Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 22/2022/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BUÔN ĐÔN, TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 22/2022/DS-ST NGÀY 28/09/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong ngày 28 tháng 9 năm 2022, tại trụ sở Toà án nhân dân huyện Buôn Đôn mở phiên toà xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 16/2022/TLST-DS ngày 18 tháng 3 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 15/2022/QĐXXST-DS ngày 18 tháng 7 năm 2022 và Quyết định hoãn phiên tòa số 01/2022/QĐST-DS ngày 11/8/2022 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Lưu Anh Đ - Sinh năm 1963 Trú tại: Thôn 17, xã E, huyện B, tỉnh Đắk Lắk (có mặt).

- Bị đơn: Ông Trần Văn S - Sinh năm 1954 Trú tại: Thôn 16, xã E, huyện B, tỉnh Đắk Lắk (có mặt).

- Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

+ Bà Nguyễn Thị Thu H – Sinh năm 1964 Trú tại: Thôn 17, xã E, huyện B, tỉnh Đắk Lắk (có mặt).

+ Ông Trần Quang V, Trần Vinh Q, Trần Quang Ph, Trần Thị Ngọc Qu. Trú tại: Thôn 16, xã E, huyện B, tỉnh Đắk Lắk (vắng mặt).

+ Bà Trần Thị X – Sinh năm 1959 Trú tại: Thôn 17a, xã E, huyện B, tỉnh Đắk Lắk (vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 20/02/2022, tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn ông Lưu Anh Đ trình bày:

Năm 2014 ông Trần Văn S bán cho ông 04 sào đất rẫy nhưng không viết giấy tờ, ông S đã giao đất cho ông sử dụng khai thác múc lấy đất để sang lấp mặt bằng, trong thời gian khai thác, sử dụng đất gia đình ông Sự không có ý kiến gì; đến năm 2015 ông S tiếp tục bán thêm 2000m2 (02 sào) nên ngày 04/01/2015 ông Trần Văn S cùng các con gồm Trần Quang V, Trần Vinh Q, Trần Quang Ph, Trần Thị Ngọc Qu viết giấy bán đất rẫy với diện tích 6000m2 (06 sào) đất nông nghiệp, với giá 60.000.000đồng/sào, tổng số tiền là 360.000.000 đồng (ba trăm sáu mươi triệu đồng), ông đã trả đủ tiền cho gia đình ông S. Khi mua đất ông không hỏi ông S về việc đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa, nhưng theo ông được biết lúc ông S bán đất thì đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đang thế chấp tại ngân hàng.

Ông S đã giao 6000m2 đất nông nghiệp cho ông sử dụng, mục đích đào ao lấy đất bán và nuôi cá, nhưng đào ao chưa xong, đến cuối năm 2016 thì con trai ông S là Trần Vinh Q về không đồng ý bán và nói lấy lại đất, không cho làm.

Trong thời gian sử dụng ông đã đo đạc lại đất có tứ cận như sau, phía Đông giáp đất ông H dài 100m, Tây giáp đất bà X dài 100m; Nam giáp đất ông S dài 60m và Bắc giáp suối dài 60m.

Ông S cho rằng năm 2015 bán 6000m2 đất nông nghiệp là để ông khai thác múc đất bán, còn quyền sử dụng đất vẫn của ông S là không đúng; vì tại thời điểm năm 2013 - 2015 đất nông nghiệp giá thị trường 60.000.000đồng/sào, ông mua 6 sào (6000m2) với số tiền 360.000.000 đồng là phù hợp.

Khi ông khai thác múc đất rẫy do ông S bán, phần đất giáp bà X (vợ của ông S đã ly hôn) hơi sâu thì bà X có khiếu nai, địa chính xã E có xuống lập biên bản và yêu cầu ông mua lưới B40 rào lại và ông đã mua lưới B40 rào lại giáp ranh giữa đất của bà X và đất ông mua của ông S, ông vẫn tiếp tục khai thác múc lấy đất bình thường.

Nay ông khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc gia đình ông Trần Văn S giao 6000m2 đất nông nghiệp cho ông như đã thỏa thuận theo giấy bán đất rẫy ngày 04/01/2015 và tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng 6000m2 đất nông nghiệp tại thửa đất số 284, 285, tờ bản đồ số 07, tại thôn 16, xã E, huyện B cho ông theo quy định của pháp luật, để ông liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất.

