Bản án 61/2020/DS-PT ngày 24/06/2020 về tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

BẢN ÁN 61/2020/DS-PT NGÀY 24/06/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CẦM CỐ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Từ ngày 22 - 24 tháng 6 năm 2020, Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 51/2020/TLPT-DS ngày 21 tháng 02 năm 2020 về “Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” do Bản án dân sự sơ thẩm số 222/2019/DSST ngày 30/10/2019 của Tòa án nhân dân huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 75/2020/QĐXXPT-DS ngày 28 tháng 4 năm 2020 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông L, sinh năm 1964; cư trú ấp Thới Hòa B, thị trấn Cờ Đỏ, huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phan Thanh Hùng, sinh năm 1969; cư trú ấp 8 B2, xã Thuận Hòa, huyện An Minh, tỉnh Kiên Giang.

- Bị đơn: Ông G, sinh năm 1977 và bà Huỳnh Y, sinh năm 1976; cùng cư trú ấp Thới Hòa B, thị trấn Cờ Đỏ, huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Bà J, sinh năm 1977; cư trú ấp J, thị trấn Cờ Đỏ, huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Luật sư Phạm S – Văn phòng Luật sư Phạm S – Đoàn Luật sư thành phố Cần Thơ.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Phần trình bày của nguyên đơn theo đơn khởi kiện ngày 06/12/2018 và trong quá trình tố tụng như sau:

Ngày 17/4/2014, bị đơn có cầm cố quyền sử dụng đất cho nguyên đơn phần đất diện tích 15 công (loại đất lúa) – đất toạ lạc tại ấp Thới Trường, xã Thới Xuân, huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ – với số tiền là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng) và 02 (hai) cây vàng 24K. Thời hạn cầm cố quyền sử dụng đất là 01 (một) năm; nếu hết thời hạn 01 (một) năm mà bị đơn chưa chuộc lại thì nguyên đơn vẫn tiếp tục được quyền canh tác.

Ngày 21/3/2016, bị đơn tiếp tục cầm cố quyền sử dụng đất cho nguyên đơn phần đất diện tích 05 công (loại đất lúa) - đất toạ lạc tại ấp Thới Trường, xã Thới Xuân, huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ – với số vàng là 04 (bốn) cây vàng 24K. Thời hạn cầm cố quyền sử dụng đất là 01 (một) năm; nếu hết thời hạn 01 (một) năm mà bị đơn chưa chuộc lại thì nguyên đơn vẫn tiếp tục được quyền canh tác.

Ngày 19/4/2017, nguyên đơn và bị đơn lập một thỏa thuận để thống nhất số tiền cầm cố đất từ năm 2014 – 2017 là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) và 20 chỉ vàng 24K.

Nay, nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại số tiền cầm cố đất là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) và 20 chỉ vàng 24K.

Phần trình bày của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan theo đơn yêu cầu độc lập ngày 08/4/2019 và trong quá trình tố tụng như sau:

Do gần nhà nhau nên bà biết gia đình bị đơn đang gặp nhiều khó khăn trong cuộc sống và đã thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, không có khả năng tất toán. Vì vậy , bà đề nghị với bị đơn là bà sẽ tất toán tiền vay Ngân hàng giúp bị đơn rồi hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó, vào ngày 30/11/2018, hai bên đến Văn phòng công chứng Vĩnh Thạnh để thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 57 có diện tích 25.469m2 (loại đất lúa) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00185 và thửa đất số 749 có diện tích 3.401m2 (loại đất lúa) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH01287; hai thửa đất này đều thuộc tờ bản đồ số 09, tọa lạc tại ấp Thới Trường 1, xã Thới Xuân, huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ với giá chuyển nhượng là 1.840.000.000 đồng (một tỷ tám trăm bốn mươi triệu đồng). Bà đã trả trước số tiền 1.740.000.000 đồng (một tỷ bảy trăm bốn mươi triệu đồng) và còn nợ lại 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng), khi nào hợp đồng hoàn thành sẽ giao số tiền còn nợ lại.

