Bản án 411/2020/DS-ST ngày 29/09/2020 về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN TÂN PHÚ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 411/2020/DS-ST NGÀY 29/09/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ

Ngày 29 tháng 9 năm 2020 tại trụ sở Tòa án nhân dân quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 105/2020/TLST-DS ngày 03 tháng 3 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 515/2020/QĐXXST- DS ngày 24 tháng 8 năm 2020; Quyết định hoãn phiên tòa số 620/2020/QĐST- DS ngày 10/9/2020 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Ngô Lệ V– sinh năm 1982; Địa chỉ: phường H, quận T, Tp Hồ Chí Minh Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Vũ Đ – sinh năm 1988 (Có mặt) Địa chỉ: Phường P, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh. Văn bản ủy quyền số: 009987 ngày 13/07/2017.

Bị đơn: Công ty cổ phần A Địa chỉ: xã T, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Trần Nam K – sinh năm 1982 (Vắng mặt) Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Công ty cổ phần L 1 Địa chỉ: phường P, quận H, Thành phố Đà Nẵng.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Bá T – sinh năm 1987 (Có mặt) Địa chỉ: phường H, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. Ngân hàng TMCP S Địa chỉ: Phường E, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 11/7/2017, đơn khởi kiện bổ sung và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn bà Ngô Lệ V do ông Nguyễn Vũ Đ là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 25/12/2009 bà Ngô Lệ V ký hợp đồng mua bán căn hộ với Công ty cổ phần L. Căn hộ Ký hiệu là A1-5.14 và A2-8.14 Block A thuộc dự án B. Giá mua bán căn hộ là 780.450.000 đồng, đơn giá 12.900.000 đồng/m2. Mỗi căn hộ có diện tích là 60.5m2. Phương thức thanh toán thành 10 đợt. Mỗi đợt là 10% trên giá mua bán, riêng đợt đầu tiên là 20% trên giá trị mua bán căn hộ. Thời hạn bàn giao nhà là tháng 9/2011. Trong quá trình thực hiện hợp đồng bà V đã nộp tiền 04 đợt cho Công ty L với số tiền 780.450.000 đồng. Bà V đã thực hiện 50% giá trị hợp đồng. Đến thời hạn bàn giao nhà Công ty L vẫn chưa hoàn thành nhà để giao.

Ngày 30/5/2013 Công ty L đã bàn giao toàn bộ dự án trên cho Công ty cổ phần A.

Ngày 19/11/2013 Công ty A có ban hành thông báo cho khách hàng mua căn hộ tại dự án B với phương thức: Nếu khách hàng đồng ý nhận lại tiền và thanh lý hợp đồng với Công ty L hoặc nhận nhà phải ký hợp đồng mua bán căn hộ với Công ty A và sẽ bàn giao nhà trong tương lai. Đến năm 2014 bà V mới nhận được văn bản trên. Đồng thời bà V có văn bản gửi yêu cầu được tiếp tục nhận nhà.

Các hộ dân mua căn hộ ở dự án trên đã khiếu nại đến Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Thực tế Công ty A và Công ty L vẫn chưa giải quyết xong, mặc dù đã có kết luận thanh tra. Do đó bà V khởi kiện yêu cầu Công ty L và Công ty A phải liên đới chịu trả lại tiền cho bà và hủy Hợp đồng mua bán căn hộ hai bên đã ký. Đồng thời khi nhận lại tiền bà V yêu cầu Công ty L và Công ty A phải trả tiền lãi theo nội dung hợp đồng mà hai bên thỏa thuận về việc chậm thực hiện giao nhà với mức lãi suất là 9%/năm tương ứng với số tiền cụ thể:

Tính từ tháng 02/2012 đến tháng 9/2020 là 103 tháng.

780.450.000 đồng x 9%/Năm x 103 tháng = 602.897.625 đồng Tổng cộng số tiền gốc và lãi : 1.383.347.625đồng (Tiền gốc là 780.450.000 đồng và tiền lãi 602.897.625đồng).

