Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng đặt cọc số 90/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẾN TRE

BẢN ÁN 90/2024/DS-PT NGÀY 26/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 26 tháng 01 năm 2024, tại Hội trường xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 417/2023/TLPT-DS ngày 07 tháng 11 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng đặt cọc.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 123/2023/DS-ST ngày 11 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Thạnh Phú, tỉnh Bến Tre bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 4411/2023/QĐ-PT ngày 18 tháng 12 năm 2023; Quyết định hoãn phiên tòa số 111/2024/QĐ-PT ngày 08 tháng 01 năm 2024, giữa:

1. Nguyên đơn: Bà Lê Thị Minh T, sinh năm 1967;

Trú tại: số nhà D, khu phố B, thị trấn T, huyện T, tỉnh Bến Tre.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn:

- Bà Nguyễn Thanh L, sinh năm 1977;

- Chị Cao Thị Hoàng H, sinh năm: 1994;

Cùng trú tại: Số nhà C, đường P, phường P, thành phố B, tỉnh Bến Tre. (theo Hợp đồng ủy quyền ngày 05/01/2024).

2. Bị đơn: Ông Hồ Văn N, sinh năm 1956; Bà Hồ Thị Đ, sinh năm 1956; Cùng trú tại: số nhà A, ấp T, xã B, huyện T, tỉnh Bến Tre.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Anh Đinh Văn N1, sinh năm 1977;

Trú tại: Số nhà C, ấp L, xã L, huyện C, tỉnh Bến Tre (theo Hợp đồng ủy quyền ngày 27/7/2023).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Anh Hồ Minh C, sinh năm 1987;

Trú tại: Số nhà A, ấp T, xã B, huyện T, tỉnh Bến Tre.

4. Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Lê Thị Minh T.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm;

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình tố tụng tại Tòa án, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 30/5/2021, bà T có hợp đồng đặt cọc với ông N, bà Đ để mua một phần đất có chiều ngang khoảng 25m, chiều dài khoảng 96m (tính từ lộ nhựa tới con kênh), đất giáp con lộ mới Bắc - Nam của xã B, diện tích khoảng 2.250m² thuộc một phần thửa đất số 106, tờ bản đồ số 11, đất tọa lạc tại xã B, huyện T, tỉnh Bến Tre theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 938287. Theo đó, bà T đặt cọc cho ông N, bà Đ với số tiền 400.000.000 đồng (giá hai bên thỏa thuận là 5.000.000.000 đồng cho 25m đất ngang mặt tiền), khi nào ông N, bà Đ thực hiện thủ tục sang sổ cho bà T thì bà T trả 4.000.000.000 đồng còn lại cho ông N, bà Đ. Sau khi thỏa thuận xong bà T giao 400.000.000 đồng cho ông N, bà Đ. Các bên có lập “Giấy mua bán đất”. Ông N, bà Đ có ký tên vào biên nhận nhận số tiền cọc là 400.000.000 đồng của bà T và hứa kể từ ngày nhận tiền cọc thì 01 tháng sau ông N, bà Đ sẽ hoàn tất các thủ tục để bà T đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất trên. Đến ngày 30/6/2021 bà T yêu cầu ông N, bà Đ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T để bà T tiến hành các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nhưng ông N, bà Đ viện nhiều lý do trong quá trình chuyển sổ có phát sinh trục trặc nên chưa sang tên được. Đến nay, bà T đã rất nhiều lần liên hệ với ông N, bà Đ nhưng ông N, bà Đ vẫn không sang sổ cho bà T.

Nguyên nhân bà T khởi kiện là do ông N, bà Đ và anh C không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T để bà T tiến hành thủ tục chuyển quyền theo quy định, còn lý do vì sao các bị đơn không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chị không nghe bà T nói nhưng bà T nhiều lần liên lạc với anh C không được do anh C nợ tiền nhiều người nên không còn sinh sống tại địa phương. Khi đó bà T có cử ông H1 và một người khác đến nhà nhắc nhở gia đình bị đơn thực hiện hợp đồng nhưng họ không thực hiện. Sau đó, bà T có nộp đơn cho Ủy ban nhân dân xã B để yêu cầu giải quyết, Ủy ban nhân dân xã B nói sẽ mời các bên đến để giải quyết nhưng sau đó không mời.

