Bản án về công nhận hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp số 228/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

BẢN ÁN 228/2023/DS-PT NGÀY 23/05/2023 VỀ CÔNG NHẬN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ HỢP PHÁP

Ngày 18 và 23 tháng 5 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố H xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 627/2022/TLPT-DS ngày 30 tháng 12 năm 2022 về việc “Công nhận hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp”.

Do bản án dân sự sơ thẩm  số 81/2022/DS-ST ngày 14/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện T bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 96/2023/QĐ-PT ngày 06 tháng 3 năm 2023, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Trần Thế Ng, sinh năm 1954; Bbà Lê Thị Tr, sinh năm 1950 (ông Ng, bà Tr đều có mặt tại phiên tòa).

Người đại diện theo ủy quyền của bà Tr: Ông Trần Thế Ng, sinh năm 1954; Cùng địa chỉ: Thôn Yên Khoái, xã Thụy An, huyện B, thành phố H.

Bị đơn: Ông Nguyễn Văn B, sinh năm 1942; Bbà Nguyễn Thị H1, sinh năm 1950 (ông B, bà H1 đều vắng mặt tại phiên tòa).

Địa chỉ: Thôn 4, xã Thạch Hòa, huyện T, thành phố H.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là:

1. Ông Nguyễn Văn D, sinh năm 1979; Địa chỉ: Thôn 4, xã Thạch Hòa, huyện T, thành phố H.

2. Ông Nguyễn Quốc Th1, sinh năm 1962; thường trú tại số nhà 286, Tổ dân phố Đồng Cam, thị trấn Liên Quan, huyện T, thành phố H.

(Ông D và ông Th1 đều có mặt tại phiên tòa).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Trung tâm huấn luyện chính trị Sỹ quan Pháo Binh - Binh chủng Pháo Binh (Trường sỹ quan Pháo Binh cũ).

Địa chỉ: Thôn Th1 Bình, xã Bình Yên, huyện T, thành phố H. Người đại diện theo pháp luật: Ông Đoàn Kỳ Mộc - Chỉ huy trưởng.

Người đại diện theo y quyền: Ông Phạm Văn L; Chức vụ: Trưởng an tham mưu hành chính (ông L vắng mặt tại phiên tòa).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn trình bày:

Ngày 28/9/2000, ông Trần Thế Ng, bà Lê Thị Tr và ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị H1 ký kết Văn ản chuyển nhượng đất thổ cư, nhà ở với nội dung ông B, bà H1 chuyển nhượng cho ông Ng, bà Tr 324 m2 đất theo quyết định cấp đất ngày 12/10/1989 của Bộ tư lệnh Pháo Binh, chiều giáp mặt đường 21 (Hướng tây) là 6 m; Mặt đối diện (Hướng đông) dài 6m; Mặt giáp nhà ông D Th2 (Hướng nam) và Mặt giáp nhà ông B (Hướng ắc). Trên đất có cây ăn quả, nhà cấp 4 và công trình phụ 70m2 và 254m2 đất vườn sử dụng lâu dài. Số tiền mua án nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận là 88.000.000 đồng (Tám mư i tám triệu đồng). Ngoài ra, hai bên còn thỏa thuận mỗi bên  phải chịu 50% chi phí hoàn tất th tục mua án, chuyển nhượng. Hai ên đã thanh toán đ tiền mua án nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao nhà và xác nhận giấy viết tay. Sau khi nhận nhà đất, vợ chồng ông Ng đã quản lý sử dụng đến nay và thực hiện nộp thuế nhà đất đầy đủ theo quy định của pháp luật.

