Bản án 55/2020/DS-ST ngày 09/09/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN TÂN CHÂU, TỈNH TÂY NINH

BẢN ÁN 55/2020/DS-ST NGÀY 09/09/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 09 tháng 9 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 61/2020/TLST-DS, ngày 02 tháng 3 năm 2020 về tranh chấp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 45/2020/QĐXXST-DS ngày 01 tháng 7 năm 2020 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Lại Thị Hồng N, sinh năm 1970; nơi đăng ký hộ khẩu thường trú: Ấp P, xã T, huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh; nơi cư trú: Số 215 đường Huỳnh Tấn Phát, Phường H, thành phố T, tỉnh Tây Ninh (có mặt).

- Bị đơn: Bà Nguyễn Ngọc T, sinh năm 1952; nơi đăng ký hộ khẩu thường trú: Số 58/22/7 đường T, Phường 18, Quận 4, thành phố Hồ Chí Minh; nơi cư trú: Số nhà 110, tổ 5, ấp H, xã T, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh (có mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Văn H, sinh năm 1949; nơi cư trú: Số nhà 110, tổ 5, ấp H, xã T, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện hợp pháp của ông H: Bà Nguyễn Ngọc T, sinh năm 1952; nơi cư trú: Số nhà 110, tổ 5, ấp H, xã T, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 08-7-2020).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện ngày 26 tháng 02 năm 2020 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Lại Thị Hồng N trình bày:

Bà không quen biết bà T, thông qua môi giới, vào ngày 22-5-2018 bà có nhận chuyển nhượng từ bà T diện tích đất có chiều Nng 10 m X dài 40 m, thuộc một phần thửa đất số 147, tờ bản đồ số 50 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCN: CS 02934 do bà Nguyễn Ngọc T và ông Nguyễn Văn H đứng tên giấy chứng nhận được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh cấp ngày 14-10-2015, giá chuyển nhượng 150.000.000 đồng. Đất có tứ cận: Các hướng Bắc, Nam, Tây giáp đất bà T; hướng Đông giáp đường đất đi vào nhà bà T.

Bà đã giao cho bà T số tiền 130.000.000 đồng, còn lại 20.000.000 đồng khi nào thực hiện thủ tục chuyển quyền hoàn thành thì sẽ trả hết. Khi thỏa thuận chuyển nhượng có lập hợp đồng ghi giấy bán đất, ngày 22-5-2018 bà và bà T ký tên vào hợp đồng, không có ông H chồng bà T ký tên nhưng có bà Võ Thị Xuân L ký tên làm chứng.

Sau khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng, bà T đã giao đất cho bà và bà đã cắm trụ xi măng 04 góc diện tích đất chuyển nhượng để làm ranh đất, nhưng sau đó bà T đã nhổ trụ xi măng do bà cắm làm ranh. Bà đôn đốc bà T thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng cho bà nhưng bà T không thực hiện nên bà có gửi đơn yêu cầu UBND xã T, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh giải quyết nên ngày 30-9-2019 UBND xã Tân Hội tổ chức hòa giải thì bà T cam kết, trong thời gian từ ngày 30-9-2019 đến ngày 30-10-2019 sẽ hoàn trả cho bà số tiền 130.000.000 đồng. Đến ngày 30-10-2019 bà T không thực hiện và tiếp tục cam kết trong thời hạn 15 ngày sẽ hoàn trả lại cho bà số tiền đã nhận. Ngày 20-11-2019 bà T tiếp tục lập tờ cam kết hẹn đến ngày 25-11-2019 sẽ trả lại cho bà số tiền 130.000.000 đồng, tuy nhiên đến nay bà T không thực hiện.

Khoảng ngày 02-11-2019 âm lịch, tức ngày 27-11-2019 dương lịch bà T có trả cho bà số tiền 20.000.000 đồng, khi giao tiền không lập giấy tờ gì. Khi nhận tiền từ bà T, bà có nói với bà T nếu đến hết tháng 11-2019 âm lịch mà bà T không trả đủ số tiền 110.000.000 đồng thì số tiền 20.000.000 đồng bà T giao cho bà xem như là tiền lãi, không được trừ vào số tiền 130.000.000 đồng thì bà T không có ý kiến gì. Khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng bà T nói giấy đất chỉ một mình bà T đứng tên, do bà tin tưởng và biết chồng bà T bị bệnh nên bà không yêu cầu xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không yêu cầu chồng bà T cùng ký tên vào giấy mua bán đất.