Việc bà T cho rằng có yêu cầu gia đình bị đơn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các bên chỉ nói miệng chứ không lập biên bản. Do bà T sức khoẻ yếu nên bà T có nhờ ông H1 và 01-02 người nữa đến tiếp tục nhắc nhở nhưng gia đình bị đơn vẫn không thực hiện. Việc ông N, bà Đ có đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H1 hay bà T để tách đất ra hay không thì chị không rõ; ai yêu cầu đo đạc tách thửa, ai nộp đơn yêu cầu đo đạc tách thửa và lấy kết quả sau khi đo đạc tách thửa thì chị không biết do bà T không cung cấp thông tin này cho chị.

Việc ông N, bà Đ cho rằng do ông H1, bà T tuyên bố bỏ cọc là không đúng vì nếu bà T tuyên bố bỏ cọc thì bà T sẽ không khởi kiện ông N, bà Đ. Lý do đến năm 2023 bà T mới khởi kiện bị đơn là do gia đình bị đơn nhiều lần hứa trả lại tiền cọc, thấy hoàn cảnh kinh tế gia đình các bị đơn khó khăn nên bà T chấp nhận nhưng sau đó bà T biết được ông N, bà Đ chuyển nhượng đất cho người khác nên tranh chấp lấy lại tiền cọc.

Bà T yêu cầu giải quyết như sau:

- Hủy giấy mua bán đất ngày 19/4/2021 âm lịch (30/5/2021 dương lịch) giữa bà T với ông N, bà Đ đối với thửa đất 571, tờ bản đồ số 11, toạ lạc tại xã B, huyện T, tỉnh Bến Tre.

- Buộc ông N, bà Đ và anh c có nghĩa vụ liên đới giao trả cho bà T số tiền là 400.000.000 đồng. Đối với tiền phạt cọc là 400.000.000 đồng thì bà T tự nguyện rút yêu cầu.

Đối với yêu cầu của bà Đ, ông N đưa ra về việc tiếp tục hợp đồng thì bà T không đồng ý do bà Đ, ông N đã chuyển nhượng đất cho anh K và anh K đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do chưa nhận đất để sử dụng nên bà T không yêu cầu xem xét, thẩm định hay định giá đối với thửa đất 571, tờ bản đồ số 11, toạ lạc xã B, huyện T, tỉnh Bến Tre.

Tại Biên bản lấy lời khai ngày 11/7/2023, bị đơn bà Hồ Thị Đ trình bày:

Bà và ông N là vợ chồng, anh C là con của ông bà. Thửa đất 571 trước đây là thửa 106 tờ bản đồ số 11, toạ lạc ấp T, xã B, huyện T là của vợ chồng bà. Năm 2021 do cần tiền trả nợ cho con trai nên ngày 30/5/2021 dương lịch (nhằm ngày 19/4/2021 âm lịch) vợ chồng bà có chuyển nhượng thửa đất số 106, tờ bản đồ số 11, toạ lạc ấp T, xã B, huyện T cho bà Lê Thị Minh T với giá 5.000.000.000 đồng. Các bên thoả thuận: vợ chồng bà chuyển nhượng 25m ngang với giá 200.000.000 đồng/m ngang, chiều dài đến hết đất. Cùng ngày bà T có giao tiền cọc cho vợ chồng bà là 400.000.000 đồng. Ngoài ra hai bên còn thoả thuận: Trong thời gian 30 ngày, bà T sẽ đưa đủ số tiền còn lại cho vợ chồng bà. Nếu bà T không làm đúng lời hứa sẽ mất tiền cọc. Nếu vợ chồng bà không làm theo hợp đồng, sang tên không được cho bên mua thì phải bồi thường gấp 04 lần số tiền cọc. Mọi giấy tờ trục trặc sang tên không được cho người mua thì vợ chồng bà phải chịu trách nhiệm trong thời gian 30 ngày. Khi đó, vợ chồng bà yêu cầu bà T đem giấy mua bán đất đến Ủy ban nhân dân xã B chứng thực nhưng bà T không đồng ý nên việc mua bán đất giữa vợ chồng bà với bà T không có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã B.

