Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất số 386/2023/DS-PT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 386/2023/DS-PT NGÀY 07/12/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỀN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 07 tháng 12 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đ xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 359/2023/DS – PT ngày 25/10/2023 về việc: “ Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do bản án dân sự sơ thẩm số 126/2023/DS-ST ngày 18/7/2023 của Tòa án nhân thành phố B, tỉnh Đ bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 332/2023/QĐ-PT ngày 02 tháng 11 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1989.

Địa chỉ: A đường M, phường T, thành phố B, tỉnh Đ.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Trọng H1, sinh năm 1971. Địa chỉ: Số A M, thành phố B, tỉnh Đ – có mặt.

- Bị đơn: Bà Trần Thị Lan H2, sinh năm 1967 và ông Phạm Hồng T, sinh năm 1964.

Địa chỉ: Số nhà F M, phường T, thành phố B, tỉnh Đ (ông T có mặt).

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

1/ Ông Trần Văn T1, sinh năm 1962. Địa chỉ: T, Buôn K, phường T, thành phố B, tỉnh Đ.

2/ Chị Phạm Thị Thu P, sinh năm 1997; Chị Phạm Thị Ngọc Á, sinh năm 1999.

Cùng địa chỉ: Số nhà F M, phường T, thành phố B, tỉnh Đ.

3/ Ông Trần Văn T2, sinh năm 1971. Địa chỉ: A M, phường T, thành phố B, tỉnh Đ.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đều vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 11/12/2021, vợ chồng bà Nguyễn Thị H (nguyên đơn) có nhận chuyển nhượng nhà và đất diện tích 115m2 (rộng 5m X dài 23m) của bà Trần Thị Lan H2 và ông Phạm Hồng T (bị đơn) tại một phần thửa đất 902, tờ bản đồ số 13, Địa chỉ tại phường T, thành phố B, tỉnh Đ do Sở T4 cấp GCNQSDĐ ngày 09/7/2019 cho ông Phạm Hồng T và người cùng sử dụng ông Trần Văn T1. Nhà và đất có tứ cận như sau: Phía Đông giáp đường đi; Phía Tây giáp đất bà N; Phía Nam giáp đất ông T; Phía Bắc giáp đất bà N1. Giá trị nhận chuyển nhượng là 630.000.000 đồng, trên đất có 01 căn nhà xây cấp 4.

Bị đơn đã giao hết tiền và nhận nhà sử dụng từ tháng 12/2021 cho đến năm 2022 thì bị Nhà nước cưỡng chế, dỡ bỏ vì xây dựng trái phép. Sau khi bị dỡ bỏ nhà, bị đơn có giao cho ông T2 là chồng của nguyên đơn 180.000.000đồng, tiền đền bù nhà bị đập. Số tiền còn lại hiện nay bị đơn không đưa tiếp nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại số tiền 630.000.000 đồng, nhưng quá trình tố tụng chỉ yêu cầu bị đơn trả số tiền 450.000.000đồng và tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Theo đơn khởi kiện bị đơn xác định tài sản tranh chấp là một phần thửa đất 902, nhưng chứng cứ cung cấp là thửa 903, tờ bản đồ số 13, sự khác nhau này là do GCNQSDĐ bản photo có hình vẽ do bị đơn ký giao cho quyên đơn cất giữ làm bằng chứng việc nhận chuyển nhượng là thửa 903. Đề nghị Tòa án giải quyết dựa trên kết quả thẩm định tại chỗ là thửa 902, tờ bản đồ số 13.

Quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn bà Hồ Thị Hồng H3 trình bày:

Năm 2021 bị đơn bỏ tiền ra xây 04 căn nhà trên thửa đất 902, tờ bản đồ số 13, Địa chỉ tại phường T, thành phố B, tỉnh Đ do Sở T4 cấp GCNQSDĐ ngày 09/7/2019 cho bị đơn, mục đích để ở nhưng nguyên đơn có nhu cầu mua nên bị đơn đồng ý bán với giá 630.000.000đồng (Nhà xây hoàn thiện, đi vào sử dụng).

