Bản án 369/2019/DS-ST ngày 12/11/2019 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN NHÀ BÈ – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 369/2019/DS-ST NGÀY 12/11/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 05 và 12 tháng 11 năm 2019 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 17/2018/TLST-DS ngày 09 tháng 01 năm 2018 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 689/2019/QĐXXST-DS ngày 05 tháng 10 năm 2019 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Võ Hữu L, sinh năm 1983 (Có mặt)

Địa chỉ: Ấp X, xã Tam Thôn Hiệp, huyện Cần Giờ, Tp. Hồ Chí Minh.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn:

Ông Hoàng Việt H – Luật sư Văn phòng luật sư Gia đình – Đoàn luật sư Tp. Hồ Chí Minh (Có mặt)

Bị đơn:

1/ Ông Lê Văn L, sinh năm 1948 (Có mặt)

2/ Bà Võ Thị B, sinh năm 1951 (Có mặt)

Cùng địa chỉ: Y Đường Huỳnh Tấn Phát, Ấp 5, xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

Bà Võ Thị Thảo A, sinh năm 1990 (Có đơn xin vắng mặt)

Địa chỉ: Ấp X, xã Tam Thôn Hiệp, huyện Cần Giờ, Tp. Hồ Chí Minh.

Người làm chứng: Ông Nguyễn Minh T, sinh năm 1967 (Cha vợ của ông L) (Có mặt)

Địa chỉ: Z Đường Huỳnh Tấn Phát, Ấp 5, xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản tiếp cận công khai giao nộp chứng cứ, biên bản hòa giải, nguyên đơn là ông Võ Hữu L trình bày:

Vào ngày 29/11/2016, ông Võ Hữu L có đặt cọc cho ông Lê Văn L và bà Võ Thị B để nhận chuyển nhượng nhà và đất tại địa chỉ 15/4B Ấp 5, xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè có diện tích là 248m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 04 QSDĐ/624 (mục đích sử dụng đất là đất thổ vườn, trên đất có một căn nhà nhưng chưa được hoàn công) do Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè cấp ngày 06/11/1996 cho ông Lê Văn L.

Hai bên có lập hợp đồng bằng văn bản là Thỏa thuận đặt cọc tiền mua nhà đất. Theo thỏa thuận:

Ông L đặt cọc cho bà B và ông L 200.000.000 đồng. Giá chuyển nhượng là 1.900.000.000 đồng. Sau khi giao 200.000.000 đồng, bà B và ông L sẽ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông L và làm hợp đồng ủy quyền cho ông L tiến hành làm thủ tục giấy tờ lên thổ cư, hoàn công nhà, ký kết mua bán đối với căn nhà và đất trên. Ông L được toàn quyền ủy quyền, mua bán chuyển nhượng nhà đất nói trên.

Thời hạn thực hiện hợp đồng là 06 tháng kể từ ngày 29/11/2016. Thỏa thuận đặt cọc này chỉ lập 01 bản chính do ông L giữ, các bên không làm phụ lục hợp đồng. Sau khi ông L và bà B giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông L thì ông L có giao cho ông L và bà B 01 bản photo hợp đồng đặt cọc và ông L có ghi “Hiện tôi đang giữ GCN căn nhà trên” ở phần dưới của bản thỏa thuận photo này. Sau đó theo thỏa thuận thì các bên ra ra phòng công chứng để làm hợp đồng ủy quyền cho ông L tiến hành làm thủ tục giấy tờ lên thổ cư, hoàn công nhà, ký kết mua bán đối với căn nhà và đất trên nhưng ông L và bà B không đồng ý ký hợp đồng ủy quyền và yêu cầu ông L phải giao hết số tiền còn lại là 1.700.000.000 đồng thì mới đồng ý ký hợp đồng ủy quyền.

Sau đó đến ngày 01/3/2017 ông L và bà B đến nhà ông L làm áp lực đòi ông L phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông L đã trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông L và bà B. Ông L có ghi âm, ghi hình sự việc này để làm bằng chứng.

Do ông L và bà B vi phạm các thỏa thuận trong Thỏa thuận đặt cọc tiền mua nhà đất ngày 29/11/2016 nên ông L khởi kiện yêu cầu Tòa án:

- Hủy văn bản thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà đất đã ký ngày 29/11/2016 giữa ông Võ Hữu L với ông Lê Văn L và bà Võ Thị B.

