Bản án 430/2020/DS-PT ngày 15/12/2020 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

BẢN ÁN 430/2020/DS-PT NGÀY 15/12/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong các ngày 08 và 15 tháng 12 năm 2020 tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Long An tiến hành xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 457/2020/TLPT- DS ngày 20 tháng 10 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 28/2020/DS-ST ngày 24 tháng 8 năm 2020 của Toà án nhân dân thành phố T bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 476/2020/QĐ-PT ngày 11 tháng 11 năm 2020, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Đặng Thị Bé C, sinh năm 1967; địa chỉ: Số 15 đường số 1, khu phố T, phường 5, thành phố T, tỉnh Long An.

- Bị đơn:

1. Bà Trần Thị P, sinh năm 1958.

2. Ông Lê Tấn D, sinh năm 1954.

Cùng địa chỉ: Số 169 Quốc lộ 1A, khu phố T, phường 5, thành phố T, tỉnh Long An.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Bình H, sinh năm 1964; địa chỉ: Số 15 đường số 1, khu phố T, phường 5, thành phố T, tỉnh Long An.

Người đại diện theo ủy quyền của ông H: Bà Đặng Thị Bé C (Theo văn bản ủy quyền ngày 18/6/2020).

- Người kháng cáo: Ông Lê Tấn D, bà Trần Thị P, bị đơn. (Tất cả có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện ngày 06 tháng 09 năm 2019, đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện ngày 08 tháng 06 năm 2020 và các lời khai tiếp theo trong quá trình tố tụng tại Tòa án nguyên đơn bà Đặng Thị Bé C đồng thời đại diện cho người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Bình H trình bày:

Ngày 26/10/2018, bà Trần Thị P, ông Lê Tấn D có thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng bà Đặng Thị Bé C, ông Nguyễn Bình H quyền sử dụng đất do bà Trần Thị P đứng tên đối với thửa đất số 61, tờ bản đồ số 4-04, diện tích 285m2, loại đất thổ và căn nhà cấp 4 trên đất vị trí tại phường 5, thành phố T, tỉnh Long An; giá thỏa thuận chuyển nhượng là 3.080.000.000 đồng. Thời gian thanh toán hai bên thỏa thuận chia làm hai đợt:

Đợt 1: Vợ chồng bà Bé C, ông H đặt cọc trước cho vợ chồng bà P, ông D số tiền 1.500.000.000 đồng để bên bán đi đóng thuế nợ tiền sử dụng đất và trả nợ vay thế chấp tại Ngân hàng Agribank – Chi nhánh khu vực 3, thành phố T, tỉnh Long An và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua để thuê tư vấn dịch vụ làm hồ sơ thủ tục chuyển nhượng, chi phí thuê tư vấn do bên mua chi trả. Thời gian hai bên thống nhất giao nhận tiền đặt cọc là ngày 26/10/2018.

Đợt 2: Vợ chồng bà Bé C sẽ trả số tiền 1.580.000.000 đồng cho vợ chồng bà P, ông D sau khi hai bên ký hợp đồng chính thức tại phòng Công chứng.

Ngày 26/10/2018 bà Bé C đã đặt cọc cho bà P, ông D số tiền 1.500.000.000 đồng.

Ngày 05/3/2019, bà P, ông D ứng thêm 60.000.000 đồng để hoàn chỉnh hồ sơ đất trước khi thực hiện hợp đồng công chứng.

Sau đó, bà P, ông D giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD770819 do UBND thành phố T cấp ngày 31/5/2016 cho bà Bé C giữ để làm tin, giấy này sẽ được hoàn trả sau khi hợp đồng mua bán được ký xong tại phòng Công chứng.

Ngày 26/3/2019, sau khi bà Bé C nộp tiền vào Ngân hàng Agribank – Chi nhánh khu vực 3, thành phố T để trả nợ cho bà P, ông D thì bị đơn không đồng ý đến Văn phòng Công chứng làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Bé C theo hợp đồng (bán trọn thửa). Bị đơn yêu cầu giảm diện tích chuyển nhượng chỉ còn 4m ngang và chiều dài hết phần đất (ước tính 4 x48=192m2), số tiền thanh toán sẽ thực hiện theo diện tích thực tế chuyển nhượng.

Bà Bé C không đồng ý vì diện tích bị đơn đề xuất không thể tách thửa để chuyển nhượng được theo quy định pháp luật. Tuy nhiên hai bên có thỏa thuận nếu bà P, ông D thực hiện việc tách thửa được trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày 26/3/2019 thì bà Bé C đồng ý giảm diện tích theo đề nghị của bà P, ông D.

