Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/01/2025 đề ra 04 phương pháp định giá đất, trong đó có phương pháp thu nhập. Vậy định giá đất bằng phương pháp thu nhập là gì? Trình tự thực hiện thế nào?

>> Xem thêm bài viết: 

• Từ 01/7/2024 định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện thế nào?

• Từ 01/7/2024, áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất như thế nào?

(1) Định giá đất theo phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là một trong 04 biện pháp mà Luật Đất đai 2024 quy định để định giá đất.

Theo đó, tại khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định việc định giá đất theo phương pháp thu nhập là việc lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (bằng tiền Việt Nam) kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc chia cho tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất.

(2) Thực hiện định giá đất theo phương pháp thu nhập như thế nào?

Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất do Chính phủ ban hành dự kiến có hiệu lực từ 01/7/2024 có hướng dẫn chi tiết về trình tự, nội dung thực hiện phương pháp thu nhập trong việc xác định giá đất.

Xem Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất (26/04/2024) https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/03/Khongso_599145.doc

Xem dự thảo cập nhật mới nhất: Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất

Cụ thể, căn cứ theo quy định tại Điều 6 Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất hướng dẫn trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập như sau:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

Đối với đất phi nông nghiệp

- Khảo sát, thu thập thông tin thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính

- Khảo sát, thu thập thông tin thu nhập từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng thu thập trong thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá.

- Nếu thu nhập của đất cần định giá không đầy đủ, không phản ánh đúng thu nhập thực tế thì thực hiện việc thu thập thông tin về giá cho thuê đất, giá cho thuê mặt bằng của tối thiểu 03 thửa đất để so sánh

Đối với đất nông nghiệp 

Khảo sát, thu thập các thông tin thu nhập từ đất nông nghiệp như sau:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác: thu nhập trong khoảng thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá

- Đối với đất trồng cây lâu năm: thu nhập trong tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá

- Đối với đất trồng rừng sản xuất, đất trồng cây công nghiệp: thu nhập trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá

- Nếu chưa có số liệu thống kê, không có số liệu từ cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn thì thu thập thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị trường của tối thiểu 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến đất cần định giá.

Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí của thửa đất cần định giá

Đối với đất phi nông nghiệp

Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí từ việc sử dụng đất phi nông nghiệp dựa trên các căn cứ sau:

- Định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành

- Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố; 

- Trường hợp không có định mức, đơn giá hoặc suất vốn đầu tư xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì căn cứ vào thông tin, số liệu bình quân chi phí thực tế phổ biến trên thị trường của tối thiểu 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến đất cần định giá quy định tại điểm b khoản 5 Điều 6 Dự thảo Nghị định

Đối với đất nông nghiệp

Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí từ việc sử dụng đất nông nghiệp dựa trên:

- Các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất, 

- Chi phí sản xuất căn cứ vào định mức,

- Đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn và thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 6 Dự thảo Nghị định

Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân năm

Thu nhập ròng bình quân năm được tính bằng công thức sau

Trong đó:

- Đối với đất phi nông nghiệp thu nhập bình quân năm bằng trung bình cộng thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc giá thuê đất, giá thuê mặt bằng trong 03 năm liên tục liền kề đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

- Trường hợp thông tin về thu nhập của đất cần định giá không đầy đủ, không phản ánh đúng thu nhập thực tế thì thu nhập bình quân năm bằng giá cho thuê đất, giá cho thuê mặt bằng trong thời gian 01 năm, xác định theo trình tự, nội dung như xác định giá đất bằng phương pháp so sánh quy định tại các khoản 5, 6 và 7 Điều 5 Nghị định này;

- Chi phí bình quân năm được tính bằng trung bình cộng chi phí khảo sát, thu thập theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) kỳ hạn 12 tháng tại các NHNN của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân được điều chỉnh theo công thức sau:

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm) đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan có chức năng quản lý đất đai, các NHNN có trách nhiệm cung cấp bằng văn bản thông tin lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân.

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất thì phải trừ đi giá trị của tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định này.

Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực vào ngày 01/01/2025

Xem Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất (26/04/2024) https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/03/Khongso_599145.doc

Xem dự thảo cập nhật mới nhất: Dự thảo Nghị định Quy định về giá đất

>> Xem thêm bài viết: 

• Từ 01/7/2024 định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện thế nào?

• Từ 01/7/2024, áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất như thế nào?