Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 224/2023/DS-PT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 224/2023/DS-PT NGÀY 17/07/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 17 tháng 7 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 115/2023/DS – PT ngày 17/5/2023 về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.Do Bản án dân sự sơ thẩm: 15/2023/DS-ST ngày 28/3/2023 của Toà án nhân dân huyện Ea H’leo, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 150/2023/QĐ-PT ngày 13 tháng 6 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Hồ Trung T, bà Đặng Thị Xuân L (Đặng Thị L); địa chỉ:

thị trấn E, huyện H, tỉnh Đắk Lắk (Có mặt);

- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị H1, ông Phan Thanh T1; địa chỉ: xã Y, huyện H, tỉnh Đắk Lắk (Bà H1 có mặt, ông T1 có đơn xin xét xử vắng mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Phan Đăng U; địa chỉ: xã Y, huyện H, tỉnh Đắk Lắk (Vắng mặt).

- Người kháng cáo: Bị đơn bà Nguyễn Thị H1.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn trình bày: Vào ngày 23/6/2006, vợ chồng ông Hồ Trung T bà Đặng Thị Xuân L nhận chuyển nhượng của vợ chồng bà Nguyễn Thị H1 ông Phan Thanh T1 một mảnh đất tại buôn C, xã Y, huyện H, tỉnh Đắk Lắk. Mảnh đất có diện tích, tứ cận như sau:

Đông giáp tỉnh lộ 15, rộng 8 mét; Tây giáp đường đất, dài 8 mét;

Nam giáp đất còn lại của ông T1 bà H1 dài 50 mét;

Bắc giáp đất ông T2, dài 50 mét;

Giá chuyển nhượng là 64.000.000 đồng. Ông T bà L đã trả trước 50.000.000 đồng, còn lại 14.000.000 đồng, hai bên hẹn khi nào ông T1 bà H1 làm xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T bà L thì sẽ trả hết. Trong diện tích đất này, các bên thỏa thuận là ông T1 bà H1 phải làm cho bên ông T bà L 100 m2 đất ở, còn lại là đất nông nghiệp.

Ngày 26/4/2007 ông T1 bà H1 chuyển nhượng cho ông T bà L diện tích đất rộng 2 mét, dài 50 mét tiếp giáp với mảnh đất trên, giá chuyển nhượng 20.000.000 đồng, ông T bà L đã trả đủ tiền.

Ngày 14/8/2007 ông T1 bà H1 mượn của ông T bà L 29.000.000 đồng, hẹn nếu đến ngày 30/8/2007 mà không có tiền trả nợ thì tiếp tục chuyển nhượng cho ông T bà L diện tích đất rộng 2 mét, dài 50 mét tiếp giáp với mảnh đất trên.

Như vậy, sau 3 lần chuyển nhượng, vợ chồng ông T1 bà H1 chuyển nhượng cho ông T bà L mảnh đất có tổng diện tích 600 m2. Có tứ cận như sau: Đông giáp tỉnh lộ 15, rộng 12 mét;

Tây giáp đường đất, dài 12 mét;

Nam giáp đất còn lại của ông T1 bà H1 dài 50 mét; Bắc giáp đất ông T2, dài 50 mét.

Đến nay, đã quá lâu nhưng ông T1 bà H1 vẫn chưa làm thủ tục giấy tờ đất cho ông T bà L nên ông T bà L khởi kiện, yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng ông T1 bà H1 thực hiện việc làm giấy tờ đất đã chuyển nhượng cho ông T bà L như đã thỏa thuận.

Bị đơn trình bày:

Bà H1 thừa nhận việc có giao kết các hợp đồng chuyển nhượng đất như vợ chồng ông T bà L trình bày. Tuy nhiên, việc chưa làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T bà L là do trước đây ông T bà L không có sổ hộ khẩu ở xã Y, huyện H, tỉnh Đắk Lắk. Sau khi nhà nước tiến hành đo đạc tập trung đối với diện tích đất của xã Y, huyện H, tỉnh Đắk Lắk thì bà H1 ông T1 có mời ông T bà L đến để làm thủ tục tách phần đất đã chuyển nhượng cho ông T bà L, hồ sơ tách đã được các bên ký kết tại xã. Trong đó thỏa thuận bà H1 ông T1 sẽ không nhận 14.000.000 đồng mà ông T bà L còn nợ mà thay vào đó trừ đi 0,8 m đất mặt đường, chiều dài 50 mét. Ông T1 bà H1 chỉ phải giao cho ông T bà L 11,2 mét đất mặt đường, chiều dài 50 mét. Do vậy, bà H1 cho rằng đã thực hiện xong nghĩa vụ của mình đối với ông T bà L. Ngoài ra, ông T1 bà H1 không đồng ý với nội dung phải làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T bà L mà trong đó có 100 m2 đất ở, còn lại là đất nông nghiệp. Ông T1 bà H1 chỉ đồng ý tách thửa cho ông T bà L 560 m2 đất nông nghiệp mà không có đất ở.

Tại Bản án sơ thẩm số 15/2023/DSST ngày 28/3/2023 của Toà án nhân dân huyện Ea H’leo đã quyết định:

Áp dụng các Điều 26, 35, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 4 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận một phần đơn khởi kiện của ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Phan Thanh T1 và bà Nguyễn Thị H1 và ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L đối với diện tích đất 560 m2 thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất AK 540561 do Ủy ban nhân dân huyện H cấp ngày 28/11/2007 mang tên hộ ông Phan Thanh T1 bà Nguyễn Thị H1. Trong đó có 100 m2 đất ở. Có tứ cận như sau:

Phía Đông giáp đường tỉnh lộ 15, rộng 11,2 m.

Phía Tây giáp đất còn lại của vợ chồng ông Phan Thanh T1 và bà Nguyễn Thị H1, rộng 11,2 m.

Phía Nam giáp đất còn lại của ông vợ chồng ông Phan Thanh T1 và bà Nguyễn Thị H1 dài 50 m.

Phía Bắc giáp đất bà H1 ông T1 đã chuyển nhượng cho ông T2, dài 50 mét;

Vợ chồng ông Phan Thanh T1 và bà Nguyễn Thị H1 có trách nhiệm phối hợp cùng ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L. Chi phí thuế, phí để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất nêu trên do ông Phan Thanh T1 và bà Nguyễn Thị H1 phải chịu.

Nếu vợ chồng ông Phan Thanh T1 và bà Nguyễn Thị H1 không phối hợp, thì vợ chồng ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L có quyền liên hệ các cơ quan chức năng để thực hiện việc làm thủ tục chuyển nhượng diện tích đất nói trên. Việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất AK 540561 do Ủy ban nhân dân huyện H cấp ngày 28/11/2007 mang tên hộ ông Phan Thanh T1 bà Nguyễn Thị H1 để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng là ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo quy định của Luật đất đai khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L.

Chi phí thuế, phí để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất nêu trên do ông Phan Thanh T1 và bà Nguyễn Thị H1 phải chịu.

Bác đơn khởi kiện của ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L đối với diện tích rộng 0,8m dài 50 m.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng và án phí, tuyên về quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 10/4/2023, bị đơn bà Nguyễn Thị H1 kháng cáo bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Ea H’leo với nội dung: Bà H1 không đồng ý với toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm. Đề nghị cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Ea H’leo. Bởi lẽ, các bên đã thỏa thuận về việc nguyên đơn không phải thanh toàn 14.000.000đ còn thiếu cho bà H1 và bà H1 không chuyển nhượng 100 m2 đất ở cho ông T, bà L mà chỉ chuyển nhượng đất nông nghiệp cho ông T, bà L.

Tại phiên tòa nguyên đơn vẫn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện, bị đơn vẫn giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Qua phân tích đánh giá các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và tranh tụng tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát cho rằng kháng cáo của bà Nguyễn Thị H1 là không có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử:

Áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 – Không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị H1 – Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 15/2023/DSST ngày 28/3/2023, của Toà án nhân dân huyện Ea H’leo, tỉnh Đắk Lắk.