Bà V yêu cầu Công ty A và Công ty L liên đới chịu trách nhiệm thanh toán cho bà một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực.

Bà V rút một phần yêu cầu khởi kiện về hủy Hợp đồng thế chấp giữa Công ty A với Ngân hàng S.

Trong quá trình giải quyết vụ án Công ty cổ phần A do ông Trần Nam K là người đại diện theo pháp luật có lời khai thể hiện:

Dự án B là dự án do Công ty A làm chủ đầu tư được phê duyệt theo Quyết định số 107/QĐ-SXD-PTN ngày 28/07/2009 về dự án B.

Ngày 27/07/2009 Công ty A ký Hợp đồng với Công ty L và giao dự án cho Công ty này triển khai thực hiện theo Hợp đồng hợp tác đầu tư kinh doanh bất động sản số 07/HĐĐT với nguyên tắc : Công ty L được thay mặt tổ chức, triển khai việc kinh doanh nhưng số tiền thu được do việc bán các căn hộ phải nộp vào tài khoản Công ty A để trả lãi cho Ngân hàng. Do đó Công ty L khi bán căn hộ cho khách hàng phải thu tiền mua căn hộ của khách hàng và nộp về cho Công ty A.

Ngày 25/12/2009, Công ty L ký hợp đồng mua bán 02 căn hộ với bà Ngô Lệ V. Hợp đồng số 14 -8/HĐMB/2009/TĐT: Mã Căn hộ 2-8.14 thuộc tầng 14, căn hộ số 8, block , diện tích tim tường 60,5m2, đơn giá 12.900.000đ/m2, tổng giá trị hợp đồng là 780.450.000đ (Bảy trăm tám mươi triệu, bốn trăm năm mươi ngàn đồng). Thời hạn giao nhà là tháng 9 năm 2011. Số tiền bà Ngô Lệ V đã nộp cho Công ty L là 390.225.000đ (Ba trăm chín mươi triệu hai trăm hai mươi lăm ngàn đồng), tương ứng với 50% giá trị hợp đồng. Hợp đồng số 14 - 5/HĐMB/2009/TĐT: Mã Căn hộ 2-5.14 thuộc tầng 14, căn hộ số 5, block , diện tích tim tường 60,5m2, đơn giá 12.900.000đ/m2, tổng giá trị hợp đồng là 780.450.000đ (Bảy trăm tám mươi triệu, bốn trăm năm mươi ngàn đồng). Thời hạn giao nhà là tháng 9 năm 2011. Số tiền bà Ngô Lệ V đã nộp cho Công ty L là 390.225.000đ (Ba trăm chín mươi triệu hai trăm hai mươi lăm ngàn đồng), tương ứng với 50% giá trị hợp đồng.

Tổng số tiền bà Ngô Lệ V đã nộp cho Công ty L theo 02 hợp đồng mua bán nêu trên là: 780.450.000đ (Bảy trăm tám mươi triệu, bốn trăm năm mươi ngàn đồng). Toàn bộ hồ sơ, chứng từ nộp tiền đều do Công ty L nắm giữ.

Tháng 4/2013, nhận thấy Công ty L trực tiếp điều hành, quản lý thực hiện dự án bộc lộ hạn chế về năng lực, không rõ ràng về thu chi tài chính và khả năng không đáp ứng nhu cầu hoàn thiện dự án để bàn giao nhà cho khách hàng, từ đó có thể dẫn đến các vấn đề pháp lý phát sinh. Công ty L tạm ngưng thi công dự án kéo dài ảnh hưởng đến việc hợp tác. Do vậy Công ty A chính thức đề nghị Công ty L bàn giao nguyên trạng dự án để Công ty A tiếp tục quản lý, điều hành, tìm kiếm hướng giải quyết, triển khai thi công xây dựng hoàn thiện Dự án, bàn giao căn hộ.