* Bị đơn ông Trần Văn S trình bày:

Năm 2013 ông có bán cho ông Lưu Anh Đ 04 sào (4000m2) đất rẫy để ông Đ khai thác múc lấy đất bán, còn quyền sử dụng đất vẫn là của ông. Đến ngày 04/01/2015 ông tiếp tục bán cho ông Đ 02 sào (2000m2) đất nữa nên ông cùng các con gồm Trần Quang V, Trần Vinh Q, Trần Quang Ph, Trần Thị Ngọc Qu viết gộp lại một giấy bán đất rẫy với diện tích 6000m2 (6 sào) đất nông nghiệp cho ông Lưu Anh Đ với giá 60.000.000đồng/sào, tổng số tiền mà ông đã nhận của ông Đ là 360.000.000 đồng. Khi bán đất cho ông Đ thì đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đang thế chấp tại ngân hàng, sau đó ông Đ trả tiền cho ngân hàng để thanh toán nợ cho gia đình ông, hiện nay giấy chứng nhận QSD đất ở đâu, ai giữ thì ông cũng không biết.

Khi viết giấy bán cho ông Đ 6000m2 đất nông nghiệp, thì giữa ông với ông Đ có thỏa thuận là chỉ bán cho ông Đ múc lấy đất, còn lại quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền quản lý của ông. Khi ông Đ khai thác múc đất bán, phần đất giáp ranh bà X (vợ củ đã ly hôn) quá sâu thì bà X có khiếu nai, UBND xã E và Phòng tài nguyên và môi trường huyện, sau đó xã E có xuống lập biên bản và yêu cầu ông Đ mua Lưới B40 rào lại và ông Đ đã mua Lưới B40 rào lại giáp ranh giữa đất của bà X và đất ông bán cho ông Đ và đình chỉ không cho ông Đ tiếp tục múc đất. Năm 2015 ông bị UBND xã E lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính số tiền 3.500.000 đồng về hành vi bán đất không đúng pháp luật. Nhưng ông Đ vẫn lén lút đưa xe đến múc lấy đất bán nên con trai của ông là Trần Vinh Q về không cho ông Đ múc đất nên dẫn đến tranh chấp.

Ông không đồng ý giao 6000m2 đất nông nghiệp cho ông Đ, lý do khi mua đất ông Đ nói là không cần quyền sử dụng đất, sau khi ông Đ khai thác múc lấy hết đất sẽ sang lấp lại thành ao giao lại cho gia đình ông nuôi cá. Nay ông Đ khởi kiện yêu cầu gia đình ông giao đất thì ông không đồng ý.

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

- Bà Nguyễn Thị Thu Hg vợ của ông Lưu Anh Đ thống nhất với lời khai của chồng mình và không có ý kiến gì thêm.

- Ông Trần Quang V, Trần Vinh Q, Trần Quang Ph, Trần Thị Ngọc Qu đã được Tòa án thông báo và niêm yết hợp lệ Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nhưng các đương sự đều vắng mặt không có lý do.

Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 01/6/2022, Hội đồng xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc lại bằng thước dây diện tích đất ông Trần Văn S đã chuyển nhượng cho ông Lưu Anh Đ vào ngày 04/01/2015 trên thực địa, trong thửa đất số 284, 285, tờ bản đồ số 07, tại thôn 16, xã Ea Bar như sau:

+ Phía Đông giáp đất của ông H dài 100m;

+ Phía Tây giáp đất ông H1 dài 100m;

+ Phía Nam giáp đường đất ông S dài 60m.

+ Phía Bắc giáp đất suối dài 60m.

Tại biên bản định giá tài sản ngày 28/6/2022, của Hội đồng định giá tài sản đã căn cứ vào Quyết định số 22/2020/QĐ-UBND ngày 03/7/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn huyện Buôn Đôn, thì vị trí đất tranh chấp tại thôn 16, xã Ea Bar. Sau khi Hội đồng định giá tài sản xem xét thực tế hiện trạng đất, Hội đồng định giá nhận thấy không thể tiến hành định giá được vì hiện trạng đất đã biến dạng, do ông Đ khai thác múc lấy đất nhiều năm, nơi sâu nhất là 15m và nơi cạn nhất là 5m nên không thể khảo sát giá, để tính giá đất theo quy định hiện hành.

