Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 24/2023/DSPT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH THÁI NGUYÊN

BẢN ÁN 24/2023/DSPT NGÀY 25/05/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 25 tháng 5 năm 2023 tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Thái Nguyên mở phiên tòa xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 03/2023/TLPT-DS ngày 30 tháng 01 năm 2023 về Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Do bản án dân sự sơ thẩm số: 06/2022/DS-ST ngày 16 tháng 12 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện ĐH, tỉnh Thái Nguyên bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 16/QĐPT - DS ngày 30 tháng 3 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn B (tên khác: Nguyễn Khắc B), sinh năm 1959 và bà Tất Thị Đ, sinh năm 1960 (vợ ông B). Cùng trú tại: Xóm BM , Xã KP , huyện ĐH , tỉnh Thái Nguyên. Đều có mặt.

- Bị đơn: Anh Đặng Văn T, (tên khác: Đặng Ngọc T), sinh năm 1972 và chị Nguyễn Thị T1, sinh năm 1970 (vợ anh T). Cùng trú tại: Xóm BM , xã KP , huyện ĐH, tỉnh Thái Nguyên. Đều có mặt.

- Người làm chứng:

Ông Đặng Ngọc T2, sinh năm 1965. Ông Nguyễn Mạnh H, sinh năm 1959. Ông Tống Văn Th, sinh năm 1966. Ông Mông Đình M, sinh năm 1964.

Cùng địa chỉ: Xóm BM , xã KP , huyện ĐH, tỉnh Thái Nguyên. (Có mặt: ông H, ông M; vắng mặt: ông T2, ông Th).

NỘI DUNG VỤ ÁN Theo bản án sơ thẩm, đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn là ông Nguyễn Văn B ( tên khác: Nguyễn Khắc B) và bà Tất Thị Đ trình bày: Khoảng cuối năm 2003 đầu năm 2004 vợ chồng ông bà biết vợ chồng ông Đặng Văn T (tên khác: Đặng Ngọc T) và bà Nguyễn Thị T1 muốn bán 01 thửa ruộng ở trước cửa nhà ông bà thuộc xứ đồng NM , vợ chồng bàn bạc thống nhất sẽ mua lại để canh tác. Sau khi trao đổi với vợ chồng ông T, chị T1 hai bên đã thoả thuận về giá chuyển nhượng thửa ruộng là 3.200.000 đ (ba triệu hai trăm nghìn đồng). Ngày 15/02/2004, sau khi ông bà giao đủ tiền (số tiền 3.200.000 đồng) cho vợ chồng ông T, chị T1; ông T và chị T1 giao ruộng hai bên có lập văn bản chuyển nhượng; chị T1 viết, ông T và bà T1 cùng ký tên vào giấy chuyển nhượng và đưa cho ông B. Từ sau khi hai bên giao nhận tiền, ruộng và viết giấy chuyển nhượng ông bà canh tác (cấy lúa), năm 2005, ông bà tiến hành xây bờ phía tiếp giáp với thửa ruộng liền kề phía trên (thửa 122), xây bằng đá hộc, chiều cao khoảng 01 mét, chiều rộng khoảng 0,55 mét, chiều dài hết bờ ruộng, quá trình sử dụng, canh tác hàng năm ông đều đổ phân hữu cơ xuống ruộng để cải tạo, bồi bổ đất từ khi nhận chuyển nhượng đến nay. Theo bản đồ 299 thửa ruộng có số thửa 127, tờ bản đồ số 9, diện tích 256m2, ông T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1994. Nay theo bản đồ địa chính, là thửa 198, tờ bản đồ số 21, diện tích 293,9m2. Sau khi nhận chuyển nhượng gia đình ông bà đã đề nghị ông T hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng ông T chưa làm. Năm 2021, ông bà tiếp tục đề nghị vợ chồng ông T ra Uỷ ban nhân dân xã KP để hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật thì vợ chồng ông T không đến Uỷ ban để làm, nên ông đã có đơn đề nghị chính quyền địa phương xã KP giải quyết, phía ông T đề nghị được chuộc lại, ông bà không đồng ý. Nay ông bà đề nghị Toà án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông bà với vợ chồng ông T để ông bà làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Phía bị đơn – ông Đặng Ngọc T (Đặng Văn T) và bà Nguyễn Thị T1 trình bày: Năm 2004 bà T1 đi xuất khẩu lao động, không có tiền để làm thủ tục đi xuất khẩu lao động nên đã thỏa thuận bán cho ông B 01 (một) thửa đất ruộng tại xứ đồng NM , xóm BM , xã KP , huyện ĐH, tỉnh Thái Nguyên như ông B trình bày, hai bên thỏa thuận giá bán là 3.200.000 đồng, ông B có cho thêm 100.000 đồng, tổng số tiền là 3.300.000 đồng nhưng trong giấy chuyển nhượng viết tay chỉ ghi 3.200.000 đồng. Thửa đất này đã được Uỷ ban nhân dân huyện ĐH cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1994, mang tên ông T, theo bản đồ 299 là thửa 127, tờ bản đồ số 9, diện tích 256m2. Ngày 15/02/2004, sau khi hai bên giao nhận tiền và ruộng bà T1 viết giấy chuyển nhượng đưa cho ông B giữ. Khi chuyển nhượng hai bên có thỏa thuận sau ba năm khi bàTuất đi xuất khẩu lao động về thì ông B sẽ cho chuộc lại thửa ruộng. Việc thỏa thuận cho chuộc lại chỉ thỏa thuận miệng, không ghi vào giấy. Nay ông bà không đồng ý với ý kiến của ông B mà đề nghị được chuộc lại thửa ruộng trên.

