Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 236/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TIỀN GIANG

BẢN ÁN 236/2024/DS-PT NGÀY 24/04/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 24 tháng 04 năm 2024, tại Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 86/2024/TLPT-DS ngày 22 tháng 01 năm 2024 về việc tranh chấp "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất".

Do bản án dân sự sơ thẩm số 336/2023/DS-ST ngày 07 tháng 09 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện G, tỉnh Tiền Giang bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 108/2024/QĐ-PT ngày 01 tháng 02 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Anh Đào Văn Ú, sinh năm 1975. (Có mặt) Địa chỉ: ấp L, xã L, huyện G, Tiền Giang.

2. Bị đơn:

- Anh Đào Văn Mười H, sinh năm 1976; (Có mặt)

- Chị Lê Thị Thanh M, sinh năm 1982. (Vắng mặt) Cùng địa chỉ: ấp L, xã L, huyện G, Tiền Giang.

3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

- Chị Đào Thị Ngọc D, sinh năm 2002; (Vắng mặt)

- Anh Đào Văn Q, sinh năm 2004; (Có mặt) Cùng địa chỉ: ấp L, xã L, huyện G, Tiền Giang.

- Chị Nguyễn Thị Yến X, sinh năm 1975; (Xin vắng mặt)

- Chị Đào Thị Kim T, sinh năm 1993; (Xin vắng mặt) - Anh Đào Minh Đ, sinh ngày 18/10/2007 (Xin vắng mặt) Người đại diện theo pháp luật Minh Đ1: Đào Văn Ú, sinh năm 1975

- Anh Đào Duy P, sinh năm 2000; (Xin vắng mặt)

- Chị Đào Thị Mỹ H1, sinh năm 1991. (Xin vắng mặt) Cùng địa chỉ: ấp L, xã L, huyện G, Tiền Giang.

4. Người kháng cáo: bị đơn Đào Văn Mười H2.

NỘI DUNG VỤ ÁN

 * Theo đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản hòa giải, người đại diện theo ủy quyền nguyên đơn chị N trình bày:

Anh Ú và anh Mười H2 là anh em ruột, anh Mười H2 và chị M là vợ chồng. Nguyên trước đây, mẹ anh Ú là bà Nguyễn Thị S là chủ sử dụng đối với thửa đất số 83, tờ bản đồ số 1, diện tích 2500 m2 loại đất thổ + quả tọa lạc ấp L, xã L, huyện G, tỉnh Tiền Giang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00161 do Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 07/3/2002. Đến năm 2014, bà S làm thủ tục tặng cho thửa đất nêu trên ra làm 02 thửa để cho anh Mười H2 và anh Ú. Ranh giới thửa đất giữa anh Mười H2 và anh Ú có rõ ràng, theo anh Mười H2 cung cấp thửa đất của anh Mười H2 có diện tích 1.144m2.

Ngày 06/11/2016, chị M và anh Mười H2 đã chuyển nhượng cho anh Ú nguyên thửa đất thổ và cây lâu năm diện tích 1.144m2, nay là thửa đất số 30, tờ bản đồ số 21, diện tích 1.148,3m2 với giá 130.000.000 đồng. Tại thời điểm chuyển nhượng đất thì anh Mười H2 chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hai bên chỉ làm giấy tay vào ngày 06/11/2016 có sự chứng kiến của anh Bùi Công T1 là trưởng ấp L, xã L. Anh Ú đã trả đủ tiền cho anh Mười H2 và chị M, anh Mười H2 và chị M cũng đã giao toàn bộ thửa đất nêu trên cho anh Ú quản lý, sử dụng từ ngày 06/11/2016 đến nay mà không có sự tranh chấp nào. Hai bên có thỏa thuận khi nào anh Mười H2 nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên thì anh Mười H2 sẽ chuyển quyền sử dụng đất sang cho anh Ú. Trên thửa đất có ngôi nhà của anh Mười H2 nhưng hiện nay không còn mà là đất trống.