Tại phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải ngày 18/7/2022 các đương sự không thống nhất được với nhau về việc giải quyết vụ án, nên hoà giải không thành. Do đó, Tòa án nhân dân huyện Buôn Đôn căn cứ Điều 203 Bộ luật tố tụng Dân sự, đưa vụ án ra xét xử.

Ý kiến của Kiểm sát viên: Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án thụ lý số 16/2022/DSST ngày 18/3/2022 của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án. Thẩm phán được phân công giải quyết vụ án đã thực hiện đúng và đầy đủ các thủ tục tố tụng; Giao thông báo thụ lý vụ án, giao thông báo phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, tiến hành phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, thu thập chứng cứ làm căn cứ giải quyết vụ án. Ra quyết định đưa vụ án ra xét xử, tống đạt hợp lệ quyết định xét xử và tại phiên tòa hôm nay Thẩm phán chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định về trình tự thủ tục theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về phiên tòa sơ thẩm, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự. Nguyên đơn, bị đơn tuân thủ đúng quy định của pháp luật; người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Trình bày tóm tắt nội dung vụ án và quan điểm giải quyết vụ án.

Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng: Điều 5, khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 91, Điều 97, khoản 1 Điều 147, các điều 157, 158, 165, 166, 189 Bộ luật tố tụng Dân sự;

Điều 129, Điều 401, 500, 501 Bộ luật Dân sự;

Điều 167, Điều 203 Luật đất đai năm 2013;

Khoản 3 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội về án phí và lệ phí Tòa án.

Đề nghị chấp nhận yêu cầu yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lưu Anh Đ.

Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình ông Trần Văn S và ông Lưu Anh Đ ngày 04/01/2015.

Các đương sự có trách nhiệm liên hệ đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đo đạc, điều chỉnh, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Các đương sự phải chịu chi phí tố tụng và án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Các đương sự vẫn giữ nguyên ý kiến, quan điểm của mình như đã nêu trên và không có ý kiến tranh luận gì thêm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu đã được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh tụng công khai trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện chứng cứ, tài liệu đã thu thập có trong hồ sơ vụ án, ý kiến của Kiểm sát viên, của các đương sự, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Ông Lưu Anh Đ khởi kiện ông Trần Văn S về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Buôn Đôn được quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng Dân sự.

Tại phiên toà hôm nay, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Trần Quang V, Trần Vinh Q, Trần Quang Ph, Trần Thị Ngọc Qu, bà Trần Thị X vắng mặt lần thứ hai không có lý do, Hội đồng xét xử căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự, xét xử vắng mặt các đương sự theo quy định của pháp luật.

[2] Về nội dung tranh chấp: Ông Lưu Anh Đ khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Trần Văn S và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lưu Anh Đ và gia đình ông Trần Văn S vào ngày 04/01/2015 đối với diện tích đất 6000m2 (6 sào) tại thôn 16, xã E, huyện B.

[3] Về hình thức và nội dung của hợp đồng: Xét thấy ngày 04/01/2015 ông Lưu Anh Đ ký hợp đồng chuyển nhượng đất rẫy với gia đình ông Trần Văn S với diện tích 6000m2 (6 sào) tại thôn 16, xã E, huyện B với giá 360.000.000 đồng (ba trăm sáu mươi triệu đồng). Ông Đ đã trả cho ông Trần Văn S 360.000.000 đồng (ba trăm sáu mươi triệu đồng), được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên khi giao kết, theo đó ông S đã giao diện tích đất nói trên cho ông Đ quản lý, sử dụng. Nhưng các bên không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 và các Điều 398, 500, 501, 502 và 503 của Bộ luật Dân sự. Đến năm 2016 thì con trai ông S không cho ông Đ khai thác múc đất nên dẫn đến tranh chấp.

Trong quá trình sử dụng đất ông Lưu Anh Đ đã khai thác, dùng xe múc lấy đất bán làm bề mặt đất bị biến dạng, nơi cạn nhất là 5m và nơi sâu nhất là 15m.

