Bản án về tranh chấp giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 41/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

BẢN ÁN 41/2024/DS-PT NGÀY 26/01/2024 VỀ TRANH CHẤP GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong ngày 26 tháng 01 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm vụ án thụ lý số 415/2023/TLPT-DS ngày 16 tháng 11 năm 2023 về việc “Tranh chấp giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 119/2023/TLST-DS ngày 23 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận Cái Răng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 38/2024/QĐ-PT ngày 08 tháng 01 năm 2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Phạm Minh Đ, sinh năm 1971; địa chỉ: Số Â, xã H, huyện T, tỉnh Cà Mau. (vắng mặt) Đại diện hợp pháp:

- Ông Nguyễn Văn H, sinh năm 1979; (có mặt) Địa chỉ: số H đường N, phường H, quận C, thành phố Cần Thơ.

- Ông Huỳnh Văn H1, sinh năm 1972; (có mặt) Địa chỉ: Số B khu vực T, phường P, quận C, thành phố Cần Thơ.

2. Bị đơn: Ông Huỳnh Văn T, sinh năm 1963; (có mặt) Địa chỉ: Số A Khu V, phường P, quận C, thành phố Cần Thơ.

3. Người kháng cáo: Ông Huỳnh Văn T là bị đơn trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn ông Phạm Minh Đ trình bày: Ngày 13/02/2009, ông Đ ký hợp đồng với ông T nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất các thửa 1238, 1229, 236 tổng diện tích 3.198.7m² (2L, LNK), tờ bản đồ số 2, tại Khu V, phường P, quận C, thành phố Cần Thơ với giá 250.000.000 đồng, (Hợp đồng được Ủy ban nhân dân phường P chứng thực ngày 13/02/2009). Ông Đ đã thanh toán đủ tiền và ông T đã giao cho ông Đ giữ bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L 1384714, số vào sổ 000225 Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Hậu Giang cấp ngày 20/10/1997 mang tên Huỳnh Văn T. Khi ông nhận bàn giao đất thì ông H2, bà M tranh chấp do trước đó ông T đã bán và giao đất cho ông bà. Vụ việc tranh chấp này được Tòa án nhân dân quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ xét xử sơ thẩm. Theo Bản án phúc thẩm số 14/2019/DS-PT ngày 12/3/2019 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ đã tuyên xử Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông với ông T vô hiệu, hậu quả của hợp đồng vô hiệu được tách khởi kiện thành vụ án khác. Trước khi chuyển nhượng cho ông, ông T đã chuyển nhượng cho ông H2, bà M và trong thời gian ông H2, bà M chưa thực hiện thủ tục sang tên ông T lại che giấu, ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông mà ông không hay biết nên lỗi gây ra hợp đồng vô hiệu thuộc về ông T.

Ông Đ khởi kiện yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu buộc ông T trả lại tiền nhận chuyển nhượng 250.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại chênh lệch giá thị trường tạm tính 500.000.000 đồng.

Bị đơn ông Huỳnh Văn T trình bày: Tại Biên bản lấy lời khai ngày 02/6/2023, ông T có cho lời khai đã được người lấy khai ghi nhận. Khi ông tự đọc lại nội dung lấy khai thì có chỉnh sửa nhưng lại không ký tên và tự ý bỏ về. Nội dung lấy khai thể hiện lời trình bày, yêu cầu của ông như sau: Yêu cầu ông Đ cung cấp giấy tờ chứng minh ông có ký tên chuyển nhượng, nếu có thì ông đồng ý trả lại 250.000.000 đồng, còn tiền thiệt hại 500.000.000 đồng thì không đồng ý. Ông có ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông T diện tích 3.198,7m² thông qua hợp đồng ủy quyền, đã nhận 250.000.000 đồng và cũng đã giao bản gốc Giấy chứng nhận cho ông Đ giữ làm tin. Sau đó trong khoản thời gian 02 năm ông đã nhiều lần trả hết 250.000.000 đồng, khi trả không có làm giấy tờ. Chỉ còn lại mấy tháng lãi chưa trả nên ông Đ chưa trả lại bản gốc Giấy chứng nhận cho ông, sau đó ông cũng quên đòi lại Giấy chứng nhận (Bút lục 94).