Nếu quá thời hạn nêu trên mà bên bán không thực hiện được việc tách thửa thì bà Bé C yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Ngày 08/4/2019, bà gửi đơn đến Ủy ban nhân dân phường 5 giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và bà P, ông D.

Ngày 13/4/2019 bà P, ông D giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB024214 do UBND thị xã T, tỉnh Long An cấp ngày 14/12/2004 cho bà Bé C giữ để làm tin. Bà C đã trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD770819 do UBND thành phố T cấp ngày 31/5/2016 cho bà P.

Tại biên bản hòa giải ngày 08/5/2019 của UBND phường 5, thành phố T, bà P, ông D cam kết trong thời hạn 10 ngày sẽ làm hồ sơ tách thửa ra bản vẽ đất chuyển nhượng. Nếu không tách thửa được thì thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Ngày 10/6/2019, bà P và ông D gửi đơn kiến nghị đến UBND thành phố T đề nghị tách thửa và được UBND thành phố T trả lời không thể tách thửa theo quyết định số 3265/QĐ-UBND ngày 08/8/2016 và Quyết định số 66/QĐ-UBND ngày 30/11/2018 của UBND tỉnh Long An.

Nay bà Bé C nhận thấy ông D, bà P không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất nên khởi kiện yêu cầu trả cho vợ chồng bà Bé C 1.500.000.000 đồng tiền cọc và phạt cọc 1.500.000.000 đồng. Đồng thời trả 60.000.000 đồng ứng thêm ngày 05/3/2019. Tổng cộng 3.060.000.000 đồng.

Bị đơn bà Trần Thị P, ông Lê Tấn D trình bày: Vào ngày 26/10/2018 vợ chồng ông D, bà P và vợ chồng bà Bé C, ông H có lập hợp đồng mua bán đất, thửa đất số 61, tờ bản đồ số 4-04, diện tích 285m2, loại đất thổ và một ngôi nhà ở cấp 4 trên đất tọa lạc tại phường 5, thành phố T, tỉnh Long An, giá chuyển nhượng là 3.080.000.000 đồng. Bà Bé C đặt cọc cho ông D, bà P số tiền 1.500.000.000 đồng để trả nợ cho Ngân hàng Agribank lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra rồi đến phòng Công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Sau đó, ông D, bà P đến liên hệ Phòng quản lý đô thị thành phố T về thủ tục ngăn nhà, tách thửa và cấp giấy phép xây dựng nhà mới.

Tại Công văn số 144 ngày 20/11/2018 của Phòng quản lý đô thị thành phố T trả lời: Theo đồ án quy hoạch và qua kiểm tra thực tế địa điểm thì nhà và các thửa đất của ông, bà nêu trên đã vướng vào quy hoạch làm đường và lề vô khu dân cư phường 5, còn lại hơn 2m ngang (nhưng chưa thực hiện) khi nào làm Nhà nước sẽ bồi thường. Do vậy, ngày 26/3/2019 ông, bà và bà Bé C có lập biên bản về việc thỏa thuận mua bán và xác nhận nợ với nội dung: Bên bán (ông D, bà P) yêu cầu bên mua (bà Bé C) giảm diện tích chuyển nhượng mua bán còn 04m ngang và hết chiều dài đất, giá trị chuyển nhượng như thỏa thuận tại hợp đồng ngày 26/10/2018 nhưng tính theo diện tích đất thực tế. Thời gian cam kết thực hiện tách thửa trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày 26/3/2019 thì bà Bé C mới đồng ý giảm diện tích mua bán. Nếu quá thời hạn nêu trên mà ông, bà không thực hiện việc tách thửa được thì sẽ giải quyết theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên tại Quyết định 66/2018/QĐ-UBND ngày 30/11/2018 của UBND tỉnh Long An có quy định: Lô đất xây dựng nhà ở khi tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m, sau khi tách thửa và trừ đi chỉ giới xây dựng thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về diện tích, kích thước tối thiểu như sau: Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu là 45m2, trong đó: Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu là 5m. Vì vậy ông, bà không thực hiện được việc tách thửa được cho bà Bé C là do khách quan, không phải vi phạm hợp đồng.