Sau 30 ngày bà có gặp bà T và ông H1 (là em rể của bà T) để yêu cầu bà T giao hết số tiền còn lại thì họ nói để từ từ. Sau đó ông H1 có dẫn người khác đến nói là hùn tiền với bà T để mua đất của vợ chồng bà và hỏi vợ chồng bà có đồng ý không thì vợ chồng bà nói đồng ý, ông H1 nói sẽ giao hết số tiền còn lại cho vợ chồng bà.

Thời gian đó dịch bệnh C1 xảy ra nên việc đi lại khó khăn, bà nhiều lần điện thoại cho ông H1 để yêu cầu giao số tiền còn lại nhưng ông H1 hứa rất nhiều lần vẫn không thực hiện. Khi hết dịch bệnh, bà có tìm gặp ông H1, ông H1 nói không đủ tiền mua nên bỏ cọc. Khoảng hơn 01 năm sau bà có treo bảng bán đất thì anh Đồng K1 đến hỏi mua, do cần tiền trả nợ nên bà bán cho anh K1 với giá 2.500.000.000 đồng.

Do con trai bà cờ bạc nợ nần nhiều người, chủ nợ cho người kéo tới nhà đe doạ giết gia đình bà nên vợ chồng bà bán đất trả nợ cho con trai. Trong khi bà T cứ hứa hẹn mà không giao tiền, gia đình bà lại đang không có tiền trả vốn và lãi cho chủ nợ nên lãi suất phát sinh rất nhiều, tiền bán đất cho anh K1 vẫn không đủ trả nợ, do lúc đầu bán giá là 5.000.000.000 đồng như thỏa thuận bán cho bà T thì mới trả đủ, do bà T làm không đúng cam kết nên bà bán cho anh K1 chênh lệch mất số tiền 2.500.000.000 đồng.

Đứng giấy tờ chuyển nhượng với bà là bà T nhưng mọi giao dịch là do ông H1 đứng ra làm, vợ chồng bà không biết bà T, không biết nhà bà T ở đâu cũng không biết số điện thoại bà T, chỉ biết khi bà T đến nhà bà giao 400.000.000 đồng. Mọi việc sau đó vợ chồng bà chỉ lên lạc với ông H1.

Khi chuyển nhượng đất cho bà T, vợ chồng bà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cùng ngày vợ chồng bà có đưa cho bà T giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng bà nhưng các bên không lập biên bản do vợ chồng bà không biết chữ.

Sau khi đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T để tách ra nhưng thời gian đã lâu ông H1, bà T không trả lại, bà có liên lạc với ông H1 thì ông H1 nói bà tự liên hệ mà lấy. Do sợ bị mất giấy chứng nhận nên bà đã liên hệ Chi nhánh Văn Phòng đăng ký đất đai huyện T để lấy về. Sau đó, bà thế chấp vay vốn Ngân hàng. Khi bà treo bảng bán đất thì bà T biết nhưng không tranh chấp gì. Khoảng hơn 02 năm sau bà mới bán được đất, thời gian ông H1 nhiều lần qua lại biết rõ nhưng không có ý kiến gì.

Ông H1 tuyên bố bỏ tiền cọc vào năm 2021, đến năm 2022 bà mới treo bảng bán đất. Trước khi treo bảng bán đất thì vợ chồng bà không báo cho bà T biết do bà T, ông H1 tuyên bố bỏ cọc. Sự việc giữa vợ chồng bà với bà T không có cơ quan nào giải quyết. Việc ông H1, bà T tuyên bố bỏ cọc thì ông H1 chỉ nói với vợ chồng bà chứ không có giấy tờ nên bà không cung cấp được cho Tòa án. Vợ chồng bà thừa nhận chữ ký “Nhiều”, “Để” tại giấy mua bán đất ngày 19/4/2021 âm lịch là do vợ chồng bà ký còn chữ viết không phải do vợ chồng bà viết.