Những người làm chứng trong vụ án ông Đặng Ngọc T2, ông Nguyễn Mạnh H, ông Tống Văn Th, ông Mông Đình M đều xác định đã thấy vợ chồng ông B canh tác thửa ruộng đang có tranh chấp hiện tại giữa vợ chồng ông B với vợ chồng ông T từ năm 2004, còn việc chuyển nhượng cụ thể như thế nào các ông không biết; ông M khẳng định năm 2005 ông xây bờ ruộng hộ ông B.

Kết quả xác minh thể hiện: Thửa đất số 127, tờ bản đồ số 9, diện tích 256m2 đã được cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D0906343, vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00372/QSDĐ, ngày 10/10/1994, mang tên Đặng Văn T. Sau khi đo đạc bản đồ địa chính thửa đất có số hiệu thửa 198, tờ bản đồ số 21, diện tích 293,9m2, ngày 15/3/2021 ông T được cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DA 285935, vào sổ cấp giấy chứng nhận số CS 03315 theo bản đồ địa chính. Về diện tích thửa đất cấp lại, cấp đổi theo bản đồ địa chính tăng là do khi đo đạc bản đồ 299 đo bằng phương pháp thủ công, khi đo đạc bản đồ địa chính đo bằng máy chuyên dụng chính xác hơn; về hình thể thửa đất không thay đổi, quá trình sử dụng không có biến động.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án tiến hành đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản trên diện tích đất có tranh chấp, kết quả như sau:

Về đất: Thửa đất đang tranh chấp có diện tích 293,9m2, là đất trồng lúa, thuộc vị trí 1, có giá trị là 16.752.300 đồng.

Tài sản trên đất có tường xây (bờ ruộng) có chiều rộng 0,55 mét, chiều dài 36,52 mét, chiều cao 01 mét có giá trị là 14.441.400 đồng.

Tổng giá trị tài sản (giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất) là: 31.193.700 (ba mươi mốt triệu, một trăm chín mươi ba nghìn, bẩy trăm đồng).

Cây trồng trên đất: Trên đất có lúa của vợ chồng ông B, bà Đ, các đương sự thống nhất để ông B và bà Đ thu hoạch, không yêu cầu định giá.