Nay, bà yêu cầu được công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và bị đơn, yêu cầu nguyên đơn bồi thường thiệt hại do ngăn chặn hợp đồng chuyển nhượng, số tiền bồi thường là 3.200.000 đồng/ngày kể từ ngày 06/12/2018 đến ngày xét xử xong vụ án.

Phần trình bày ý kiến của bị đơn:

Bị đơn không đồng ý phần trình bày và yêu cầu của nguyên đơn. Giữa bị đơn và nguyên đơn có thực hiện một giao dịch duy nhất là giao dịch vay tài sản. Vào năm 2014, con của bị đơn bị bệnh hiểm nghèo nên bị đơn có vay của nguyên đơn số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) để điều trị bệnh cho con, lãi suất 6%/tháng. Bị đơn đã trả lãi được 18 tháng với số tiền tương ứng là 288.000.000 đồng (hai trăm tám mươi tám triệu đồng) thì không còn khả năng trả nữa. Sau đó, nguyên đơn có yêu cầu bị đơn ký nhận nợ do nguyên đơn viết sẵn và không cho bị đơn giữ biên nhận nợ này. Bị đơn chỉ đồng ý trả cho nguyên đơn số tiền vay 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) và lãi suất theo quy định Nhà nước.

Bị đơn đồng ý phần trình bày và yêu cầu của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 30/11/2018 là tự nguyện ký kết, không bị ai ép buộc.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 222/2019/DSST ngày 31/10/2019 của Tòa án nhân dân huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ đã tuyên:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông L về việc tranh chấp đòi lại tài sản theo hợp đồng cố đất. Đình chỉ yêu cầu của nguyên đơn đối với bị đơn ông G, bà Huỳnh Y về việc buộc bị đơn trả tiền thuê đất hàng năm. Tuyên bố vô hiệu các hợp đồng cố đất lập vào các ngày 17/4/2014, 21/3/2016, 19/4/2017 giữa nguyên đơn và bị đơn. Buộc bị đơn ông G, bà Huỳnh Y có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn ông L số tiền 583.400.000 đồng (năm trăm tám mươi ba triệu bốn trăm ngàn đồng).

Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà H về việc yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bị đơn và yêu cầu nguyên đơn bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng do tài sản bị xâm phạm. Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/11/2018 giữa người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà H với bị đơn ông G, bà Huỳnh Y. Buộc bà H phải giao trả quyền sử dụng đất tại các thửa 57,749, tờ bản đồ số 09, loại đất lúa – đất tọa lạc tại ấp Thới Trường 1, xã Thới Xuân, huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ cho bị đơn ông G, bà Huỳnh Y.

Buộc bị đơn ông G, bà Huỳnh Y phải trả cho người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà H số tiền 1.740.000.000 đồng (một tỷ bảy trăm bốn mươi triệu đồng).

Về kháng cáo:

Ngày 14/11/2019, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan kháng cáo cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm không có quyền phong tỏa tài sản và việc tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/11/2019 tại Văn phòng công chứng Vĩnh Thạnh vô hiệu là không có căn cứ.

Về kháng nghị:

Ngày 14/11/2019, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ kháng nghị một phần Bản án số 222/2019/DSST ngày 31/10/2019 theo hướng chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà H về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H với ông G, bà Huỳnh Y đối với thửa 57, thửa 749, tờ bản đồ số 09, diện tích 27.772,6m2.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người kháng cáo vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và kháng cáo bổ sung yêu cầu nguyên đơn phải bồi thường thiệt hại do đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số tiền là 3.200.000 đồng/ngày kể từ ngày 06/12/2018 đến ngày xét xử.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ vẫn giữ nguyên nội dung kháng nghị.