- Buộc Buộc ông Lê Văn L và bà Võ Thị B trả lại số tiền đã nhận cọc là 200.000.000 đồng và bồi thường phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng. Tổng cộng là 400.000.000 đồng. Trả làm một lần ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Tại Biên bản lấy lời khai của đương sự và tại phiên tòa, ông Lê Văn L và bà Võ Thị B là bị đơn trình bày:

Ông L và bà B xác nhận ngày 29/11/2016 có ký văn bản thỏa thuận đặt cọc với ông Võ Hữu L về việc sẽ chuyển nhượng nhà và đất tại địa chỉ 15/4B Ấp 5, xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè có diện tích là 248m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 04 QSDĐ/624 do Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè cấp ngày 06/11/1996 cho ông Lê Văn L.

Ông L và bà B xác nhận đã nhận của ông L tổng số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng, bao gồm 100.000.000 đồng mà ông L nộp thay cho ông L và bà B tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Nhà Bè để thực hiện nghĩa vụ của ông L và bà B và 100.000.000 đồng là do ông L giao cho ông L và bà B tại nhà ông L và bà B.

Thực tế theo thỏa thuận là ông L đã giao cho ông L và bà B bản photo hợp đồng và có xác nhận “Hiện tôi đang giữ GCN căn nhà trên”, đồng thời trong bản photo này có thống nhất thời hạn là 03 tháng nếu ông L không nhận chuyển nhượng thì sẽ mất tiền cọc.

Chính vì vậy nên ngày 01/3/2017 là đã quá 03 tháng mà ông L không thực hiện nên ông L và bà B mới đến nhà ông L yêu cầu giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, ông L mới là người vi phạm hợp đồng. Việc ông L có ghi âm, ghi hình vào ngày 01/3/2017 thì ông L và bà B hoàn toàn không biết.

Ông L và bà B xác định không yêu cầu Tòa án giám định xem ai là người sửa thời hạn 6 tháng thành 3 tháng tại bản photo của hợp đồng.

Ông L và bà B đề nghị Tòa án bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Bà Võ Thị Thảo An là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

Bà An là vợ của ông L, bà An xác nhận số tiền 200.000.000 đồng mà ông L đặt cọc cho ông L và bà B là tài sản riêng của ông L vào ngày 29/11/2016. Việc đặt cọc, chuyển nhượng giữa ông L với ông L và bà B cũng không liên quan gì đến bà.

Do vậy bà đề nghị được vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Tại phiên tòa:

Ông Võ Hữu L trình bày: Ông L xác định thỏa thuận đặt cọc chỉ có 01 bản chính, ông L có đưa cho ông L và bà B 01 bản photo có chữ viết “Hiện tôi đang giữ GCN căn nhà trên” là của ông L nhưng thời hạn ghi tại Điều 4 của hợp đồng là 6 tháng chứ không phải là 3 tháng. Ông L cũng xác định ông không yêu cầu Tòa án giám định xem ai là người sửa thời hạn 6 tháng thành 3 tháng tại bản photo của hợp đồng.

Sở dĩ trong hợp đồng có quy định về việc sau khi đặt cọc thì ông L và bà B phải làm giấy ủy quyền cho ông để làm thủ tục giấy tờ lên thổ cư, hoàn công nhà là vì tại thời điểm đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông L và bà B chưa phải là đất thổ cư và căn nhà xây trên đất không xin phép xây dựng cũng như chưa hoàn công.

Về việc ông L ghi âm, ghi hình buổi nói chuyện vào ngày 01/3/2017 thì ông L và bà B không biết nhưng tại Biên bản đối chất ngày 19/9/2018 tại Tòa án thì ông L và bà B cũng đã ký tên.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn là ông Hoàng Việt Hùng trình bày:

Giữa ông L với ông L và bà B là có một giao dịch dân sự được ký kết đó là thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng nhà và đất. Ông L và bà B thừa nhận đã nhận số tiền 200.000.000 đồng là tiền đặt cọc. Sau khi nhận tiền cọc, các bên phải ra công chứng làm thủ tục ủy quyền cho ông L. Thời hạn để thực hiện giao dịch dân sự này là 6 tháng. Trong trường hợp này, ông L và bà B là người vi phạm về hợp đồng, cụ thể là ông L và bà B sau khi nhận tiền thì có giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông L và có ra phòng công chứng nhưng ông L và bà B không ký hợp đồng ủy quyền cho ông L. Do vậy, ông L và bà B đã vi phạm các thỏa thuận đặt cọc mà hai bên đã ký kết.

