Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 482/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 482/2023/DS-PT NGÀY 08/12/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 08 tháng 12 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 253/2023/TLPT-DS ngày 17 tháng 7 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2023/DS-ST ngày 25 tháng 4 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 353/2023/QĐ-PT ngày 15 tháng 9 năm 2023; Quyết định hoãn phiên tòa số 485/2023/QĐ-PT ngày 25 tháng 9 năm 2023; Quyết định hoãn phiên tòa số 498/2023/QĐ-PT ngày 16 tháng 10 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số 541/2023/QĐ-PT ngày 14 tháng 11 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Thanh N, sinh năm 1963; địa chỉ: số B, đường D, cư xá V, Phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh; địa chỉ liên hệ: ô 13D, lô C, đường C, khu công nghiệp S, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương, có mặt.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Trần Nam T, sinh năm 1989; địa chỉ: ô A, lô C, đường C, khu công nghiệp S, phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 20/3/2022), vắng mặt.

- Bị đơn: Bà Phạm Lê Khánh H, sinh năm 1995 (chết ngày 01/7/2023);

Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bà Phạm Lê Khánh H:

1. Bà Phạm Lê Huyền L, sinh năm 1999; địa chỉ: số A, khu tập thể Đ, phường C, thành phố T, tỉnh Bình Dương, vắng mặt.

2. Ông Phạm Thành H1, sinh năm 1932 (chết ngày 11/7/2023).

Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Phạm Thành H1:

- Ông Phạm Thành M, sinh năm 1962;

- Bà Phạm Thị H2, sinh năm 1957;

- Bà Phạm Thị H3, sinh năm 1959;

Cùng địa chỉ: khu phố B, thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương, vắng mặt và có yêu cầu xét xử vắng mặt.

- Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Nguyễn Thanh N.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn trình bày: Ngày 25/3/2022, ông Nguyễn Thanh N và bà Phạm Lê Khánh H đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1997/2022 để thỏa thuận chuyển nhượng phần đất có diện tích là 421,9m², thuộc thửa số 1997, tờ bản đồ số 09-4, tọa lạc tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DA 503457, số vào sổ cấp GCN: CS 15393 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 08/02/2021 mang tên bà Phạm Lê Khánh H, giá chuyển nhượng là 6.000.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận phương thức thanh toán như sau: Đợt 1: ông N đặt cọc cho bà H 500.000.000 đồng; nếu bà H không tiếp tục chuyển nhượng thì phải bồi thường tiền cọc là 1.000.000.000 đồng. Nếu ông N không tiếp tục mua thì bị mất số tiền cọc 500.000.000 đồng. Trong vòng 30 ngày (kể từ ngày 25/3/2022 đến ngày 25/4/2022) hai bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng. Nếu bà H cố tình kéo dài không làm thủ tục để thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì phải bồi thường cho ông N số tiền là 1.000.000.000 đồng. Đợt 2: ông N thanh toán hết số tiền còn lại 5.500.000.000 đồng bằng hình thức chuyển khoản tại Ngân hàng K1 bà H hoàn tất việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng. Bà H cam kết thửa đất chuyển nhượng không có tranh chấp, không có khiếu nại, không có thể chấp, không thuộc diện quản lý, quy hoạch hoặc bị quyết định hành chính nào xử lý. Hợp đồng chuyển nhượng có ông N, bà H cùng ký tên, lăn tay.

Cùng ngày 25/3/2022, ông Nguyễn Thanh N và bà Phạm Lê Khánh H đã ký kết giấy biên nhận tiền đặt cọc với nội dung xác định bà H đã nhận đặt cọc của ông N số tiền là 500.000.000 đồng theo thỏa thuận tại Điều II hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giấy biên nhận tiền đặt cọc được ông N đánh máy, có ông N, bà H cùng ký tên và lăn tay, bà H có xác nhận bằng dòng chữ “đã nhận đủ tiền”, ngoài ra còn có người làm chứng là bà Nguyễn Thị Hồng T1, ông Nguyễn Ngọc H4, ông Nguyễn Văn Đ chứng kiến việc thỏa thuận nhận cọc giữa hai bên ký tên làm chứng.

Tuy nhiên, ngày 20/4/2022, khi hai bên đến Văn phòng C để thực hiện thủ tục công chứng, bà H giao cho ông N đơn xác nhận tình trạng bất động sản của Ủy ban nhân dân phường P thì ông N phát hiện thửa đất chuyển nhượng là đất bị quy hoạch công viên cây xanh từ năm 2020. Bà H đã cố tình che dấu thông tin thửa đất bị quy hoạch để hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, ông N yêu cầu bà H hoàn trả cho ông N số tiền cọc đã nhận là 500.000.000 đồng, nhưng bà H không đồng ý trả.