Tòa án cấp sơ thẩm  đã tiến hành đo đạc thẩm định tại chỗ đối với thửa số 47, tờ ản đồ số 1 xác định, diện tích thửa đất còn lại sau khi trừ chỉ giới hành lang giao thông là 241,1m2 đứng tên người sử dụng đất lbà Lê Thị Tr. Hiện tại trên đất chỉ còn lại 01 giếng kh i có từ trước khi chuyển nhượng. Quá trình sử dụng, vợ chồng ông Ng đã phá dỡ và xây dựng lại toàn bộ các công trình kiến trúc gồm 01 nhà cấp 4 có diện tích 57m2, lợp mái tôn, tường chát vôi cát; 01 sân láng ê tông; 01 nhà cấp 4 có diện tích 130 m2 xây gạch chỉ không chát. Toàn ộ nhà, công trình kiến trúc trên diện tích thực tế sử dụng khi thẩm định là 241m2. Ông Ng, bà Tr cho rằng từ năm 2000 đến nay, ông B, bà H1 không hoàn tất th tục mua án nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận dẫn đến các c quan chức năng tiến hành kiểm điếm tài sản trên của vợ chồng ông đã xác định diện tích đất 241m2 không nằm trong diện tích đất ông B, bà H1 được giao năm 1984 (Giấy cho mượn đất năm 1989).

Ông Ng, bà Tr đề nghị chấp nhận Hợp đồng mua án nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết với ông B, Bbà H1. Đề nghị xác định và ghi nhận trong diện tích đất chuyển nhượng đang sử dụng có 70m2 là đất ông B, bà H1 được Trường sỹ quan Pháo Binh giao thực địa vào năm 1984 và được thể hiện tại văn ản cho mượn đất làm nhà ở ngày 12/10/1989 để vợ chồng ông à đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đảm ảo quyền được hưởng chính sách tái định cư nếu Nhà nước thu hồi theo dự án.

Bị đơn - ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị H1 do người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Năm 2001, ông Ng, bà Tr đến gặp ông B, bà H1 đặt vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giữa hai bên trao đổi và đi đến thống nhất thể hiện tại Biên ản chuyển nhượng đất thổ cư ngày 28/9/2000 (Vì ông Ng, bà Tr muốn viết thời điểm về năm 2000) giữa ông B, bà H1 cùng ông Ng, bà Tr có xác nhận các nội dung như sau: Ông B, bà H1 án cho ông Ng, bà Tr diện tích đất và nhà ở là 324m2 được Bộ tư lệnh Pháo binh cấp theo quyết định ngày 12/10/1989. Hình thể đất: chữ nhật có chiều mặt đường 21 rộng 6 (Sáu) mét hướng tây, mặt đối diện 6 (Sáu) mét hướng nhà ông Tiến, mặt dọc hướng nam giáp nhà ông D Th2 có ờ ao ông B xây, mặt dọc hướng ắc giáp nhà ông B. Tài sản trên đất gồm có: 1/ Nhà cấp 4, công trình phụ 70m2 đất vườn sử dụng lâu dài 254m2 với giá tiền 88.000.000 đồng  phương thức trả 02 ên thống nhất trả trước ngày 20/9/2000 số tiền là 10.000.000đồng (Mười triệu đồng chẵn), số tiền trả 78.000.000đồng (bảy mươi tám triệu đồng) thì không xác định thời điểm. Tuy nhiên hai bên đã ghi nhận thanh toán xong. Về lệ phí thể hiện mỗi bên  chịu trách nhiệm 50%. Từ đó, vợ chồng ông Ng đã quản lý, sử dụng nhà và đất cho đến nay. Anh D xác nhận các tài sản trên đất và diện tích đất hiện tại như cung cấp của nguyên đơn cũng như thẩm định là đúng. Đại diện bị đơn cho rằng đã thực hiện xong thỏa thuận mua án, chuyển nhượng với ông Ng, bà Tr và nay vẫn giữ nguyên thỏa thuận đó. Phía bị đơn khẳng định đây là đất quốc phòng nên không thể xác nhận đất làm nhà ở theo yêu cầu của nguyên đơn được. Vì vậy, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Trung tâm huấn luyện, Đào tạo Binh Chủng Pháo binh do ông Phạm Văn L, người đại diện theo ủy quyền có văn bản trình bày:

Thực hiện ch trư ng chính sách hậu phư ng Quân đội, Binh chủng Pháo binh giao cho Trường Kỹ thuật Pháo binh, nay lbà Trung tâm Huấn luyện - Đào tạo Binh Chủng Pháo binh giao cho các hộ mượn đất làm nhà ở nhưng thực chất là giao đất làm nhà ở và quản lý sử dụng từ năm 1980 đến năm 2003. Các gia đình được giao đất làm nhà ở quản lý, sử dụng không có tranh chấp ranh giới và là vành đai ảo vệ, không ảnh hưởng đến quy hoạch chung của đơn vị. Các hộ gia đình luôn chấp hành tốt ch trư ng chính sách và nghĩa vụ đối với địa phư ng n i cư trú.