Đến ngày 08/01/2020 thì anh Đào Văn M1 Hai nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 30, tờ bản đồ số 21, diện tích 1148,3m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS10519 do Sở tài nguyên môi trường tỉnh T cấp ngày 08/01/2020 do anh Đào Văn M1 Hai đứng tên (dư 4,3 m2 so với số liệu anh Mười H2 cung cấp).

Sau khi anh Mười H2 nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh đã đưa bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho anh Ú giữ. Gần đây, anh Ú có đề nghị anh Mười H2 chuyển quyền sử dụng đất đối với phần đất nêu trên thì anh Mười H2 nói chỉ chuyển cho anh có 1.000m2 ở thửa đất nêu trên nên từ đó phát sinh tranh chấp.

Nay, anh Ú yêu cầu anh Mười H2, chị M phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng phần đất thửa số 30, tờ bản đồ số 21, diện tích 1148,3m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS10519 do Sở tài nguyên môi trường tỉnh T cấp ngày 08/01/2020 do anh Mười H2 đứng tên, đất tại ấp L, xã L, huyện G, Tiền Giang.

* Theo bản tự khai, biên bản hòa giải anh Đào Văn Mười H trình bày:

Anh và anh Ú là anh em ruột, anh và chị M trước đây là vợ chồng đến ngày 28/9/2020 thì Tòa án giải quyết cho anh ly hôn theo Quyết định số 214/2020/HNGĐ-ST của Tòa án nhân dân huyện Gò Công Tây.

Trước đây mẹ anh là bà Nguyễn Thị S có cho anh diện tích 4.000m2 đất, sau đó anh bán cho chị thứ bảy 3.000m2, còn lại 1.000m2. Năm 2016 anh đã bán cho anh Ú diện tích đất 1.000m2 đất giá 130.000.000 đồng, anh đã nhận tiền đủ. Trên phần đất này trước đây có ngôi nhà của anh, đến nay thì không còn, hiện là đất trống. Anh chỉ bán cho anh Ú diện tích 1.000m2 đất, không có bán diện tích 1.144m2. Đối với giấy tay buôn bán ngày 6/11/2016 anh không thừa nhận chữ ký trong giấy tay không phải của anh, tuy nhiên anh không yêu cầu đi giám định. Đối với yêu cầu khởi kiện của anh Ú thì anh không đồng ý, anh chỉ đồng ý chuyển nhượng cho anh Ú diện tích 1.000m2 đất thôi, nếu không thì anh xin chuộc lại theo giá thị trường. Anh hiện tại đi làm tại thành phố Hồ Chí Minh nhưng hộ khẩu của anh và vợ cùng 02 con tên là Đào Thị Diễm N1 và Đào Văn Q thì vẫn ở ấp L, xã L, huyện G, tỉnh Tiền Giang. Chị Lê Thị Thanh M trước đây là vợ anh, đến năm 2020 thì anh chị ly hôn, chị Thanh M vẫn còn hộ khẩu ở ấp L, xã L, huyện G, Tiền Giang.

* Bị đơn Lê Thị Thanh M vắng mặt, mặc dù được Tòa án tống đạt hợp lệ giấy triệu tập, thông báo thụ lý vụ án, các thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, Quyết định đưa vụ án ra xét xử, Quyết định hoãn phiên tòa nhưng vẫn vắng mặt không lý do và cũng không có văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của anh Ú.

* Theo bản tự khai, chị Nguyễn Thị Yến X trình bày:

Chị là vợ anh Ú, chị cùng các con là người đang trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản phần đất đang tranh chấp. Chị thống nhất với ý kiến của anh Ú trình bày và xin vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng tại Tòa án.

* Theo bản tự khai, chị Đào Thị Kim T2 và anh Đào Duy Phát cùng trình bày: Anh chị là con của ông Ú, bà X. Gia đình anh chị đang trực tiếp quản lý, sử dụng phần đất đang tranh chấp. Nay, anh chị thống nhất với ý kiến của ông Ú trình bày và xin vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng tại Tòa án.

