Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 17/2022/DS-PT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH THÁI NGUYÊN

BẢN ÁN 17/2022/DS-PT NGÀY 28/02/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 28 tháng 02 năm 2022 tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Thái Nguyên xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 66/2021/TLPT-DS ngày 14 tháng 10 năm 2021 về việc "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất".Do bản án dân sự sơ thẩm số 11/2021/DSST ngày 09 tháng 9 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện Đồng Hỷ bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 78/2021/QĐ-PT ngày 01 tháng 11 năm 2021 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Lương Mạnh T, sinh năm 1929 (Có mặt) Địa chỉ: xóm TN, xã LS, thành phố TN, tỉnh Thái Nguyên

* Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Đình S - Luật sư Văn phòng luật sư QT thuộc Đoàn luật sư tỉnh Thái Nguyên (có mặt)

2. Bị đơn: Ông Hoàng Văn Th, sinh năm 1967 (Có mặt) Bà Phạm Thị H, sinh năm 1971 (Vắng mặt) Cùng địa chỉ: Tổ 14, phường HVT, thành phố TN, tỉnh Thái Nguyên.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Vũ Văn M, sinh năm 1959.

Địa chỉ: tổ 35, phường QT, thành phố TN, tỉnh Thái Nguyên (vắng mặt).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Bà Mạc Thị S, sinh năm 1962 Địa chỉ: xóm TN, xã LS, thành phố TN, tỉnh Thái Nguyên (có mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm nguyên đơn ông Lương Mạnh T trình bày: Ông với ông Th và bà H không quen biết nhau, qua ông Đinh Viết T2 giới thiệu thì ông biết ông Th, bà H có nhu cầu mua đất. Khi ông T2, bà H, ông Th đến, ông có chỉ cho vợ chồng ông Th diện tích đất ông định bán là 56.230m2 đất rừng. Tháng 5 năm 2011, hai bên thỏa thuận mua bán diện tích 56.230m2, tại thửa số 340, tờ bản đồ số 5 với giá 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng) địa chỉ thửa đất tại xóm Hải Hà, xã Khe Mo, huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên để ông Th làm hồ sinh thái. Khi hai bên tiến hành mua bán diện tích đất này thì hai bên chỉ thỏa thuận miệng là 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng), không viết giấy tờ mua bán bằng tay, mà chỉ duy nhất hai bên có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại UBND xã Khe Mo vào ngày 10/8/2011, với giá tiền trong hợp đồng ghi là 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng), ông chỉ ký vào hợp đồng, còn làm như thế nào là do ông Th làm vì ông đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00054 do UBND huyện Đồng Hỷ cấp ngày 28/5/1994 mang tên Lương Mạnh T bản gốc cho ông Th cầm.

Trước khi tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56.230m2 với ông Th thì vợ chồng ông và vợ chồng ông Th có ký hợp đồng đặt cọc số tiền 2.000.000.000đ để mua 56.230m2 đất tại Văn phòng công chứng số 1 tỉnh Thái Nguyên, ngoài ra không ký hợp đồng đặt cọc nào khác. Nội dung hợp đồng đặt cọc như thế nào thì ông không biết, ông chỉ ký và điểm chỉ vào trang cuối của Hợp đồng này theo yêu cầu của ông Th mà không được đọc nội dung, ông không được thỏa thuận giá tiền 1m2 đất là bao nhiêu tiền. Ngoài diện tích đất 56.230m2 ông ký chuyển nhượng cho ông Th, bà H thì ông không thỏa thuận bán cho ông Th, bà H thửa đất nào khác, ông cũng không ký hợp đồng chuyển nhượng nào khác với ông Th, bà H.

