Bản án về tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 41/2018/DSPT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẠC LIÊU

BẢN ÁN 41/2018/DSPT NGÀY 12/04/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 12 tháng 4 năm 2018, tại Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự lý số 18/2018/TLPT-DS ngày 27 tháng 02 năm 2018 về việc “Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2018/DS-ST ngày 16 tháng 01 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện V, tỉnh Bạc Liêu bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 22/2018/QĐPT-DS ngày 21 tháng 3 năm 2018, giữa các đương sự:

- Đồng nguyên đơn: Ông Lê Văn T, sinh năm 1961.

Bà Huỳnh Thị N, sinh năm 1967.

Cùng địa chỉ: Ấp Đ, xã H, huyện V, tỉnh Bạc Liêu.

- Bị đơn: Bà Trương Thị C, sinh năm 1947. Địa chỉ: Ấp T, xã H, huyện V, tỉnh Bạc Liêu.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Lê Văn S, sinh năm 1969.

Địa chỉ: Ấp T, xã H, huyện V, tỉnh Bạc Liêu.

2. Chị La Trúc L, sinh năm 1980.

Đăng ký hộ khẩu thường trú: Ấp Đ, xã H, huyện V, tỉnh Bạc Liêu. Chỗ ở hiện nay: Ấp T, xã H, huyện V, tỉnh Bạc Liêu.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Trương Thị C và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn S: Chị La Trúc L, sinh năm 1980; Đăng ký hộ khẩu thường trú: Ấp Đ, xã H, huyện V, tỉnh Bạc Liêu; chỗ ở hiện nay: Ấp T, xã H, huyện V, tỉnh Bạc Liêu (được ủy quyền theo văn bản ủy quyền ngày 27/7/2017).

- Người kháng cáo: Ông Lê Văn T và bà Huỳnh Thị N là đồng nguyên đơn.

(Các đương sự ông Lê Văn T, bà Huỳnh Thị N và chị La Trúc L có mặt tại phiên tòa).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện đề ngày 03 tháng 7 năm 2017 và trong quá trình tố tụng đồng nguyên đơn ông Lê Văn T và bà Huỳnh Thị N trình bày:

Ngày 20/8/2014, ông Lê Văn S và chị La Trúc L đến nhà vợ chồng ông bà thỏa thuận thế chấp nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất số 2018, tờ bản đồ số 10, diện tích 59,5m2, đất tọa lạc ấp T, xã H, huyện V, Bạc Liêu; trên đất có một căn nhà cấp 4 chiều ngang 04m, dài 15m, để vay số tiền 400.000.000 đồng, lãi suất 3%/tháng. Khi thỏa thuận giao dịch, hai bên có lập giấy thế chấp quyền sử dụng đất đề ngày 20/8/2014 và được Ủy ban nhân dân xã H, huyện V, tỉnh Bạc Liêu chứng thực, thời hạn thế chấp là 02 năm. Nếu hết 02 năm mà bà C, chị L và ông S không chuộc lại nhà, đất thì phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông, bà. Bà C, chị L và ông S đã thanh toán cho ông bà được 24.000.000 đồng tiền lãi. Sau đó, bà C, chị L và ông S không tiếp tục thanh toán tiền lãi và cũng không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông bà.

Nay ông bà yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà C, ông S và chị L giao nhà và đất có diện tích theo đo đạc thực tế là 61,4 m2  và làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông bà. Đồng thời, ông bà không yêu cầu chị L, ông S và bà C thanh toán tiền lãi chưa thanh toán. Trường hợp chị L, ông S, bà C không đồng ý giao nhà và đất, thì ông bà yêu cầu trả lại số tiền 400.000.000 đồng và tiền lãi phát sinh theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, ông T và bà N không yêu cầu gì thêm.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Trương Thị C, ông Lê Văn S; đồng thời là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị La Trúc L trình bày: Chị thống nhất với lời trình bày của ông T, bà N về thời gian, địa điểm, nội dung và thời hạn  thực hiện hợp đồng  thế chấp quyền  sử dụng đất. Chị thừa nhận  ngày 20/8/2014, chị và ông S có vay của bà N, ông T số tiền 400.000.000 đồng và thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất số X, tờ bản đồ số Y, diện tích 59,5 m2, đất tọa lạc tại ấp T, xã H, huyện V, tỉnh Bạc Liêu để đảm bảo cho số tiền vay trên. Nguồn gốc phần đất thế chấp là của Nhà nước cấp cho gia đình bà C, vì ông Lê Văn M (chồng bà C) là liệt sĩ nên được cấp đất vào năm 1986 có chiều ngang 3,85m dài 15m. Năm 2009, bà Cúc được Ủy ban nhân dân huyện V xây dựng cho nhà tình nghĩa trên phần đất nêu trên.