Ngày 30/5/2013, Công ty L và Công ty A ký biên bản bàn giao điều hành nguyên trạng dự án. Các nội dung, số liệu trong biên bản bàn giao chỉ có giá trị khi Công ty L chuyển giao số liệu, hồ sơ đã được kiểm toán đầy đủ. Trước và sau khi nhận lại dự án, Công ty A đã nhiều làm việc với Công ty L yêu cầu cung cấp các hồ sơ liên quan đến đầu tư xây dựng dự án như: Hợp đồng thi công xây dựng, các hóa đơn chứng từ nhà thầu, hồ sơ quyết toán, nghiệm thu công trình, Hợp đồng mua bán với khách hàng, hóa đơn, chứng từ, các lần giao dịch chuyển nhượng để Công ty A đề nghị kiểm toán. Thực tế Công ty L vẫn chưa cung cấp các hồ sơ liên quan đến đầu tư xây dựng, cung cấp chưa đầy đủ các hồ sơ liên quan đến khách hàng và hoàn toàn chưa kiểm toán số liệu trong biên bản bàn giao.

Ngày 19/11/2013 Công ty A đã gửi thông báo số 594/2013/TB-TĐT cho khách hàng mua căn hộ dự án B với nội dung:

- hách hàng muốn thanh lý hợp đồng và nhận lại số tiền đã nộp cho Công ty L.

- hách hàng muốn tiếp tục nhận nhà th ký lại hợp đồng với Công ty A.

Thời hạn giao nhà dự kiến là quý V năm 2014.

Công ty A không nhận được ý kiến phản hồi của bà Ngô Lệ V đối với nội dung đề nghị trên.

Quá trình thanh tra Công ty A; Công ty L và Công ty A đã ký bản cam kết vào ngày 08/6/2016 tại Thanh tra Thành phố Hồ Chí Minh. Nội dung cam kết thể hiện Công ty L và Công ty A cùng chịu trách nhiệm khắc phục giải quyết quyền lợi cho người dân mua căn hộ dự án B. Công ty L cam kết nhận chi trả 50 t , Công ty A chi trả 70 t (Trong đó 35 t từ nguồn thu của Công ty A và 35 t ngân hàng S hỗ trợ). Nội dung trên được thanh tra ban hành trong kết luận số 48/ -TTTP-P2 ngày 18/11/2016 “Công ty A và Công ty L phải nhiêm túc thực hiện các cam kết đã nêu tại biên bản làm việc ngày 8/6/2016”.

Công ty A đã khởi kiện Công ty L về việc thực hiện hợp tác 02 Dự Án B và Dự án C tại Tòa án nhân dân quận G. Vụ án được thụ lý số 5/2016/TB-T V ngày 20/01/2016 của T ND G Thành phố Hồ Chí Minh. Căn cứ vụ án trên, cấp sơ thẩm đã tách thành 04 vụ án khác nhau theo yêu cầu độc lập.

Từ ngày 18/10/2017 đến ngày 20/10/2017, Tòa án nhân dân quận G đã đưa ra xét xử sơ thẩm vụ án theo hồ sơ dân sự sơ thẩm thụ lý số 435/2017/T ST-DS ngày 24/7/2017. Nguyên đơn là 76 khách hàng mua căn hộ dự án B và dự án C. Bị đơn là Công ty L và Công ty A. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm có: Ngân hàng X; Ngân hàng S. Bản án dân sự sơ thẩm số 745/2017/DS-ST của Tòa án nhân dân quận G đã tuyên buộc Công ty A và Công ty L cùng liên đới chịu trách nhiệm giải quyết quyền lợi của khách hàng.

Ngày 26/4/2018, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm tuyên: Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 745/2017/DS-ST ngày 20/10/2017 của Tòa án nhân dân quận G. Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận G giải quyết sơ thẩm lại theo thủ tục chung.

Cuối năm 2018, Tòa án nhân dân quận G chuyển hồ sơ thụ lý của các khách hàng mua căn hộ dự án B đến Tòa án nhân dân quận Tân Ph tiếp tục giải quyết theo thẩm quyền.