Phần phát biểu của Kiểm sát viên về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án:

Ý kiến về thủ tục: Hội đồng xét xử và các đương sự chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Ý kiến về nội dung kháng cáo, kháng nghị:

Tại “tờ cầm cố đất” ngày 19/4/2017 thể hiện rõ bị đơn có cố đất cho nguyên đơn với số tiền 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) và 02 cây vàng 24K. Căn cứ vào Điều 166, Điều 167 của Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất không có quyền cầm cố quyền sử dụng đất. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định giao dịch giữa nguyên đơn và bị đơn vô hiệu là đúng pháp luật. Tuy nhiên, khi giao dịch vô hiệu thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nhưng cấp sơ thẩm lại quy đổi 02 (hai) cây vàng 24K thành số tiền tương đương 83.400.000 đồng (tám mươi ba triệu bốn trăm ngàn đồng) là chưa phù hợp.

Ngày 30/11/2018, bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan cùng đến Văn phòng công chứng Vĩnh Thạnh để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 57, thửa 749, tờ bản đồ số 09, diện tích 27.772,6m2. Tại thời điểm này, quyền sử dụng đất chuyển nhượng không có tranh chấp, không bị kê biên, phát mãi. Căn cứ vào Điều 188, Điều 191 của Luật đất đai năm 2013 thì quyền sử dụng đất trên đủ điều kiện chuyển nhượng. Giao dịch được thực hiện trên tinh thần tự nguyện, nội dung và mục đích giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra trước khi nguyên đơn khởi kiện nhưng cấp sơ thẩm lại nhận định “bị đơn cố tình tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ là không có cơ sở. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015 để công nhận hợp đồng. Hợp đồng được công nhận là hợp pháp nên Quyết định khẩn cấp tạm thời số 02/2018/QĐ-BPKCTT ngày 07/12/2018 của Tòa án nhân dân huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ cần được hủy bỏ.

Riêng kháng cáo yêu cầu bồi thường số tiền 3.200.000 đồng/ngày kể từ ngày 06/12/2018 đến ngày xét xử là không có cơ sở xem xét vì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời chỉ ngăn cản sự chuyển dịch tài sản về mặt pháp lý, không ngăn cản việc khai thác, sử dụng của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vẫn là người trực tiếp canh tác trên diện tích đất chuyển nhượng từ bị đơn từ ngày 30/11/2018 đến nay.

Từ những phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự tuyên sửa Bản án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

(1) Về quan hệ pháp luật:

Căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu độc lập của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan xác định quan hệ pháp luật tranh chấp của vụ án là tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc xác định quan hệ pháp luật tranh chấp của cấp sơ thẩm là đúng theo khoản 3 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự.

(2) Xét yêu cầu kháng cáo của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

Đối với yêu cầu kháng cáo thứ nhất là được công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 30/11/2018 không vô hiệu:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết bằng sự tự nguyện và thống nhất giữa bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, có công chứng. Tài sản chuyển nhượng là quyền sử dụng đất hợp pháp của bị đơn gồm thửa đất số 57 có diện tích 25.469m2 (loại đất lúa) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00185 và thửa đất số 749 có diện tích 3.401m2 (loại đất lúa) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH01287 với giá chuyển nhượng là 1.840.000.000 đồng (một tỷ tám trăm bốn mươi triệu đồng). Bị đơn đã trả trước số tiền 1.740.000.000 đồng (một tỷ bảy trăm bốn mươi triệu đồng) và còn nợ lại 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng), khi nào hợp đồng hoàn thành sẽ giao số tiền còn nợ lại. Tại thời điểm chuyển nhượng, bị đơn không bị giới hạn bởi việc thế chấp, kê biên, phát mãi hay trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba nên không có căn cứ cho rằng bị đơn cố tình trốn tránh nghĩa vụ của nguyên đơn khi mà nguyên đơn thực hiện việc khởi kiện vào thời gian sau đó. Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn trình bày bị đơn vẫn còn tài sản để thực hiện nghĩa vụ với nguyên đơn (là nhà và quyền sử dụng đất đang ở khoảng 200m2). Vì những căn cứ trên cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 30/11/2018 giữa bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là hợp pháp.