Về thời hạn ghi tại Điều 4 của hợp đồng là 3 tháng hay 6 tháng – cả nguyên đơn và bị đơn đều xác định là không có phụ lục hợp đồng bản hợp đồng photo bị sửa thời hạn 6 tháng thành 3 tháng là không có giá trị vì bị chỉnh sửa.

Như vậy, thời điểm mà kết thúc hợp đồng là ngày 26/5/2017 nhưng vào ngày 01/3/2017, ông L và bà B đã đến đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã giao cho ông L là bị đơn đã vi phạm về thời hạn.

Do vậy, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là:

- Hủy văn bản thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà đất đã ký ngày 29/11/2016 giữa ông Võ Hữu L với ông Lê Văn L và bà Võ Thị B.

- Buộc Buộc ông Lê Văn L và bà Võ Thị B trả lại số tiền đã nhận cọc là 200.000.000 đồng và bồi thường phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng. Tổng cộng là 400.000.000 đồng. Trả làm một lần ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Ông Nguyễn Minh Tuấn là người làm chứng trình bày:

Ông Tuấn là cha vợ của ông L. Ngày 29/11/2016 ông Tuấn có làm chứng cho việc ông L, bà B cùng với ông L ký thỏa thuận đăt cọc mua nhà đất tại địa chỉ 15/4B Ấp 5, xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh Ông L đã giao cho ông L và bà B 100.000.000 đồng tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Nhà Bè và 100.000.000 đồng tại nhà ông L và bà B.

Còn mọi việc sau đó như thế nào thì ông Tuấn không biết.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến như sau:

Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán và của Hội đồng xét xử kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử vào nghị án đã đảm bảo các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng các quy định của pháp luật, Tòa án đã tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng. Việc đưa vụ án ra xét xử đúng quy định của pháp luật.

Về nội dung vụ án: Giữa nguyên đơn và bị đơn có phát sinh giao dịch dân sự là thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng nhà và đất. Hai bên thừa nhận không có phụ lục hợp đồng, chỉ có 01 bản hợp đồng chính nên Thỏa thuận đặt cọc tiền mua nhà đất ngày 29/11/2016 là có giá trị. Trong nội dung ghi âm, ghi hình ngày 01/3/2017 và ngày 11/3/2017 có thể hiện là ông L chỉ đòi lại 200.000.000 đồng nếu như ông L và bà B không muốn tiếp tục mua bán nữa, vì vậy đây được coi là sự thỏa thuận mới. Do vậy, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là buộc ông Lê Văn L và bà Võ Thị B trả lại cho nguyên số tiền đã nhận cọc là 200.000.000 đồng. Đề nghị không chấp nhận yêu cầu phạt cọc 200.000.000 đồng của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

{1} Về tố tụng và thẩm quyền giải quyết vụ án:

Ông Võ Hữu L khởi kiện ông Lê Văn L và bà Võ Thị B tranh chấp về hợp đồng đặt cọc. Ông Lê Văn L và bà Võ Thị B có nơi cư trú tại huyện Nhà Bè. Do đó vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Nhà Bè theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Bà Võ Thị Thảo An có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, do đó Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bà An theo quy định tại khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự.

{2} Về yêu cầu tranh chấp của các đương sự:

Cả nguyên đơn và bị đơn đều xác định ngày 29/11/2016 hai bên có ký kết Thỏa thuận đặt cọc tiền mua nhà đất để đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất có diện tích là 248m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 04 QSDĐ/624 do Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè cấp ngày 06/11/1996 cho ông Lê Văn L.

Cả hai bên cũng xác định chỉ có 01 bản chính hợp đồng, không có phụ lục hợp đồng, thời hạn ghi trong Điều 4 hợp đồng được chỉnh sửa từ 6 thàng thành 3 tháng. Cả nguyên đơn và bị đơn đều không yêu cầu giám định về chi tiết chỉnh sửa này. Do đó, Hội đồng xét xử căn cứ vào bản hợp đồng chính mà các bên đã ký kết để giải quyết vụ án.

Xét Thỏa thuận đặt cọc tiền mua nhà đất ngày 29/11/2016 giữa các bên được lập thành văn bản, có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật tại các Điều 116, 117, 328 của Bộ luật dân sự 2015. Hợp đồng đã phát sinh hiệu lực và có giá trị thực hiện.