Đối với vụ án Công ty A khởi kiện Công ty L, hồ sơ kiểm định dự án đã thực hiện xong và chuẩn bị đưa vụ án ra xét xử.

Từ những nội dung nêu trên, Công ty A có ý kiến đối với vụ kiện của bà Ngô Lệ V như sau:

Thời hạn giao nhà theo hợp Hợp đồng số 14 -8/HĐMB/2009/TĐT và Hợp đồng số 14 -5/HĐMB/2009/TĐT giữa bà Ngô Lệ V và Công ty L là tháng 9 năm 2011. Thời hạn giao nhà theo thông báo số 594/2013/TB-TĐT của Công ty A là quý V năm 2014. Điều này cho thấy bà Ngô Lệ V biết r quyền và lợi ích hợp pháp của m nh bị xâm phạm vào quý 4/2014. Theo điều 429 BLDS năm 2015 qui định : “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 3 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”. Như vậy thời hiệu khởi kiện “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ” chấm dứt vào đầu quý V/2017 nhưng đến ngày 04/01/2019 bà Ngô Lệ V mới nộp đơn khởi kiện “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ”, thời hiệu khởi kiện đã hết nên đề nghị quí Tòa không xem xét việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ” do đó không tính phạt do chậm giao nhà theo qui định của hợp đồng.

Vụ án Công ty A khởi kiện Công ty L liên quan đến nhiều đối tượng và quyền lợi trực tiếp của khách hàng do đó đề nghị quý Tòa xem xét, giải quyết vụ kiện của bà Ngô Lệ V sau khi vụ án Công ty A kiện Công ty L được đưa ra xét xử để đảm bảo khách quan, công bằng và minh bạch.

-Do chủ đầu tư không bàn giao căn hộ nên số tiền 780.450.000đ (Bảy trăm tám mươi triệu, bốn trăm năm mươi ngàn đồng) vẫn thuộc sở hữu của bà Ngô Lệ V. Công ty L và Công ty A cùng liên đới chịu trách nhiệm hoàn trả số tiền này cho bà Ngô Lệ V theo nội dung kết luận của Thanh tra Thành phố Hồ Chí Minh.

Trong qúa trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa hôm nay Công ty cổ phần L do ông Nguyễn Bá T là người đại diện theo pháp luật trình bày :

Công ty L và Công ty A có ký hợp đồng ủy quyền ngày 24/7/2009 với nội dung như sau:

Công ty L được toàn quyền thay mặt và nhân danh Công ty A để thực hiện tổ chức bộ phận kinh doanh độc lập với dự án B. Công ty L được quyền ký hợp đồng bán căn hộ cho khách hàng.

Ngày 27/7/2009 Công ty L và Công ty A tiếp tục ký hợp đồng hợp tác đầu tư dự án. Nội dung hợp đồng xác định rõ Công ty A là chủ đầu tư dự án, Công ty L là đơn vị hợp tác kinh doanh.

Trong hợp đồng ủy quyền thể hiện Công ty A chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật về mọi hành vi do Công ty L thực hiện việc nhân danh Công ty A để thực hiện công việc được ủy quyền.

Công ty A đã ủy quyền cho Công ty L được tổ chức kinh doanh và thu tiền của khách hàng và phụ trách xây dựng.

Ngày 25/12/2009 Công ty L có ký hợp đồng mua bán căn hộ với bà Ngô Lệ V. Bà V mua 02 căn hộ. Căn hộ có ký hiệu là A2-8.14 và A2-5.14 Block A thuộc dự án B. Giá bán mỗi căn hộ là 780.450.000 đồng, đơn giá 12.900.000 đồng/m2, căn hộ có diện tích 60.5m2. Phương thức thanh toán 10 đợt. Mỗi đợt là 10% trên giá mua bán. Thời hạn bàn giao nhà là tháng 9/2011. Trong quá trình thực hiện hợp đồng bà V đã nộp tiền 04 đợt cho Công ty L với số tiền 780.450.000 đồng. Hiện tại công trình mới xong phần thô thì Công ty L đã bàn giao toàn bộ dự án cho Công ty A.