Số tiền 2.000.000.000đ này, ông Th, bà H mới đưa cho ông 600.000.000đ (Sáu trăm triệu đồng), mỗi lần 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng) là tiền đặt cọc, những lần giao nhận tiền đều có giấy giao nhận tiền giữa hai bên. Còn lại số tiền 1.400.000.000đ đồng ông Th, bà H có đưa cho vợ chồng ông nhưng hai bên không viết giấy giao nhận tiền, sau đó ông Th, bà H nói cần tiền làm ăn nên lại viết giấy vay ngay số tiền 1.400.000.000đ trong ngày 06/06/2011. Diện tích 56.230m2 đất rừng ông đã bán cho ông Th, bà H, ông đã nhận đủ tiền và chuyển quyền quản lý và sử dụng cho ông Th, bà H ngay sau khi bán từ năm 2011 cho đến nay. Năm 2015 do cần tiền nên ông đòi ông Th nhiều lần nhưng ông Th không trả, do đó ông T đã làm đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân thành phố Th Nguyên kiện về việc tranh chấp hợp đồng vay tài sản, được Tòa án thụ lý số 92 ngày 11/8/2017. Sau đó vụ án bị hủy chuyển về Tòa án nhân dân thành phố Thái Nguyên giải quyết lại từ đầu.

Nay ông xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56.230m2 đất đã xong, ông chỉ yêu cầu ông Th, bà H trả ông số tiền 1.400.000.000đ đồng mà ông Th, bà H vay ông, lãi suất theo quy định pháp luật từ khi vay cho đến nay và yêu cầu ông Th phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00054 do UBND huyện Đồng Hỷ cấp ngày 28/5/1994 mang tên Lương Mạnh T bản gốc cho ông.

Bị đơn ông Hoàng Văn Th, bà Phạm Thị H và người được bị đơn ủy quyền là ông Vũ Văn M trình bày:

Ông Th, bà H không quen biết ông T, nhưng qua ông T2 biết ông T muốn chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất ở, đất ruộng, đất rừng và đất ao, nên ông Th đã trực tiếp đến nhà ông T để tiến hành làm thủ tục mua bán. Khi mua bán hai bên thỏa thuận mua toàn bộ diện tích đất khoảng 63ha gồm đất ở, đất vườn, đất rừng, với giá thỏa thuận mua đất thổ cư, đất rừng, đất vườn, ruộng để làm hồ với giá 550.000.000đ, giá đất rừng, vườn, đất ở lâu dài còn lại là 35.000.000đ/10.000m2. Đến ngày 09/4/2011 ông Th đã đưa cho ông T 600.000.000đ tiền đặt cọc và đưa làm hai lần mỗi lần là 300.000.000đ. Đến ngày 16/5/2011 hai bên đã đến Văn phòng công chứng số 1 tỉnh Th Nguyên tiến hành công chứng hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận đặt cọc 2.000.000.000đ, nếu khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhân với đơn giá hai bên thỏa thuận như trên có giá hơn 2.000.000.000đ thì ông bà phải trả thêm cho ông T, còn nếu dưới 2.000.000.000đ thì ông T phải trả lại cho ông bà số tiền còn thừa. Hợp đồng đặt cọc được hai bên ký kết và được công chứng số 1146, quyển số 01 ngày 16/5/2011 tại Văn phòng công chứng số 1 tỉnh Th Nguyên. Việc mua bán này có người làm chứng là ông Đinh Viết T2 nhưng hiện nay ông T2 đã chết. Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng đặt cọc xong thì ông Th, bà H phát hiện diện tích đất trong hợp đồng đặt cọc ông T không có quyền chuyển nhượng toàn bộ, mà một phần đã chia cho vợ cũ của ông T là bà Bích và các con của ông T, còn một số diện tích không thuộc quyền quản lý của ông T. Về số tiền 1.400.000.000đ tại giấy vay ngày 06/6/2011 là để đảm bảo đủ số tiền hai tỷ như ghi trong hợp đồng đặt cọc nhưng ông mới đưa cho ông T 600.000.000đ và viết vay nợ 1.400.000.000đ không có việc ông đã trả cho ông T 1.400.000.000đ. Ông T không đưa 1.400.000.000đ đồng cho ông bà và ông bà cũng không được nhận tiền từ ông T, bà S như nội dung giấy vay tiền đã ghi. Do ông T ghi đã nhận đủ của ông bà 2.000.000.000đ đồng trong hợp đồng đặt cọc ngày 16/5/2011, nên ông T cũng đề nghị ông bà viết giấy vay 1.400.000.000đ để đảm bảo an toàn cho ông T, vì ông T lo sợ ông bà đòi số tiền 1.400.000.000đ đồng còn lại. Nay ông T yêu cầu ông bà phải trả số tiền vay 1.400.000.000đ đồng và lãi suất, ông Th, bà H không nhất trí vì xác định đó không phải là khoản tiền vay.