Theo quy hoạch ản đồ quy hoạch đất khu gia đình lập năm 1996. Trong đó hộ gia đình ông B, bà H1 được mượn sử dụng với tổng diện tích 802,5m2 đất, trong đó có 200m2 đất làm nhà ở, còn lại diện tích đất làm vườn để tăng gia sản xuất.

Theo quy định sử dụng đất khu gia đình năm 1993 của Trường Kỹ thuật Pháo Binh, các hộ không được tự ý chuyển nhượng và giữ nguyên hiện trạng. Tuy nhiên hộ ông B, bà H1 đã tự ý chuyển nhượng phần diện tích đất được mượn cho ông Ng, bà Tr sử dụng, khi chuyển nhượng ông B, bà H1 không áo cáo với đơn vị.

Năm 2013, theo Quyết định của UBND thành phố H, quyết định thu hồi toàn bộ khu đất mà đơn vị cho các hộ gia đình mượn sử dụng giao cho B Quản lý khu Công nghệ cao Hòa Lạc nhằm phát triển kinh tế xã hội của địa phư ng. Đến năm 2017, Trung tâm phát triển quỹ đất phối hợp với UBND xã Thạch Hòa tiến hành kiểm đếm, đền bù giải phóng mặt ằng lần 1. Khu đất các hộ gia đình được mượn làm nhà ở gồm 9 hộ, trong đó có hộ ông Ng, bà Tr. Trong quá trình kiểm đếm để giải quyết đầy đủ mọi chế độ chính sách theo quy định như các hộ liền kề. Do vậy, hộ ông Ng, bà Tr yêu cầu ông B, bà H1 hỗ trợ cùng giải quyết chế độ chính sách, giữa hai gia đình không thỏa thuận được tiếp tục làm đơn đề nghị Tòa án giải quyết.

Sự việc giữa hai gia đình không phải là tranh chấp về ranh giới thửa đất, mà là giải quyết về quyền lợi chính sách. Đề nghị hai gia đình tự giải quyết trên tinh thần thương  lượng, hòa giải, đảm ảo sự đoàn kết thống nhất. Đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt đơn vị.

Tại bản án dân sự sơ thẩm, Tòa án nhân dân huyện T đã xét xử:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Thế Ng, bà Lê Thị Tr về việc tranh chấp hợp đồng mua án nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị H1.

- Công nhận việc mua án nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Trần Thế Ng, bà Lê Thị Tr với ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị H1 đối với nhà ở, công trình kiến trúc trên diện tích đất thực tế 241,1m2 (Trong đó có 70m2 đất được Bộ tư lệnh Pháo binh giao làm nhà ở) thuộc thửa đất số 47, tờ ản đồ số 1 tại Thôn 9, xã Thạch Hòa, huyện T, thành phố H.

- Ông Trần Thế Ng và bà Lê Thị Tr có nghĩa vụ liên hệ đến c quan có thẩm quyền để đăng ký chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ thửa đất 241,1m2 thuộc thửa đất số 47, tờ ản đồ số 1 tại Thôn 9, xã Thạch Hòa, huyện T, thành phố H và thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật về đất đai.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án của các bên  đương sự.

Không đồng ý với bản án sơ thẩm , ngày 23/9/2022, người đại diện theo y quyền của bị đơn - ông B, bà H1 đã có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm  với nội dung, bản án sơ thẩm  đánh giá chứng cứ không khách quan, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của ông B, bà H1. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét, giải quyết đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho bị đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn.

