Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 10/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

BẢN ÁN 10/2024/DS-PT NGÀY 08/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 08 tháng 01 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố C xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 267/2023/TLPT-DS ngày 03 tháng 10 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2023/DS-ST ngày 31 tháng 5 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Đ bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 456/2023/QĐ-PT ngày 20 tháng 10 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Lê Văn T, sinh năm 1967; cư trú tại: Ấp T, xã T, huyện C, thành phố C.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Phan Thanh H, sinh năm 1969; cư trú tại: Ấp T, thị trấn C, huyện C, thành phố C là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 14/02/2020).

- Bị đơn:

1. Bà Lý Thị X, sinh năm 1955; cư trú tại: Ấp T, xã T, huyện C, thành phố C.

2. Ông Lý H1, sinh năm 1957; cư trú tại: Ấp T, xã T, huyện C, thành phố C.

3. Bà Lý Thị X1, sinh năm 1967; cư trú tại: Ấp T, xã T, huyện C, thành phố C.

4. Bà Lý Thị D, sinh năm 1962; cư trú tại: Ấp T, xã T, huyện C, thành phố C.

5. Bà Lý Thị T1, sinh năm 1968; cư trú tại: Ấp T, xã T, huyện C, thành phố C.

6. Ông Lý S, sinh năm 1969; cư trú tại: Ấp T, xã T, huyện C, thành phố C.

7. Bà Lý Thị N, sinh năm 1973; cư trú tại: Ấp P, xã T, huyện C, thành phố C.

Người đại diện hợp pháp của bà X, ông H1, bà D, bà T1, bà N, ông S: Bà Lý Thị X1, sinh năm 1967; cư trú tại: Ấp T, xã T, huyện C, thành phố C là người đại diện theo ủy quyền (các văn bản ủy quyền ngày 11/3/2022 và ngày 04/01/2024).

Người đại diện hợp pháp của bà X1: Ông Lê Minh Đ; sinh năm 1986; cư trú tại: Số I Đ, phường A, quận B, thành phố C là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 10/11/2023).

- Người kháng cáo: Ông Lý H1, bà Lý Thị X1 là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện cùng các tài liệu chứng cứ trong hồ sơ và tại phiên tòa nguyên đơn có đại diện theo ủy quyền ông Phan Thanh H trình bày:

Vào ngày 26/8/2000 ông Lê Văn T có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Lý X2 tại thửa đất số 56, tờ bản đồ số 11, loại đất lúa, đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện C, thành phố C. Theo hợp đồng ông Lý X2 đồng ý chuyển nhượng cho ông Lê Văn T 03 công đất lúa tương đương diện tích 3.888m2, giá thỏa thuận chuyển nhượng là 39 chỉ vàng 24K. Ngoài ra, theo tờ thỏa thuận ông Lý X2 đồng ý đổi đất cho ông T 03 công đất lúa diện tích 3.888m2 thời gian vĩnh viễn và bù lại ông T trả cho ông Lý X2 tương ứng với số vàng thời điểm đó là 100 giạ lúa, phần này thì ông T đã được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vào tháng 05/2019 được biết ông Lý X2 có mở thủ tục thừa kế trong đó có phần đất đã chuyển nhượng cho ông T tại thửa 56, do đó ông T yêu cầu ông Lý X2 sau khi hoàn thành thủ tục thừa kế xong thì chuyển nhượng cho ông T phần đất của ông T đã nhận chuyển nhượng, và ông X2 đồng ý nên ông T mới ký biên bản đo đạc. Lúc đầu ông Lý X2 đồng ý thống nhất khi nào làm thừa kế xong thì lập hồ sơ chuyển nhượng để ông T đứng tên trên diện tích đất đã nhận chuyển nhượng tại thửa 56. Đến tháng 01/2020 thì làm xong thủ tục thừa kế do ông Lý X2 đứng tên, sau đó ông T có nhiều lần đến nhà gặp trực tiếp ông Lý X2 (lúc đó ông Lý X2 còn sống) yêu cầu thực hiện lời hứa vào tháng 05/2019 nhưng ông X tiếp tục hứa nhưng chưa thực hiện do ông X2 phải đi điều trị bệnh.