Quá trình giải quyết vụ án ông Th, bà H có đơn phản tố với yêu cầu khởi kiện của ông T, ông bà chỉ xác định mua của ông T, bà S diện tích 56.230m2 đất rừng với giá 35.000.000đ/10.000m2, số tiền là: 56.230m2 x 35.000.000đồng/10.000m2 = 196.805.000 đồng, ông Th đã trả cho ông T 600.000.000 đồng. Nay ông Th yêu cầu vợ chồng ông T phải trả lại cho vợ chồng ông Th, bà H số tiền 403.195.000đồng.

Việc ông T cho rằng ông Th cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc của ông T là không đúng, vì ông T và ông T2 là người trực tiếp đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông. Ông không được cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc của ông T nên không có để trả lại cho ông T.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Mạc Thị S nhất trí với ý kiến của ông T chồng bà.

Với nội dung trên, tại bản án dân sự sơ thẩm số 17/2017/DSST, ngày 19/10/2017 của Tòa án nhân dân thành phố Thái Nguyên đã xét xử và quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T. Buộc anh Th phải trả cho ông T số tiền 1.400.000.000đ (Một tỷ bốn trăm triệu đồng) Tại bản án dân sự phúc thẩm số 04/2018/DSPT ngày 12/02/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Thái Nguyên quyết định hủy bản án sơ thẩm với lý do: Xác định quan hệ pháp luật sai, đây không phải là quan hệ pháp luật vay tài sản mà là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sau khi Tòa án nhân dân thành phố Thái Nguyên thụ lý lại và chuyển thẩm quyền đến Tòa án nhân dân huyện Đồng Hỷ giải quyết.

Với nội dung trên, tại bản án dân sự sơ thẩm số 11/2021/DSST ngày 09/9/2021 của Tòa án nhân dân huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái nguyên đã xét xử và quyết định: Áp dụng khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 697, 698, 699, 700, 701, 702 Bộ luật dân sự năm 2005; điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 4 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về án phí lệ phí;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lương Mạnh T về việc yêu cầu ông Hoàng Văn Th, bà Phạm Thi H phải trả số tiền 1.400.000.000đ (Một tỷ bốn trăm triệu đồng), lãi suất theo quy định của pháp luật và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc số 00054 do UBND huyện Đồng Hỷ cấp ngày 28/5/1994 mang tên Lương Mạnh T.

2. Án phí: Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho ông Lương Mạnh T.

Trả lại ông Lương Mạnh T 27.000.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Th Nguyên theo biên lai thu số 0005437 ngày 11/8/2017.

Ngoài ra bản án còn tuyên quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 21/9/2021 ông T làm đơn kháng cáo bản án với các lý do: Tòa án cấp sơ thẩm xét xử đánh giá chứng cứ phiến diện, thiếu khách quan bác đơn khởi kiện của ông là không đúng, việc Tòa án nhân dân huyện Đồng Hỷ xét xử là không đúng thẩm quyền, ông đề nghị hủy bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Tại phiên tòa phúc thẩm ông T vẫn giữ nguyên nội dung đã kháng cáo Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và nghe lời trình bày của các đương sự, ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho đương sự, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Thái Nguyên, Hội đồng xét xử nhận xét:

Về tố tụng: Đơn kháng cáo của ông T làm trong hạn luật định được xem xét theo trình tự phúc thẩm:

Về nội dung: Nguyên đơn ông Lương Mạnh T yêu cầu bị đơn là ông Hoàng Văn Th và bà Phạm Thị H phải trả số tiền 1.400.000.000đ (Một tỷ bốn trăm triệu đồng) đã vay và lãi suất kể từ thời điểm vay ngày 6/6/2011 đến nay. Nguồn gốc số tiền này là tiền ông T, bà S chuyển nhượng 56.230m2 đất rừng cho ông Th, sau đó do ông Th, bà H cần tiền làm ăn nên vay lại ngay sau khi ông Th, bà H trả tiền còn thiếu để mua diện tích đất rừng của ông T.