Nay bà yêu cầu bà T và ông H có nghĩa vụ trả cho bà số tiền 130.000.000 đồng đã nhận và tiền lãi phát sinh 01%/ tháng kể từ ngày 22-5-2018 cho đến khi giải quyết xong vụ án, khấu trừ số tiền 20.000.000 đồng vào tiền lãi. Đối với giấy mua bán đất ngày 22-5-2018 ký kết giữa bà và bà T thì yêu cầu hủy bỏ, không tiếp tục thực hiện. Ngoài ra không còn trình bày gì thêm.

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Nguyễn Ngọc T có ý kiến đối với yêu cầu của nguyên đơn:

Bà và bà N không quen biết nhau, thông qua bà Võ Thị Xuân L nên vào ngày 22-5-2018 bà có chuyển nhượng cho bà T diện tích Nng 10 m X dài 40 m, thuộc thửa đất số 147, tờ bản đồ số 50, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCN: CS 02934 do bà và ông Nguyễn Văn H đứng tên, đăng ký, được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh cấp ngày 14-10-2015, giá chuyển nhượng 150.000.000 đồng. Đất có tứ cận: Các hướng Bắc, Nam, Tây giáp đất bà; hướng Đông giáp đường đất vào nhà bà; đất tọa lạc tại ấp H, xã T, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh.

Bà N có giao cho bà số tiền 130.000.000 đồng; còn lại 20.000.000 đồng khi nào có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà N đứng tên thì sẽ trả hết. Khi thỏa thuận có lập hợp đồng chuyển nhượng, ghi giấy bán đất, đề ngày 22-5- 2018 bà và bà N ký vào hợp đồng nhưng không có ông H chồng bà ký tên mà có bà Võ Thị Xuân L ký tên làm chứng. Sau đó (không nhớ ngày tháng năm) bà N có đến cắm trụ xi măng xác định ránh đất đã mua, sau một thời gian do đất để trống, cỏ mọc nhiều và xe máy cày kéo mì làm ngã trụ xi măng nên bà dời các trụ này vào một chỗ.

Tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà đang thế chấp tại Quỹ tín dụng nhân dân thị trấn Tân Châu, bà có thông báo cho bà N biết việc này, bà N đồng ý để bà trả nợ Quỹ tín dụng nhân dân thị trấn Tân Châu xong, sẽ làm thủ tục sang tên cho bà N. Tuy nhiên từ đó đến nay, chồng bà bị bệnh, tuổi bà đã cao nên không có khả năng trả nợ cho Quỹ tín dụng, mà chỉ chờ bán được các phần đất còn lại mới có tiền trả nợ cho Quỹ tín dụng. Chính vì vậy, bà đã nhiều lần không thực hiện đúng cam kết trả tiền 130.000.000 đồng cho bà N. Khi thỏa thuận chuyển nhượng với bà N thì ông H là chồng của bà có biết, nhưng do tay của ông H bị liệt ngón nên không thể ký tên được.

Ngày 27-11-2019 dương lịch, bà có trả cho bà N số tiền 20.000.000 đồng, khi giao tiền không lập giấy tờ gì. Khi bà giao tiền cho bà N thì hai bên chỉ nói miệng với nhau là để cho bà N trang trải cuộc sống, chứ không có thỏa đây là tiền lãi. Nay bà đồng ý trả cho bà N số tiền gốc 110.000.000 đồng, không đồng ý trả tiền lãi cho bà N. Đối với giấy mua bán đất ngày 22-5-2018 ký kết giữa bà và bà N thì yêu cầu hủy bỏ, không tiếp tục thực hiện.

Tại phiên tòa, bà N tự nguyện rút lại một phần yêu cầu, chỉ yêu cầu bà Nguyễn Ngọc T và ông Nguyễn Văn H có nghĩa vụ trả cho bà số tiền 110.000.000 đồng và tiền lãi theo quy định của pháp luật từ ngày 22-6-2018 đến nay, không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng. Đối với giấy mua bán đất ngày 22-5-2018 ký kết giữa bà với bà T thì yêu cầu hủy bỏ, không tiếp tục thực hiện và tự nguyện chịu 1.500.000 đồng tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, chi phí định giá. Bà Nguyễn Ngọc T đồng ý cùng ông Nguyễn Văn H trả cho bà N số tiền 110.000.000 đồng và tiền lãi theo quy định của pháp luật từ ngày 22-6-2018 đến nay, đồng ý hủy bỏ giấy mua bán đất ngày 22-5-2018 ký kết giữa bà với bà N.

Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

- Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án đã tuân thủ theo trình tự thủ tục, thưc hiên đây đu theo quy đinh của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên tòa Hội đồng xét xử đã thực hiện các thủ tục đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về việc giải quyết vụ án: Căn cứ các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và diễn biến vụ án tại phiên tòa thì yêu cầu khởi kiện của bà Lại Thị Hồng N là có căn cứ chấp nhận một phần; tuy nhiên tại phiên tòa, bà N tự nguyện rút lại một phần yêu cầu, chỉ yêu cầu bà Nguyễn Ngọc T và ông Nguyễn Văn H trả cho bà số tiền 110.000.000 đồng và tiền lãi theo quy định của pháp luật từ ngày 22-6- 2018 đến nay. Đối với giấy mua bán đất ngày 22-5-2018 ký kết giữa bà với bà T thì yêu cầu hủy bỏ, không tiếp tục thực hiện. Bà Nguyễn Ngọc T đồng ý theo yêu cầu của bà N nên cần ghi nhận. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ các Điều 123, 407, 500, 501, 502, 503 và Điều 589 của Bộ luật Dân sự; các Điều 167, 168 và Điều 203 của Luật đất đai; Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án, xử theo hướng:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lại Thị Hồng N đối với bà Nguyễn Ngọc T và ông Nguyễn Văn H về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ký kết ngày 22-5- 2018 giữa bà Lại Thị Hồng N với bà Nguyễn Ngọc T, đối với diện tích đất 400 m2, thuộc một phần thửa đất số 147, tờ bản đồ số 50, tọa lạc tại ấp Hội Thạnh, xã Tân Hội, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh là vô hiệu.

Buộc bà Nguyễn Ngọc T và ông Nguyễn Văn H có nghĩa vụ trả cho bà Lại Thị Hồng N số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 110.000.000 (hai trăm, năm mươi lăm triệu) đồng và tiền lãi theo quy định của pháp luật.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Ngọc T và ông Nguyễn Văn H được miễn án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, XÉT THẤY

[1] Về thủ tục tố tụng: Ông Nguyễn Văn H là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án vắng mặt nhưng có người đại diện hợp pháp tham gia phiên tòa nên Hội đồng xét xử căn cứ Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt ông H.

[2] Về nội dung:

[2.1] Xét thấy, bà Lại Thị Hồng N với bà Nguyễn Ngọc T thừa nhận vào ngày 22-5-2018 hai bên có giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 400 m2 (Nng 10 m X dài 40 m), thuộc một phần thửa đất số 147, tờ bản đồ số 50, tọa lạc tại ấp H, xã T, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh, với giá trị 150.000.000 đồng. Khi các bên giao kết hợp đồng là tự nguyện và có đủ năng lực hành vi dân sự nên căn cứ Điều 385, Điều 386 của Bộ luật Dân sự xác định giữa bà Lại Thị Hồng N với bà Nguyễn Ngọc T có giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 400 m2 là có thật.

Ngoài ra, các bên đương sự cũng thừa nhận, khi ký kết hợp đồng do tin tưởng lẫn nhau nên không cần đến Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật, bà N tiến hành cắm trụ ranh đất nhưng chưa quản lý, sử dụng đất mà do bà T còn quản lý, sử dụng. Do bà T không tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng diện tích đất đã sang nhượng cho bà N nên bà N yêu cầu bà T, ông H có nghĩa vụ trả cho bà số tiền giao trước 110.000.000 đồng, đồng thời tính tiền lãi theo quy định của pháp luật, từ ngày 22-5-2018 đến nay.