Bbị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và cho rằng, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có căn cứ. Bbản án sơ thẩm  chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là trái quy định của pháp luật. Đề nghị Toà án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố H phát iểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân th đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, các đương sự đã thực hiện quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

Về nội dung: Sau khi phân tích, đánh giá quá trình giải quyết vụ án, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố H đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm  số 81/2022/DS-ST ngày 14/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện T về phần án phí, các nội dung khác giữ nguyên như bản án sơ thẩm .

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

 Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận công khai tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về tố tụng: Bbị đơn có đơn kháng cáo trong thời hạn luật định, đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nên xác định kháng cáo là hợp lệ.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan lbà Trung tâm huấn luyện, Đào tạo Binh Chủng Pháo binh, sau khi xét xử sơ thẩm  không có đơn kháng cáo, tại cấp phúc thẩm đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt. Căn cứ quy định tại Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án cấp phúc thẩm tiến hành xét xử theo quy định của pháp luật.

. Về nội dung: Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn 2.1 Xét Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất Ngày 28/9/2000, ông Trần Thế Ng, bà Lê Thị Tr và ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị H1 có lập “Biên bản chuyển nhượng đất thổ cư nhà ở và nhận tiền”. Theo đó ông B, bà H1 chuyển nhượng cho ông Ng, bà Tr 324 m2 đất (không có số thửa và số ản đồ đo vẽ) theo quyết định cấp đất ngày 12/10/1989 của Bộ tư lệnh Pháo Binh (trong hồ sơ thể hiện là Giấy phép làm nhà số 12 ngày 12/10/1989 của Trường Kỹ thuật Pháo binh chứng nhận, không phải quyết định cấp đất). Hai ên xác nhận trên đất có cây ăn quả, nhà cấp 4, công trình phụ 70m2 và 254m2 đất vườn sử dụng lâu dài. Số tiền mua án, chuyển nhượng nhà đất hai bên thỏa thuận giá 88.000.000 đồng, mỗi bên  phải chịu 50% chi phí hoàn tất th tục mua án, chuyển nhượng. Hai ên xác nhận đã thanh toán đ tiền và àn giao nhà đất. Văn ản mua án, chuyển nhượng viết tay có chữ ký của cả hai bên và không có công chứng, chứng thực của c quan Nhà nước có thẩm quyền. Sau khi nhận nhà đất, vợ chồng ông Ng, bà Tr đã quản lý, sử dụng đến nay.

Ngày 09/4/2022, UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) có Quyết định số 404/QĐ- UBND về việc thu hồi 1.298,86m2 đất thuộc các xã Thạch Hòa, Hạ Bằng, Tân Xã, Bình Yên, huyện T, giao cho B quản lý khu Công nghệ cao Hòa Lạc quản lý để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu công nghệ cao Hòa Lạc. Ngày 06/2/2018, UBND huyện T đã có Quyết định số 422/QĐ - UBND về việc phê duyệt phư ng án chi tiết ồi thường hỗ trợ giải phóng mặt ằng khi Nhà nước thu hồi đất của Bộ tư lệnh Pháo Binh đối với người sử dụng đất là ông Trần Thế Ng, bà Lê Thị Tr để thực hiện dự án ồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt ằng cho toàn bộ diện tích khu Công nghệ cao Hòa Lạc thuộc địa àn xã Thạch Hòa, huyện T. Theo đó phần diện tích đất ông Ng, bà Tr bị thu hồi là 241,1m2, số tiền ông Ng, bà Tr được ồi thường, hỗ trợ là 183.486.000 đồng theo giá đất nông nghiệp. Không đồng tình với giá đền bù đất nông nghiệp nhưng ông Ng, bà Tr không khởi kiện Quyết định hành chính mà khởi kiện đối với ông B, bà H1 đề nghị Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng, uộc ông B, bà H1 phải trả 70m2 đất trong tổng số 200m2 đất được Bộ tư lệnh Pháo binh cấp năm 1989 để khi ị Nhà nước thu hồi, ông Ng bà Tr được đền bù với giá đất ở không phải với giá đất nông nghiệp.