Nay trước yêu cầu khởi kiện của bà Bé C thì ông D, bà P đồng ý trả cọc 1.500.000.000 đồng và 60.000.000 đồng tiền ứng làm hồ sơ đất. Tổng cộng 1.560.000.000 đồng và lãi suất tính theo quy định pháp luật, không đồng ý phạt cọc.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 28/2020/DS-ST ngày 24 tháng 8 năm 2020 của Toà án nhân dân thành phố T căn cứ các Điều 35, 39, 147, 227, 228, 271 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; áp dụng các Điều 288, 328 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm đ Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa. Tuyên xử:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Đặng Thị Bé C đối với ông Lê Tấn D và bà Trần Thị P.

- Buộc ông Lê Tấn D và bà Trần Thị P có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Đặng Thị Bé C và ông Nguyễn Bình H 1.500.000.000 đồng tiền cọc, 1.500.000.000 đồng tiền phạt cọc và 60.000.000 đồng tiền ứng làm hồ sơ. Tổng cộng là 3.060.000.000 đồng (Ba tỷ không trăm sáu mươi ngàn đồng).

- Buộc bà Đặng Thị Bé C có nghĩa vụ trả cho bà Trần Thị P 01 bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB024214 do Ủy ban nhân dân thị xã T (nay là thành phố T) cấp cho bà Trần Thị P vào ngày 14/12/2004.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chậm thi hành án; chi phí tố tụng; án phí; quyền kháng cáo; quyền yêu cầu, nghĩa vụ và thời hiệu thi hành án.

Ngày 07/9/2020, ông Lê Tấn D làm đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xử bác yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn.

Ngày 25/9/2020, bà Trần Thị P làm đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xử bác yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Bà C không rút đơn khởi kiện; ông D, bà P giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; các bên không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và có ý kiến trình bày như sau:

Bà Trần Thị P và ông Lê Tấn D trình bày: Quyết định 66/2018/QĐ-UBND ngày 30/11/2018 của UBND tỉnh Long An có sau hợp đồng mua bán đất và thỏa thuận đặt cọc giữa hai bên nên ông bà có quyền thay đổi kích thước, diện tích đất chuyển nhượng đã được thỏa thuận ban đầu vì vậy bà C không thể căn cứ vào quyết định này để cho rằng do giảm kích thước, diện tích không đủ điều kiện tách thửa là lỗi của bị đơn. Hơn nữa, hợp đồng chuyển nhượng và đặt cọc không công chứng, chứng thực nên chưa có hiệu lực ràng buộc trách nhiệm của mỗi bên. Với lý do trên, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Bà Đặng Thị Bé C trình bày: Quyết định 66/2018/QĐ-UBND có sau giấy đặt cọc nhưng việc bị đơn đưa ra điều kiện chỉ bán 4m ngang bề ngang là sau khi có quyết định này làm cho việc mua bán không thể thực hiện được là lỗi hoàn toàn của bị đơn. Đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu ý kiến:

Về tính hợp lệ của kháng cáo: Đơn kháng cáo làm trong hạn luật định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Về chấp hành pháp luật: Kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng những quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng pháp luật.

Về giải quyết yêu cầu kháng cáo: Giấy đặt cọc ngày 26/10/2018 hai bên thỏa thuận đặt cọc 1,5 tỷ đồng để thực hiện hợp đồng mua bán đất cùng ngày. Hợp đồng mua bán đất thỏa thuận chuyển nhượng hết thửa 61, diện tích 285m2 nhưng khi bà C đặt cọc thì bị đơn không đồng ý chuyển nhượng trọn thửa mà chỉ đồng ý chuyển nhượng một phần thửa với kích thước ngang 4m x dài hết đất là 192m2. Xét bị đơn đã tự ý giảm diện tích, kích thước thửa đất chuyển nhượng dẫn đến không thể giao kết được hợp đồng chuyển nhượng công chứng, việc chuyển nhượng không thành do không đủ điều kiện để tách thửa, đây là lỗi hoàn toàn của bị đơn. Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực vẫn có giá trị ràng buộc các bên nên bị đơn là bên bán vi phạm thỏa thuận đặt cọc nên phải đền tiền cọc gấp hai lần là 03 tỷ đồng. Ngoài ra, còn phải hoàn trả số tiền ứng để làm hồ sơ là 60 triệu đồng như án sơ thẩm đã xử. Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Về thủ tục tố tụng:

[1] Tòa án cấp sơ thẩm xác định thẩm quyền Tòa án giải quyết, quan hệ pháp luật tranh chấp và xét xử có mặt các đương sự là phù hợp với quy định tại Điều 26, 35, 39, 227 Bộ luật tố tụng dân sự, bản án sơ thẩm đảm bảo thủ tục tố tụng.