Do đó, ngày 30/5/2022, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu buộc bà H phải trả cho ông N số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng, tiền lãi với mức lãi suất 9%/năm tính từ ngày nhận cọc (ngày 25/3/2022) đến ngày hoàn trả cọc, tạm tính là 6.657.534 đồng và bồi thường tiền phạt cọc là 500.000.000 đồng do vi phạm cam kết về thông tin phần đất chuyển nhượng. Tổng cộng số tiền yêu cầu là 1.006.657.534 đồng. Đến ngày 20/7/2022, nguyên đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1997/2022 ngày 25/3/2022 giữa ông Nguyễn Thanh N và bà Phạm Lê Khánh H.

Đối với bị đơn bà Phạm Lê Khánh H: Tòa án sơ thẩm đã tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho bị đơn. Tuy nhiên, bà H không đến Tòa án tham gia tố tụng, không gửi văn bản trình bày ý kiến trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không cung cấp tài liệu, chứng cứ gì cho Tòa án và cũng không có yêu cầu phản tố trong vụ án.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 41/2023/DS-ST ngày 25/4/2023 Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương đã tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh N đối với bị đơn bà Phạm Lê Khánh H về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Tuyên chấm dứt Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1997/2022 ngày 25/3/2022 giữa ông Nguyễn Thanh N và bà Phạm Lê Khánh H.

Buộc bà Phạm Lê Khánh H có trách nhiệm hoàn trả cho ông Nguyễn Thanh N số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).

2. Không chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh N đối với bị đơn bà Phạm Lê Khánh H về yêu cầu phạt cọc 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) và trả lãi với số tiền là 6.657.534 đồng (sáu triệu sáu trăm năm mươi bảy nghìn năm trăm ba mươi bốn đồng).

Ngoài ra bản án còn tuyên về nghĩa vụ nộp án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Sau khi án tuyên, ngày 08/5/2023 nguyên đơn ông N có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm và đề nghị chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo. Do người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bị đơn vắng mặt nên không hòa giải.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử phúc thẩm và những người tham gia tố tụng tại cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Sau khi ký kết hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng đất cho nguyên đơn thì bị đơn bà H có đến văn phòng công chứng để thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất đã thể hiện ý chí đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng của bị đơn. Theo Điều 4 của Hợp đồng chuyển nhượng đất thì bị đơn chỉ chịu trách nhiệm khi đất bị quy hoạch nhưng các bên không quy định cụ thể là chịu trách nhiệm như thế nào. Vì vậy nay nguyên đơn muốn hủy bỏ việc chuyển nhượng đất nhưng yêu cầu bị đơn phải chịu phạt cọc 500.000.000 đồng là không có cơ sở. Tòa án không chấp nhận yêu cầu phạt cọc và yêu cầu tính tiền lãi của nguyên đơn là có căn cứ. Đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn làm trong thời hạn và đúng quy định theo Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[1.1] Tại phiên tòa phúc thẩm vắng mặt người đại diện của nguyên đơn (ông Trần Nam T), tuy nhiên nguyên đơn có mặt và xác định sẽ trực tiếp tham gia tố tụng và đề nghị xét xử mà không cần sự có mặt của ông T, do đó Tòa án tiến hành xét xử theo quy định.

[1.2] Đối với bị đơn: Ngày 25/4/2023 Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một tuyên án thì ngày 01/7/2023 bị đơn bà H chết (theo Trích lục khai tử số 553/TLKT-BS ngày 04/7/2023 của Ủy ban nhân dân phường C). Theo Công văn số 1336/CATP-QLHC ngày 22/8/2022 của Công an thành phố T thì bà H có cha là ông Phạm Thành K (chết năm 2005) và mẹ là bà Lê Thị T2 (chết 2003). Bà H không có chồng, con. Tại thời điểm bà H chết thì chỉ còn 02 người thuộc hàng thừa kế thứ 2 kế thừa quyền và nghĩa vụ của bà H là: em ruột là bà Phạm Lê Huyền L, sinh năm 1999 hiện đang sinh sống tại địa chỉ khu tập thể điện lực Bình Dương và ông nội bà H là ông Phạm Thành H1, sinh năm 1932. Tuy nhiên đến ngày 11/7/2023 thì ông H1 cũng chết. Vì vậy theo Điều 74 Bộ luật Tố tụng dân sự thì 03 người con ruột của ông H1 còn sống là ông M, bà H2, bà H3 là người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông H1. Tuy nhiên ông M, bà H2, bà H3 có yêu cầu xét xử vắng mặt nên Tòa án căn cứ Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt các đương sự này.