Khi bán nguyên đơn có hỏi về giấy tờ đất thì bị đơn có nói nhà xây trên đất nông nghiệp và đang là bìa chung, sau này nếu đủ các điều kiện theo quy định pháp luật bị đơn sẽ tách thửa cho nguyên đơn. Việc diện tích đất bị đơn sang nhượng cho nguyên đơn tại thửa đất 902 hay 903 không quan trọng mà đề nghị Tòa án xem xét vị trí theo biên bản bàn giao và tứ cận tại biên bản thẩm định tại chỗ.

Sau khi thực hiện chủ trương của Nhà nước, các ngôi nhà bị đơn xây dựng bị tháo dỡ thì gia đình bị đơn và gia đình nguyên đơn có thỏa thuận và lập biên bản đề ngày 16/6/2022 với nội dung: Bị đơn đã trả tổng số tiền cho nguyên đơn là 180.000.000đồng là hỗ trợ tiền nhà bị tháo dỡ, còn về phần đất thống nhất sẽ đứng tên đồng sở hữu của các nhà. Đồng thời, nguyên đơn cam kết không khởi kiện hay có bất kỳ tranh chấp gì.

Nhưng nay nguyên đơn lại căn cứ vào giấy mua bán nhà để khởi kiện yêu cầu bị đơn trả 450.000.000đồng là không có căn cứ. Tại thời điểm lập hợp đồng ngày 10/12/2021 các bên thỏa thuận giá đất là 350.000.000đồng và giá trị nhà là 280.000.000đồng.

Quan điểm của bị đơn, đối với giá trị nhà nguyên đơn đã đền bù xong, còn về đất khi nào Nhà nước có chủ trương tách thửa thì bị đơn sẽ tách cho nguyên đơn theo quy định pháp luật nên không đồng ý việc nguyên đơn yêu cầu tuyên hủy hợp đồng. Trường hợp nếu Tòa án hủy hợp đồng thì yêu cầu nguyên đơn cùng có trách nhiệm chịu thiệt hại mỗi bên 1/2 giá trị căn nhà bị đơn xây đã bị tháo dỡ (vì nguyên đơn biết xây dựng không đúng mà vẫn mua và đã sử dụng nhà nhiều tháng).

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trình bày:

+ Ông Trần Văn T1 trình bày: Trước kia ông cùng bị đơn có nhận chuyển nhượng thửa đất số 902, tờ bản đồ số 13; Địa chỉ tại phường T, thành phố B, tỉnh Đ; Nhưng sau đó ông và bị đơn đã chuyển nhượng giấy tờ giấy tay cho bà N1, ông T3; hiện nay đất đang do ai quản lý cũng như được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) như thế nào ông không biết, không còn liên quan và không phát sinh tranh chấp.

+ Bà Phạm Thị Thu P và bà Phạm Thị Ngọc Á trình bày: Hai bà là con của bị đơn, thửa đất số 902, tờ bản đồ số 13, Địa chỉ thửa đất tại phường T, thành phố B, tỉnh Đ là của bị đơn, các bà không có công sức đóng góp tạo nên tài sản trên và không phát sinh tranh chấp.

+ Ông Trần Văn T2 trình bày: Ngày 11/12/2021, vợ chồng ông có mua nhà và đất của bị đơn tại một phần thửa đất 902, tờ bản đồ số 13; Địa chỉ tại phường T, thành phố B, tỉnh Đ có giá trị, tứ cận diện tích như nguyên đơn trình bày là đúng. Sau khi bị dỡ bỏ nhà bị đơn có giao cho ông T2 180.000.000đồng, là tiền đền bù nhà bị đập. Nay đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông T2 đề nghị Tòa án chấp nhận.

Tại bản án sơ thẩm số 126/2023/DSST ngày 18/7/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đ đã quyết định:

Căn cứ vào các điều 26, 35, 39, 147, 184, 227, 228, 266 BLTTDS;

Căn cứ các điều 117, 122, 123, 131, 357, 468 Bộ luật dân sự năm 2015. Căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013.

Căn cứ Nghị quyết số: 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

1.1 Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ngày 11/12/2021 giữa bà Nguyễn Thị H, ông Trần Văn T2 và bà Trần Thị Lan H2, ông Phạm Hồng T vô hiệu.