Ngày 30/5/2013 Công ty L đã ký bàn giao toàn bộ dự án B trong đó có căn hộ đã bán cho bà Ngô Lệ V. Công ty L đã bàn giao toàn bộ số tiền nhận của khách hàng cho Công ty A, việc bàn giao có lập biên bản. Sau khi nhận bàn giao Công ty A chịu trách nhiệm xử lý đối với các khách hàng đã mua dự án trên.

Do đó việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán hai căn hộ hay thanh toán lại tiền cho bà V thuộc nghĩa vụ và trách hiệm của Công ty A. Công ty L không chịu trách nhiệm đối với khách hàng mua căn hộ tại dự án B.

Tại phiên tòa hôm nay:

Tòa án đã triệu tập hợp lệ cho bị đơn Công ty A và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP S nhưng Công ty A và Ngân hàng S vẫn vắng mặt. Do đó Tòa án đưa vụ án ra xét xử theo luật định.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Phú phát biểu quan điểm:

Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Căn cứ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và Hợp đồng mua bán căn hộ, xác định đây là quan hệ tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ . Do bất động sản tọa lạc tại quận Tân Phú nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Tân Phú.

Thời hạn tố tụng: Vi phạm thời hạn chuẩn bị xét xử được quy định tại Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự, kiến nghị rút kinh nghiệm.

Về người tham gia tố tụng : Xác định đúng tư cách người tham gia tố tụng. Về thu thập chứng cứ : Thu thập chứng cứ đúng theo quy định của pháp luật.

Về nội dung vụ án : Nguyên đơn bà V khởi kiện yêu cầu bị đơn Công ty A và Công ty L có trách nhiệm thanh toán số tiền đã nhận 780.450.000 đồng và tiền lãi chậm trả 9%/năm, tính từ tháng 02/2012 đến tháng 9/2020 và hủy hợp đồng mua bán căn hộ đã ký ngày 25/12/2009. Công ty A đề nghị xem xét thời hiệu khởi kiện về hợp đồng đã hết nên không tính tiền phạt do chậm giao nhà và buộc Công ty L liên đới trả số tiền trên cho bà V. Công ty L không đồng ý liên đới chịu trách nhiệm thanh toán tiền cho bà V.

Căn cứ lời trình bày của các bên và chứng cứ thu thập được thể hiện Công ty L và Công ty A có ký Hợp đồng ủy quyền và Hợp đồng hợp tác đầu tư kinh doanh bất động sản. Công ty L được quyền ký bán căn hộ cho khách hàng. Ngày 30/5/2013 Công ty L và Công ty A đã thống nhất bàn giao lại toàn bộ dự án, hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng, số tiền mà Công ty L đã nhận của khách hàng mua nhà, bàn giao toàn bộ cho Công ty A chịu trách nhiệm. Do đó nay Công ty A phải chịu trách nhiệm đối với khách hàng đã mua nhà tại dự án B. Công ty A yêu cầu chờ giải quyết xong vụ kiện giữa Công ty A với Công ty L, sau đó mới tiếp tục giải quyết vụ án tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ với bà V để đảm bảo tính khách quan là không có căn cứ để xem xét.

Công ty A yêu cầu tính thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng mua bán căn hộ là 3 năm. Tuy nhiên căn cứ hợp đồng mua bán căn hộ, các bên thỏa thuận tháng 9/2011 bàn giao nhà nhưng đến nay nhà vẫn chưa có nhà để bàn giao.

Năm 2013 Công ty A có thông báo gửi cho bà V sẽ bàn giao nhà trong quý 4/2014, tuy nhiên vẫn chưa thực hiện. Đơn khởi kiện của bà V nộp ngày 11/7/2017, Căn cứ Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015, thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng là 03 năm. Đo đó Hợp đồng mua bán căn hộ trên vẫn còn thời hiệu khởi kiện. Căn cứ các điều 14, 22, 25, 26 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Điều 454, Điều 586 Bộ luật dân sự năm 2005, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn bà Ngô Lê V về việc buộc Công ty A có trách nhiệm trả tiền gốc và tiền lãi cho bà V.