Đến khoản tháng 08/2020 thì ông Lý X2 (chết) tại Ủy ban nhân dân xã T hòa giải do bà Lý Thị X1 (con ông Lý X2) ý kiến không đúng sự thật và cho rằng 03 công đất tại tờ thỏa thuận là cầm cố đất chứ không phải mua bán. Bởi vì bà X1 cho rằng cha của bà là ông Lý X2 đã chết thì đâu có ai đối chứng việc mua bán giữa ông T và ông Lý X2 nữa. Tại đơn khởi kiện đề ngày 05/6/2021, ông T yêu cầu Toà án giải quyết: Buộc các bị đơn là hàng thừa kế theo pháp luật của ông Lý X2 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/08/2000 và công nhận việc thỏa thuận đổi đất vào ngày 26/8/2000, công nhận cho nguyên đơn quyền sử dụng đất diện tích 7.776m2 tại thửa 56, tờ bản đồ số 11, loại đất Lúa, đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện C, thành phố C.

Vào ngày 20/4/2023 ông T rút lại một phần yêu cầu khởi kiện đối với các bị đơn về việc công nhận sự đổi đất giữa ông Lý X2 với ông Tôi diện tích 3.888m2 tại thửa đất số 56. Ông Lê Văn T yêu cầu Tòa án xem xét công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 3.483,3m2 theo đo đạc thực tế thuộc thửa đất số 56, tờ bản đồ số 11, loại đất lúa, đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện C, thành phố C. Công nhận quyền sử dụng đất diện tích 3.483,3m2 theo đo đạc tại thửa 56, buộc các bị đơn thuộc hàng thừa kế theo pháp luật của ông Lý X2 phải có nghĩa vụ tách quyền sử dụng đất diện tích 3.483,3m2 tại thửa 56 cho ông Tôi đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bị đơn theo đơn phản tố và tại các biên bản ghi lời khai bà Lý Thị X, ông Lý H1, bà Lý Thị X1, bà Lý Thị D, bà Lý Thị T1 có đại diện theo ủy quyền bà Lý Thị X1 trình bày:

Quyền sử dụng đất diện tích 7.776m2, thửa đất số: 56, tờ bản đồ số: 11, loại đất lúa, đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện C, thành phố C có nguồn gốc của cha mẹ là ông Lý X2 và bà Lê Thị H2 để lại. Vào ngày 26/8/2000 ông Lý X2, bà Lê Thị H2 có chuyển nhượng cho ông Lê Văn T diện tích 03 công đất lúa với giá 39 chỉ vàng 24K, kể từ khi nhận chuyển nhượng thì ông T đã quản lý sử dụng cho đến nay nhưng chưa được tách quyền sử dụng đất, nay ông X2, bà H2 chết thì các đồng thừa kế đồng ý tách quyền sử dụng đất diện tích 03 công cho ông Lê Văn T đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Riêng về việc ông T cho rằng khi còn sống cha mẹ chúng tôi có đổi 03 công đất Lúa tại thửa 56 với số lúa là 100 giạ lúa thì không có, ông X2, bà H2 chỉ cố cho ông T 03 công đất với giá 100 giạ lúa và hẹn khi nào có đủ lúa thì cho chuộc đất, hiện ông T cũng đang sử dụng phần đất này canh tác cho đến nay. Trước khi ông X2 chết có liên hệ với ông T xin chuộc đất nhưng không được ông T đồng ý.

Nay trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn các bị đơn có đơn phản tố yêu cầu ông T trả lại diện tích đất tranh chấp tại thửa 56 theo đo đạc là 3.483,3m2 mà gia đình đã cố cho ông T, đồng ý trả lại cho ông T 100 giạ lúa từ việc cố đất. Các bị đơn đồng ý giao cho bà Lý Thị X1 được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 03 công đất theo đo đạc mà ông X2 đã cố cho ông T.

