Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 13/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 13/2024/DS-PT NGÀY 23/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 23 tháng 01 năm 2024 tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh L; xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 303/2023/TLPT-DS ngày 14 tháng 12 năm 2023 về tranh chấp: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án Dân sự sơ thẩm số 19/2022/DS-ST ngày 17/8/2023 của Tòa án nhân dân huyện Đam Rông, tỉnh L bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 434/2023/QĐ-PT ngày 27 tháng 12 năm 2023, Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 04/2024/QĐ-PT ngày 16/01/2024 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Cù Thị L, sinh năm: 1962; cư trú tại thôn P, xã Đ, huyện Đ, tỉnh L; vắng mặt.

Bị đơn: Ông Trần Việt H, sinh năm: 1987; cư trú tại số G, quốc lộ B, thị trấn L, huyện Đ, tỉnh L; có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Ông Trần Thái B, sinh năm:

1975; Địa chỉ: A, đường D, Phường G, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Luât sư của Văn phòng Luật sư Trần L1 - Đoàn Luật sư Thành phố H; vắng mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Phan Văn L2, sinh năm:

1970; cư trú tại Đ, xã Đ, huyện Đ, tỉnh L; vắng mặt.

Người kháng cáo: Ông Trần Việt H – Bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Theo nội dung đơn khởi kiện ngày 28/10/2022, lời trình bày tại các bản tự khai và trong quá trình gia tố tụng tại giai đoạn sơ thẩm của bà Cù Thị L thì: Ngày 15/4/2022 bà và ông Trần Việt H có thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; theo đó bà chuyển nhượng cho ông H 02 lô đất vườn cà phê gồm: lô thứ nhất có diện tích 17.130m2 thuộc thửa số 227, tờ bản đồ số 20; lô thứ hai có diện tích 6.959m2 thuộc thửa số 28, tờ bản đồ số 20, giá thỏa thuận là 8.800.000.000đ; tất cả cùng tọa lạc xã Đ, huyện Đ, tỉnh L. Sau khi thỏa thuận xong thì bà và ông H có lập “Hợp đồng đặt cọc”, mục đích là để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng; ông H đã đặt cọc trước với số tiền là 800.000.000đ, số tiền còn lại hai bên thống nhất sau 60 ngày ông H phải thanh toán đầy đủ cho bà. Cụ thể là sau 30 ngày kể từ ngày xác lập “Hợp đồng đặt cọc” thì ông H thanh toán tiếp cho bà 2.000.000.000đ và sau 60 ngày kể từ ngày xác lập hợp đồng ông H phải thanh toán tiếp cho bà 6.000.000.000đ, đồng thời hai bên sẽ đến Văn phòng công chứng để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Ngoài ra hai bên có thỏa thuận điều khoản bồi thường hợp đồng nếu một trong các bên có vi phạm; cụ thể: nếu bên chuyển nhượng đổi ý không tiếp tục chuyển nhượng thì phải bồi thường cho bên nhận chuyển nhượng gấp ba lần số tiền đã đặt cọc, còn nếu bên nhận chuyển nhượng từ chối không mua bán nữa thì chịu mất tiền cọc đồng thời còn thỏa thuận bên B (bên chuyển nhượng) có trách nhiệm chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở nông thôn 400m2 đối với thửa đất 28. Quá trình thực hiện hợp đồng thì sau 30 ngày ông H đã thanh toán cho bà 2.000.000.000đ, sau 15 ngày ông H tiếp tục thanh toán 4.000.000.000đ. Tổng số tiền đã thanh toán là 6.800.000.000đ, số tiền 2.000.000.000đ còn lại đến nay ông H vẫn chưa thanh toán dù trong thực tế sau khi giao kết hợp đồng thì bà đã bàn giao 02 lô đất cho ông Trần Việt H quản lý, sử dụng. Cụ thể đối với lô đất có diện tích 17.130m2 thuộc thửa 227, tờ bản đồ số 20 thì ông H đã chuyển nhượng cho ông Phan Văn L2 ở thôn Đ - Đ, khi ông H chuyển nhượng cho ông L2 thì nhờ bà làm thủ tục chuyển nhượng cho ông L2. Đối với lô đất có diện tích 6.959m2 thuộc thửa số 28, tờ bản đồ số 20 sau khi bà bàn giao thì ông H đã thuê máy múc múc ao, nhổ bỏ số cây cà phê của bà trồng trước đó; lô đất nay đến nay hai bên vẫn chưa làm thủ tục chuyển nhượng vì ông H còn nợ tiền chuyển nhượng đất của bà là 2.000.000.000đ.