Bà V yêu cầu Hủy hợp đồng mua bán căn hộ ký giữa bà với công ty L, căn cứ Điều 26 luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận.

Bà V có đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc tuyên vô hiệu đối với Hợp đồng thế chấp tài sản số 036937 ngày 08/9/2011 giữa Công ty A với ngân hàng TMCP S. Xét thấy bà V rút một phần yêu cầu khởi kiện là tự nguyện và không trái quy định pháp luật, căn cứ Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự, đề nghị Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện này của bà V.

Tại phiên tòa sở thẩm, thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký chấp hành đầy đủ và đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự, các đương sự thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, sau khi nghe phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:

Xét, đơn khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xác định đây là quan hệ tranh chấp “Hợp đồng mua bán căn hộ”. Do bất động sản tọa lạc tại quận Tân Phú nên Toà án nhân dân quận Tân Phú thụ lý giải quyết vụ án theo qui định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về thủ tục xét xử vắng mặt:

Tòa án đã tiến hành tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho Công ty A (Do ông Trần Nam đại diện theo pháp luật); Ngân hàng S nhưng Công ty A và Ngân hàng S vẫn vắng mặt. Do đó, Hội đồng xét xử quyết định xét xử vắng mặt Công ty A và Ngân hàng S theo quy định tại Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự.

[3] Về yêu cầu của các đương sự:

Xét, bà Ngô Lệ V rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc tuyên vô hiệu đối với Hợp đồng thế chấp tài sản số 036937 ngày 08/9/2011 giữa Công ty A với Ngân hàng S.

Hội đồng xét xử xét thấy việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà V là hoàn toàn tự nguyện không trái quy định của pháp luật. Căn cứ Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự, đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện mà bà V đã rút.

Xét, Công ty A yêu cầu Tòa án xem xét thời hiệu khởi kiện về Hợp đồng mua bán căn hộ đã hết nên không xem xét đối với số tiền phạt do chậm giao nhà theo hợp đồng.

Hội đồng xét xử xét thấy, căn cứ Hợp đồng mua bán căn hộ số 14A- 8/HĐMB/2009/TĐT và Hợp đồng 14A-5/HĐMB/2009/TĐT ký 25/12/2009 giữa Công ty L và bà V, hai bên thỏa thuận thời hạn bàn giao nhà tháng 9/2011. Năm 2013 công ty L bàn giao dự án cho Công ty A trực tiếp quản lý và hoàn thiện nhà để bàn giao cho khách hàng. Thực tế đến nay Công ty A vẫn chưa xây dựng hoàn thiện nhà để bàn giao cho bà V. Năm 2013 Công ty A cam kết bàn giao nhà cho bà V vào quý 4 năm 2014. Đơn khởi kiện của bà V nộp ngày 11/7/2017, căn cứ Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định thời hiệu khởi kiện đối với Hợp đồng là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Do đó Hợp đồng mua bán căn hộ trên vẫn còn trong thời hiệu khởi kiện. Yêu cầu này của Công ty A không có cở sở để Hội đồng xét xử xem xét.

Xét, Công ty A yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án này sau khi vụ kiện tranh chấp giữa Công ty A với Công ty L được giải quyết thì mới đảm bảo tính khách quan, minh bạch.

Hội đồng xét xử xét thấy, Công ty A khởi kiện Công ty L đây là việc tranh chấp giữa hai công ty với nhau và hoàn toàn độc lập không liên quan đến vụ án tranh chấp giữa bà V với Công ty A về số tiền phải thanh toán. Công ty A không cung cấp chứng cứ, chứng minh hai vụ án có liên quan đến nhau và không có căn cứ quy định bắt buộc phải chờ giải quyết vụ kiện của hai công ty trước thì mới giải quyết vụ kiện giữa bà V với Công ty A. Công ty A đưa ra lý do này nh m kéo dài thời gian thanh toán tiền cho bà V nên không có cơ sở để Hội đồng xét xử xem xét.