Căn cứ vào trình ày của Trung tâm Huấn luyện - Đào tạo Binh Chủng Pháo binh (trước đây lbà Trường kỹ thuật Pháo binh) thể hiện, thực hiện ch trư ng chính sách hậu phư ng Quân đội, Binh chủng Pháo binh giao cho Trường Kỹ thuật Pháo binh nay lbà Trung tâm Huấn luyện - Đào tạo Binh chủng Pháo binh giao cho các hộ mượn đất làm nhà ở nhưng thực chất là giao đất làm nhà ở và quản lý sử dụng từ năm 1980 đến năm 2003. Theo quy hoạch ản đồ quy hoạch đất khu gia đình lập năm 1996, hộ gia đình ông B, bà H1 được mượn sử dụng với tổng diện tích 802,5m2 đất, trong đó có 200m2 đất làm nhà ở, còn lại làm vườn để tăng gia sản xuất. Theo quy định sử dụng đất khu gia đình năm 1993 của Trường Kỹ thuật Pháo Binh, các hộ không được tự ý chuyển nhượng và giữ nguyên hiện trạng. Tuy nhiên hộ ông B, bà H1 đã tự ý chuyển nhượng phần diện tích đất được mượn của mình cho ông Ng, bà Tr sử dụng, khi chuyển nhượng ông B, bà H1 không áo cáo với đơn vị.

Căn cứ tài liệu trong hồ sơ vụ án do các đương sự giao nộp và Tòa án thu thập được thể hiện, ngày 12/10/1989, hộ ông B được Bộ tư lệnh Pháo Binh (Trường kỹ thuật Pháo Binh) cấp Giấy phép làm nhà số 12 ngày 12/10/1989, nội dung ông B, bà H1 được phép làm nhà ở khu tập thể của trường với diện tích 200m2. Trong Giấy phép làm nhà số 12 ngày 12/10/1989 có nội dung yêu cầu, ông B bà H1 chỉ được sử dụng đất làm nhà ở của gia đình, khi không sử dụng phải giao lại B quản lý ruộng đất nhà trường quản lý.

Tại Biên ản lấy lời khai ngày 22/7/2022, lãnh đạo UBND xã Thạch Hòa, huyện T cung cấp cho Tòa án, căn cứ vào quyết định thu hồi đất của UBND thành phố H để xác định nguồn gốc đất quốc phòng do Trường sỹ quan Pháo Binh quản lý và cũng căn cứ vào đó để xác định mục đích sử dụng đất.

Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện, tại Thông áo số 101/TB-UBND ngày 16/10/2018 của UBND xã Thạch Hòa trả lời đơn kiến nghị của ông Ng, bà Tr có nội dung, trong quá trình quản lý và sử dụng đất, Trường phân hiệu chuyên môn kỹ thuật Pháo binh chưa có văn ản àn giao đất cho chính quyền địa phư ng quản lý…. Từ khi được giao đất cho đến nay chưa có quyết định của c quan Nhà nước có thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất quốc phòng sang đất ở.... Ch sử dụng diện tích đất thu hồi cho dự án Công nghệ cao Hòa Lạc tại thôn 9 xã Thạch Hòa là Bộ tư lệnh Pháo binh. Hộ ông Ng, bà Tr là người sử dụng tài sản trên đất. UBND xã Thạch Hòa xác nhận loại đất của 9 hộ dân bị thu hồi cho dự án, trong đó có hộ ông Ng là đất phi nông nghiệp với mục đích sử dụng đất quốc phòng làm nhà ở (theo Biên ản giao đất ngày 12/10/1989)…. Phần diện tích đất 241m2 của ông Ng, bà Trthu hồi nằm ngoài phần 200m2 nhà trường cho gia đình ông B mượn đất. Diện tích 241m2 hộ ông Ng, bà Tr sử dụng là đất quốc phòng tăng so với diện tích nhà trường cho ông B mượn đất năm 1989, phần diện tích đất này không có giấy tờ về việc giao quyền sử dụng đất.

