Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 225/2022/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN B, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 225/2022/DS-ST NGÀY 16/06/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong ngày 16 tháng 6 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự hồ sơ thụ lý số 453/2020/TLST-DS ngày 15 tháng 10 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 114/2022/QĐXXST-DS ngày 19 tháng 4 năm 2022 và Quyết định hoãn phiên tòa số 110/2022/QSST-DS, ngày 18 tháng 5 năm 2022, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Huỳnh Thị Phương T, sinh năm 1962; địa chỉ: 85 Thuận K, Phường T, Quận MM, Thành phố Hồ Chí Minh. (có mặt).

- Bị đơn: Bà Phạm Thị Ngọc Q, sinh năm 1981; địa chỉ: 47/11/34 Bình Th, Tổ 74, Khu phố T, phường BHH, quận BT, Thành phố Hồ Chí Minh. (vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Nguyên đơn bà Huỳnh Thị Phương T tại đơn khởi kiện ngày 25 tháng 8 năm 2020 và trong quá trình giải quyết vụ án đã trình bày như sau: Do có quen biết nhau từ trước nên khi bà Phạm Thị Ngọc Q nói cần tiền kêu bán cho bà T phần diện tích đất 1.273,4m2, thửa 419, tờ bản đồ số 48, Bộ địa chính xã VLA, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh với giá là 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng và hứa sau này có tiền sẽ xin chuộc lại sẽ trả thêm cho bà tiền lãi do cũng tin tưởng nên bà đồng ý. Vào ngày 19 tháng 8 năm 2020 bà T và bà Q đến Văn phòng thừa phát lại huyện HM xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức là Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vi bằng số 8288/2020/VB-TPL ngày 19 tháng 8 năm 2020 có sự chứng kiến của Thừa phát lại bà Q giao lại bản chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BU 620611, số vào sổ CH 04459 ngày 14/07/2014 do Ủy ban nhân dân huyện B cấp đứng tên Phạm Thị Ngọc Q phần đất diện tích 1.273,4m2, thửa 419, tờ bản đồ số 48 Bộ địa chính xã VLA, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh và bà đã giao cho bà Phạm Thị Ngọc Q số tiền là 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng. Tuy nhiên đến ngày 31 tháng 8 năm 2020 bà Q đã lừa dối nói với bà hiện đang có người cần mua phần đất này để bà Q bán trả tiền lại cho bà nên nhờ bà mang bản bản chính giấy tờ đất đến cho người mua coi, khi bà mang bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến thì bà Q cùng một số người đã cướp lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bỏ đi, sự việc quá bất ngờ làm bà không kịp trở tay, bà đã trình báo công an nhưng công an đề nghị bà nộp đơn khởi kiện tại Tòa án, đồng thời từ sau đó bà Q không trả tiền lại cho bà mà còn thách thức sau đó bỏ trốn cho đến nay.

- Nay bà khởi kiện yêu cầu Tòa án Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vi bằng số 8288/2020/VB-TPL ngày 19 tháng 8 năm 2020 do Văn phòng thừa phát lại huyện HM lập và buộc bà Phạm Thị Ngọc Q phải trả lại bà số tiền đã nhận của bà là 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng.

Bị đơn: Bà Phạm Thị Ngọc Q, trong quá trình giải quyết vụ án mặc dù bị đơn bà Q đã được Tòa án tống đạt thông báo thụ lý vụ án, thông báo về phiên họp và hòa giải và kèm theo là tống đạt giấy triệu tập đến Tòa án để tham gia giải quyết vụ án theo quy định nhưng bà Phạm Thị Ngọc Q vẫn không đến Tòa án theo giấy triệu tập để tham gia giải quyết vụ án vì vậy Tòa án lập biên bản ghi nhận sự việc tiến hành nêm yết theo thủ tục xét xử vắng mặt các bị đơn theo quy định tại các Điều 170, 171, 172, 173, 174, 177, 181, 227 và 228 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

* Tại phiên tòa hôm nay, - Nguyên đơn bà Huỳnh Thị Phương T, xác định vẫn giữ nguyên ý kiến nội dung đã trình bày trong đơn kiện yêu cầu Tòa án xử Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19 tháng 8 năm 2020 do Văn phòng thừa phát lại huyện HM lập và buộc bà Phạm Thị Ngọc Q phải trả lại bà số tiền đã nhận của bà là 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng. Ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