Bị đơn ông Lý S theo Bản tự khai gửi Tòa án trình bày:

Trước đây, khi ông Lý X2 là cha ruột của ông khi còn sống có cố cho ông Lê Văn T 03 đất lúa với giá là 100 giạ lúa. Việc cố đất có lập giấy tay nhưng đã lâu bị thất lạc, việc ông T cho rằng ông Lý X2 chuyển nhượng 03 công đất lúa là không đúng, vì khi ông Lý X2 còn sống không hề nói việc bán đất cho ông T. Do vậy, ông Lý S đề nghị ông T phải giao trả lại diện tích đất 03 công đất lúa mà ông T đang canh tác cho gia đình ông và gia đình ông đồng ý trả lại cho ông T 100 giạ lúa.

- Tại bản án dân sự sơ thẩm số 28/2023/DS-ST ngày 31 tháng 5 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Đ đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các bị đơn. Bác yêu cầu phản tố của các bị đơn về việc tranh chấp hợp đồng Cố đất với nguyên đơn. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu Tòa án xem xét công nhận việc đổi đất với ông Lý X2.

2. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lý X2 với ông Lê Văn T vào ngày 26/8/2000. Công nhận quyền sử dụng đất cho ông Lê Văn T diện tích 3.483,3m2 tại thửa đất 56, thuộc tờ bản đồ số 11, loại đất Lúa, đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện C, thành phố C.

3. Buộc các bị đơn là người thừa kế theo pháp luật của ông Lý X2, bà Lê Thị H2 gồm: Bà Lý Thị X, ông Lý H1, bà Lý Thị X1, bà Lý Thị D, bà Lý Thị T1, bà Lý Thị N, ông Lý S phải có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lý X2 với ông Lê Văn T lập ngày 20/8/2000, tại thửa đất 56, loại đất Lúa, thuộc tờ bản đồ số 11, theo đo đạc thực tế diện tích 3.483,3m2, đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện C, thành phố C, để ông Lê Văn T được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Vị trí, kích thước thửa đất được xác định theo bản trích đo địa chính do Trung tâm kỹ thuật tài nguyên và môi trường thành phố C lập ngày 09/8/2022 (kèm theo bản án).

4. Các đương sự được quyền tự liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để làm các thủ tục xin đăng ký cấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và có nghĩa vụ nộp các chi phí, lệ phí để cấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

5. Về án phí dân sự sơ thẩm: Các bị đơn bà Lý Thị X1, Lý Thị T1, Lý Thị N, Lý S phải nộp án phí dân sự sơ thẩm không giá ngạch số tiền 300.000 đồng, được khấu trừ tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng bà Lý Thị X1 đã nộp theo biên lai thu số 0009884 ngày 20/4/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ, thành phố C, các bị đơn đã thực hiện xong. Ông Lê Văn T được nhận lại tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai thu số 0009252 ngày 16/3/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, thành phố C.

6. Về chi phí, lệ phí xem xét thẩm định đo đạc, định giá tài sản: Ghi nhận ông Lê Văn T tự nguyện chịu số tiền 10.000.000 đồng. Công nhận ông T đã nộp và chi xong.

Bản án sơ thẩm còn tuyên quyền kháng cáo của các bên theo luật định.

Tại các đơn kháng cáo cùng đề ngày 13 tháng 6 năm 2023, ông Lý H1 và bà Lý Thị X1 đều kháng cáo cùng nội dung yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu của nguyên đơn, bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc phía nguyên đơn phải trả lại phần đất đang sử dụng cho bị đơn thông qua việc cố đất.

Tại phiên tòa, Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và yêu cầu áp dụng thời hiệu, yêu cầu xem xét về nội dung, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên đơn không đồng ý với các yêu cầu kháng cáo của bị đơn. Các bên không thương lượng được việc giải quyết vụ án.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố C tại phiên tòa: Người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án, sau khi phân tích các tình tiết của vụ án, các quy định pháp luật liên quan, đại diện Viện kiểm sát cho rằng bản án sơ thẩm xét xử là có căn cứ. Do vậy, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Theo đơn khởi kiện, đơn phản tố và các chứng cứ đã thẩm tra cho thấy các bên tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất. Tòa án nhân dân huyện Đ đã thụ lý, giải quyết là đúng thẩm quyền và xác định đúng quan hệ tranh chấp theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Lời khai ban đầu của bà Lý Thị X1 phù hợp với lời khai của nguyên đơn. Từ đó cho thấy, giữa ông Lý X2, bà Lê Thị H2 và ông Lê Văn T có quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải cầm cố quyền sử dụng đất. Theo đó, ông X2 đã chuyển nhượng cho ông T phần đất mà hiện nay các bên đang tranh chấp. Ông T đã trả đủ tiền chuyển nhượng cho ông X2 và đang là người trực tiếp canh tác (có nghĩa là hai bên đã bàn giao đất). Việc ông T sử dụng đất từ năm 2000 đến nay, các thành viên còn lại của gia đình ông X2 cũng không ai phản đối.