Tòa án đã mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải các bên đương sự không thống nhất ý kiến. Vợ chồng ông B, bà Đ đề nghị Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông bà với vợ chồng anh T, chị T1 lập ngày 15/02/2004. Vợ chồng ông T, bà T1 đề nghị Toà án huỷ hợp đồng chuyển nhượng, vợ chồng ông bà sẽ thanh toán tiền giá trị thửa đất và tài sản trên đất theo kết quả định giá.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 06/2022/DSST ngày 16 tháng 12 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện ĐH, tỉnh Thái Nguyên đã xét xử và quyết định:

Căn cứ khoản 3, 9 Điều 26; khoản 1 Điều 35; các Điều 39; 147; 157; 165;264; 266; 271; 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Các Điều 116, 129, điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã lập ngày 15/02/2004 đối với thửa đất số 127, tờ bản đồ số 9, diện tích 256m2, nay theo bản đồ địa chính là thửa 198, tờ bản đồ số 21, diện tích 293,9m2 giữa ông Nguyễn Khắc B, bà Tất Thị Đ với anh Đặng Ngọc T, (Đặng Văn T) và chị Nguyễn Thị T1. Ông B,bà Đ có nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 198, tờ bản đồ số 21 bản đồ địa chính xã KP, huyện ĐH, tỉnh Thái Nguyên.

Về chi phí tố tụng: Anh Đặng Văn T (Đặng Ngọc T), và chị Nguyễn Thị T1 phải chịu toàn bộ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 1.000.000đ (một triệu đồng), anh T chị T1 đã nộp đủ.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 03/01/2023 (là ngày làm việc tiếp theo sau ngày nghỉ tết dương lịch) ông Đặng Văn T(Đặng Ngọc T) và bà Nguyễn Thị T1 là bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số: 06/2022/DSST ngày 16 tháng 12 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện ĐH, tỉnh Thái Nguyên; Đề nghị cấp phúc thẩm không công nhận hợp đồng chuyển nhượng theo giấy viết tay đã lập ngày 15/02/2004 giữa ông T, bà T1 với ông B, bà Đ, buộc ông B, bà Đ trả lại thửa đất cho vợ chồng ông bà; ông T, bà T1thanh toán lại cho ông Bảy, bà Đ giá trị thửa đất và tài sản trên đất theo kết quả định giá tài sản.

Tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo như nêu trên;

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh phát biểu về sự tuân theo pháp luật của Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử từ khi thụ lý vụ án đến trước khi nghị án đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Quan điểm giải quyết vụ án của đại diện Viện kiểm sát thấy rằng: Căn cứ khoản 1 điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn; Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòaán nhân dân huyện ĐH.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiê n toà, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Đây là vụ án kiện: “Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Bị đơn và tài sản tranh chấp (quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) tại huyện ĐH, tỉnh Thái nguyên. Vì vậy, thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân huyện ĐH ,tỉnh Thái Nguyên theo quy định tại các khoản 3, 9 Điều 26; Điều35; Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Bị đơn kháng cáo đúng hạn và nộp tạm ứng án phí phúc thẩm, nên được xem xét, giải quyết kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu trong hồ sơ và lời trình bày tại phiên toà được xác định như sau: Thửa đất số 127, tờ bản đồ số 9, diện tích 256m2 đã được cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D 0906343, vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00372/QSDĐ, ngày 10/10/1994, mang tên Đặng Văn T. Quá trình sự dụng đất, thửa đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án. Ngày 15/02/2004, giữa hai bên vợ chồng ông Thanh, bà T1 đã thoả thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông B, bà Đ. Cùng ngày, ngay sau khi ông B, bà Đ giao đủ số tiền chuyển nhượng theo thỏa thuận là 3.200.000 đồng cho vợ chồng ông T, bà T1; vợ chồng ông T, bà T1 đã giao ruộng cho vợ chồng ông B và ký giấy chuyển nhượng cho ông B. Sau khi nhận ruộng vợ chồng ông B, bà Đ đã canh tác trồng lúa trên thửa đất, năm 2005 xây bờ ruộng và canh tác liên tục từ đó đến nay. Tuy nhiên các bên không lập hợp đồng chuyển nhượng theo đúng mẫu quy định của pháp luật.

Phía bị đơn, ông T, bà T1 cho rằng khi chuyển nhượng hai bên có thoả thuận miệng là sau 3 năm bà T1 đi xuất khẩu lao động về thì sẽ cho chuộc lại. Ông B, bà Đ không thừa nhận ý kiến của ông T, bà T1; trong quá trình giải quyết vụ án ông T, bà T1 không có tài liệu, chứng cứ chứng minh việc thỏa thuận này. Ngược lại, trong giấy chuyển nhượng ngày 15/02/2004, bà T1 viết và hai vợ chồng ông T và bà T1 ký đưa cho ông B ghi rõ nội dung “… Kể từ ngày hôm nay thuộc quyền sở hữu của anh Nguyễn Khắc B”. Mặt khác ông B trình bày đến khi ông có đơn đề nghị Uỷ ban nhân dân xã giải quyết, thì ông T mới nêu ý kiến gia đình có nguyện vọng chuộc lại ruộng, nhưng ông không nhất trí.