Nay ông T, bà N yêu cầu chị, ông S và bà C tách quyền sử dụng đất, giao nhà và đất cho ông T, bà N thì chị, bà C và ông S không đồng ý, vì đây là chỗ ở duy nhất của gia đình chị. Mặt khác, nhà và đất nêu trên là do Nhà nước cấp cho bà C để có nơi thờ phụng liệt sỹ Lê Văn M. Nay chị đồng ý hoàn trả lại tiền vay 400.000.000 đồng và lãi theo quy định pháp luật.

Bị đơn bà Trương Thị C và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn S trình bày: Thống nhất với lời trình bày của chị La Trúc L và không có ý kiến khác.

Từ nội dung trên, tại bản án số 04/2018/DS-ST ngày 16 tháng 01 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện V, tỉnh Bạc Liêu đã quyết định:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 1, 5 Điều 147; các Điều 157, 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 122, 127, 137, 342, 343, 715, 721 của Bộ luật Dân sự năm 2005; điểm g khoản 1 Điều 179 Luật đất đai năm 2013; điểm đ khoản 1 Điều 12; điểm a khoản 1 Điều 24; khoản 1, 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 14 về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Lê Văn T và bà Huỳnh Thị N đối với bà Trương Thị C về việc tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 20/8/2014 giữa ông Lê Văn T với bà Trương Thị C, ông Lê Văn S, bà La Trúc L đối với nhà và đất ở có diện tích theo đo đạc thực tế là 61.4m2, tại thửa đất số X, tờ bản đồ số Y, đất tọa lạc ấp T, xã H, huyện V, tỉnh Bạc Liêu là hợp đồng vô hiệu.

2. Hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 20/8/2014 giữa ông T với bà C, ông S, bà L đối với nhà và đất ở có diện tích theo đo đạc thực tế là 61.4m2, tại thửa đất số 2018, tờ bản đồ số 10, đất tọa lạc ấp T, xã H, huyện V, tỉnh Bạc Liêu.

3. Buộc bà C, ông Sơn và bà L thanh toán cho ông T, bà N 572.588.000 đồng; trong đó, tiền gốc 400.000.000 đồng, tiền lãi 172.588.000 đồng.

4. Buộc ông T, bà N trả lại cho bà C giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B, diện tích 59,5m2 (diện tích theo đo đạc thực tế là 61.4m2), tại thửa đất số X, tờ bản đồ số Y, đất tọa lạc tại ấp T, xã H, huyện V, tỉnh Bạc Liêu.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ; án phí; áp dụng lãi suất, Luật Thi hành án dân sự trong giai đoạn thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 29 tháng 01 năm 2018 đồng nguyên đơn ông Lê Văn T và bà Huỳnh Thị N kháng cáo một phần bản án sơ thẩm với nội dung: Ông T, bà N yêu cầu bà Trương Thị C, ông Lê Văn S, chị La Trúc L giao nhà và đất theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 20/8/2014. Trường hợp bà C, ông S, chị L trả tiền thì yêu cầu trả một lần số tiền 400.000.000 đồng và lãi suất theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa ông Lê Văn T và bà Huỳnh Thị N vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của ông Lê Văn T và bà Huỳnh Thị N, giữ nguyên bản án sơ thẩm số 04/2018/DS-ST ngày 16 tháng 01 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện V, tỉnh Bạc Liêu.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Sau khi nghiên cứu toàn bộ các tài liệu, chứng cứ có lưu trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Sau khi nghe ý kiến trình bày của các đương sự, phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bạc Liêu, Hội đồng xét xử nhận định:

[2] Về thủ tục tố tụng: Ngày 29 tháng 01 năm 2018, ông Lê Văn T và bà Huỳnh Thị N nộp đơn kháng cáo đối với bản án dân sự sơ thẩm số 04/2018/DS- ST ngày 16 tháng 01 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện V, tỉnh Bạc Liêu vẫn còn trong thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự nên được chấp nhận xét xử theo trình tự thủ tục phúc thẩm.