Do bà T không làm đúng cam kết chứ vợ chồng bà không vi phạm, sai lời với bà T. Nếu bà T muốn tiếp tục hợp đồng thì bà sẽ nói ông K1 chuyển nhượng lại cho bà T với giá 5.000.000.000 đồng, bà T phải giao tiếp cho vợ chồng bà là 4.600.000.000 đồng trong thời hạn 10 ngày. Còn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng giữa vợ chồng bà với ông K1 thì vợ chồng bà với ông K1 tự giải quyết. Nếu bà T không đồng ý thì bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà T, vợ chồng bà sẽ không tiếp tục đến Tòa án do bận việc gia đình.

Tại phiên toà người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Ông N, bà Đ thừa nhận có ký tên vào giấy mua bán đất ngày 19/4/2021 âm lịch, còn chữ viết “Hồ Văn N”, “Hồ Thị Đ” không phải do ông N, bà Đ viết nhưng ông N, bà Đ không yêu cầu giám định. Ông N, bà Đ đồng ý hủy giấy giấy mua bán đất ngày 19/4/2021 âm lịch (30/5/2021 dương lịch) giữa bà T với ông N, bà Đ đối với thửa đất 571, tờ bản đồ số 11, toạ lạc xã B, huyện T, tỉnh Bến Tre. Ông N, bà Đ đồng ý với việc bà T rút yêu cầu về việc bà T yêu cầu ông N, bà Đ và anh C phải có nghĩa vụ liên đới giao trả cho bà T số tiền phạt cọc là 400.000.000 đồng. Ông N, bà Đ không đồng ý liên đới với anh C để giao trả cho bà T số tiền cọc là 400.000.000 đồng. Lý do: Ông N, bà Để không vi phạm cam kết ngày 19/4/2021; ông N, bà Đ có giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T, bà T có đo đạc tách thành thửa 571 nhưng không lấy kết quả đo đạc, sau khi lấy kết quả đo đạc thì bà Đ, ông N có báo cho bà T biết nhưng bà T tuyên bố bỏ cọc nên bà Đ, ông N phải vay vốn Ngân hàng để trả nợ, do không trả đủ nợ nên ông N, bà Đ treo bảng bán đất, khi anh K1 nhận chuyển nhượng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà Đ, ông N vẫn còn thế chấp ở Ngân hàng, anh K1 giao tiền cho ông N, bà Đ thì ông N, bà Đ mới trả nợ cho Ngân hàng lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về làm thủ tục chuyển quyền cho anh K1. Như vậy, từ năm 2021 đến cuối năm 2022, bà T không tranh chấp gì với ông N, bà Đ. Bà T chỉ tranh chấp sau khi ông N, bà Đ chuyển nhượng cho anh K1. Bà T đã tuyên bố bỏ cọc nên không lần nào yêu cầu ông N, bà Đ giao trả 400.000.000 đồng. Việc bà T cho rằng có yêu cầu Ủy ban nhân dân xã B giải quyết tranh chấp giữa bà T với ông N, bà Đ là không đúng sự thật. Việc bà T cho rằng, do anh C trốn nợ nên không làm thủ tục chuyền quyền sử dụng đất cho bà T là không đúng, bởi vì thời điểm đó anh C vẫn ký tên để vay vốn Ngân hàng và ký tên chuyển quyền cho anh K1. Bà T cho rằng ông N, bà Đ hứa nhiều lần trả cho bà T số tiền 400.000.000 là hoàn toàn không đúng, bởi vì: từ lúc ký tên vào giấy mua bán đất thì bà T không đến nhà ông N, bà Đ lần nào, mọi liên hệ sau này là do ông H1 thực hiện. Lý do bà T và ông H1 tuyên bố bỏ cọc là do sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất thì tại phần đất chuyển nhượng có đường điện của điện gió đi ngang nên giá trị đất bị giảm rất nhiều, nếu tiếp thực hiện hợp đồng thì bà T sẽ bị ảnh hưởng nên mới tuyên bố bỏ cọc. Nếu bà T muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì ông N, bà Đ vẫn đồng ý nhưng với điều kiện bà T phải giao trả cho ông N, bà Đ 4.600.000.000 đồng. Nếu bà T không đồng ý thì đề nghị Tòa án bác yêu cầu khởi kiện của bà T.