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ các tài liệu, chứng cứ lời trình bày của các đương sự và ý kiến của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn làm trong hạn luật định và đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nên được xem xét, giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về nội dung:

[2.1] Xét đơn khởi kiện của nguyên đơn đối với yêu cầu đề nghị Tòa án buộc bị đơn phải có trách nhiệm hoàn tất thủ tục tách thửa, sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích 600 m2, thuộc thửa đất số 311, tờ bản đồ số 13 tại buôn C, xã Y đã được UBND huyện H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AK 540561 cho hộ ông Phan Thanh T1, bà Nguyễn Thị H1 ngày 28/11/2007, Hội đồng xét xử thấy rằng: Quá trình giải quyết vụ án, các bên đương sự đều thừa nhận việc có giao kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất tại buôn C, xã Y, huyện H vào các ngày 16/6/2006, 23/6/2006 và ngày 19/9/2007 theo như nội dung các “Giấy đặt cọc” đề ngày 16/6/2006 (bút lục 05), “Giấy giao kèo” đề ngày 19/9/2007 (bút lục 04) và “Giấy giao kèo” đề ngày 26/4/2007 (bút lục 03) tất cả đều viết tay có chữ ký xác nhận của ông T1, bà H1. Theo đó, tổng diện tích đất mà các bên chuyển nhượng ba lần nêu trên là 600 m2. Có tứ cận như sau:

Đông giáp tỉnh lộ 15, rộng 12 mét;

Tây giáp đất còn lại của ông T1 bà H1, dài 12 mét;

Nam giáp đất còn lại của ông T1 bà H1 dài 50 mét;

Bắc giáp đất bà H1 ông T1 đã chuyển nhượng cho ông T2, dài 50 mét;

Đồng thời tại phiên tòa sơ thẩm, các bên cũng thừa nhận vào năm 2019 khi nhà nước tiến hành đo đạc tập trung đối với diện tích đất của xã Y, huyện H, tỉnh Đắk Lắk thì bà H1 ông T1 có mời ông T bà L đến để làm thủ tục tách phần đất đã chuyển nhượng cho ông T bà L, hồ sơ tách đã được các bên ký kết tại xã. Lúc này, hai bên có thỏa thuận với nhau là bà H1 ông T1 sẽ không nhận 14.000.000 đồng mà ông T bà L còn nợ, mà thay vào đó trừ đi 0,8 m đất mặt đường, chiều dài 50 mét. Ông T1 bà H1 chỉ phải giao cho ông T bà L 11,2 mét đất mặt đường, chiều dài 50 mét, diện tích là 560 m2. Do hai bên thống nhất như trên, nên tại trích lục đo đạc kê khai tách thửa cho ông T bà L hiện do cơ quan chức năng lưu giữ thể hiện điều này.

Xét thấy, việc hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện trên tinh thần tự nguyện, không trái với đạo đức xã hội, trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận về việc xác lập hợp đồng. Mặc d hợp đồng không được công chứng, chứng thực nhưng bên mua đã giao đủ tiền, bên bán đã bàn giao tài sản ngoài thực địa cho bên mua, căn cứ quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 và thuộc trường hợp quy định tại Mục 2.3, phần , Nghị quyết số: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cần công nhận hợp đồng có hiệu lực giữa ông T, bà L với ông T1 bà H1 đối với diện tích đất 560 m2 (11,2 m chiều ngang mặt đường và 50 mét chiều dài).

[2.2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về nội dung: Đề nghị Tòa án buộc bị đơn phải làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn có 100 m2 đất ở là có căn cứ, bởi lẽ: Phía bị đơn cho rằng chỉ chuyển nhượng đất nông nghiệp cho nguyên đơn và chuyển nhượng đất từ tim đường tỉnh lộ 15 nhưng ngoài lời trình bày trên thì bị đơn không đưa ra được các tài liệu chứng cứ để chứng minh cho lời trình bày của mình là có căn cứ. Trong khi đó, tại giấy đặt cọc đề ngày 16/6/2006 giữa nguyên đơn và bị đơn (bút lục 05) có nội dung: “bên ông T1 bà H1 có nghĩa vụ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T bà L có 100 m2 đất ở (thổ cư) và chiều dài tính từ mép đường”.