[3] Về nội dung: Xét kháng cáo của ông Lê Văn T, bà Huỳnh Thị N yêu cầu bà Trương Thị C, ông Lê Văn S, chị La Trúc L giao nhà và đất theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 20/8/2014. Trường hợp bà C, ông S, chị L trả tiền thì yêu cầu trả một lần số tiền 400.000.000 đồng và lãi suất theo quy định của pháp luật. Hội đồng xét xử xét thấy, ngày 20/8/2014, bà Trương Thị C, ông Lê Văn S và chị La Trúc L thỏa thuận thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà cho ông Lê Văn T và bà Huỳnh Thị N, hai bên có lập “Giấy thế chấp quyền sử dụng đất đề ngày 20/8/2014” được Ủy ban nhân dân xã H, huyện V chứng thực về việc ký kết hợp đồng; tuy nhiên, hợp đồng thế chấp nêu trên chưa phát sinh hiệu lực, vì các bên không làm thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là vi phạm về hình thức theo quy định tại các Điều 3, 5, 10 Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường (tương ứng với các Điều 4, 5, 19 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường) hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

[4] Về nội dung của hợp đồng thế chấp không thể hiện nội dung thế chấp tài sản gắn liền trên đất là căn nhà của gia đình bà C đang ở; tuy nhiên, theo biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 22 tháng 8 năm 2017 thể hiện trên phần đất tranh chấp có 01 căn nhà cấp IV ngang 3,8m x dài 14m, diện tích 53,2m2 kết cấu móng khung sườn bê tông cốt thép, vách tường xây sơn nước, nền gạch men, đỡ mái gỗ dầu mái tol thiếc, gác ván gỗ. Nguồn gốc đất và nhà đang tranh chấp là của Nhà nước cấp cho bà Trương Thị C theo diện gia đình Liệt sỹ vào năm 1986, được Ủy ban nhân dân huyện V cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 09/7/2004 và cấp nhà tình nghĩa năm 2009. Ngoài ra, pháp luật chưa cho phép cá nhân thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 20/8/2014 bị vô hiệu theo quy định tại các Điều 122, 127 và 137 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Do đó, cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T, bà N đòi bà C, ông S và chị L giao nhà và chuyển quyền sử dụng đất diện tích 61,4m2 tại thửa số X, tờ bản đồ số Y, đất tọa lạc tại ấp T, xã H, huyện V, tỉnh Bạc Liêu là có căn cứ.

[5] Theo quy định tại các Điều 127 và 137 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì khi giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập và các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu. Do đó, cần buộc ông T, bà N trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BT 610264 cho bà C; buộc bà C, ông S và chị L có nghĩa vụ thanh toán số tiền 400.000.000 đồng cho ông T, bà N.

[6] Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên bị vô hiệu là do lỗi của các bên, vì không đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền và pháp luật chưa cho phép cá nhân thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhau và thực tế có tài sản trên đất nhưng không thể hiện việc thế chấp tài sản gắn liền trên đất khi chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã H, huyện V, tỉnh Bạc Liêu.

[7] Về lãi xuất: Các đương sự ông T, bà N và bà C, ông S, chị L đều thống nhất xác nhận sau khi bà C ông S, chị L vay tiền ngày 20/8/2014 đã thanh toán được 02 tháng tiền lãi bằng 24.000.000 đồng, nhưng từ ngày 20/11/2014 đến nay ông S, bà C, chị L không trả tiền lãi theo thỏa thuận cho ông T, bà N; tại cấp sơ thẩm và tại phiên tòa hôm nay chị L tự nguyện trả lãi suất theo quy định của pháp luật, nên cần buộc bà C, ông S, chị L thanh toán cho ông T, bà N 196.588.000 đồng (400.000.000đ x 02 tháng x 0,833%/tháng + 400.000.000đ x 38 tháng x 1.2495%/tháng). Đối trừ với số tiền lãi đã đóng là 24.000.000 đồng, bà C ông S và chị L còn phải thanh toán cho ông T, bà N 172.588.000 đồng tiền lãi. Tổng cộng vốn và lãi phải thanh toán là: 572.588.000 đồng như bản án sơ thẩm tuyên xử là phù hợp.