Nay bà có đơn khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông H phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán số tiền còn thiếu là 2.000.000.000đ để hai bên đến cơ quan nhà nước làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đồng thời trả cho bà số tiền đã nộp để chuyển mục đích sử dụng đất.

- Theo lời trình bày của ông Trần Việt H thì: Việc ông và bà L thỏa thuận chuyển nhượng quyền sự dụng đất như bà L trình bày là đúng, quá trình thực hiện việc chuyển nhượng thì ông đã thanh toán cho bà L tổng cộng là 6.800.000.000đ, bà L đã giao cho ông lô đất có diện tích 17.130m2 thuộc thửa số 227, tờ bản đồ số 20, phần đất này ông đã chuyển nhượng cho ông Phan Văn L2 với giá là 7.000.000.000đ, ông L2 đã thanh toán đủ số tiền cho ông và ông đã đề nghị bà L làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông L2 vì giữa ông và bà L chưa tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng và theo thỏa thuận với ông L2 là để bà L trực tiếp làm thủ tục chuyển nhượng cho ông L2 để tránh kéo dài thời gian. Còn lô đất 6.959m2 thuộc thửa số 28, tờ bản đồ số 20, theo thỏa thuận thì bà L có trách nhiệm chuyển mục đích thành đất ở với diện tích là 400m2 và làm thủ tục tách thành 04 thửa đất thì mới tiến hành giao dịch được. Nhưng đến nay bà L chưa là thủ tục chuyển mục đích sử dụng, chưa làm thủ tục tách thành 04 thửa nên hai bên chưa thể tiến hành giao dịch. Ngoài ra số diện tích đất này bà L cũng chưa bàn giao cho ông sử dụng. Nay bà L khởi kiện yêu cầu ông trả số tiền còn thiếu 2.000.000.000đ thì ông chỉ đồng ý trả cho bà L số tiền 500.000.000đ.

- Theo lời trình bày của ông Phan Văn L2 thì: Tháng 11/2022 ông có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Trần Việt H, diện tích đất nhận chuyển nhượng là 17.130m2 thuộc thửa số 227, tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại thôn Đ - Đ, huyện Đ, tỉnh L, giá thỏa thuận là 8.200.000.000đ; ông đã thanh toán đủ tiền cho ông H và ông H đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông, tuy nhiên do đất chưa sang tên cho ông Trần Việt H mà vẫn do bà L đứng tên nên giữa ông và ông H liên hệ với bà L và thống nhất là bà L sẽ làm thủ tục chuyển nhượng, sang tên cho ông. Nay ông H và bà L tranh chấp với nhau về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên thì ông không có kiến hay yêu cầu gì.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại Bản án số 19/2023/DS - ST ngày 07/8/2023; Tòa án nhân dân huyện Đam Rông, tỉnh L đã xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Cù Thị L.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 02 lô đất 17.130m2 thuộc thửa 227 và lô đất có diện tích 6.969m2 thuộc thửa số 28, tờ bản đồ số 20 giữa bà Cù Thị L với ông Trần Việt H. Bà Cù Thị L và ông Trần Việt H có nghĩa vụ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 28, tờ bản đồ số 20 diện tích 6.959m2 cho ông Trần Việt H.

Ông Trần Việt H có nghĩa vụ thanh toán cho bà Cù Thị L số tiền chuyển nhượng là 2.075.230.000đ.

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các đương sự.