Phía bị đơn ông Th, bà H xác định số tiền 1.400.000.000đ đồng không phải là khoản tiền ông bà vay của ông T mà do ông bà thỏa thuận mua của ông T 24 thửa đất có diện tích khoảng 63ha gồm đất ở, đất vườn, đất rừng, ruộng để làm hồ từ năm 2011, ông bà thỏa thuận đặt cọc 2.000.000.000đ, hợp đồng đặt cọc được công chứng tại Văn phòng công chứng số 1 tỉnh Th Nguyên. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc ông T mới sang tên và chuyển nhượng cho ông bà được 01 thửa 340, tờ bản đồ số 5 có diện tích 56.230m2 đất rừng, với giá ghi trong hợp đồng là 50.000.000đồng, thửa đất này ông bà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đã canh tác sử dụng từ năm 2011 cho đến nay còn các thửa đất còn lại ông T chưa sang tên, về số tiền 1.400.000.000đ ông bà ký là không có thật, không có sự việc vay mượn mà là số tiền ký để đảm bảo đủ số tiền 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng) do ông T đã ký trong hợp đồng đặt cọc; thực tế hợp đồng đặt cọc ông mới trả cho ông T 600.000.000đ (Sáu trăm triệu đồng) nên không nhất trí theo yêu cầu của nguyên đơn.

Tòa án cấp sơ thẩm đã xét xử bác yêu cầu khởi kiện của ông T, ông T không nhất trí kháng cáo bản án.

Xét kháng cáo của ông T; Hội đồng xét xử xét thấy: Căn cứ vào lời trình bày của ông T và bà S khẳng định rằng ngay sau khi ký hợp đồng bán thửa đất 340 tờ bản đồ số 5 diện tích 56.230m2 đất rừng với giá 2.000.000.000đ, ông đã nhận đủ 2.000.000.000đ và cho ông Th bà H vay ngay lại số tiền 1.400.000.000đ (một tỷ bốn trăm triệu đồng). Tuy nhiên tài liệu chứng cứ thể hiện:

- Ngày 09/4/2011 ông T, bà S nhận đặt cọc số tiền 600.000.000đ (Sáu trăm triệu đồng) mỗi lần 300.000.000đ (mặt sau bút lục 283) - Ngày 16/5/2011 hai bên tiến hành ký hợp đồng đặt cọc, số tiền đặt cọc ghi trong hợp đồng công chứng là 2.000.000.000đ (bút lục 478) - Ngày 06/6/2011 ông Th và bà H ký giấy nhận nợ số tiền 1.400.000.000đ đồng (bút lục 25) - Ngày 12/8/2011 các bên mới tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 340, tờ bản đồ số 5 có diện tích là 56.230m2 với giá 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng) (bút lục 438) Với các tài liệu trên thể hiện ông Th, bà H ký giấy vay nợ ông T trước khi hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này không phù hợp với lời trình bày của ông T, chứng cứ phù hợp với lời khai của ông Th bà H, không có việc ông T nhận của ông Th 1.400.000.000đ cũng không có việc ông T cho ông Th vay lại số tiền 1.400.000.000đ như giấy vay nợ mà ông T khởi kiện. Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa ông T không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào xác định việc thỏa thuận chuyển nhượng 56.230m2 đất rừng với giá 2.000.000.000đ. Như vậy với chứng cứ trên, Tòa án cấp sơ thẩm xét xử bác đơn khởi kiện của ông T đòi ông Th bà H trả số tiền 1.400.000.000đ là có căn cứ, ông T kháng cáo không có căn cứ chấp nhận.