- Bị đơn bà Phạm Thị Ngọc Q vắng mặt.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu như sau: 1.Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án như: Thụ lý vụ án đúng thẩm quyền, xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp cũng như tư cách pháp lý và mối quan hệ giữa những người tham gia tố tụng; việc xác minh thu thập chứng cứ, giao nhận chứng cứ đúng quy định tại các Điều 93 đến Điều 97 BLTTDS. Trình tự thụ lý, việc giao nhận thông báo thụ lý cho Viện kiểm sát và cho đương sự đúng quy định tại Điều 195, 196 BLTTDS. Thời hạn chuẩn bị xét xử đảm bảo theo quy định tại Điều 203 BLTTDS năm 2015. Quyết định đưa vụ án ra xét xử đã gửi cho Viện kiểm sát nhân dân huyện B, thời hạn gửi hồ sơ cho Viện kiểm sát nghiên cứu đúng quy định. 2. Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa: Hội đồng xét xử đã tuân theo theo đúng các quy định của Bộ luật TTDS về việc xét xử sơ thẩm vụ án. 3. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Người tham gia tố tụng đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng. Xét yêu cầu của nguyên đơn yêu cầu Tòa án: Hủy văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa Huỳnh Thị Phương T với bà Phạm Thị Ngọc Q Buộc bà Phạm Thị Ngọc Q trả lại cho bà Huỳnh Thị Phương T số tiền đã nhận là 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng. Xét văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/8/2020 giữa bà Huỳnh Thị Phương T với bà Phạm Thị Ngọc Q: Về hình thức: Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/8/2020 không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định, vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”. Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Theo vi bằng số 8288/2020/VB-TPL ngày 19/8/2020 của Văn phòng thừa phát lại huyện HM lập ghi nhận sự việc bà T giao cho bà Q số tiền 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng. Trong vụ án này, nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng, bị đơn vắng mặt không trình bày được ý kiến, không có đương sự nào yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch, từ đó, nhận thấy: Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/8/2020 giữa bà Huỳnh Thị Phương T với bà Phạm Thị Ngọc Q vô hiệu về hình thức theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015. Nguyên đơn đưa ra được chứng cứ đã đưa đủ cho bị đơn số tiền 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng. Do đó, có cơ sở để chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Xác định văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/8/2020 giữa bà Huỳnh Thị Phương T với bà Phạm Thị Ngọc Q vô hiệu; Buộc bà Phạm Thị Ngọc Q trả bà Huỳnh Thị Phương T số tiền đã nhận là 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng. Bởi các lẽ trên, đề nghị Hội đồng xét xử tuyên: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Xác định văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/8/2020 giữa bà Huỳnh Thị Phương T với bà Phạm Thị Ngọc Q vô hiệu; Buộc bà Phạm Thị Ngọc Q trả bà Huỳnh Thị Phương T số tiền đã nhận là 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng.Về án phí: Bị đơn chịu án phí theo quy định. Kiến nghị Tòa án khắc phục vi phạm về thời hạn chuẩn bị xét xử.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

- Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng, kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về thẩm quyền thụ lý giải quyết:

- Theo nội dung đơn khởi kiện của nguyên đơn bà Huỳnh Thị Phương T. Như vậy, đối tượng tranh chấp là phần đất diện tích là 1.273,4m2, thửa 419, tờ bản đồ số 48, Bộ địa chính xã VLA, huyện B,Thành phố Hồ Chí Minh là bất động sản thuộc địa bàn huyện Bình Chánh,Thành phố Hồ Chí Minh. Căn cứ Điều 203 Luật đất đai năm 2013; Căn cứ các khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 do đó vụ án thuộc thẩm giải quyết của Toà án nhân dân huyện B,Thành phố Hồ Chí Minh.

[2]. Xét yêu cầu của nguyên đơn:

[2.1]. Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Huỳnh Thị Phương T là yêu cầu Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19 tháng 8 năm 2020 do Văn phòng thừa phát lại huyện HM lập và buộc bà Phạm Thị Ngọc Q phải trả lại bà số tiền đã nhận của bà là 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng. Ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. Là có cơ sở chấp nhận. Bỡi các lẽ sau:

- Xét về chứng cứ do nguyên đơn bà Huỳnh Thị Phương T cung cấp về việc chuyển nhượng phần đất có diện tích là 1.273,4m2, thửa 419, tờ bản đồ số 48 Bộ địa chính xã VLA, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh với giá là 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng mà hai bên khi thực hiện giao dịch bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng chỉ là lập văn bản là “Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19 tháng 8 năm 2020 do Văn phòng thừa phát lại huyện HM lập” Hội đồng xét xử nhận thấy:

Xét về hình thức giao dịch: Khi thực hiện giao dịch hai bên chỉ lập hợp đồng Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19 tháng 8 năm 2020, không ra công chứng chứng thực là không tuân thủ về hình thức của giao dịch theo quy định của Bộ luật dân sự theo quy định tại Điều 502 quy định “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. 2. Việc thực hiện về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Điều 503 quy định. Hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của pháp Luật đất đai. Căn cứ Luật đất đai quy định tại khoản 3 Điều 188 quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký tại cơ quan đăng tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính” trong trường hợp này hai bên chỉ thực hiện giao dịch bằng hình thức lập vi bằng. Do đó việc chuyển nhượng trên của hai bên là vi phạm qui định về hình thức giao dịch. Mặc khác theo bà T trình bày đây cũng chỉ là hình thức để sau này bà Q bán được đất sẽ trả lại tiền cho bà cùng tiền lãi. Do đó, giao dịch giữa hai bên là vô hiệu về cả nội dung lẫn hình thức của giao dịch. Căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự quy định “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”.