Theo hợp đồng: Bên ông Võ Hữu L đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng để đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích là 248m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 04 QSDĐ/624 do Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè cấp ngày 06/11/1996 cho ông Lê Văn L.

Giá chuyển nhượng là 1.900.000.000 đồng. Theo thỏa thuận thì bị đơn sẽ giao giấy chứng nhận để ông L làm hợp đồng ủy quyền và làm các thủ tục giấy tờ lên thổ cư, hoàn công nhà, ký kết mua bán với căn nhà và đất nói trên.

Trong thời gian 6 tháng nếu ông không mua nữa thì sẽ mất cọc, nếu ông L, bà B không bán nhà và đất cho ông L thì phải bồi thường gấp đôi tổng số tiền đặt cọc thực tế đã nhận.

Hội đồng xét xử xét:

Hợp đồng đặt cọc là giao dịch dân sự mà hai bên đã ký kết ngày 29/11/2016 trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện và phù hợp theo quy định của pháp luật đã phát sinh hiệu lực có giá trị thực hiện và trên thực tế hai bên đã cùng nhau thực hiện hợp đồng này. Cụ thể là ngay sau khi ký kết hợp đồng, nguyên đơn đã đặt cọc cho bị đơn số tiền là 200.000.000 đồng.

Sau đó nguyên đơn thì cho rằng bị đơn đã vi phạm hợp đồng là không ký hợp đồng ủy quyền và không bán nữa. Bị đơn thì cho rằng đã quá thời gian thực hiện hợp đồng là 3 tháng kể từ ngày ký hợp đồng và nguyên đơn không mua nữa nên nguyên đơn mới là bên vi phạm hợp đồng.

Trong nội dung ghi âm ngày 01/3/2017 và ngày 11/3/2017 có thể hiện ông L chỉ yêu cầu ông L và bà B trả lại 200.000.000 đồng mà ông L đã đặt cọc. Đây được coi là sự thỏa thuận mới của các bên, như vậy Thỏa thuận đặt cọc tiền mua nhà đất ngày 29/11/2016 là không còn hiệu lực. Vì vậy Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc hủy Thỏa thuận đặt cọc tiền mua nhà đất ngày 29/11/2016 và buộc bị đơn trả lại 200.000.000 đồng đã nhận cọc của ông L. Trả làm một lần ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Với các lập luận nêu trên Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng là không có cơ sở chấp nhận.

{3} Về án phí:

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án ngày 30/12/2016 thì:

- Bị đơn phải chịu án phí không có giá ngạch đối với yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc của nguyên đơn là 300.000 đồng;

- Bị đơn phải chịu án phí có giá ngạch đối với yêu cầu của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận là 200.000.000 đồng x 5% = 10.000.000 đồng. Tổng cộng là 10.300.000 đồng.

- Nguyên đơn phải chịu 10.000.000 đồng tiền án phí đối với yêu cầu (phạt cọc) không được chấp nhận.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; các Điều 147; khoản 2 Điều 227; 264; 266; 267; 271 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ các Điều 116; 117 và Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 Căn cứ Luật Thi hành án dân sự;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án ngày 30/12/2016.

Tuyên xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

1/ Hủy Thỏa thuận đặt cọc tiền mua nhà đất ngày 29/11/2016 đã ký kết giữa một bên là ông Võ Hữu L và một bên là ông Lê Văn L, bà Võ Thị B;

2/ Buộc ông Lê Văn L và bà Võ Thị B phải trả cho ông Võ Hữu L số tiền 200.000.000 đồng. Trả làm một lần ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

3/ Không chấp nhận yêu cầu của ông Võ Hữu L về việc buộc ông Lê Văn L và bà Võ Thị B phải trả số tiền phạt 200.000.000 đồng do vi phạm hợp đồng.

4/ Về án phí:

- Ông Lê Văn L và bà Võ Thị B phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 10.300.000 đồng.

- Ông Võ Hữu L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 10.000.000 đồng, được cấn trừ vào số tiền 10.000.000 đồng là tiền tạm ứng án phí mà ông L đã nộp theo biên lai thu số 0008545 ngày 09 tháng 01 năm 2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Nhà Bè. Ông Võ Hữu L đã nộp đủ án phí.

3/ Về quyền kháng cáo: Các đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.

Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện yêu cầu thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.