[8] Đối với việc ông Lê Văn T, bà Huỳnh Thị N yêu cầu bà Trương Thị C, ông Lê Văn S, chị La Trúc L trả một lần số tiền 400.000.000 đồng. Hội đồng xét xử xét thấy, việc trả tiền 01 lần hay trả hàng tháng thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Cơ quan Thi hành án. Do đó, các đương sự có quyền tự thỏa thuận ở giai đoạn thi hành án.

[9] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của đồng nguyên đơn ông Lê Văn T, bà Huỳnh Thị N; có căn cứ chấp nhận ý kiết phát biểu của Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bạc Liêu về việc giữ nguyên bản án sơ thẩm số 04/2018/DS-ST ngày 16 tháng 01 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện V, tỉnh Bạc Liêu.

[10] Các phần khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308; khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 1, 5 Điều 147; các Điều 157, 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 122, 127, 137, 342, 343, 715, 721 của Bộ luật Dân sự năm 2005; điểm g khoản 1 Điều 179 Luật đất đai năm 2013; điểm đ khoản 1 Điều 12; khoản 1, 4 Điều 26, Điều 28 và Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 14 về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của ông Lê Văn T, bà Huỳnh Thị N; giữ nguyên bản án sơ thẩm số 04/2018/DS-ST ngày 16 tháng 01 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện V, tỉnh Bạc Liêu.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Lê Văn T và bà Huỳnh Thị N đối với bà Trương Thị C về việc tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 20/8/2014 giữa ông Lê Văn T với bà Trương Thị C, ông Lê Văn S, chị La Trúc L đối với nhà và đất ở có diện tích theo đo đạc thực tế là 61.4m2, tại thửa số X, tờ bản đồ số Y, tọa lạc ấp T, xã H, huyện V, tỉnh Bạc Liêu là hợp đồng vô hiệu.

Hủy Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 20/8/2014 giữa ông Lê Văn T với bà Trương Thị C, ông Lê Văn S, chị La Trúc L đối với nhà và đất ở có diện tích theo đo đạc thực tế là 61.4m2, tại thửa số X, tờ bản đồ số Y, tọa lạc ấp T, xã H, huyện Y, tỉnh Bạc Liêu.

Buộc bà Trương Thị C, ông Lê Văn S, chị La Trúc L thanh toán cho ông Lê Văn T, bà Huỳnh Thị N số tiền 572.588.000 đồng; trong đó, tiền gốc 400.000.000 đồng, tiền lãi 172.588.000 đồng.

Buộc ông Lê Văn T, bà Huỳnh Thị N trả lại cho bà Trương Thị C giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B, diện tích 59,5m2 (diện tích theo đo đạc thực tế là 61.4m2), tại thửa số X, tờ bản đồ số Y, đất tọa lạc tại ấp T, xã H, huyện V, tỉnh Bạc Liêu.

2. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Bà Trương Thị C, ông Lê Văn S, chị La Trúc L phải chịu 300.000 đồng; ông Lê Văn T, bà Huỳnh Thị N phải chịu 300.000 đồng. Ông T, bà N đã nộp tạm ứng 600.000 đồng; buộc ông S, bà C và chị L hoàn trả lại cho ông T, bà C 300.000 đồng tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện V, tỉnh Bạc Liêu.

3. Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Trương Thị C, ông Lê Văn S, chị La Trúc L được miễn toàn bộ tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch do bà C, ông S, chị L là thân nhân liệt sĩ được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận gia đình liệt sĩ và có đơn xin miễn án phí; ông Lê Văn T, bà Huỳnh Thị N phải chịu 300.000 đồng, ông T và bà N đã nộp tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai thu số 0004356 ngày 11 tháng 7 năm 2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện V, tỉnh Bạc Liêu được chuyển thu án phí sơ thẩm 300.000 đồng.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lê Văn T, bà Huỳnh Thị N mỗi người phải chịu 300.000 đồng. Ông T đã nộp tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai số 0009306 ngày 29 tháng 01 năm 2018 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện L, tỉnh Bạc Liêu được chuyển thu án phí. Buộc bà N nộp 300.000 đồng tại Chi cục thi hành án dân sự huyện V, tỉnh Bạc Liêu.

Kể từ ngày Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015. 

Trường hợp Bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.