Đối với yêu cầu kháng cáo thứ hai là yêu cầu hủy Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 02/2018/QĐ-BPKCTT ngày 07/12/2018:

Nguyên đơn có yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời vào ngày 06/12/2018 – cùng ngày nộp đơn khởi kiện; có nghĩa là sau khi bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp như phân tích trên. Nên yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa quyền sử dụng đất thửa đất số 57 có diện tích 25.469m2 (loại đất lúa) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00185 do Ủy ban nhân dân huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ cấp ngày 11/6/2010 và thửa đất số 749 có diện tích 3.401m2 (loại đất lúa) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH01287 do Ủy ban nhân dân huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ cấp ngày 04/9/2014; hai thửa đất này đều thuộc tờ bản đồ số 09, tọa lạc tại ấp Thới Trường 1, xã Thới Xuân, huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ để đảm bảo cho việc thi hành án là không đúng quy định. Hơn nữa, việc phong tỏa tài sản chỉ được thực hiện khi tài sản bị phong tỏa có giá trị tương đương nghĩa vụ; nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn thực hiện nghĩa vụ trả lại cho nguyên đơn số tiền 500.000.000 đồng và 20 chỉ vàng 24K nhưng cấp sơ thẩm lại phong tỏa tài sản có giá trị 1.610.810.800 đồng (một tỷ sáu trăm mười triệu tám trăm mười ngàn tám trăm đồng) và buộc thực hiện biện pháp bảo đảm chỉ 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng) là vi phạm khoản 4 Điều 133 của Bộ luật tố tụng dân sự. Vì vậy, cần thiết phải hủy bỏ việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để đảm bảo cho các giao dịch dân sự ngay tình.

Đối với yêu cầu kháng cáo bồi thường thiệt hại do biện pháp khẩn cấp tạm thời gây ra:

Yêu cầu kháng cáo này vượt quá yêu cầu kháng cáo theo đơn kháng cáo ngày 14/11/2019 nên không xem xét, giải quyết. Nếu đương sự có yêu cầu thì khởi kiện thành vụ án khác.

(3) Từ những phân tích trên, yêu cầu kháng cáo của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan và nội dung kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ là có căn cứ.

Những quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị không xem xét trong phạm vi xét xử của bản án phúc thẩm này.

(4) Về án phí dân sự phúc thẩm: người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan được chấp nhận yêu cầu kháng cáo nên không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng: khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Tuyên án:

Chấp nhận kháng cáo của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

Chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ.

Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 222/2019/DSST ngày 31/10/2019 của Tòa án nhân dân huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ như sau:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông L về việc tranh chấp đòi lại tài sản theo hợp đồng cố đất. Tuyên bố vô hiệu các hợp đồng cố đất lập vào các ngày 17/4/2014, 21/3/2016, 19/4/2017 giữa nguyên đơn và bị đơn. Buộc bị đơn ông G, bà Huỳnh Y có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn ông L số tiền 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) và 20 (hai mươi) chỉ vàng 24K.

Chấp nhận yêu cầu độc lập của bà H về việc yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bị đơn. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 30/11/2018 giữa người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà H với bị đơn ông G, bà Huỳnh Y là hợp pháp.

Về án phí dân sự:

Bị đơn ông G và bà Huỳnh Y phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền là 27.336.000 đồng (hai mươi bảy triệu ba trăm ba mươi sáu ngàn đồng);

Nguyên đơn ông L được nhận lại tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm số tiền là 13.360.000 đồng (mười ba triệu ba trăm sáu mươi ngàn đồng) theo biên lai số 00188 ngày 07/12/2018 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà H được nhận lại tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm số tiền là 9.900.000 đồng (chín triệu chín trăm ngàn đồng) theo biên lai số 001517 ngày 24/4/2019 và tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm số tiền là 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) theo biên lai số 012838 ngày 14/11/2019 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ.

Bản án này có hiệu lực thi hành ngay.

Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.