Tại Biên bản hòa giải ngày 14/7/2023 ông lại cho rằng năm 2009 ông nhờ ông Đ vay dùm 250.000.000 đồng của một người phụ nữ không nhớ họ tên, địa chỉ. Lúc giao tiền có mặt ông Đ và người phụ nữ đó, sau đó ông đã ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Đ nhưng hợp đồng này chỉ là giả tạo cho việc vay tiền, bảo đảm nợ. Ông không nhận tiền của ông Đ, yêu cầu ông Đ cung cấp chứng cứ có chữ ký của ông về việc ông vay tiền này (Bút lục 99).

Quá trình giải quyết vụ án, căn cứ yêu cầu của ông T, Tòa án ban hành Quyết định Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời Phong tỏa tài sản quyền sử dụng đất Thửa 236 (LNK) tờ bản đồ số 2. Địa chỉ đất tại Khu V, phường P, quận C, thành phố Cần Thơ thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L 1384714, số vào sổ 000225 Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Hậu Giang cấp ngày 20/10/1997 mang tên Huỳnh Văn T.

Tại bản án sơ thẩm số 73/2023/TLST-DS, ngày 13 tháng 06 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận Cái Răng đã tuyên xử như sau:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Minh Đ.

Buộc ông Huỳnh Văn T trả cho ông Phạm Minh Đ 250.000.000 đồng tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 435.916.667 đồng tiền thiệt hại do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Tổng số tiền phải trả là 685.916.667 đồng.

Tiếp tục duy trì biện pháp khẩn cấp tạm thời tại Quyết định số 01/2023/QĐ-BPKCTT ngày 26 tháng 5 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ về áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi phí thẩm định, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định pháp luật.

Ngày 08/9/2023, ông Huỳnh Văn T kháng cáo yêu cầu xem xét ông Đồng ý thanh toán 250.000.000 đồng, không đồng ý trả lãi Tại phiên tòa phúc thẩm;

Bị đơn ông Huỳnh Văn T trình bày: Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo đề nghị xem xét về việc ông T không chuyển nhượng đất cho ông Đ vì hợp đồng được ký vào ngày 13/02/2009 chỉ là giả tạo để đảm bảo khoản tiền ông T nhờ ông Đ vay dùm của người khác nên ông không nhận tiền gì của ông Đ. Trong khoản thời gian vay tiền ông T đã nhiều lần trả lãi và tiền vay. Nay ông T đồng ý trả lại số tiền 250.000.000 đồng, yêu cầu ông Đ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông và không đồng ý bồi thường thiệt hại như bản án sơ thẩm đã tuyên.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Phạm Minh Đ - ông Nguyễn Văn H trình bày: Ông T cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 13/2/2009 là giả tạo đề đảm bảo khoản vay của ông T nhưng không có gì chứng minh, việc tranh chấp đã được giải quyết tại Bản án phúc thẩm số 14/2019/DS-PT ngày 12/3/2019 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ đã tuyên xử Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông với ông T vô hiệu. Nay nguyên đơn yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại. Theo chứng thu thẩm định giá thì giá trị tài sản theo giá thị trường cao hơn so với mức bồi thường theo lãi suất 1%/tháng mà nguyên đơn yêu cầu nên nguyên đơn không đồng ý với yêu cầu kháng cáo của bị đơn.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Phạm Minh Đ - Ông Huỳnh Văn H1 trình bày: Ông H1 đề nghị y án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến như sau:

- Về thủ tục tố tụng: Từ khi thụ lý theo thủ tục phúc thẩm và tại phiên tòa hôm nay, đương sự và Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung giải quyết vụ án: Nhận thấy, trên cơ sở lời trình bày của các đương sự và qua diễn biến tại phiên tòa kiểm sát viên đề nghị áp dụng khoản 1 điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận thấy :

[1] Về tố tụng: Bị đơn ông Huỳnh Văn T thực hiện thủ tục kháng cáo trong thời hạn và nộp tạm ứng án phí đầy đủ nên được Hội đồng xét xử giải quyết, xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Trên cơ sở yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Minh Đ về việc yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu buộc ông T trả lại tiền nhận chuyển nhượng 250.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại chênh lệch giá thị trường tạm tính 500.000.000 đồng cho nguyên đơn. Cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và bồi thường thiệt hại”, theo quy định tại khoản 3, 9 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 là có căn cứ.