[3.1] Xét thấy trong quá trình giải quyết vụ kiện thì bị đơn ông Trần Văn S cho rằng cuối năm 2013 ông bán cho ông Đ 04 sào (4000m2) đất, đến đầu năm 2015 tiếp tục bán thêm cho ông Đ 02 sào (2000m2) đất, tổng cộng 06 sào (6000m2) đất với số tiền là 360.000.000 đồng, để trả nợ ngân hàng, mục đích là bán đất rẫy cho ông Đ khai thác múc lấy đất chứ không bán quyền sử dụng đất, nhưng không cung cấp tài liệu, chứng cứ để chứng minh. Ông S đã giao diện tích đất nói trên cho ông Đ quản lý sử dụng khai thác múc lấy đất bán, thời gian khai thác khoảng cuối năm 2013 đến năm 2016. Năm 2015 do ông Đ khai thác múc quá sâu nên Ủy ban nhân dân xã E có xuống lấp biên bản và yêu cầu ông Đ ngừng khai thác múc đất, dùng lưới B40 rào xung quanh lại và Ủy ban nhân dân xã E đã ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với ông S số tiền 3.500.000 đồng về hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

[3.2] Từ những tài liệu, chứng cứ nên trên, Hội đồng xét xử nhận thấy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất được ký kết giữa ông Lưu Anh Đ với gia đình ông Trần Văn S ngày 04/01/2015 là hoàn toàn tự nguyện, tuy không tuân thủ quy định về hình thức nhưng ông Đ đã thanh toán 360.000.000 đồng (ba trăm sáu mươi triệu đồng) cho ông S, như vậy ông Đ đã thanh toán đủ tiền và ông S đã giao đất, trong giao dịch theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự nên cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Vì vậy, Tòa án cần công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSD đất được ký kết giữa ông Lưu Anh Đ với gia đình ông Trần Văn S ngày 04/01/2015 đối với diện tích 6000m2 (06 sào) đất, trong thửa đất số 284, 285, tờ bản đồ số 07 cấp cho ông Trần Văn S, tại thôn 16, xã E, huyện B có tứ cận như sau:

+ Phía Đông giáp đất của ông H dài 100m;

+ Phía Tây giáp đất ông H1 dài 100m;

+ Phía Nam giáp đường đất ông S dài 60m.

+ Phía Bắc giáp đất suối dài 60m.

Vì vậy, các đương sự có trách nhiệm liên hệ đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đo đạc, điều chỉnh, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

[4] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Xét thấy ông Lưu Anh Đ đã nộp tạm ứng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 3.000.000 đồng và đã chi phí hết số tiền này. Ông Đ thỏa thuận nhận nộp toàn bộ số tiền trên và không có yêu cầu gì thêm nên cần chấp nhận.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Xét thấy Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên căn khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội về án phí và lệ phí Tòa án.

Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Điều 5, khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 91, Điều 97, khoản 1 Điều 147, Điều 157, 158, 165, 166, 189, điểm b khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng Dân sự;

Các Điều 129, 398, 500, 501, 502 và Điều 503 Bộ luật Dân sự;

Điều 22, Điều 166, Điều 167, Điều 170 và Điều 203 Luật đất đai năm 2013;

Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội về án phí và lệ phí Tòa án.

- Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lưu Anh Đ. Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSD đất được ký kết giữa ông Lưu Anh Đ với gia đình ông Trần Văn S ngày 04/01/2015 đối với diện tích 6000m2 (06 sào) đất, trong thửa đất số 284, 285, tờ bản đồ số 07 cấp cho ông Trần Văn S, tại thôn 16, xã E, huyện B có tứ cận như sau:

+ Phía Đông giáp đất của ông H dài 100m;

+ Phía Tây giáp đất ông H1 dài 100m;

+ Phía Nam giáp đường đất ông S dài 60m.

+ Phía Bắc giáp đất suối dài 60m.

Ông Lưu Anh Đ và ông Trần Văn S có trách nhiệm liên hệ đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đo đạc, điều chỉnh, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Ông Lưu Anh Đ thỏa thuận nộp 3.000.000đồng (ba triệu đồng) chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản nên không xem xét.

- Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Lưu Anh Đ không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, nên hoàn trả lại cho ông Lưu Anh Đ 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp tại biên lai thu số: 0002563 ngày 18 tháng 3 năm 2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện B.

Bị đơn ông Trần Văn S phải nộp 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vắng mặt có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án theo quy định của pháp luật.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự”.