Ông N, bà Đ không yêu cầu Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định và định giá đối với thửa đất nêu trên.

Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Hồ Minh C đã được Tòa án tống đạt hợp lệ nhiều lần các thông báo nhưng anh C vẫn vắng mặt không có lý do, không cung cấp chứng cứ chứng minh để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm 123/2023/DS-ST ngày 11/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Thạnh Phú, tỉnh Bến Tre đã quyết định:

Căn cứ Điều 26, điềm b khoản 1 Điều 35, các điều 39, 147, 228, 266 Bộ luật Tố tụng dân sự; các điều 500, 117, 328, 500, 502, 503 Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí của Tòa án.

Tuyên xử:

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị Minh T về việc yêu cầu ông Hồ Văn N, bà Hồ Thị Đ và anh Hồ Minh C phải có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Lê Thị Minh T tiền phạt cọc là 400.000.000 đồng.

2. Chấp nhận yêu cầu của bà T về việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 19/4/2021 âm lịch (30/5/2021 dương lịch đối với thửa đất đối với diện tích 2.412,7m² thuộc thửa đất 571, tờ bản đồ số 11, toạ lạc ấp T, xã B, huyện T, tỉnh Bến Tre giữa ông Hồ Văn N, bà Hồ Thị Đ, anh Hồ Minh C với bà Lê Thị Minh T.

3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị Minh T về việc yêu cầu ông N, bà Đ và anh C phải có nghĩa vụ liên đới giao trả cho bà T số tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng.

4. Do các đương sự không yêu cầu Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định và định giá đối với 2.412,7m² thuộc thửa đất 571, tờ bản đồ số 11, toạ lạc xã B, huyện T, tỉnh Bến Tre nên không xem xét giải quyết.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí dân sự sơ thẩm, quyền kháng cáo của các đương sự, quyền yêu cầu thi hành án.

Ngày 25/9/2023, nguyên đơn bà Lê Thị Minh T kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm giải quyết sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc ông Hồ Văn N, bà Hồ Thị Đ, anh Hồ Minh C phải có nghĩa vụ liên đới trả cho nguyên đơn số tiền phạt cọc là 400.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn yêu cầu tạm ngừng phiên tòa để thu thập chứng cứ cần thiết cho việc giải quyết vụ án gồm: Chứng cứ là lời khai của ông H1 về nội dung ông H1 có tuyên bố bỏ số tiền đặt cọc của bà T hay không và ông H1 có quyền đưa ra tuyên bố đó hay không; Thời điểm ông c bỏ địa phương đi và thời điểm trở về; Quy trình tách thửa 571; Hồ sơ vay vốn của bị đơn tại Ngân hàng để xác định thời điểm bị đơn thanh lý hợp đồng, nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi nào đề xác định lỗi của các bên. Trường hợp Hội đồng xét xử không chấp nhận tạm ngừng phiên tòa thì nguyên đơn giữ nguyên kháng cáo, yêu cầu sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn không đồng ý với kháng cáo của nguyên đơn, yêu cầu giừ nguyên bản án sơ thẩm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt và không có ý kiến trình bày đối với kháng cáo của nguyên đơn.

