Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 29/2022/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐẦM DƠI, TỈNH CÀ MAU

BẢN ÁN 29/2022/DS-ST NGÀY 18/02/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 18 tháng 02 năm 2022 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 193/2018/TLST-DS ngày 12 tháng 7 năm 2018 về “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 450/2021/QĐXXST-DS ngày 31 tháng 12 năm 2021 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

1. Bà Lương Thị L, sinh năm 1956; cư trú tại: Khóm A, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

2. Ông Phạm Phước T, sinh năm 1958; cư trú tại: Khóm B, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

- Bị đơn:

1. Ông Nguyễn Thanh H, sinh năm 1965; cư trú tại: Khóm B, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

2. Bà Trương Thu B, sinh năm 1966; cư trú tại: KhómB, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Phạm Minh U, sinh năm 1972; cư trú tại: Khóm B, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

2. Bà Dương Thúy H; cư trú tại: Khóm B, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

3. Anh Phạm Vĩnh K; cư trú tại: Khóm B, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

4. Chị Phạm Trà M; cư trú tại: Khóm B, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

5. Ông Hứa Văn D, sinh năm 1976; cư trú tại: Ấp TK, xã TD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

6. Ông Lương Văn M; cư trú tại: Ấp TN, xã NC, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

7. Bà Phạm Hồng S; cư trú tại: Ấp TN, xã NC, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau;

8. Anh Nguyễn Chí D; cư trú tại: Khóm B, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

9. Chị Nguyễn Thị Như Y; cư trú tại: Khóm B, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau.

10. Anh Nguyễn Chí N; cư trú tại: Khóm B, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau. Mau.

11. Bà Trần Thanh S; cư trú tại: Khóm B, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà

Tại phiên Tòa, ông T, bà L có mặt; các đương sự còn lại vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Ông Phạm Phước T trình bày tại đơn khởi kiện ngày 31/5/2018:

Ngày 20/6/2009, ông, bà S có nhận chuyển nhượng của ông H, bà B phần đất diện tích 144m2 tọa lạc khóm 1, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau, giá chuyển nhượng 106.000.000đ. Thời điểm chuyển nhượng, ông H đang thế chấp vay Ngân hàng nên đã thỏa thuận khi nào trả nợ Ngân hàng sẽ làm thủ tục chuyển nhượng cho ông, bà S. Nhưng ông H không thực hiện đúng thỏa thuận, sau khi trả nợ Ngân hàng ông đã chuyển nhượng cho ông Phạm Minh U và ông Hứa Văn D.

Ông T khởi kiện yêu cầu: Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông U và ông D. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với ông H, bà B, tiếp tục thực hiện giao đất theo thỏa thuận.

Bà Lương Thị L trình bày tại đơn khởi kiện ngày 07/6/2018:

Ngày 13/7/2003, bà và ông H, bà B có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất diện tích ngang 4,5m, dài 30m. Giá thỏa thuận là 80 chỉ vàng 24k, nhưng do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông H đang thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, chi nhánh huyện ĐD nên bà mới đưa trước cho ông H 70 chỉ vàng 24k, còn lại 10 chỉ vàng 24k thỏa thuận khi nào ông H chuộc quyền sử dụng đất về thì bà giao tiếp 10 chỉ vàng còn lại nhưng đến nay vẫn không thực hiện. Từ khi chuyển nhượng đất đến nay, bà không trực tiếp quản lý, sử dụng đất.

Bà L khởi kiện yêu cầu: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà với ông H, bà B. Buộc ông H, bà B trả lại số tiền chuyển nhượng đã nhận của bà là 70 chỉ vàng 24k, ngoài ra bà không có yêu cầu gì khác.

Ông Phạm Minh U trình bày:

Khoảng năm 2007, ông có chuyển nhượng của ông H phần đất diện tích ngang 4m, dài 36m; có viết giấy tay. Năm 2016 thì ông cất nhà ở trên phần đất này. Năm 2017, ông H và bà B bị Ngân hàng TMCP Đông Á khởi kiện, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp tại Ngân hàng, ông được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Sau đó Ngân hàng rút đơn khởi kiện, ông cùng với ông H ra Ngân hàng trả tiền để chuộc quyền sử dụng đất về và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông.

Hiện nay ông đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 1.701,6m2.

Việc ông H, bà B chuyển nhượng đất cho ông T và bà L thì ông không biết. Trong vụ án này ông cũng không có yêu cầu gì.

