Kính gửi Luật sư!

Xin Luật sư dành chút thời gian phúc đáp những vướng mắc mà tôi đang bị gặp phải. Cụ thể như sau:

1. Năm 2012 tôi có tiến hành Ký Hợp Đồng hứa chuyển nhượng với Chủ đất và đơn vị làm chứng là Công ty BĐS Đại Việt (BĐS Đại Việt sẽ thu tiền trực tiếp của tôi). Lô đất diện tích 62m2

2. Khu đất này tọa lạc tại Thị Trấn Tân Túc - Bình Chánh. Phân ra hơn 100 lô với diện tích từ 50m2 đến 100m2.

3. Tôi đã nhận bàn giao lô đất - có Nhân viên đo đạt thực tế tại dự án - diện tích thực là 64.8m2. Việc đo đạt tính từ mép đường nội bộ 6m đến cuối lô đât. Tôi có hỏi NV đo đạc vì sao không trừ phần vỉa hè, vì xây nhà phải có vỉa hè phía trước nhà, không lẽ mở cửa ra là đạp chân xuống đường liền, NV này trả lời được phép xây đến mép đường, và công ty yêu cầu họ đo từ mép đường trở vào. Bản thân tôi bây giờ cũng không biết có phải như thế là đúng hay không? (đường nội bộ do Chủ đất thực hiện) và việc tôi trả thêm 2.8m2 có đúng luật hay không?

4. Đến thời điểm này (4/2014), BĐS Đại Việt báo phải đồng sở hữu với lô đất bên cạnh mới tách sổ được. Và họ nói sẽ có 2 sổ đồng sở hữu, mỗi người giữ 1 bản. Khi người nào xây dựng trước sẽ tách sổ riêng và dĩ nhiên người chưa xây cũng sẽ được tách & chứng nhận sở hữu 64.8m2. Và tôi đã không đồng ý đồng sở hữu. Họ nói nếu tôi muốn được tách sổ riêng, thì tôi phải xây nhà, sau đó họ sẽ tách.

5. Việc tôi không đồng ý đồng sở hữu bởi lẽ:

a. Khi tôi muốn vay tiền để xây nhà, thì người còn lại cũng ký tên giúp tôi. Nhưng nếu họ không đồng ý ký, tôi cũng chẳng vay được.

b. Tôi muốn chuyển nhượng cho 1 người khác, thì người còn lại cũng ký tên giúp tôi. Nhưng nếu họ không đồng ý ký, tôi cũng chẳng vay được.

c. Việc nhà nước có cấp 2 sổ đồng sở hữu cho 2 người theo luật không biết có được không?

d. Rất nhiều rủi ro khác mà tôi chưa lường trước được....

6. Việc BĐS Đại Việt yêu cầu xây nhà tại thời điểm hiện tại để tôi có thể tách sổ riêng cũng không khả thi vì điều kiện kinh tế. Hơn nữa, khi tiến hành tách thửa đất phải áp dụng quy định theo Quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND TP.HCM ngày 25/02/2009 về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa. Thì ở Bình Chánh:

a. Đất ở chưa có nhà phải 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m.

b. Đất có nhà hiện hữu phải 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Với điều kiện trên, miếng đất của tôi 4x16.2 = 64.8m2, dù có xây nhà cũng không thể tách sổ theo luật định.

Hiện tại tôi rất bất mãn với BĐS Đại Việt ở các điểm:

1. Khi phân lô bán nền (năm 2012), đã có luật năm 2009, mà không thông báo cho khách hang biết nếu dưới 120m2 thì phải đồng sở hữu. Như vậy là lừa dối khách hàng.

2. Dù có nhà hiện hữu, cũng không đủ điều kiện tách sổ theo quy định của phát luật, nhưng họ vẫn tư vấn cho khách hàng chọn 2 giải pháp như điều 4 đã nêu ở trên. Rỏ ràng tiếp tục lừa dối khách hàng 1 lần nữa.

Mong muốn được phúc đáp từ Luật sư:

1. Chắc chắn với diện tích 4x16.2 = 64.8m2, thì dù tôi có xây nhà, cũng không đủ điều kiện tách sổ theo luật định?

2. Nếu có đồng sở hữu, khi người nào xây nhà trước cũng không đủ điều kiện để tách sổ? (tương đương như câu 1)

3. Nếu Chủ đất (hoặc Đại Việt) không tách sổ cho tôi, thì HĐ này sẽ bị vô hiệu? như vậy có thể coi họ là nguyên nhân gây ra vi phạm HĐ đối với tôi không?

4. Với HĐ hứa chuyển nhượng 3 bên ký - Chủ đất - Tôi - BĐS Đại Việt, nó có thể là cơ sở pháp lý để tôi gửi Công văn thông báo đơn phương chấm dứt HĐ và yêu cầu bồi thường hay không?(quy định của HĐ là phạt 20% giá trị HĐ).

5. Thực tế khi Chủ đất không tách sổ được cho tôi thì về luật, Chủ đất có phải đã vi phạm HĐ hay không? vì HĐ này hứa chuyển nhượng, nên các điều kiện rang buộc cũng không đầy đủ và cụ thể. Nên khách hàng không hiểu luật như tôi sẽ bị thiệt thòi gì? và Họ lừa thì mình chịu hay Pháp luật có bảo vệ quyền & nghĩa vụ nếu tôi gửi đơn kiện?

6. Tôi sẽ kiện Đại Việt hay Chủ đất, vì Đại Việt đúng ra điều phối triển khai dự án này và tôi đóng tiền trực tiếp cho Đại Việt. (có biên nhận rỏ ràng).

7. Trong quá trình tư vấn của Luật sư, đã gặp trường hợp nào như tôi chưa? và hướng giải quyết mà Luật sư thường tư vấn là gì? vì tôi nghĩ rất nhiều người dân mua đất phân lô bán nền đều gặp phải trường hợp tương tự.

Rất mong sớm nhận được tư vấn phản hồi tích cực từ Luật sư!

Xin cảm ơn!