Xét, nguyên đơn bà V yêu cầu Công ty A và Công ty L liên đới thanh toán cho bà số tiền đã nộp là 780.450.000 đồng và tiền lãi tính từ tháng 02/2012 đến tháng 9/2020 là 103 tháng với mức lãi suất 9%/năm.

Hội đồng xét xử xét thấy, dự án B đã được Công ty A tiếp nhận bàn giao toàn bộ (Trong đó có danh sách khách hàng mua nhà; Hợp đồng mua bán căn hộ; Tiền đã nộp của người mua nhà) từ Công ty L. Công ty A trực tiếp quản lý và chịu trách nhiệm hoàn thiện nhà để bàn giao cho khách hàng mua nhà. Điều này Công ty A và Công ty L đều thừa nhận. Nên không đủ căn cứ để buộc Công ty L cùng Công ty A liên đới chịu trách nhiệm trả tiền cho bà V. Mặt khác, tại kết luận thanh tra số 48 ngày 18/11/2016 của Thanh Tra Thành phố Hồ Chí Minh có nội dung thể hiện Công ty A cam kết chịu trách nhiệm bàn giao nhà hoặc trả lại tiền cho khách hàng mua nhà tại dự án B. Do đó căn cứ Điều 290, Điều 425, Điều 586 Bộ luật dân sự năm 2005 chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn bà V về việc buộc Công ty A phải chịu trách nhiệm trả lại số tiền 780.450.000 đồng đã nhận.

Xét bà V yêu cầu Công ty A và Công ty L liên đới chịu trách nhiệm trả cho bà số tiền lãi là 9%/năm trên số tiền gốc 780.450.000 đồng, cụ thể : Tính từ tháng 2/2012 đến tháng 9/2020 là 103 tháng.

780.450.000 đồng x 9%/Năm x 103 tháng = 602.897.625 đồng Hội đồng xét xử xét thấy, tại Điều 5 của hợp đồng mua bán căn hộ giữa bà V và Công ty L có thỏa thuận nếu chậm giao nhà thì phải chịu tiền lãi. Hai bên thống nhất việc tính lãi từ tháng 02/2012. Qua tham khảo lãi suất nợ quá hạn của liên ngân hàng: Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam là 12.375%/năm; Ngân hàng Công Thương là 10%/năm; Ngân hàng Á Châu là 13,5%/năm. Quyết định 2868/QĐ-NHNN ngày 29/11/2010 quy định về lãi suất cơ bản là 9%/năm. Phía nguyên đơn yêu cầu tính mức lãi suất 9%/năm là phù hợp với quy định của pháp luật. Như đã nhận định ở trên, Công ty A đã nhận lại toàn bộ dự án và số tiền từ việc ký hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án B, do đó Công ty A phải chịu trách nhiệm trả tiền lãi do chậm bàn giao nhà cho bà V. Bà V yêu cầu buộc Công ty A và Công ty L chịu trách nhiệm liên đới thanh toán tiền lãi cho bà là không có cơ sở để xem xét. Căn cứ Điều 454 Bộ Luật dân sự năm 2005, Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn bà V về việc buộc Công ty A phải chịu trách nhiệm thanh toán tiền lãi chậm trả Tổng cộng tiền gốc và tiền lãi mà Công ty A phải trả cho bà V là 1.383.347.625 đồng Xét, bà V yêu cầu hủy Hợp đồng mua bán căn hộ số 14A- 8/HĐMB/2009/TĐT và Hợp đồng số 14A-5/HĐMB/2009/TĐT ký ngày 25/12/2009 giữa bà với Công ty L tại dự án B.

