duyệt. Ngày 22/5/2020, Công ty và ông Phạm Văn Th đã ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở về việc mua căn nhà số T-41 thuộc phạm vi nhà ở dự án C. Căn cứ theo Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ngày 06/01/2021 về việc mua căn nhà số T-41 giữa ông Phạm Văn Th, bà Nguyễn Thị H (bên chuyển nhượng) và bà Bùi Thị H2 (bên nhận chuyển nhượng) được Văn phòng công chứng N công chứng, Công ty đã xác nhận việc chuyển nhượng này. Theo đó thì bà Bùi Thị H2 được xác nhận là bên mua đối với căn nhà số T-41 thuộc dự án nhà ở C. Do bà H2 được xác nhận là bên mua đối với căn nhà số T-41 thuộc dự án nhà ở C nên theo quy định tại Điều 3.7 của Hợp đồng mua bán nhà ở với Công ty, bà H2 là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà nêu trên sau khi H3n thành toàn bộ nghĩa vụ thanh toán quy định tại Hợp đồng mua bán nhà và nhận bàn giao căn nhà từ Công ty. Hiện tại, căn nhà số T-41 thuộc dự án nhà ở C thuộc sự quản lý của bà Bùi Thị H2.

[7] Sau khi ký hợp đồng đặt cọc cho đến nay ông D và bà H2 chưa ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ như trong hợp đồng đặt cọc đã thoả thuận trong thời hạn 10 ngày. Nguyên nhân theo ông D, bà Y trình bày là do bà H2 không thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng như đã thoả thuận. Ngoài ra, ông D tìm hiểu thì thấy căn nhà chuyển nhượng không đúng với căn nhà bà H2 đã mô tả. Tuy nhiên, ông D không đưa ra được chứng cứ gì chứng minh trong thời hạn 10 bà H2 đã từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ với ông D như đã thoả thuận. Trong khi đó, tại phiên toà phúc thẩm, bà H2 xác nhận hiện chưa chuyển nhượng căn nhà này cho ai và vẫn đồng ý chuyển nhượng cho ông D theo giá hai bên đã thoả thuận.

[8] Từ những nội dung trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng: Căn nhà số T-41 03 tầng H3n thiện thô xây dựng trên diện tích đất thuộc dự án nhà ở C thuộc quyền quản lý hợp pháp của bà Bùi Thị H2 do bà H2 nhận chuyển nhượng lại của ông Phạm Văn Th, bà Nguyễn Thị H được Công ty TNHH VSIP P là chủ đầu tư dự án xác nhận nên bà H2 có quyền chuyển nhượng cho người khác. Việc ký Hợp đồng đặt cọc ngày 26/02/2021 giữa bà H2 và ông D là do hai bên tự nguyện nên các bên phải có nghĩa vụ thực hiện các thoả thuận trong hợp đồng này. Việc không tiếp tục ký Hợp đồng chuyển nhượng căn nhà số T-41 03 tầng H3n thiện thô xây dựng trên diện tích đất thuộc dự án nhà ở C trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ký Hợp đồng đặt cọc là do lỗi của ông D. Ông D không có chứng cứ gì chứng minh về việc bà H2 từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà, trong khi đó lời khai của những người làm chứng xác nhận, ông D là người đã không thực hiện thoả thuận do không vay được tiền của ngân hàng để thanh toán. Về lý do ông D cho rằng bà H2 đã mô tả tài sản chuyển nhượng không đúng với thực tế, thì tại khoản 2 Điều 4 Hợp đồng đặt cọc ngày 26/02/2021, ông D đã cam kết: “Đã xem xét ký, biết rõ về thửa đất nêu trên và các giấy tờ về lô đất nêu trên”. Như vậy, các lý do ông D nêu để chứng minh bà H2 không thực hiện việc tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà và đất là không có cơ sở nên bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông D, bà Y là có căn cứ - Điều 116, Điều 117, Điều 328 của Bộ luật Dân sự. Vì vậy, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông D, bà Y giữ nguyên bản án sơ thẩm đối với nội dung này.

- Về án phí dân sự sơ thẩm:

[4] Nguyên đơn – ông D, bà Y phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật. Được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự đã nộp là 5.000.000 đồng tại Biên lai thu tạm ứng án phí số 0015965 ngày 24 tháng 6 năm 2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện TN. Bản án sơ thẩm buộc ông D, bà H2 phải chịu tiền án phí đối với số tiền ông D, bà Y đã đặt cọc là không đúng quy định nên cần sửa bản án sơ thẩm về án phí - Điều 146 , Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 3 Điều 26, khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; – khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[5] Bị đơn – bà Bùi Thị H2 không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

- Về án phí dân sự phúc thẩm:

[6] Do bản án sơ thẩm bị sửa nên ông D, bà Y không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Trả lại ông D, bà Y số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp - khoản 2 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn – ông Lê Ngọc D, bà Bùi Thị Y;

Sửa bản án sơ thẩm.

Căn cứ vào Điều 116, Điều 117, Điều 328 của Bộ luật Dân sự;

Căn cứ vào Điều 146, Điều 147, khoản 2 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 3 Điều 26, khoản 4 Điều 27 khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Ngọc D, bà Bùi Thị Y về việc buộc bà Bùi Thị H2 phải H3n trả số tiền nhận đặt cọc là 100.000.000 đồng và số tiền phạt cọc tương đương với giá trị đặt cọc là 100.000.000 đồng.

2. Về án phí:

a. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Lê Ngọc D, bà Bùi Thị Y phải nộp 5.000.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm. Được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 5.000.000 đồng tại Biên lai thu tạm ứng án phí số 0015965 ngày 24 tháng 6 năm 2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện TN, thành phố P. Ông Lê Ngọc D, bà Bùi Thị Y đã nộp đủ án phí dân sự sơ thẩm.

- Bị đơn – bà Bùi Thị H2 không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. b. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Ông Lê Ngọc D, bà Bùi Thị Y không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Trả lại ông Lê Ngọc D, bà Bùi Thị Y 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp tại Biên lai thu tạm ứng án phí số 0007556 ngày 14 tháng 10 năm 2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện TN, thành phố P.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.