[1.3] Bà Phạm Lê Huyền L cũng là người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bị đơn bà Phạm Lê Khánh H đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai để tham gia phiên tòa nhưng vẫn vắng mặt không lý do. Do đó, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bà L theo quy định tại Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung: Nguyên đơn ông N khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên chấm dứt Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1997/2022 ngày 25/3/2022 được ký kết giữa ông N với bà H. Buộc bà H phải trả lại cho ông N số tiền đặt cọc tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng, tiền lãi với mức lãi suất 9%/năm tính từ ngày nhận cọc (ngày 25/3/2022) đến ngày hoàn trả cọc, tạm tính là 6.657.534 đồng và bồi thường tiền phạt cọc là 500.000.000 đồng do vi phạm cam kết về thông tin phần đất chuyển nhượng. Tổng cộng số tiền yêu cầu là 1.006.657.534 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên buộc bà Phạm Lê Khánh H thanh toán số tiền cọc 500.000.000 đồng cho nguyên đơn; không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với yêu cầu buộc bà H bồi thường số tiền phạt cọc 500.000.000 đồng và số tiền lãi 6.657.534 đồng. Nguyên đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[3] Xét kháng cáo của nguyên đơn: Theo Hợp đồng số 1997/2022 ngày 25/3/2022 (bút lục 7-9) và Giấy biên nhận tiền đặt cọc ngày 25/3/2023 (bút lục 10) thể hiện: bị đơn chuyển nhượng cho nguyên đơn thửa đất 1997, tờ bản đồ 09-4 tọa lạc tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương với giá 6.000.000.000 đồng. Nguyên đơn đặt cọc cho bị đơn 500.000.000 đồng; hai bên thỏa thuận nếu bên mua không mua thì mất tiền cọc, bên bán không bán thì phải bồi thường 1.000.000.000 đồng. Ngoài ra bị đơn còn cam kết đất không có tranh chấp, không bị quy hoạch. Ngày 20/4/2022, bị đơn cung cấp đơn xác nhận tình trạng bất động sản thì nguyên đơn phát hiện thửa đất nhận chuyển nhượng nằm trong quy hoạch, không đúng cam kết tại hợp đồng chuyển nhượng nên phát sinh tranh chấp. Xét thấy theo xác nhận tình trạng bất động sản ngày 12/4/2022 của Ủy ban nhân dân phường P đối với thửa đất 1997 thể hiện: đất không tranh chấp. Quy hoạch phân khu đến năm 2020: đất ở và đất công viên cây xanh. Quy hoạch sử dụng đến năm 2030: đất ở và đất giáo dục. Như vậy mặc dù khu đất trên có quy hoạch nhưng vẫn có đất ở và theo hợp đồng ký kết giữa 02 bên cũng không có thỏa thuận nếu đất bị quy hoạch thì bên mua được hủy bỏ hợp đồng và bên bán phải trả lại tiền cọc, chịu phạt cọc và chịu lãi suất. Tuy nhiên, khi nguyên đơn có yêu cầu hủy bỏ hợp đồng thì bị đơn cũng không phản đối gì. Đồng thời sau khi Tòa án sơ thẩm xét xử và quyết định buộc bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng bị đơn không kháng cáo, như vậy bị đơn đồng ý với việc hủy bỏ hợp đồng và trả tiền đặt cọc lại cho nguyên đơn. Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải bồi thường tiền cọc với số tiền 500.000.000 đồng và chịu lãi suất 6.657.534 đồng là không có căn cứ, bởi lẽ trong vụ việc này bị đơn không từ chối việc chuyển nhượng đất cho nguyên đơn và việc yêu cầu hủy bỏ Hợp đồng chuyển nhượng đất là do nguyên đơn yêu cầu. Vì vậy Tòa án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về phạt cọc đối với bị đơn cũng như yêu cầu buộc bị đơn phải chịu lãi suất là có căn cứ. Tại phiên tòa phúc thẩm, mặc dù bị đơn đã chết và không có người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất, nhưng bị đơn vẫn có những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ 2 và những người này đã được Tòa án đưa vào tham gia tố tụng với tư cách là người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của bị đơn. Do đó những người này sẽ thực hiện quyền, nghĩa vụ của bị đơn trong phạm vi di sản của bị đơn để lại theo quy định tại Điều 615 Bộ luật Dân sự.

Nguyên đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng minh cho yêu cầu kháng cáo là có căn cứ nên kháng cáo của nguyên đơn không được chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo phải chịu, tuy nhiên ông Nghĩa là người cao tuổi nên được miễn nộp tiền án phí theo quy định tại Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ Điều 148, khoản 1 Điều 308, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh N.

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2023/DS-ST ngày 25/4/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương:

2.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh N đối với bị đơn bà Phạm Lê Khánh H về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Tuyên chấm dứt Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1997/2022 ngày 25/3/2022 giữa ông Nguyễn Thanh N và bà Phạm Lê Khánh H.

Buộc bà Phạm Lê Khánh H có trách nhiệm hoàn trả cho ông Nguyễn Thanh N số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, ông Nguyễn Thanh N có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bà Phạm Lê Khánh H chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán số tiền trên thì còn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015, tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

2.2. Không chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh N đối với bị đơn bà Phạm Lê Khánh H về yêu cầu phạt cọc 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) và trả lãi với số tiền là 6.657.534 đồng (sáu triệu sáu trăm năm mươi bảy nghìn năm trăm ba mươi bốn đồng).

2.3. Về án phí sơ thẩm:

Ông Nguyễn Thanh N được miễn nộp án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Phạm Lê Khánh H phải chịu 24.000.000 đồng (hai mươi bốn triệu đồng).

2.4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: ông Nguyễn Thanh N được miễn tiền án phí.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.