1.2 Bà Trần Thị Lan H2 và ông Phạm Hồng T tiếp tục quản lý, sử dụng và định đoạt đối với diện tích đất ngang 5m x dài 23m = 115m2 là một phần thuộc thửa đất thửa 902, tờ bản đồ số 13; Địa chỉ tại phường T, thành phố B, tỉnh Đ có tứ cận: Phía Đông giáp đường đi; Phía Tây giáp đất bà N; Phía Nam giáp đất ông T; Phía Bắc giáp đất bà N1.

1.3 Bà Trần Thị Lan H2 ông Phạm Hồng T có nghĩa vụ trả cho bà Nguyễn Thị H, ông Trần Văn T2 số tiền 450.000.000đồng (Bốn trăm năm mươi triệu đồng).

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 26/7/2023, bị đơn ông Phạm Hồng T có đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 126/2023/DS-ST ngày 18/7/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ nội dung bản án, theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn ẫn giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo.

Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đ:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Căn cứ vào lời trình bày của đương sự và các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án, đã có đủ cơ sở xác định hợp đồng mua bán nhà đất giữa vợ chồng bà Trần Thị Lan H2 ông Phạm Hồng T và bà Nguyễn Thị H, ông Trần Văn T2 đã vô hiệu do vi phạm về hình thức và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. Do đó, án sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phan Thị H4, tuyên hợp đồng vô hiệu và buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là có căn cứ và đúng pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Phạm Hồng T, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 126/2023/DS-ST, ngày 18/7/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ các tài liệu, chứng cứ lời trình bày của các đương sự và ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về nội dung:

[1.1] Ngày 11/12/2021, giữa ông Phạm Hồng T, bà Trần Thị Lan H2 và bà Nguyễn Thị H, ông Trần Văn T2 có lập Hợp đồng mua bán nhà với nội dung: Ông T, bà H2 bán căn nhà cấp 4 diện tích 115m2 (bề ngang 05m x bề dài 23m) tại hẻm B N, phường T, thành phố B cho ông Trần Văn T2, bà Nguyễn Thị H với giá 630.000.000 đồng, vị trí: Phía Đông giáp đường đi; Phía Tây giáp đất nhà bà N; Phía Nam giáp đất ông T; phía Bắc giáp đất bà N1. Bên bán là ông T, bà H2 đã nhận đủ tiền và bên mua là ông T2, bà H đã nhận nhà.

Căn nhà và phần đất có diện tích 115m2 (5m x 23m) mà ông Phạm Hồng T và bà Trần Thị Lan H2 chuyển nhượng cho vợ chồng bà Nguyễn Thị H, ông Trần Văn T2 là một phần đất thuộc thửa đất số: 902, tờ bản đồ số: 13, có diện tích: 747,7m2, mục đích sử dụng: Đất trồng cây lâu năm; đất đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T4 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất số CQ 564346 ngày 09/7/2019, cấp cho ông Phạm Hồng T và người đại diện của những người cùng sử dụng đất là ông Trần Văn T1. Khi ông T đã xây dựng căn nhà trên đất không được cấp giấy phép xây dựng theo quy định.

Do căn nhà xây dựng trên đất nông nghiệp và không có giấy phép xây dựng theo quy định, nên đã bị Ủy ban nhân dân thành phố B xử phạt vi phạm hành chính theo Quyết định số 178/QĐ-XPVPHC ngày 17/3/2022 và sau đó căn nhà đã bị cưỡng chế, tháo dỡ toàn bộ.

[1.2] Như vậy, Hợp đồng mua bán nhà lập ngày 11/12/2021 giữa vợ chồng ông Phạm Hồng T, bà Trần Thị Lan H2 với bà Nguyễn Thị H, ông Trần Văn T2 vô hiệu ngay từ khi xác lập do vi phạm về hình thức và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. Đồng thời theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh Đ ban hành kèm theo Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND ngày 17/10/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đ, thì đối với đất sản xuất nông nghiệp, diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 500m2, trong khi ông T chuyển nhượng cho bà H, ông T2 diện tích 115m2 đất nông nghiệp là không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định trên. Do đó, án sơ thẩm đã tuyên hợp đồng mua bán nhà mà hai bên đã ký kết nêu trên vô hiệu là có căn cứ.