Ông Hứa Văn D trình bày:

Tháng 11/2014, ông H có chuyển nhượng cho ông phần đất diện tích 933,4m2 với giá 300.000.000 đồng tại khóm B, thị trấn ĐD, huyện ĐD. Ông đã giao tiền cho ông H, bà B đầy đủ và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tháng 4/2018, ông đã sang nhượng phần đất này lại cho ông Phan Văn M và bà Phạm Hồng S, giá sang bao nhiêu thì ông không nhớ.

Nay ông không đồng ý với yêu cầu của ông T về việc yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông, yêu cầu giữ nguyên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông M.

Ông Lương Văn M trình bày:

Ngày 05/4/2018, ông Hứa Văn D đã chuyển nhượng phần đất diện tích 933,4m2 thuộc thửa 26, tờ bản đồ số 36 được UBND huyện Đầm Dơi với giá 725.000.000đ và ông đã được cấp quyền sử dụng vào ngày 18/4/2018. Ông không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông T.

Tại phiên Tòa, Ông Phạm Phước T trình bày: Ngày 20/6/2009, ông, bà S có nhận chuyển nhượng của ông H, bà B phần đất diện tích 144m2 tọa lạc khóm B, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau, giá chuyển nhượng 106.000.000đ, hợp đồng chuyển nhượng đã được UBND thị trấn ĐD chứng thực. Thời điểm chuyển nhượng, ông H đang thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, chi nhánh huyện ĐD nên không thể làm thủ tục chuyển tên. Phần đất chuyển nhượng có các hướng tiếp giáp như sau: Hướng Đông giáp đất bà Châu Thị X; hướng Tây giáp lộ xi măng; hướng Nam và Bắc giáp đất ông H. Từ khi chuyển nhượng đất đến nay ông không trực tiếp quản lý, sử dụng đất. Nay ông T yêu cầu ông H, bà B trả lại số tiền chuyển nhượng đã nhận của ông là 106.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Bà Lương Thị L trình bày: Bà vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu ông Hùng, bà Ba trả cho bà 70 chỉ vàng 24k, không yêu cầu ông H, bà B bồi thường thiệt hại.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đầm Dơi phát biếu quan điểm: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà L và ông T. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà B với bà L, giữa ông H, bà B với ông T, bà S vô hiệu. Buộc ông H, bà B trả cho bà L 70 chỉ vàng 24k. Buộc ông H, bà B trả cho ông T, bà S 106.000.000đ và bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản và án phí: Các đương sự phải chịu theo quy định của pháp luật.

Từ khi thụ lý vụ án đến nay, ông Nguyễn Thanh H, bà Trương Thu B, bà Dương Thúy H, anh Phạm Vĩnh K, chị Phạm Trà M, bà Phạm Hồng S, anh Nguyễn Chí D, chị Nguyễn Thị Như Y, anh Nguyễn Chí N và bà Trần Thanh S đã được tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng nhưng vẫn vắng mặt và không có ý kiến giải trình liên quan đến yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng:

[1.1] Đối với hành vi của ông H đã thực hiện chuyển nhượng cùng một phần đất cho nhiều người: Ngày 14/12/2021, Tòa án có Công văn số 332/CV-TA yêu cầu Công an huyện Đầm Dơi xem xét dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự, đến ngày 20/12/2021, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an huyện Đầm Dơi có công văn số 09/CQCSĐT về việc phối hợp giải quyết theo yêu cầu của Công văn số 332/CV-TA với nội dung chưa đủ căn cứ xác định có dấu hiệu tội phạm hình sự. Nên Tòa án thụ lý, giải quyết là đúng luật định.

[1.2] Ông Nguyễn Thanh H, bà Trương Thu B, ông Phạm Minh U, bà Dương Thúy H, anh Phạm Vĩnh K, chị Phạm Trà M, ông Hứa Văn D, ông Lương Văn M, bà Phạm Hồng S, anh Nguyễn Chí D, chị Nguyễn Thị Như Y, anh Nguyễn Chí N và bà Trần Thanh S đã được Tòa án triệu tập tham gia phiên tòa hợp lệ lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Ông Hứa Văn D có đơn đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt. Hội đồng xét xử căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227 và khoản 1 Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt đối với các đương sự trên là phù hợp.