Ngày 21/8/2023 ông Trần Việt H có đơn kháng cáo không đồng ý với Bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa, Ông Trần Việt H vẫn giữ nguyên kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh L phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự tại giai đoạn phúc thẩm cũng như phiên tòa hôm nay: đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Về nội dung: đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Xuất phát từ việc giữa bà Cù Thị L và ông Trần Việt H có thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đối với lô đất có diện tích 17.130m2 thuộc thửa 227 và lô đất có diện tích 6.959m2 thuộc thửa số 28, cùng tờ bản đồ số 20 và cùng tọa lạc xã Đ, huyện Đ, tỉnh L với giá là 8.800.000.000đ; quá trình thực hiện hợp đồng thì bên chuyển nhượng đã thanh toán số tiền 6.800.000.000đ; số tiền còn lại ông H chưa thanh toán nên nay bà L có đơn khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông H phải thanh toán cho bà số tiền nói trên và chi phí đã bỏ ra để chuyển mục đích sử dụng đất. Ông H không đồng ý với yêu cầu nói trên nên các bên phát sinh tranh chấp.

Cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp giữa các bên là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là phù hợp với quy định của pháp luật.

[2] Xét kháng cáo của ông Trần Việt H thì thấy rằng:

[2.1] Vào ngày 15/4/2022 bà Cù Thị L và ông Trần Việt H lập “Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo đó các bên thỏa thuận chuyển nhượng 02 lô đất có tổng diện tích là 24.089m2 thuộc các thửa 227, 28; tờ bản đồ số 20, tọa lại xã Đ, huyện Đ, tỉnh L theo các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DD902463 ngày 07/9/2021 và số CU375877 ngày 21/01/2020; tất cả đều do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh L cấp cho bà Cù Thị L; giá trị chuyển nhượng là 8.800.000.000đ, ông H đã đặt cọc số tiền 2.000.000.000đ; thoả thuận sau 60 ngày kể kể từ ngày xác nhận hợp đồng nói trên sẽ thanh đủ số tiền còn lại 6.000.000.000đ và hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng. Đồng thời bà L có trách nhiệm chuyển mục đích đất trồng cây lâu năm sang đất ở nông thôn diện tích 400m2 đối với thửa 28, tờ bản đồ số 20, xã Đ, huyện Đ, tỉnh L. Quá trình thực hiện hợp đồng ông H đã thanh toán cho bà L tổng số tiền là 6.800.000.000đ, còn lại 2.000.000.000đ chưa thanh toán; bà L cũng đã chi phí hết 75.230.000đ để chuyển mục đích sử dụng đất cho ông H theo như thỏa thuận trước đó.

Bị đơn thừa nhận có việc giao dịch, chuyển nhượng và thanh toán tiền như nguyên đơn trình bày; do bà L không thực hiện đúng thỏa thuận nên nay chỉ đồng ý trả cho bà L 500.000.000đ. Căn cứ Điều 92 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thì đây là những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh.

[2.2] Xét về quá tình thực hiện hợp đồng thì các bên đã chuyển từ việc đặt cọc sang việc thực hiện hợp đồng; thể hiện ở việc sau khi đặt cọc thì ông H tiếp tục giao tiền và nhận đất để sử dụng cũng như giao dịch với người khác.

Theo hồ sơ thể hiện thì sau khi nhận đất ông H đã chuyển nhượng lại cho ông Phan Văn L2 lô đất có diện tích 17.130m2 thuộc thửa 227, tờ bản đồ số 20, tọa lại xã Đ, huyện Đ, tỉnh L, khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất với ông L2 thì ông H đã đề nghị bà L làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trực tiếp sang cho ông L2, việc chuyển nhượng đất giữa ông H và ông L2 đã hoàn tất nên không đề cập.

Đối với lô đất có diện tích 6.959m2 thuộc thửa số 28, tờ bản đồ số 20, xã Đ, huyện Đ, tỉnh L thì hiện nay các bên đang tranh chấp do ông H cho rằng bà L chưa thực hiện việc lấp ao, san lấp mặt bằng và chưa chuyển mục đích đất sang đất ở nông thôn là 400m2 và tách thành 04 thửa nên chỉ đồng ý thanh toán cho bà L số tiền 500.000.000đ.

[2.3] Xét thấy, tại thời điểm chuyển nhượng thì các diện tích đất nói trên đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù về hình thức của hợp đồng chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nội dung của hợp đồng không trái pháp luật, được các bên thừa nhận, bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán hơn 2/3 giá trị chuyển nhượng và đã nhận toàn bộ diện tích đất để sử dụng và đã chuyển nhượng một phần diện tích đất cho người khác, việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng với bên thứ ba đã hoàn tất. Do đó Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và ông H đồng thời buộc bị đơn có trách nhiệm trả cho bà L số tiền 2.000.000.000đ còn lại và tiền chuyển mục đích sử dụng đất là 75.230.000đ là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.