Như vậy có căn cứ xác định, thửa đất các bên  thực hiện giao dịch mua án, chuyển nhượng có nguồn gốc là đất Quốc phòng, ch sử dụng là Bộ tư lệnh Pháo binh. Tại thời điểm các bên  thực hiện giao dịch chuyển nhượng thì diện tích đất này thuộc đối tượng không được chuyển nhượng. Việc mua án, chuyển nhượng được lập ằng văn ản viết tay, không được công chứng, chứng thực của c quan Nhà nước có thẩm quyền, do vậy xác định “Biên bản chuyển nhượng đất thổ cư nhà ở và nhận tiền” lập ngày 28/9/2000 giữa ông Trần Thế Ng, bà Lê Thị Tr và ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị H1 vi phạm cả về hình thức và nội dung, vi phạm điều cấm của pháp luật được quy định tại Điều 128 BLDS 2005. Do vậy giao dịch mua án, chuyển nhượng ị vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết Hợp đồng.

Tại phiên tòa, bị đơn trình ày, ngoài Biên bản chuyển nhượng đất thổ cư và nhận tiền lập ngày 28/9/2000, nguyên đơn còn lập 03 văn ản khác và đưa cho bị đơn ký nhận gồm: Giấy biên nhận mua đất ở lập ngày 28/8/1986; Hợp đồng chuyển nhượng tài sản nhà ở và cây cối lập ngày 25/12/1989; Biên bản nhượng đất ở lập ngày 01/01/1999 đồng thời xuất trình và giao nộp tài liệu, chứng cứ nêu trên tại phiên tòa. Theo bị đơn thì ông Ng, bà Tr lập giấy mua án, chuyển nhượng vào các thời điểm khác nhau, trong văn ản thể hiện trên đất có nhà ở để nhằm mục đích được ồi thường đất ở và tái định cư khi ị Nhà nước thu hồi đất. Phần diện tích đất chuyển nhượng nằm ngoài phần diện tích 200m2 đất ông B, bà H1 được Trường Pháo binh cho mượn để làm nhà; thời điểm chuyển nhượng thì không có ngôi nhà nào xây dựng trên đất. Đối với phần diện tích đất 200m2 ông B, bà H1 được Bộ tư lệnh Pháo binh cho mượn để làm nhà ở thì ông B, bà H1 đã làm nhà ở và vẫn đang sử dụng toàn bộ phần diện tích đất làm nhà ở từ đó cho đến nay.

Tại phiên tòa, nguyên đơn xác nhận có lập 04 văn ản mua án, chuyển nhượng nhà đất như bị đơn xuất trình tại phiên tòa. Theo nguyên đơn trình ày, việc lập nhiều văn ản mua án chuyển nhượng nêu trên để sau này được Nhà nước đền bù đất ở khi bị thu hồi đất và trên phần diện tích đất chuyển nhượng có ngôi nhà cấp 4 của ông B, bà H1 nhưng do ngôi nhà đã cũ không sử dụng được nên nguyên đơn đã phá đi và xây dựng lại như hiện trạng.