[3] Về nội dung yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Huỳnh Văn T:

[3.1] Theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/02/2009, ký kết giữa ông Huỳnh Văn T và ông Phạm Minh Đ thể hiện ông T chuyển nhượng cho ông Đ diện tích đất 3.198,7m², thuộc thửa 1238 toạ lạc tại khu vực T, phường P, quận C, thành phố Cần Thơ, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 000225 cấp ngày 30/10/1997 cho hộ ông Huỳnh Văn T, với giá chuyển nhượng là 250.000.000 đồng, hợp đồng được chứng thực tại Ủy ban nhân dân phường P, quận C, thành phố Cần Thơ.

Tuy nhiên trên thực tế, trước khi chuyển nhượng cho ông Đ diện tích đất tại thửa 128, thì ông T đã chuyển nhượng cho bà Lê Hồng M1, ông Phan Minh H3. Do vậy, khi phát sinh tranh chấp giữa bà Lê Hồng M1, ông Phan Minh H3 và ông T trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Đ yêu cầu nhận tiền đền bù số tiền là 517.759.000 đồng, phía ông T yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng và đồng ý bồi thường số tiền là 417.000.000 đồng. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 14/2019/DSPT ngày 12/3/2019 của Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ đã nhận định căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 122BLDS tuyên bố giao dịch giữa các bên vô hiệu nên tuyên xử “không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phạm Minh Đ. Bác yêu cầu của Ông Phạm Minh Đ về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Ông với ông Huỳnh Văn T đối với thửa đất số 1238 và yêu cầu được nhận tiền áp giá đền bù số tiền bồi hoàn là 517.759.300 đồng của thừa 1238. Giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Phạm Minh Đ với Ông Huỳnh Văn T được tách thành vụ án khác”. Nay ông Đ khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu buộc ông T trả lại tiền nhận chuyển nhượng 250.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại chênh lệch theo giá thị trường.

Xét thấy, việc tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên đã được giải quyết trong bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật là chứng cứ chứng minh giữa ông Đ và ông T có ký kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông T đã nhận tiền chuyển nhượng của ông Đ. Căn cứ quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự đây là các tình tiết nguyên đơn không phải chứng minh. Trong quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm, phúc thẩm trong vụ án trước, ông Đ không yêu cầu xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu nên trong vụ án này, căn cứ Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Ông Đ chưa được nhận đất nên không có nghĩa vụ giao trả đất. Ông T đã nhận số tiền 250.000.000 đồng nên cấp sơ thẩm buộc phải trả lại toàn bộ số tiền này cho ông Đ là có căn cứ.

[3.2] Về yêu cầu bồi thường thiệt hại: Xét khi ông Đ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông T mặc dù ông đã giao đủ tiền cho ông T nhưng chưa làm thủ tục sang tên, chưa được bàn giao đất sử dụng nên ông chưa có công sức đóng góp nào vào phần đất này làm cho giá trị tài sản tăng. Sau khi nhận chuyển nhượng cũng chưa phát sinh giao dịch nào liên quan đến phần đất này nên thiệt hại từ việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là không có. Xét thấy, giao dịch giữa các bên bị vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết vì tài sản chuyển nhượng không thể thực hiện thủ tục chuyển quyền trên thực tế. Ông T có lỗi trong việc che giấu giao dịch đã chuyển nhượng tài sản trước đó, khi bị phát hiện không trả ngay lại số tiền đã nhận cho nguyên đơn, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn trong việc chậm thanh toán số tiền đã nhận.