[3] Quá trình giải quyết vụ án và cũng như tại phiên tòa hôm nay bị đơn cho rằng bà L chưa thực hiện san lấp ao như đã thỏa thuận, tuy nhiên nội dung này chưa được Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết, do đó bị đơn được quyền khởi kiện bằng vụ án khác theo quy định của pháp luật.

Cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là phù hợp, tuy nhiên lại tuyên nguyên đơn và bị đơn có nghĩa vụ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng của lô đất có diện tích 6.959m2 thuộc thửa 28, tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh L theo quy định là chưa phù hợp; khó thi hành trong thực tế. Hiện nay bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng của lô đất nói trên do nguyên đơn đang quản lý nên cần buộc bà L có trách nhiệm giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H để ông H liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục đăng ký biến động, sang tên theo quy định của pháp luật là phù hợp.

[4] Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và thẩm định giá tài sản tại giai đoạn sơ thẩm là 26.070.000đ; đã được nguyên đơn tạm nộp và cấp sơ thẩm quyết toán xong. Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chấp nhận toàn bộ nên cấp sơ thẩm đã buộc bị đơn phải chịu toàn bộ chi phí nói trên và hoàn trả lại cho nguyên đơn chi phí tố tụng đã tạm nộp là phù hợp.

[5] Với những nhận định trên; không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông H; sửa Bản án sơ thẩm. [6] Về án phí:

Ông H phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm tương ứng với số tiền phải trả cho nguyên đơn là 2.075.230.000đ, án phí là 73.504.600đ {72.000.000đ + 2% x 75.230.000đ}. Cấp sơ thẩm tính sai án phí Dân sự sơ thẩm nên cần sửa lại phần này.

Do kháng cáo không được chấp nhận nên ông H phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

- Căn cứ các Điều 116, 117, 119, 122, 328, 500, 501, 502, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ khoản 2 Điều 26, khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của ông Trần Việt H, sửa Bản án sơ thẩm. Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Cù Thị L về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với ông Trần Việt H.

2.1. Công nhận “Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lập ngày 15/4/2022 giữa bà Cù Thị L và ông Trần Việt H đối với lô đất có diện tích 17.130m2 thuộc thửa 227, tờ bản đồ số 20 và diện tích 6.959m2 thuộc thửa số 28, tờ bản đồ số 20, cùng tọa lạc tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh L.

Phần đất có diện tích 17.130m2 thuộc thửa 227, tờ bản đồ số 20, tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh L hiện nay ông H đã chuyển nhượng cho ông Phan Văn L2.

2.2. Buộc bà Cù Thị L có trách nhiệm giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CU375877 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 21/01/2020 mang tên bà Cù Thị L đối với diện tích đất 6.959m2 thuộc thửa số 28, tờ bản đồ số 20, tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh L cho ông Trần Việt H.

Ông Trần Việt H được quyền liên hệ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục kê khai, đăng ký biến động, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Buộc ông Trần Việt H phải thanh toán cho bà Cù Thị L số tiền 2.075.230.000đ (hai tỷ không trăm bảy mươi lăm triệu hai trăm ba mươi nghìn đồng).

4. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Trần Việt H phải chịu 26.070.000đ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và thẩm định giá tài sản.

Ông H có trách nhiệm trả lại cho bà Cù Thị L số tiền 26.070.000đ (hai mươi sáu triệu không trăm bảy mươi nghìn đồng).

5. Về án phí:

- Án phí sơ thẩm: Buộc ông Trần Việt H phải chịu 73.504.600đ án phí Dân sự sơ thẩm.

- Án phí phúc thẩm: Ông Trần Việt H phải chịu 300.000đ án phí Dân sự phúc thẩm; được trừ vào số tiền 300.000đ tạm ứng án phí Dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0010332 ngày 03/10/2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Đam Rông, tỉnh L. Ông H đã nộp đủ án phí Dân sự phúc thẩm.

6. Về nghĩa vụ thi hành án:

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật và kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án Dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.