Xem xét đối với các văn ản do bị đơn xuất trình tại phiên tòa nhận thấy, 04 văn ản được lập vào các năm 1986, 1989, 1999 và văn ản cuối cùng là Biên bản chuyển nhượng đất thổ cư nhà ở và nhận tiền ngày 28/9/2000, trong đó văn ản Giấy biên nhận mua đất ở lập ngày 28/8/1986 trước cả thời điểm ông B, bà H1 được Binh chủng Pháo Binh cho mượn đất và cấp Giấy phép làm nhà số 12 ngày 12/10/1989. Trong Giấy iên nhận mua đất ở lập ngày 28/8/1986 nêu “có 2 gian nhà cấp 4 nhỏ”; Hợp đồng chuyển nhượng tài sản nhà ở và cây cối lập ngày 25/12/1989 nêu “Nhà cấp 3, xây bằng gạch nung, lợp tôn đỏ, cửa sắt, diện tích 15 x 6 = 90m2”; Biên ản nhượng đất ở lập ngày 01/01/1999 nêu “Nhà cấp 4: 30m2 ; Biên ản chuyển nhượng đất thổ cư nhà ở và nhận tiền lập ngày 28/9/2000 nêu “nhà cấp 4 và công trình phụ 70m2”. Trong tất cả các văn ản, không có văn ản nào ghi nội dung ông B, bà H1 chuyển nhượng cho ông Ng, bà Tr 70m2 đất ở trong diện tích 200m2 mà ông B, bà H1 được Binh chủng Pháo Binh cấp giấy phép để làm nhà. Nội dung về nhà, đất ghi trong các văn ản mua án, chuyển nhượng nêu trên đều mang tính chất mô tả. Số liệu diện tích ngôi nhà ghi trong các văn ản này cũng không thống nhất (30m2 ; 90m2 ; 70m2 ). Lời khai của các bên  về thời điểm xác lập văn ản chuyển nhượng đất cũng mâu thuẫn với nhau (2000/2001). Tuy nhiên do cả hai bên đều xác định có việc mua án, chuyển nhượng nhà đất và giao nhận trên thực tế nên chỉ xác định việc mua án, chuyển nhượng nhà đất được xác lập trước thời điểm Nhà nước thực hiện thu hồi đất để thực hiện dự án Khu Công nghệ cao Hòa Lạc.

Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử yêu cầu nguyên đơn làm rõ đối với yêu cầu khởi kiện nêu trong Đơn khởi kiện ngày 21/5/2019 và trình ày của nguyên đơn trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại các phiên tòa sơ thẩm , phúc thẩm. Trên c sở đó nguyên đơn xác định yêu cầu khởi kiện: Đề nghị Tòa án công nhận Hợp đồng mua án, chuyển nhượng nhà, đất thông qua “Biên bản chuyển nhượng đất thổ cư nhà ở và nhận tiền” lập ngày 28/9/2000 là hợp pháp và có hiệu lực pháp luật; Yêu cầu ông B, bà H1 phải trả lại quyền sử dụng 70m2 đất ở trong tổng số 200m2 đất được Trường kỹ thuật Pháo Binh cấp giấy phép làm nhà vào năm 1989, trên c sở đó được đền bù theo chính sách đất ở, không phải đất nông nghiệp. Đối với nội dung nêu tại mục 2 trong Đơn khởi kiện ngày 21/5/2019 là: “Trong trường hợp vợ chồng ông B, bà H1 không trả cho chúng tôi 70m2 đất ở nêu trên thì chúng tôi đề nghị Tòa án buộc vợ chồng ông B, bà H1 phải bồi thường cho chúng tôi toàn bộ thiệt hại mà chúng tôi phải gánh chịu theo quy định pháp luật”, nguyên đơn đề nghị được rút toàn bộ nội dung này.

Xét thấy, như đã phân tích ở nội dung trên thì phần diện tích đất các bên  mua án chuyển nhượng chưa àn giao cho chính quyền địa phư ng quản lý. Chưa có quyết định của c quan Nhà nước có thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất quốc phòng sang đất ở. Trường kỹ thuật Pháo binh khi cấp Giấy phép làm nhà chỉ ghi ông B, bà H1 được phép làm nhà với diện tích 200m2. Trong hồ sơ cũng không có văn ản nào của c quan Nhà nước có thẩm quyền xác định hạn mức sử dụng đất của ông B, bà H1 về điện tích đất ở và đất nông nghiệp. Phần diện tích 70m2 nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả, theo UBND xã Thạch Hòa cung cấp thì phần diện tích này không nằm trong phần diện tích đất ông B bà H1 được cấp Giấy phép làm nhà năm 1989. Do vậy nguyên đơn căn cứ vào văn ản chuyển nhượng đất lập năm 2000, yêu cầu bị đơn phải trả phần diện tích 70m2 đất trong tổng số 200m2 đất để được Nhà nước công nhận đền bù với chính sách là đất ở, không phải đất nông nghiệp là không có c sở chấp nhận.