[2.3] Xét quan điểm của bị đơn về việc: Diện tích đất chuyển nhượng cho ông T, bà L nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình ông T1, bà H1 và vào thời điểm cấp đất hộ ông T1, bà H1 có con là Phan Đăng U nên anh U phải có quyền và nghĩa vụ đối với phần đất đã được chuyển nhượng cho ông T, bà L. Xét thấy, tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì anh U còn nhỏ, quá trình giải quyết vụ án phía bị đơn không chứng minh được việc anh U có đóng góp đối với việc hình thành thửa đất số 311, tờ bản đồ số 13 tại buôn C, xã Y. Do đó, không có căn cứ để xem xét yêu cầu này của bị đơn.

[3] Từ những nhận định trên Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy: Không có căn cứ để chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị H1, cần giữ nguyên án sơ thẩm là ph hợp.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do không được chấp nhận kháng cáo nên bị đơn bà Nguyễn Thị H1 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

[1] Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án;

Không chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị H1.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 15/2023/DSST ngày 28/3/2023 của Tòa án nhân dân huyện Ea H’leo, tỉnh Đắk Lắk . [2] Điều luật áp dụng và quyết định:

Áp dụng các Điều 26, 35, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

Chấp nhận một phần đơn khởi kiện của ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L (Đặng Thị L).

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Phan Thanh T1 và bà Nguyễn Thị H1 và ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L (Đặng Thị L) đối với diện tích đất 560 m2 thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất AK 540561 do Ủy ban nhân dân huyện H cấp ngày 28/11/2007 mang tên hộ ông Phan Thanh T1 bà Nguyễn Thị H1. Trong đó có 100 m2 đất ở. Có tứ cận như sau:

Phía Đông giáp đường tỉnh lộ 15, rộng 11,2 m.

Phía Tây giáp đất còn lại của vợ chồng ông Phan Thanh T1 và bà Nguyễn Thị H1, rộng 11,2 m.

Phía Nam giáp đất còn lại của ông vợ chồng ông Phan Thanh T1 và bà Nguyễn Thị H1 dài 50 m.

Phía Bắc giáp đất bà H1 ông T1 đã chuyển nhượng cho ông T2, dài 50 mét;

Vợ chồng ông Phan Thanh T1 và bà Nguyễn Thị H1 có trách nhiệm phối hợp cùng ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L (Đặng Thị L) hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L (Đặng Thị L).

Nếu vợ chồng ông Phan Thanh T1 và bà Nguyễn Thị H1 không phối hợp, thì vợ chồng ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L (Đặng Thị L) có quyền liên hệ các cơ quan chức năng để thực hiện việc làm thủ tục chuyển nhượng diện tích đất nói trên. Việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất AK 540561 do Ủy ban nhân dân huyện H cấp ngày 28/11/2007 mang tên hộ ông Phan Thanh T1 bà Nguyễn Thị H1 để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng là ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L (Đặng Thị L) sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo quy định của Luật đất đai khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L (Đặng Thị L).

Chi phí thuế, phí để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất nêu trên do ông Phan Thanh T1 và bà Nguyễn Thị H1 phải chịu.

Bác đơn khởi kiện của ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L (Đặng Thị L) đối với diện tích rộng 0,8m, dài 50 m.

[3] Về chi phí thẩm định, định giá: Ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L ( Đặng Thị L) đã nộp 3.000.000 đồng chi phí thẩm định và định giá tài sản nên ông Phan Thanh T1 và bà Nguyễn Thị H1 có nghĩa vụ trả lại cho ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L (Đặng Thị L).

[4]Về chi phí đo đạc: Ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L (Đặng Thị L) đã ký hợp đồng đo đạc là 6.000.000 đồng nên ông Phan Thanh T1 và bà Nguyễn Thị H1 có nghĩa vụ trả lại cho ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L (Đặng Thị L).

[5]Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L (Đặng Thị L) phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm ông Hồ Trung T và bà Đặng Thị Xuân L (Đặng Thị L) đã nộp tại Chi cục thi hành án dân sự huyện H theo biên lai số 0010867 ngày 09/3/2022, ông Phan Thanh T1 và bà Nguyễn Thị H1 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị H1 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai số AA/2021/0011278 ngày 12/4/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Đắk Lắk.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.