Căn cứ điểm C.3, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán tòa án nhân dân tối cao quy định: “Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Tòa án cần xác định thiệt hại gồm: Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm hủy hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật dân sự đế bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có...”.

Căn cứ chứng thư thẩm định giá số CT319/23/TĐ ngày 29/6/2023 của Công ty cổ phần T1, giá trị quyền sử dụng đất của hai thửa 1229, 236 là 3.677.000.000 đồng, giá hai bên thỏa thuận chuyển nhượng là 250.000.000 đồng. Như vậy, số tiền chênh lệch là 3.677.000.000 đồng - 250.000.000 đồng = 3.427.000.000 đồng. Do nguyên đơn thay đổi yêu cầu bồi thường thiệt hại bằng cách tính lãi suất từ khi ký hợp đồng chuyển nhượng (ngày 13/02/2009) cho đến ngày xét xử với mức lãi suất trung bình 1%/tháng, tương đương số tiền 435.916.667 đồng là có lợi cho bị đơn. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là phù hợp, yêu cầu kháng cáo của ông T là không có cơ sở chấp nhận.

Đối với yêu cầu kháng cáo của bị đơn đề nghị thanh toán nhiều lần số tiền phải trả cho nguyên đơn: Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn không đồng ý với yêu cầu kháng cáo này của bị đơn. Căn cứ theo quy định tại Điều 7a Luật Thi hành án, trong giai đoạn thi hành án bị đơn có quyền thỏa thuận với nguyên đơn phương thức thanh toán nợ. Tòa án không có thẩm quyền buộc các bên đương sự phải thực hiện cách thức thanh toán nợ khi các bên không thỏa thuận được nên yêu cầu của bị đơn không có cơ sở chấp nhận.

[4] Xét trong giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm, theo yêu cầu của ông Đ, Tòa án đã ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ đối với ông T. Sau khi xét xử sơ thẩm, các đương sự trong vụ án không có kháng cáo. Xét thấy, nghĩa vụ trả tiền của ông T đối với ông Đ là rõ ràng, cần thiết phải tiếp tục duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trên. Căn cứ theo quy định tại Điều 138 Bộ luật tố tụng dân sự, sau khi bản án có hiệu lực pháp luật các đương sự có liên quan đến biện pháp này có quyền liên hệ với Tòa án cấp sơ thẩm để yêu cầu xem xét thay đổi hoặc hủy bỏ biện pháp này.

Từ những phân tích trên xét thấy quan điểm của đại diện viện kiểm sát tại phiên toà là có căn cứ chấp nhận.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Yêu cầu kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên phải chịu án phí nhưng do thuộc trường hợp người cao tuổi nên được miễn.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Huỳnh Văn T.

Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Minh Đ.

1.1 Buộc ông Huỳnh Văn T trả cho ông Phạm Minh Đ 250.000.000 đồng tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 435.916.667 đồng tiền thiệt hại do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Tổng số tiền phải trả là 685.916.667 đồng.

1.2 Tiếp tục duy trì biện pháp khẩn cấp tạm thời tại Quyết định số 01/2023/QĐ-BPKCTT ngày 26 tháng 5 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ về áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, các đương sự có liên quan đến Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số: 01/2023/QĐ-BPKCTT ngày 26 tháng 5 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ, khi có yêu cầu thay đổi hoặc hủy bỏ biện pháp này, có quyền liên hệ với Tòa án nhân dân quận Cái Răng để được xem xét.

2. Về chi phí tố tụng: Ông Huỳnh Văn T hoàn trả cho ông Phạm Minh Đ 10.000.000 đồng chi phí tố tụng thẩm định giá tài sản.

3. Về án phí dân sự:

3.1 Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Huỳnh Văn T được miễn án phí dân sự sơ thẩm. Ông Phạm Minh Đ được nhận lại tiền tạm ứng án phí 17.000.000 đồng theo Biên lai số 0003151 ngày 12/5/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Cái Răng.

3.2 Án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn thuộc trường hợp được miễn.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.