Hội đồng xét xử xét thấy, căn cứ các hợp đồng mua bán căn hộ trên, hai bên thỏa thuận thời gian bàn giao nhà vào tháng 9/2011. Thực tế bà V chưa nhận được nhà. Năm 2013 dự án trên do Công ty A đã nhận bàn giao từ Công ty L nhưng đến nay Công ty A vẫn chưa bàn giao nhà cho bà V . Điều này thể hiện bên bán vi phạm nghĩa vụ giao nhà theo nội dung cam kết trong hợp đồng mua bán. Công ty A thừa nhận hiện tại dự án chưa hoàn chỉnh, nên chưa xác định thời gian cụ thể để bàn giao căn hộ. Do đó bà V yêu cầu hủy hợp đồng mua bán căn hộ và nhận lại tiền. Căn cứ Điều 425 Bộ luật dân sự năm 2005 ; Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 yêu cầu này của nguyên đơn có cơ sở để chấp nhận.

[4] Về thời hạn thanh toán:

Xét, bà V yêu cầu Công ty A và Công ty L liên đới trả số tiền là 1.383.347.625 đồng (Trong đó tiền gốc là 780.450.000 đồng và tiền lãi 602.897.625 đồng) một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Hội đồng xét xử xét thấy, bà V đã đóng tiền mua căn hộ cho Công ty L từ năm 2009 và công ty cam kết giao nhà vào tháng 9/2011 nhưng thực tế đến nay cũng chưa có nhà hoàn thiện để bàn giao. Năm 2013 dự án đã được Công ty L bàn giao lại cho Công ty A để tiếp tục hoàn thiện và giao nhà cho khách hàng. Công ty A vẫn chưa giải quyết các quyền lợi cho bà V. Việc chậm thanh toán tiền của Công ty A là gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn. Căn cứ Điều 290 Bộ luật dân sự 2005 yêu cầu của nguyên đơn bà V có cơ sở để chấp nhận một phần, buộc Công ty A phải chịu trách nhiệm thanh toán ngay số tiền trên cho bà V sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

[5]Về án phí dân sự sơ thẩm: Yêu cầu của nguyên đơn bà V được chấp nhận nên bị đơn Công ty A phải chịu tiền án phí trên số tiền phải trả là: 1.383.347.625đồng=36.000.000 đồng+ 3%(583.347.625đồng) =53.500.400 đồng.

Hoàn lại cho bà V số tiền tạm nộp án phí là 25.027.598đồng.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào:

- Khoản 3 Điều 26, điểm b khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147; khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự ;

- Điều 290, Điều 425, Điều 454, Điều 586 Bộ luật dân sự năm 2005 ;

- Điều 468, Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015 - Điều 14, Điều 25, Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 ;

- Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Đ nh chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà Ngô Lệ V về việc tuyên vô hiệu đối với Hợp đồng thế chấp tài sản số 036937 ký ngày 08/9/2011 giữa Công ty cổ phần A với Ngân hàng TMCP S.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Ngô Lệ V.

Buộc Công ty cổ phần A có trách nhiệm trả cho bà Ngô Lệ V số tiền 1.383.347.625 đồng (Trong đó tiền gốc là 780.450.000 đồng và tiền lãi là 602.897.625 đồng) Hủy Hợp đồng mua bán căn hộ số 14A-8/HĐMB/2009/TĐT và Hợp đồng số 14A-5/HĐMB/2009/TĐT ký ngày 25/12/2009 giữa bà Ngô Lệ V và Công ty cổ phần L thuộc dự án B.

Thời hạn thanh toán: Thanh toán một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày 30/9/2020 Công ty cổ phần A còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 cho đến khi thi hành án xong.

3. Án phí dân sự sơ thẩm: 53.500.400 đồng( Năm mươi ba triệu năm trăm ngàn bốn trăm đồng) Công ty cổ phần A.

Hoàn lại cho bà Ngô Lệ V số tiền 25.027.598đồng (Hai mươi lăm triệu không trăm hai mươi bảy ngày năm trăm chín mươi tám đồng) theo biên lai thu số 0009845 ngày 04/10/2017 của Chi cục thi hành án dân sự quận Tân Phú.

Thi hành tại Cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

4. Quyền kháng cáo:

Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày Tòa tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc tống đạt hợp lệ.

Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thí người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.