Tòa án cấp sơ thẩm  chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và tuyên ông Ng và bà Tr có nghĩa vụ liên hệ đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ thửa đất 241,1m2 thuộc thửa đất số 47, tờ bản đồ số 1 tại Thôn 9, xã Thạch Hòa, huyện T, thành phố H và thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật về đất đai là không có căn cứ và không phù hợp với quy định của pháp luật vì phần diện tích đất này nằm trong diện tích đất đã bị thu hồi theo Quyết định thu hồi đất số 404/QĐ-UBND, ngày 09/4/2022 của UBND tỉnh Hà Tây (trước đây), UBND huyện T cũng đã có Quyết định số 422/QĐ - UBND về việc phê duyệt phư ng án chi tiết ồi thường hỗ trợ giải phóng mặt ằng khi Nhà nước thu hồi đất của Bộ tư lệnh Pháo Binh đối với người sử dụng đất là ông Trần Thế Ng, bà Lê Thị Tr để thực hiện dự án ồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt ằng cho toàn bộ diện tích khu Công nghệ cao Hòa Lạc thuộc địa àn xã Thạch Hòa, huyện T.

Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đã giải thích cho các đương sự về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, trên c sở đó hỏi các đương sự có yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của giao dịch mua án, chuyển nhượng nhà đất của các bên  khi ị xác định là vô hiệu không?. Tuy nhiên cả nguyên đơn - ông Ng, bà Tr và bị đơn do người đại diện theo y quyền của ông B, bà H1 đều không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu.

Do các đương sự không có yêu cầu giải quyết hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu nên Hội đồng xét xử không giải quyết trong vụ án này. Nếu sau này có yêu cầu sẽ được xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

Từ những phân tích trên xác định, yêu cầu kháng cáo của bị đơn là có c sở nên được chấp nhận.

Phát iểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố H không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.

3. Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm . Tuy nhiên nguyên đơn được xác định là người cao tuổi nên thuộc trường hợp được miễn nộp tiền án phí và không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm . Số tiền nguyên đơn đã nộp được hoàn trả lại.

Kháng cáo của bị đơn được chấp nhận nên bị đơn không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm. Số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp được hoàn trả lại

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Căn cứ các Điều 117, 128 Bộ luật Dân sự.

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Sửa Bbản án dân sự sơ thẩm  số 81/2022/DS-ST, ngày 14/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện T, thành phố H.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Trần Thế Ng, bà Lê Thị Tr đối với ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị H1 .

Xác định Hợp đồng mua án nhà, chuyển nhượng nhà đất thông qua “Biên bản chuyển nhượng đất thổ cư nhà ở và nhận tiền” lập ngày 28/9/2000 giữa ông Trần Thế Ng, bà Lê Thị Tr với ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị H1 ị vô hiệu.

Xác định các đương sự trong vụ án không yêu cầu giải quyết hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu. Sau này nếu có yêu cầu sẽ được xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

2. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nêu tại mục 2 trong Đơn khởi kiện ngày 21/5/2019 là: “Trong trường hợp vợ chồng ông B, bà H1 không trả cho chúng tôi 70m2 đất ở nêu trên thì chúng tôi đề nghị Tòa án buộc vợ chồng ông B, bà H1 phải bồi thường cho chúng tôi toàn bộ thiệt hại mà chúng tôi phải gánh chịu theo quy định pháp luật”.

3. Về án phí Miễn án phí dân sự sơ thẩm  cho ông Trần Thế Ng và bà Lê Thị Tr, ông Ng, bà Tr không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm . Hoàn trả lại ông Ng, bà Tr số tiền 2.400.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm  đã nộp theo Biên lai thu số 0011868 ngày 06/01/2021 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện T.

Miễn án phí dân sự sơ thẩm  cho ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị H1. Ông B, bà H1 không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm . Trả lại ông B, bà H1 số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai số 0025583 ngày 24/10/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện T.

4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc ị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 của Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.

Án xử công khai phúc thẩm, có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án.