[2.2] Xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lại Thị Hồng N với bà Nguyễn Ngọc T, với diện tích 400 m2, thuộc một phần thửa đất số 147, tờ bản đồ số 50. Về hình thức và nội dung của hợp đồng là chưa phù hợp và vi phạm điều cấm theo quy định tại các Điều 123, 501 502 của Bộ luật Dân sự và các Điều 136, 191 của Luật đất đai. Mặt khác, căn cứ vào giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện Tân Châu cấp cho bà T và ông H đứng tên đăng ký, sử dụng thì việc giao kết giữa bà T với bà N là chưa phù hợp với quy định, vì đây là tài sản chung của bà T và ông H nhưng khi ký hợp đồng sang nhượng chỉ có một mình bà T ký là ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông H là vi phạm Điều 213 của Bộ luật Dân sự nên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà N với bà T là vô hiệu. Do đó, Bà N yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất nêu trên vô hiệu là có căn cứ chấp nhận, phù hợp với quy định tại các Điều 123, 132 của Bộ luật Dân sự.

[2.3] Xét yêu cầu của bà N yêu cầu bà T, ông H trả lại số tiền 130.000.000 đồng và tiền lãi suất. Hội đồng xét xử thấy, do hợp đồng vô hiệu nên các bên phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận; trong quá trình giải quyết vụ án, bà N và bà T cùng thừa nhận, bà T có nhận của bà N số tiền 130.000.000 đồng nhưng đã trả lại 20.000.000 đồng. Tại phiên tòa, bà N yêu cầu bà T, ông H trả lại số tiền 110.000.000 đồng và tiền lãi theo quy định của pháp luật từ ngày 22-6-2018 đến nay, không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu; bà T đồng ý yêu cầu của bà N nên Hội đồng xét xử xác định bà T, ông H phải có nghĩa vụ trả lại cho bà N số tiền 110.000.000 đồng và tiền lãi suất từ ngày 22-6-2018 đến ngày 09-9-2020 (26 tháng, 18 ngày), với mức lãi suất 0,83%/tháng, bằng số tiền 24.286.000 đồng. Do diện tích đất chuyển nhượng cho bà N, vợ chồng bà T đang quản lý, sử dụng nên bà T, ông H tiếp tục quản lý, sử dụng.

[2.4] Do các bên tự thỏa thuận việc trả lãi suất với nhau và không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nên Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết.

[3] Từ những phân tích trên, chấp nhận yêu cầu của bà Lại Thị Hồng N đối với bà Nguyễn Ngọc T và ông Nguyễn Văn H về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ký kết ngày 22-5- 2018 giữa bà Lại Thị Hồng N với bà Nguyễn Ngọc T, đối với diện tích đất 400 m2, thuộc một phần thửa đất số 147, tờ bản đồ số 50, tọa lạc tại ấp H, xã T, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh là vô hiệu. Buộc bà T, ông H có nghĩa vụ trả cho bà N số tiền 134.286.000 đồng.

[4] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và chi phí định giá: Tại phiên tòa, bà Lại Thị Hồng N tự nguyện chịu 1.500.000 đồng nên Hội đồng xét xử ghi nhận.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Ngọc T là người trên 60 tuổi, có đơn xin miễn án phí nên được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại Điều 12 của của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ các Điều 123, 407, 500, 501, 502, 503 và Điều 589 của Bộ luật Dân sự; các Điều 167, 191 và Điều 203 của Luật đất đai; Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu của bà Lại Thị Hồng N đối với bà Nguyễn Ngọc T và ông Nguyễn Văn H về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 22-5- 2018 giữa bà Lại Thị Hồng N với bà Nguyễn Ngọc T, đối với diện tích đất 400 m2, thuộc một phần thửa đất số 147, tờ bản đồ số 50, tọa lạc tại ấp H, xã T, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh là vô hiệu.

Buộc bà Nguyễn Ngọc T và ông Nguyễn Văn H có nghĩa vụ trả cho bà Lại Thị Hồng N số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 134.286.000 (một trăm ba mươi bốn triệu, hai trăm tám mươi sáu nghìn) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng:

3.1. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Ngọc T được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Lại Thị Hồng N không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm, hoàn trả cho bà N số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp 3.932.000 (ba triệu, chín trăm ba mươi hai nghìn) đồng tại biên lai thu số 0000458 ngày 02 tháng 3 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh.

3.2. Về chi phí tố tụng: Bà Lại Thị Hồng N tự nguyện chịu 1.500.000 (một triệu, năm trăm nghìn) đồng tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và chi phí định giá. Ghi nhận bà N đã nộp xong theo biên bản giao nhận ngày 15-05-2020.

3. Về quyền kháng cáo: Bà Lại Thị Hồng N, bà Nguyễn Ngọc T, ông Nguyễn Văn H có quyền kháng cáo để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.