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, những người được Tòa án triệu tập có mặt đầy đủ, Tòa án tiến hành xét xử theo trình tự phúc thẩm là phù hợp quy định tại Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự.

Về việc giải quyết yêu cầu kháng cáo:

[3] Bị đơn kháng cáo chỉ đồng ý trả tiền cọc 1,5 tỷ đồng và 60 triệu đồng tiền ứng để làm hồ sơ.

[4] Xét kháng cáo của ông D bà P thấy rằng:

[5] Theo Giấy đặt cọc ngày 26/10/2018 thỏa thuận bên mua đặt cọc cho bên bán 1,5 tỷ đồng để đảm bảo cho việc thực hiện Hợp đồng mua bán đất cùng ngày 26/10/2018. Hợp đồng mua bán đất có quy định nghĩa vụ của bên bán là “tiến hành giao kết thực hiện hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua theo đúng như đã thỏa thuận tại Điều 1 Hợp đồng này” và tại Điều 1 hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng trọn thửa đất số 61, diện tích 285m2.

[6] Sau khi nhận tiền cọc 1,5 tỷ đồng bị đơn không đồng ý chuyển nhượng trọn thửa đất mà chỉ đồng ý chuyển nhượng một phần thửa với kích thước ngang 4m x dài hết đất, diện tích 192m2, số tiền thanh toán sẽ được tính trên diện tích thực tế chuyển nhượng. Việc bị đơn tự ý thay đổi giảm kích thước, diện tích đất chuyển nhượng dẫn đến không thể giao kết, thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng công chứng do không đủ điều kiện để tách thửa cho bà C.

[7] Hội đồng xét xử xét thấy, việc thỏa thuận đặt cọc như trên là vừa để giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng công chứng, bị đơn đơn phương thay đổi giảm kích thước, diện tích đất chuyển nhượng là không đúng với thỏa thuận ban đầu được ghi trong giấy đặt cọc. Do đó có đủ cơ sở xác định “bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc” (khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự), trong trường hợp này ông D bà P phải trả cho bà C 1,5 tỷ đồng tiền đặt cọc và một khoảng tiền tương đương tiền đặt cọc là 1,5 tỷ đồng, tổng cộng phải trả 3 tỷ đồng.

[8] Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn trả cho nguyên đơn 3 tỷ đồng và 60 triệu đồng tiền ứng làm hồ sơ là có cơ sở. Bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ gì mới nên không được chấp nhận, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm như ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát. Bị đơn được miễn án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của ông Lê Tấn D và bà Trần Thị P.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 28/2020/DS-ST ngày 24 tháng 8 năm 2020 của Toà án nhân dân thành phố T.

Căn cứ các Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Áp dụng các Điều 288, 328 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm đ Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Đặng Thị Bé C đối với ông Lê Tấn D và bà Trần Thị P.

- Buộc ông Lê Tấn D và bà Trần Thị P có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Đặng Thị Bé C và ông Nguyễn Bình H 1.500.000.000 đồng tiền cọc, 1.500.000.000 đồng tiền phạt cọc và 60.000.000 đồng tiền ứng làm hồ sơ. Tổng cộng là 3.060.000.000 đồng (Ba tỷ không trăm sáu mươi ngàn đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, khoản tiền trên hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

- Buộc bà Đặng Thị Bé C có nghĩa vụ trả cho bà Trần Thị P 01 bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB024214 do Ủy ban nhân dân thị xã T (nay là thành phố T) cấp cho bà Trần Thị P vào ngày 14/12/2004.

2. Về chi phí tố tụng:

Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc, định giá tài sản 6.000.000 đồng.

Ông D, bà P có nghĩa vụ liên đới chịu 6.000.000 đồng (Sáu triệu đồng).

Do bà Bé C đã tạm ứng số tiền trên nên ông D, bà P có nghĩa vụ liên đới hoàn trả cho bà C số tiền 6.000.000 đồng (Sáu triệu đồng).

3. Về án phí: Ông Lê Tấn D, bà Trần Thị P được miễn án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại điểm đ Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Hoàn trả cho bà Đặng Thị Bé C số tiền tạm ứng án phí là 46.900.000 đồng (Bốn mươi sáu triệu chín trăm ngàn đồng) theo các biên lai thu số 0004015 ngày 28/11/2019 và số 0004497 ngày 08/6/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Long An.

4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.