Kiểm sát viên phát biểu:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử phúc thẩm và đương sự đã thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, riêng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Hồ Minh C đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai để tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt không có lý do là không thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của đương sự theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 123/2023/DS-ST ngày 11/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Thạnh Phú, tỉnh Bến Tre.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra công khai tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, xét kháng cáo của nguyên đơn, đề nghị của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Hồ Minh C đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai để tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. Căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án vắng mặt anh Hồ Minh C.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn bà Lê Thị Minh T, thấy rằng:

[2.1] Ngày 19/4/2021 âm lịch (nhằm ngày 30/5/2021 dương lịch) giữa bà Lê Thị Minh T với ông Hồ Văn N, bà Hồ Thị Đ, anh Hồ Minh C có lập giấy tay với tiêu đề “Giấy mua bán đất”. Theo nội dung thể hiện tại tờ giấy tay này, ông N, bà Đ và anh c đồng ý chuyển nhượng cho bà T thửa đất số 106, tờ bản đồ số 11 có chiều ngang khoảng 25m, chiều dài đến hết đất của ông N, bà Đ, anh C, phần đất giáp đường lộ mới Bắc - Nam của xã B (nay thuộc thửa đất 571, tờ bản đồ số 11, diện tích 2.412,7m²), toạ lạc ấp T, xã B, huyện T, tỉnh Bến Tre, giá chuyển nhượng theo thỏa thuận là 5.000.000.000 đồng. Đồng thời, cũng tại tờ giấy tay này, hai bên còn thỏa thuận về việc đặt cọc, cụ thể, bà T giao cho ông N, bà Đ, anh c số tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số tiền còn lại bà T sẽ tiếp tục giao đủ trong thời hạn 30 ngày khi hoàn tất thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp bà T không thực hiện đúng thỏa thuận sẽ bị mất số tiền đặt cọc; nếu ông N, bà Đ, anh C không thực hiện đúng thỏa thuận sẽ phải chịu phạt cọc.

Do đó, có cơ sở xác định giữa bà T với ông N, bà Đ, anh C tồn tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng đặt cọc.

[2.2] Quá trình thực hiện hợp đồng, bà T đã giao cho ông N, bà Đ, anh c số tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng vào ngày 30/5/2021 được thể hiện tại “Giấy mua bán đất”. Ông N, bà Đ cũng thừa nhận ông bà đã nhận số tiền này; anh C mặc dù vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng của cấp sơ thẩm nhưng Tòa án cấp sơ thẩm đã tiến hành thủ tục cấp, tống đạt văn bản tố tụng đúng theo quy định của pháp luật để thông báo cho anh C biết các nội dung có liên quan đến yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nhưng anh C vẫn không có ý kiến, xem như anh C mặc nhiên thừa nhận các nội dung này. Đây là những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Tại thỏa thuận trong “Giấy mua bán đất” có nội dung: “Trong thời gian 30 ngày bà Minh T sẽ đưa đủ số tiền còn lại. Nếu bà T không làm đúng lời hứa sẽ mất cọc”. Tuy nhiên, thấy rằng, hết thời gian được nêu trong thỏa thuận, bà T không giao thêm bất kỳ số tiền nào cho ông N, bà Đ, anh C là đã vi phạm thỏa thuận giữa các bên. Bà T cho rằng ông N, bà Đ, anh C là bên vi phạm hợp đồng do không bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà để làm thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật, khi đó bà có gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã B đề yêu cầu giải quyết tranh chấp, tuy nhiên, bà T không đưa ra được chứng cứ chứng minh. Tại Biên bản xác minh ngày 20/6/2023, Ủy ban nhân dân xã B xác nhận “Từ năm 2021 đến nay Ủy ban nhân dân xã B không có tiếp nhận đơn yêu cầu của bà T về việc tranh chấp với ông N, bà Đ...”. Do đó, lời trình bày của bà T là không có cơ sở. Hơn nữa, từ sau khi giao kết “Giấy mua bán đất” vào ngày 30/5/2021 đến suốt một thời gian dài sau đó, bà T không có bất kỳ tranh chấp gì với ông N, bà Đ, anh C đến khi phần đất nêu trên được chuyển nhượng cho anh Nguyễn Vũ Đông K2 thì mới bắt đầu phát sinh tranh chấp. Thực tế việc ông N, bà Đ, anh C chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh K2 với giá 2.500.000.000 đồng là chênh lệch thiệt hại cho phía gia đình ông N, bà Đ, anh C số tiền 2.500.000.000 đồng so với giá thỏa thuận chuyển nhượng cho bà T.