[3] Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự quy định rằng, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Theo quy định này thì việc Toà án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/8/2000 giữa ông X2 và ông T là có căn cứ. Bên cạnh đó, cách giải quyết này là phù hợp với Án lệ số 55/2022/AL. Do vậy, kháng cáo của bị đơn là không có căn cứ để chấp nhận.

[4] Bên cạnh đó, phía bị đơn yêu cầu áp dụng thời hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng ngày 26/8/2000. Thấy rằng, hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên thực hiện bằng giấy tay, đến nay hợp đồng vẫn chưa kết thúc nên không áp dụng thời hiệu như phía bị đơn trình bày. Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này là 02 năm. Khoản 2 Điều 132 Bộ luật dân sự quy định rằng, hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực. Như vậy, bị đơn yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và yêu cầu áp dụng thời hiệu là không đúng pháp luật.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm, ông H1 là người cao tuổi nên được miễn án phí theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Bà Lý Thị X1 phải chịu án phí theo quy định tại Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự do kháng cáo không được chấp nhận.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lý X2 với ông Lê Văn T vào ngày 26/8/2000. Công nhận quyền sử dụng đất cho ông Lê Văn T diện tích 3.483,3m2 tại thửa đất 56, thuộc tờ bản đồ số 11, loại đất Lúa, đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện C, thành phố C.

- Buộc các bị đơn là người thừa kế theo pháp luật của ông Lý X2, bà Lê Thị H2 gồm: Bà Lý Thị X, ông Lý H1, bà Lý Thị X1, bà Lý Thị D, bà Lý Thị T1, bà Lý Thị N, ông Lý S phải có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lý X2 với ông Lê Văn T lập ngày 20/8/2000 đối với thửa đất 56, loại đất Lúa, thuộc tờ bản đồ số 11, theo đo đạc thực tế diện tích 3.483,3m2, đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện C, thành phố C, để ông Lê Văn T được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Vị trí, kích thước thửa đất được xác định theo bản trích đo địa chính số 49/TTKTTNMT do Trung tâm kỹ thuật tài nguyên và môi trường thành phố C lập ngày 09/8/2022 (kèm theo bản án).

- Các đương sự được quyền tự liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để làm các thủ tục xin đăng ký cấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và có nghĩa vụ nộp các chi phí, lệ phí để cấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của các bị đơn về việc yêu cầu nguyên đơn trả lại 3.483,3m2 tại thửa đất 56, thuộc tờ bản đồ số 11, loại đất Lúa, đất tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện C, thành phố C.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Các bị đơn bà Lý Thị X1, Lý Thị T1, Lý Thị N, Lý S phải nộp 300.000 đồng, khấu trừ tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng bà Lý Thị X1 đã nộp theo biên lai thu số 0009884 ngày 20/4/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ, thành phố C, các bị đơn đã thực hiện xong.

Ông Lê Văn T được nhận lại tạm ứng án phí 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0009252 ngày 16/3/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, thành phố C.

4. Về chi phí, lệ phí xem xét thẩm định đo đạc, định giá tài sản: Ghi nhận ông Lê Văn T tự nguyện chịu số tiền 10.000.000 đồng. Công nhận ông T đã nộp và chi xong.

5. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lý H1 được miễn. Bà Lý Thị X1 phải chịu 300.000 đồng, khấu trừ số tiền tạm ứng án phí theo Biên lai thu số 0009988 ngày 13/6/2023 do Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ đã thu. Coi như bà X1 đã nộp xong.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định các Điều 6, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.