* Theo bản tự khai, chị Đào Thị Mỹ H1 trình bày: Chị là cháu của ông Ú, là thành viên trong hộ gia đình ông Ú. Gia đình chị đang trực tiếp quản lý, sử dụng phần đất đang tranh chấp. Nay, chị thống nhất với ý kiến của ông Ú trình bày và xin vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng tại Tòa án.

* Theo bản tự khai, ông Ú là đại diện hợp pháp của Đào Minh Đ trình bày: Đào Minh Đ là cháu của ông Ú và bà X. Gia đình ông đang trực tiếp quản lý, sử dụng phần đất đang tranh chấp. Nay, anh Đ thống nhất với ý kiến của ông Ú trình bày và xin vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng tại Tòa án.

Bản án dân sự sơ thẩm số: 336/2023/DSST ngày 07 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Gò Công Tây, tỉnh Tiền Giang, đã áp dụng:

- Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39, khoản 2 Điều 227 và Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Áp dụng Điều 129, Điều 500, Điều 501 Bộ luật dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Xử:

* Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Đào Văn Ú.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Đào Văn Ú với anh Đào Văn Mười H, chị Lê Thị Thanh M đối với diện tích 1.148,3m2, thửa đất số 30, tờ bản đồ số 21, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS10519 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh T cấp ngày 08/01/2020 cho anh Mười H đứng tên, đất tại ấp L, xã L, huyện G, Tiền Giang, có vị trí như sau:

Đông giáp đất bờ kênh, kênh sườn; Tây giáp đất Đào Ngọc M2;

Nam giáp đất Đào Văn Ú;

Bắc giáp đất Đào Ngọc M2.

(Có sơ đồ trích đo thửa đất kèm theo) Anh Ú được quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS10519 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh T cấp ngày 08/01/2020 cho anh Mười H đứng tên.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án của đương sự.

* Ngày 11 tháng 12 năm 2023 bị đơn Đào Văn M1 Hai kháng cáo: yêu cầu xem xét sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Đào Văn Ú.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Phía bị đơn anh Đào Văn Mười H trình bày: đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của anh sửa án sơ thẩm theo hướng anh chỉ chuyển nhượng cho anh Ú 1000 m2 chứ không bán hết đất.

Phía nguyên đơn anh Đào Văn Ú trình bày: anh không đồng ý với yêu cầu kháng cáo của phía bị đơn anh, đề nghị Hội đồng xét xử giữ y bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Gò Công Tây.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang phát biểu quan điểm:

+ Về tố tụng: Kể từ ngày thụ lý vụ án đến nay, Thẩm phán, Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng tuân thủ đúng quy định Bộ luật Tố tụng Dân sự.

+ Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ Luật Tố tụng dân sự không chấp nhận yêu cầu kháng cáo phía bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên và những quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1]. Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Đây là tranh chấp dân sự về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015 và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Gò Công Tây theo quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[2]. Về thủ tục tố tụng: Đối với các đương sự chị Lê Thị Thanh M và chị Đào Thị Ngọc D đã được triệu tập hợp lệ nhưng vẫn vắng mặt, chị X, chị T, anh Đ, anh P, chị H1 có đơn xin xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử căn cứ Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn và những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

[3] Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn Đào Văn M3 Hai yêu cầu cấp phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng anh Mười H chuyển nhượng cho anh Ú 1.000m2, còn phần diện tích 148,3m2 thuộc quyền sở hữu của anh Mười H.

[3.1] Về nguồn gốc phần đất tranh chấp: anh Mười H được cụ Nguyễn Thị S tặng cho phần đất diện tích 1.148,3m2 theo Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được Công chứng số 002117, quyển số 07TP/CC-SCC ngày 08/7/2014 và anh Mười H đã được đứng tên quyền sử dụng đất với diện tích 1.148,3m2, thửa đất số 30, tờ bản đồ số 21, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS10519 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh T cấp ngày 08/01/2020 (bút lục số 01).