[2] Xét đơn kháng cáo của bị đơn ông Phạm Hồng T, Hội đồng xét xử thấy rằng:

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự thì khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Hiện tại ngôi nhà đã bị tháo dỡ hoàn toàn, chỉ định giá được giá trị quyền sử dụng đất là 300.000.000 đồng. Bà Trần Thị Lan H2 và ông Phạm Hồng T tiếp tục quản lý, sử dụng và định đoạt đối với diện tích đất ngang 5m x dài 23m = 115m2 trước đây chuyển nhượng cho vợ chồng bà H nên phải có nghĩa vụ trả cho vợ chồng ông T2, bà H số tiền 300.000.000 đồng giá trị quyền sử dụng đất là phù hợp. Đối với số tiền 330.000.000 đồng là thiệt hại phát sinh, Hội đồng xét xử thấy rằng khi vợ chồng bà H, ông T2 nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ngôi nhà trên đất phải biết rõ tình trạng pháp lý của tài sản nhận chuyển nhượng nhưng vẫn chấp nhận mua và sử dụng một thời gian nên mỗi bên phải chịu ½ thiệt hại là 165.000.000 đồng. Tuy nhiên vào ngày 16/6/2022, giữa bà H2 và ông T2 có thỏa thuận với nội dung: gia đình bà H2 hỗ trợ cho gia đình ông T2 tổng số tiền 180.000.000 đồng do ngôi nhà bị tháo dỡ, ông T2 cam kết không khởi kiện nếu bên bán thực hiện đúng nghĩa vụ hỗ trợ. Do đó, việc vợ chồng ông T, bà H2 bồi thường thiệt hại cho vợ chồng ông T2 số tiền 180.000.000 là tự nguyện, không xem xét lại.

Từ phân tích nêu trên, có căn cứ chấp nhận nội dung đơn kháng cáo của ông Phạm Hồng T, sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn 300.000.000 đồng giá trị quyền sử dụng đất. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn trả thêm 150.000.000 đồng tiền thiệt hại.

[3] Về án phí: Bị đơn phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí không có giá ngạch + án phí sơ thẩm có giá ngạch là 15.000.000 đồng (5% x 300.000.000 đồng), và không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, khoản 1 Điều 309 của Bộ luật tố tụng dân sự. Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Phạm Hồng T. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 81/2023/DSST ngày 30/5/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đ.

Căn cứ các điều 117, 122, 123, 131, 357, 468 Bộ luật dân sự năm 2015;

Điều 188 Luật đất đai năm 2013.

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

[1] Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H.

[1.1]. Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ngày 11/12/2021 giữa bà Nguyễn Thị H, ông Trần Văn T2 và bà Trần Thị Lan H2, ông Phạm Hồng T vô hiệu.

[1.2]. Bà Trần Thị Lan H2 và ông Phạm Hồng T tiếp tục quản lý, sử dụng và định đoạt đối với diện tích đất ngang 5m x dài 23m = 115m2 là một phần thuộc thửa đất thửa 902, tờ bản đồ số 13; Địa chỉ tại phường T, thành phố B, tỉnh Đ có tứ cận: Phía Đông giáp đường đi; Phía Tây giáp đất bà N; Phía Nam giáp đất ông T; Phía Bắc giáp đất bà N1.

[1.3]. Bà Trần Thị Lan H2 và ông Phạm Hồng T có nghĩa vụ trả cho bà Nguyễn Thị H, ông Trần Văn T2 số tiền 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

[2]. Về án phí và chi phí tố tụng:

[2.1]. Về chi phí tố tụng: Bị đơn bà Trần Thị Lan H2 và ông Phạm Hồng T có nghĩa vụ chịu chi phí định giá và thẩm định 5.000.000đồng (Năm triệu đồng) đã chi phí xong, nguyên đơn bà Nguyễn Thị H được nhận lại số tiền trên sau khi thu được của bị đơn.

[2.2]. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bị đơn bà Trần Thị Lan H2 và ông Phạm Hồng T có nghĩa vụ nộp án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 15.000.000đồng (Mười lăm triệu đồng) và 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí không có giá ngạch.

Trả lại cho bà Nguyễn Thị H 14.9000.000đồng (Mười bốn triệu, chín trăm nghìn đồng) nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Buôn Ma Thuột theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2021/0012757 ngày 26/10/2022.

[2.3]. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Phạm Hồng T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được nhận lại 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số AA/2022/0003073, ngày 31/7/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Đ.

[3]. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

[4] Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.