Xét về nội dung: Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 19 tháng 8 năm 2020 cũng đã thể hiện đầy đủ các tình tiết được xác định, Vào hồi 10 giờ 30 phút, ngày 19 tháng 8 năm 2020, tại địa chỉ D20/4/2B Võ Văn V, ấp T, xã VLB, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh, trước mặt Thừa phát lại có bà Dương Thị M chứng kiến và ghi nhận sự việc bà Huỳnh Thị Phương T có giao số tiền là 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng cho bà Phạm Thị Ngọc Q phía dưới có đầy đù chữ viết ghi nhận đúng sự việc và ký tên Huỳnh Thị Phương T với Phạm Thị Ngọc Q đồng thời trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn bà Huỳnh Thị Phương T xác định chỉ yêu cầu là Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19 tháng 8 năm 2020 do Văn phòng thừa phát lại huyện HM lập và buộc bà Phạm Thị Ngọc Q phải trả lại bà số tiền đã nhận của bà là 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng là căn cứ phù hợp những nội dung quy định tại các Điều 116, 117, 118,119 của Bộ luật dân sự năm 2015, nên có cơ sở để Hội đồng xét xử chấp nhận.

[2.2]. Xét bị đơn bà Phạm Thị Ngọc Q, trong quá trình giải quyết vụ án mặc dù bị đơn bà Q đã được Tòa án tống đạt thông báo thụ lý vụ án, thông báo về phiên họp và hòa giải và kèm theo là tống đạt giấy triệu tập đến Tòa án để tham gia giải quyết vụ án theo quy định nhưng bà Q vẫn không đến như vậy đủ cơ sở kết luận bà Q không thiện chí hợp tác trong quá trình giải quyết vụ án, nên Tòa án xét xử vắng mặt bị đơn theo quy định theo quy định tại các Điều 170, 171, 172, 173, 174, 177, 181, 227 và Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 là phù hợp.

[3]. Xét các chi phí tố tụng phát sinh do đo đạt, xem xét thẩm định tại chỗ: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bà Huỳnh Thị Phương T đã có đơn đề nghị xin tự nguyện chịu toàn bộ các khoảng chi phí về xem xét thẩm định các khoản tiền chi phí đo vẽ lập bản đồ hiện trạng phần đất tranh chấp trong quá trình tố tụng. Xét việc này là quyền của các bên đương sự, phù hợp quy định các Điều 155,156,157 Bộ luật tố tụng dân sự nên Hội đồng xét xử chấp ghi nhận không xét.

[4]. Về án phí dân sự sơ thẩm: Áp dụng khoản 1 Điều 147 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30 tháng 21 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Bị đơn bà Phạm Thị Ngọc Q phải nộp án phí dân sự có giá ngạch được tính trên số tiền phải trả là 500.000.000 đồng Nguyên đơn bà Huỳnh Thị Phương T là người cao tuổi và có đơn đề nghị miễn án phí nên bà Hương được miễn toàn bộ án phí nên không phải nộp án phí theo quy định pháp luật và được nhận lại số tiền nộp tạm ứng án phí là 12.000.000 (mười hai triệu) đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2019/0080184, ngày 09/10/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện B, Thành Phố Hồ Chí Minh.

[4]. Xét đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát là phù hợp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a, c khoản 1 Điều 39; các Điều 70, 71, 72, 91, 147, 155, 156, 157, 170, 171, 172, 178, 189, 181, 227, 228, 233 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

- Căn cứ vào các Điều 116,117,118,119, 502, 503, 688 của Bộ luật dân sự năm 2015.

- Căn cứ vào các Điều 188, 203 của Luật đất đai năm 2013.

- Căn cứ vào các Điều 48 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên Xử:

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Huỳnh Thị Phương T.

- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19 tháng 8 năm 2020 do Văn phòng thừa phát lại huyện HM lập và buộc bà Phạm Thị Ngọc Q trả lại cho bà Huỳnh Thị Phương T số tiền là 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng.

- Kể từ ngày bà Huỳnh Thị Phương T có đơn yêu cầu thi hành án nếu bà Phạm Thị Ngọc Q chưa thi hành trả khoản tiền nêu trên cho bà T thì bà Q còn phải chịu khoản lãi suất phát sinh do chậm thi hành án được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này, nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này, tương đương với số tiền và thời gian chậm trả.

Thi hành tại Chi cục thi hành án dân sự có thẩm quyền.

- Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Phạm Thị Ngọc Q phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng và án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 24.000.000 (hai mươi bốn triệu) đồng.

Hoàn trả cho bà Huỳnh Thị Phương T số tiền 12.000.000 (mười hai triệu) đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2019/0080184, ngày 09/10/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9. Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

- Các đương sự có mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, các đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản sao bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định pháp luật.