Xét bà T đã vi phạm thỏa thuận theo hợp đồng, bà T cũng không chứng minh được việc vi phạm hợp đồng là do lỗi của phía ông N, bà Đ, anh C. Căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự cũng như thỏa thuận giữa các bên, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu của bà T về việc buộc ông N, bà Đ, anh C trả lại cho bà T số tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng.

Đối với yêu cầu của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn về việc yêu cầu tạm ngừng phiên tòa để thu thập chứng cứ, Hội đồng xét xử xét thấy tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án đã rõ và đầy đủ cho việc giải quyết vụ án nên không cần thiết tạm ngừng phiên tòa đề thu thập chứng cứ.

Bà T kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình là hợp pháp nên không có cơ sở chấp nhận.

Từ những nhận định và căn cứ trên, xét kháng cáo của bị đơn là không có cơ sở nên không chấp nhận; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 123/2023/DS-ST ngày 11/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Thạnh Phú, tỉnh Bến Tre.

[3] Xét đề nghị của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phù hợp với quan điểm của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[4] Những phần quyết định khác của bản án sơ thẩm do các đương sự không kháng cáo, Viện kiểm sát không kháng nghị nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo phải chịu 300.000 đồng nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Lê Thị Minh T.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 123/2023/DS-ST ngày 11/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Thạnh Phú, tỉnh Bến Tre.

Cụ thể tuyên:

Áp dụng các điều 500, 117, 328, 500, 502, 503 Bộ luật Dân sự;

Căn cứ Điều 26, điểm b khoản 1 Điều 35, các điều 39, 147, 228, 266 của Bộ Luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí của Tòa án.

Tuyên xử:

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị Minh T về việc yêu cầu bị đơn ông Hồ Văn N, bà Hồ Thị Đ và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Hồ Minh C phải có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Lê Thị Minh T số tiền phạt cọc là 400.000.000 (bốn trăm triệu) đồng.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị Minh T về việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy mua bán đất lập ngày 19/4/2021 âm lịch (nhằm ngày 30/5/2021 dương lịch) giữa ông Hồ Văn N, bà Hồ Thị Đ, anh Hồ Minh C với bà Lê Thị Minh T về việc chuyển nhượng thửa đất số 106, tờ bản đồ số 11 (nay thuộc thửa đất 571, tờ bản đồ số 11, diện tích 2.412,7m²), toạ lạc ấp T, xã B, huyện T, tỉnh Bến Tre.

3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị Minh T về việc yêu cầu bị đơn ông Hồ Văn N, bà Hồ Thị Đ và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Hồ Minh C phải có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Lê Thị Minh T số tiền đặt cọc là 400.000.000 (bốn trăm triệu) đồng.

4. Do các đương sự không yêu cầu Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định và định giá đối với 2.412,7m² thuộc thửa đất 571 tờ bản đồ số 11 toạ lạc xã B, huyện T, tỉnh Bến Tre nên không xem xét giải quyết.

5. Án phí dân sự sơ thẩm:

Ồng Hồ Văn N, bà Hồ Thị Đ là người cao tuổi được miễn án phí theo quy định của pháp luật.

Anh Hồ Minh C phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng.

Bà Lê Thị Minh T phải chịu 20.300.000 (hai mươi triệu ba trăm nghìn) đồng nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 18.000.000 (mười tám triệu) đồng theo biên lai thu số 000574 ngày 16/5/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thạnh Phú. Bà T phải nộp tiếp số tiền là 2.300.000 (hai triệu ba trăm nghìn) đồng.

6. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Lê Thị Minh T phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0007048 ngày 25/9/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thạnh Phú, tỉnh Bến Tre. Bà T đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.