[3.2] Ngày 06/11/2016, anh Mười H, chị M với anh Đào Văn Ú có làm giấy buôn bán do anh Mười H và chị M ký tên xác nhận bán với diện tích 1.144m2, với số tiền 130.000.000 đồng (một trăm ba mươi triệu đồng), hai bên đã giao nhận tiền xong và giấy buôn bán có sự chứng kiến trực tiếp của anh Đào Duy Ngọc Nhầm, anh Đào Ngọc Mút và anh Đào Văn H3 là anh em ruột của anh Ú và anh Mười H cùng với trưởng ấp là anh Bùi Công T1 thời điểm đó (bút lục 138 – 139).

[3.3] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên không được công chứng, chứng thực mà chỉ làm giấy buôn bán là vi phạm hình thức của hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 129 Bộ luật dân sự, tuy nhiên, anh Ú đã nhận đất và trực tiếp quản lý, sử dụng từ ngày 06/11/2016 đến nay và anh đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch theo quy định định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Ú, anh Mười H và chị M là hoàn toàn có hiệu lực. Việc chênh lệch diện tích chuyển nhượng 4,3m2 là do thời điểm năm 2016 anh Ú nhận chuyển nhượng đất thì anh Mười H chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên có sự chênh lệch diện tích chuyển nhượng do anh Mười H khai khi lập giấy buôn bán. Sau khi nhận chuyển nhượng thì anh Ú là người đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất (100m2 đất ở nông thôn) theo Quyết định số 5067/QĐ-UBND ngày 15/12/2014 và nộp tiền chuyển mục đích và thu phí trước bạ đến ngày 08/01/2020 thì anh Mười H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[3.4] Anh Mười H kháng cáo cho rằng anh chỉ chuyển nhượng cho anh Ú diện tích 1000m2, nhưng ông không đưa ra chứng cứ chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình, vì vậy, không có cơ sở để Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận yêu cầu kháng cáo của anh.

[3.5] Tại cấp sơ thẩm, anh Mười H không đồng ý với sơ đồ trích đo thửa đất của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện G nhưng anh không có yêu cầu đo đạc lại mặc dù Tòa án đã giải thích và hướng dẫn nên Hội đồng xét xử sơ thẩm căn cứ sơ đồ trích đo thửa đất ngày 14/7/2022 để làm căn cứ giải quyết là đúng quy định pháp luật. Trong quá trình giải quyết vụ kiện, anh Mười H cho rằng chữ ký trong giấy buôn bán ngày 06/11/2016 không phải là chữ ký của anh nhưng anh không yêu cầu giám định.

[3.6] Phía bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp chứng cứ mới để chứng minh cho lời trình bày của mình là có căn cứ nên không được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[4] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[5] Về án phí: Do yêu cầu kháng cáo của không được chấp nhận nên phải chịu án phí phúc thẩm theo quy định của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Các Điều 129, Điều 500, Điều 501 Bộ luật dân sự năm 2016; Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của anh Đào Văn Mười H2.

Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 336/2023/DS-ST ngày 07/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Gò Công Tây, tỉnh Tiền Giang 1. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Đào Văn Ú với anh Đào Văn Mười H, chị Lê Thị Thanh M đối với diện tích 1.148,3m2, thửa đất số 30, tờ bản đồ số 21, theo giấu chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS10519 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh T cấp ngày 08/01/2020 cho anh Mười H đứng tên, đất tại ấp L, xã L, huyện G, Tiền Giang có vị trí như sau:

Đông giáp đất bờ kênh, kênh sườn; Tây giáp đất Đào Ngọc M2;

Nam giáp đất Đào Văn Ú;

Bắc giáp đất Đào Ngọc M2.

(Có sơ đồ trích đo thửa đất kèm theo) 2. Anh Ú được quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

3. Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS10519 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh T cấp ngày 08/01/2020 cho anh Mười H đứng tên.

4. Về án phí: Anh Đào Văn M1 Hai phải nộp 300.000 đồng án phí phúc thẩm. Anh đã nộp 300.000 đồng tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0009116 ngày 11 tháng 122 năm 2023 của Chi cục thi hành án huyện Gò Công Tây, nên xem như đã nộp xong án phí phúc thẩm.

Anh Mười H, chị M phải chịu số tiền 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

H4 lại cho ông Ú số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai số 006051 ngày 11/3/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Gò Công Tây Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các điều 6, 7, 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.