Quá trình giải quyết cũng như tại phiên toà ông T và bà T1 có ý kiến: Không tiếp tục thực hiện hợp đồng sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B, bà Đ; đề nghị Toà án huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, ông T và bà T1 hoàn trả lại giá trị quyền sử dụng đất theo biên bản định giá của hội đồng định giá.

Hội đồng xét xử thấy rằng, thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho anh Bẩy, nên đây là giao dịch đang được thực hiện.Về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015 về “ Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thìáp dụng quy định của Bộ luật này”.

Theo quy định tại Điều 116, Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 , nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao đủ tiền cho phía bị đơn, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch ,nên giao dịch được công nhận hiệu lực.Từ phân tích trên, cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngoài ra, trong quá trình giải quyết vụ án phía bị đơn cho rằng khi giao dịch hai bên thỏa thuận sẽ cho ông T chuộc lại đất ruộng sau 3 năm, nhưng lại không có chứng cứ chứng minh nội dung thỏa thuận này, trong khi phía ông B không thừa nhận và đến nay không đồng ý cho ông T chuộc lại ruộng đất đã chuyển nhượng nêu trên, nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu của phía bị đơn.

Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản là 1.000.000 đồng. Yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận do vậy bị đơn phải chịu chi phí xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 1.000.000 đồng. Xác nhận anh T chị T1 đã nộp xong.

Về án phí:Yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận, do vậy bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch và án phí dân sự phúc thẩm theo Nghị quyết 326/NQ-UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ cần chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1,điều 308; điều 148; khoản 3, 9 điều 26; khoản 1 điều 35; các điều 39; 147; 157; 165; 264; 266; 271; 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ các điều 116; 129; điểm b khoản 1; điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015; Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Không chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn: Ông Đặng Văn T (tên khác: Đặng Ngọc T) và bà Nguyễn Thị T1. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 06/2022/DSST ngày 16 tháng 12 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện ĐH, tỉnh Thái Nguyên.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã lập ngày 15/02/2004 đối với thửa đất số 127, tờ bản đồ số 9, diện tích 256m2 (nay theo bản đồ địa chính là thửa 198, tờ bản đồ số 21, diện tích 293,9m2) giữa ông Nguyễn Văn B (tên khác: Nguyễn Khắc B) và bà Tất Thị Đ với anh Đặng Văn T (tên khác: Đặng Ngọc T) và chị Nguyễn Thị T1. Ông B,bà Đ có nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 198, tờ bản đồ số 21, diện tích đất 293,9m2 bản đồ địa chính xã KP , huyện ĐH, tỉnh Thái Nguyên.

Về chi phí tố tụng: Anh Đặng Văn T (tên khác: Đặng Ngọc T) và chị Nguyễn Thị T1 phải chịu toàn bộ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 1.000.000đ (một triệu đồng), xác nhận anh T, chị T1 đã thực hiện xong.

Về án phí: Bị đơn là anh Đặng Văn T(tên khác: Đặng Ngọc T) và chị Nguyễn Thị T1 phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm và 300.000 (ba trăm nghìn) đồng án phí dân sự phúc thẩm sung ngân sách nhà nước, nhưng được trừ 300.000 (ba trăm nghìn) đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số: 0004689 ngày 18/01/2023 của chi cục Thi hành án dân sự huyện ĐH, tỉnh Thái Nguyên. Còn phải nộp tiếp số tiền 300.000 (ba trăm nghìn) đồng;

Hoàn trả ông Nguyễn Văn B (tên khác: Nguyễn Khắc B) số tiền tạm ứng án phí dân sự đã nộp là 500.000đ (năm trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0004602, ngày 22/6/2022 tại chi cục Thi hành án dân sự huyện ĐH, tỉnh Thái Nguyên.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.