[2] Theo biên bản về việc tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 23/02/2021 của Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi thể hiện:

Phần đất bà L nhận chuyển nhượng từ ông H, bà B theo đo đạc thực tế có diện tích là 127,8m2 tọa lạc khóm B, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau, có tứ cận: Hướng Đông giáp đất ông Phạm Minh U điểm M1M4 dài 28,50m; hướng Tây giáp đất ông Phạm Minh U điểm M2M3 dài 28,50m; hướng Nam giáp đất ông Phạm Minh U điểm M3M4 dài 4,50m; hướng Bắc giáp lộ xi măng điểm M1M2 dài 4,49m.

Phần đất ông T, bà S nhận chuyển nhượng từ ông H, bà B theo đo đạc thực tế có diện tích là 135,9m2 tọa lạc khóm B, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau, có tứ cận: Hướng Đông giáp đất bà Châu Thị X điểm M1M4 dài 34,50m; hướng Tây giáp đất ông Lương Văn M điểm M2M3 dài 34,50m; hướng Nam giáp đất ông Lương Văn M điểm M3M4 dài 4,00m; hướng Bắc giáp lộ xi măng điểm M1M2 dài 4,00m.

[3] Theo biên bản định giá tài sản ngày 18/3/2021 của Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi: Phần đất bà L nhận chuyển nhượng từ ông H, bà B có giá 127,8m2 x 2.700.000đ = 345.060.000đ. Phần đất ông T, bà S nhận chuyển nhượng từ ông H, bà B có giá 135,9m2 x 2.700.000đ = 366.930.000đ.

[4] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thấy rằng:

[4.1] Phần đất tranh chấp tọa lạc khóm B, thị trấn ĐD, huyện ĐD, tỉnh Cà Mau là của ông Nguyễn Thanh H được UBND huyện Đầm Dơi cấp quyền sử dụng vào ngày 25/5/2000 với tổng diện tích 2.140m2 thuộc tờ bản đồ số 03, thửa số 05. Ngày 13/7/2003, ông H, bà B chuyển nhượng cho bà L phần đất ngang 4,5m, dài 30m. Khoảng năm 2007, ông H, bà B chuyển nhượng cho ông U phần đất diện tích ngang 4m, dài 36m. Ngày 20/6/2009, ông H, bà B chuyển nhượng cho ông T phần đất ngang 4m, dài 36m. Tháng 11/2014, ông H chuyển nhượng cho ông D phần đất diện tích 933,4m2. Năm 2017, Ngân hàng TMCP Đông Á khởi kiện ông H, bà B yêu cầu trả số tiền vay và yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp là phần đất ông H đứng tên quyền sử dụng. Sau đó, ông U bỏ tiền ra trả nợ Ngân hàng thay ông H với thỏa thuận ông H chuyển nhượng phần đất diện tích 1.701,6m2 cho ông U. Ngày 05/4/2018, ông Hứa Văn D đã chuyển nhượng phần đất diện tích 933,4m2. Hiện tại, ông U và ông D đã được cấp quyền sử dụng toàn bộ phần đất đã cấp cho ông H.

[4.2] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà B với bà L thấy rằng: Về hình thức: Hợp đồng đã ký kết không đúng mẫu quy định và không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền là vi phạm về hình thức của hợp đồng. Sau khi nhận chuyển nhượng đất, bà L không trực tiếp quản lý, sử dụng dẫn đến năm 2014 ông D nhận chuyển nhượng từ ông H và ông D đã được cấp quyền sử dụng đất nhưng bà L cũng không biết. Nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà B với bà L bị vô hiệu.

[4.3] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà B với ông T, bà S thấy rằng: Về hình thức: Thời điểm ký kết hợp đồng ông H đang thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng nhưng được UBND thị trấn ĐD chứng thực là không phù hợp pháp luật. Về nội dung: Ông H, bà B chuyển nhượng cho ông T, bà S vào ngày 20/6/2009, theo ông T xác định thời điểm này ông H, bà B đang thế chấp phần đất tại Ngân hàng. Theo chứng từ giao dịch thể hiện ông H đang thế chấp đất tại Ngân hàng Nông ngiệp và Phát triển nông thôn huyện Đầm Dơi. Theo Điều 348 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định ông H không được quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T, bà S. Nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà B với bà T vô hiệu.

[4.4] Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên bị vô hiệu nên các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”. Theo đó, ông H, bà B có trách nhiệm trả bà L 70 chỉ vàng 24k và trả cho ông T, bà S 106.000.000đ. Đối với phần đất ông H đã chuyển nhượng cho ông U, ông D và ông U, ông D đã được cấp quyền sử dụng đất.