Về việc ông T yêu cầu ông Th, bà H trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc của ông do ông đưa cho ông Th cầm để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hội đồng xét xử xét thấy bị đơn là ông Th, bà H xác định không được giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc của ông T và ông T cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào chứng M việc giao nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa ông và bị đơn để xác định bị đơn giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên cấp sơ thẩm đã xét xử bác yêu cầu khởi kiện của ông T là có căn cứ, kháng cáo của ông T không có căn cứ chấp nhận.

Đối với kháng cáo của ông T về việc Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết không đúng thẩm quyền mà cho rằng Tòa án nhân dân thành phố Thái Nguyên giải quyết mới đúng thì thấy: Như Tòa án cấp sơ thẩm đã nhận định đây là vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp số tiền còn nợ trong hợp đồng chuyển nhượng không phải tranh chấp hợp đồng vay tài sản thông thường do đó khi thụ lý lại vụ án Tòa án nhân dân thành phố Th Nguyên chuyển đến Tòa án nhân dân huyện Đồng Hỷ giải quyết là đúng thẩm quyền không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông T.

Đối với yêu cầu phản tố của ông Th yêu cầu ông T, bà S phải trả số tiền đặt cọc còn thừa so với giá chuyển nhượng đã thỏa thuận tổng số tiền là 403.195.000 đồng, và yêu cầu xem xét hợp đồng đặt cọc, Tòa án cấp sơ thẩm đã cho đương sự nộp tiền tạm ứng án phí để giải quyết trong cùng vụ án mới toàn diện tuy nhiên trong quá trình giải quyết ông Th không nộp các chi phí tố tụng nên cấp sơ thẩm không thực hiện được và đã đình chỉ yêu cầu của ông Th, bà H bằng một quyết định riêng rẽ là không đúng cấp sơ thẩm cần nghiêm túc rút kinh nghiệm. Tuy nhiên tại phiên tòa phúc thẩm ông Th vẫn không yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét đối với quyết định đình chỉ và cũng không đề nghị xem xét hợp đồng đặt cọc trong cùng vụ án nữa, ông Th cam kết xác định ông không có số tiền 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng) đưa cho ông T như trong hợp đồng đặt cọc mà chỉ có số tiền 600.000.000đ (sáu trăm triệu đồng) đã đưa cho ông T nên không đề nghị cấp phúc thẩm xem xét. Do đó Hội đồng xét xử không xem xét.

Về ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông T đề nghị cấp phúc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm do vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng là không cần thiết.

Tại phiên tòa phúc thẩm đại diện Viện kiểm sát phát biểu về sự tuân theo pháp luật của Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử từ khi thụ lý vụ án cho đến trước khi nghị án đã T hiện đúng các quy định của pháp luật. Quan điểm giải quyết của đại diện Viện kiểm sát không chấp nhận kháng cáo của ông T, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 11/2021/DSST ngày 09/9/2021 của Toà án nhân dân huyện Đồng Hỷ là có căn cứ.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308, Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 697, 698, 699, 700, 701, 702 Bộ luật dân sự năm 2005; điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án; Không chấp nhận kháng cáo của ông Lương Mạnh T, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 11/2021/DSST ngày 09/9/2021 của Tòa án nhân dân huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lương Mạnh T về việc yêu cầu ông Hoàng Văn Th, bà Phạm Thi H phải trả số tiền 1.400.000.000đ (Một tỷ bốn trăm triệu đồng), lãi suất theo quy định của pháp luật và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc số 00054 do UBND huyện Đồng Hỷ cấp ngày 28/5/1994 mang tên Lương Mạnh T.

2. Án phí:

Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho ông Lương Mạnh T. Trả lại ông Lương Mạnh T số tiền 27.000.000đ (Hai mươi bảy triệu đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Th Nguyên theo biên lai thu số 0005437 ngày 11/8/2017.

Án phí dân sự phúc thẩm: Miễn án phí dân sự phúc thẩm cho ông T. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.