Về bồi thường thiệt hại: Các đương sự không yêu cầu bồi thường thiệt hại liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà B với bà L nên Hội đồng xét xử không xem xét, giải quyết là phù hợp.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà B với ông T, bà S, xét thấy: Như đã nhận định trên, các bên đều có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu nên mỗi bên phải chịu ½ thiệt hại. Thiệt hại do hợp đồng bị vô hiệu được xác định: 366.930.000đ – 106.000.000đ = 260.930.000. Như vậy, ông H, bà B có trách nhiệm bồi thường cho ông T, bà S 260.930.000đ : 2 = 130.465.000đ.

Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà L và ông T. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà B với bà L; giữa ông H, bà B với ông T, bà S vô hiệu. Buộc ông H, bà B trả cho bà L 70 chỉ vàng 24k. Buộc ông H, bà B trả cho ông T, bà S 236.465.000đ.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm:

Án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch: Bà L, ông T không phải chịu, đã dự nộp được nhận lại. Ông H, bà B phải chịu 600.000đ.

Án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch: Bà L, ông T không phải chịu, bà L đã dự nộp được nhận lại. Ông H, bà B phải chịu: 20.000.000đ + 4% x 215.865.000đ = 28.634.600đ.

[6] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Ông H, bà B phải chịu 7.500.000đ.

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 6, khoản 9 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 1 Điều 228; Điều 91; Điều 5; Điều 147 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ vào Điều 122, Điều 124, Điều 127, Điều 137, Điều 348, Điều 349 và Điều 689 của Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 131, 146, 691 Bộ luật dân sự năm 1995; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lương Thị L và ông Phạm Phước T.

Tuyên bố: Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Thanh H, bà Trương Thu B với bà Lương Thị L; giữa ông Nguyễn Thanh H, bà Trương Thu B với ông Phạm Phước T, bà Trần Thị S vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Thanh H, bà Trương Thu B trả cho bà Lương Thị L 70 (bảy mươi) chỉ vàng 24k (hai mươi bốn kara).

Buộc ông Nguyễn Thanh H, bà Trương Thu B trả cho ông Phạm Phước T, bà Trần Thị S 236.465.000đ (hai trăm ba mươi sáu triệu bốn trăm sáu mươi lăm nghìn đồng).

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch: Bà Lương Thị L và ông Phạm Phước T không phải chịu. Bà L và ông T mỗi người đã nộp tạm ứng án phí 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tại biên lai thu số 0010123 ngày 12/7/2018 và biên lai thu số 0010017 ngày 06/6/2018 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đầm Dơi, bà L và ông T được nhận lại.

Ông Nguyễn Thanh H và bà Trương Thu B phải chịu 600.000đ (sáu trăm nghìn đồng).

- Án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch: Bà Lương Thị L và ông Phạm Phước T không phải chịu. Bà L đã nộp tạm ứng án phí 6.212.500đ (sáu triệu hai trăm mười hai nghìn năm trăm đồng) tại biên lai thu số 0010124 ngày 12/7/2018 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đầm Dơi, bà L được nhận lại.

Ông Nguyễn Thanh H và bà Trương Thu B phải chịu 28.634.600đ (hai mươi tám triệu sáu trăm ba mươi bốn nghìn sáu trăm đồng).

3. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Bà Lương Thị L và ông Phạm Phước T không phải chịu. Bà L đã nộp tạm ứng chi phí tố tụng 3.000.000đ (ba triệu đồng), ông T đã nộp tạm ứng chi phí tố tụng 4.500.000đ (bốn triệu năm trăm nghìn đồng) được nhận lại.

Ông Nguyễn Thanh H và bà Trương Thu B phải chịu 7.500.000đ (bảy triệu năm trăm nghìn đồng). Buộc ông H, bà B có trách nhiệm trả cho bà Lương Thị L 3.000.000đ (ba triệu đồng), ông Phạm Phước T 4.500.000đ (bốn triệu năm trăm nghìn đồng).

Kể từ ngày bên được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án đối với bên phải thi hành án đối với các khoản tiền nêu trên. Nếu bên phải thi hành án chậm thi hành đối với các khoản tiền nêu trên, thì hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu thêm khoản lãi suất chậm thi hành theo mức lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự tương ứng số tiền và thời gian chậm thi hành.

4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Đương sự có mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết