Ngày 27/6/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP Quy định về giá đất.

https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/29/71_2024_nd-cp_27062024-signed.pdf Nghị định 71/2024/NĐ-CP

(1) Căn cứ định giá đất cụ thể

Căn cứ Điều 30 Nghị định 71/2024/NĐ-CP có quy định về căn cứ để định giá đất cụ thể như sau:

- Việc định giá đất cụ thể sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024 và các điều 4, 5, 6 và 7 của Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. 

- Giá đất cụ thể được xác định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo thu hồi đất, kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Theo đó, sẽ dựa theo những yếu tố nêu trên để làm căn cứ định giá đất cụ thể.

(2) Định giá đất theo phương pháp so sánh

Theo Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh như sau:

- Khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá, bao gồm: 

+ Mục đích sử dụng đất.

+ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. 

- Khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh bao gồm: 

+ Thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính quy định tại các điểm a, b và c Khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai 2024.

+ Thông tin nêu trên sẽ được lấy từ các nguồn như: CSDL quốc gia về đất đai, CSDL quốc gia về giá, Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát; 

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, Nghị định 71/2024/NĐ-CP cũng nêu rõ việc lựa chọn thông tin các thửa đất để so sánh sẽ được thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau:

- Thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất. Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì sẽ ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự như sau:

+ CSDL quốc gia về đất đai, CSDL quốc gia về giá.

+ Văn phòng Đăng ký đất đai.

+ Đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản.

+ Thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát. 

- Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

- Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn hành chính cấp tỉnh. 

Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn hành chính cấp tỉnh thì tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình cụ thể lý do trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

Xem thêm cách xác định giá theo phương pháp so sánh và ví dụ tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

(3) Định giá đất theo phương pháp thu nhập

Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về phương pháp thu nhập như sau:

- Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá, cụ thể:

+ Đất phi nông nghiệp: Khảo sát, thu thập từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng trong thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01/1 đến hết ngày 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá của thửa đất, khu đất cần định giá hoặc trong 01 năm (được tính từ ngày 01/1 đến hết ngày 31/12) liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để so sánh.

Trường hợp không thu thập được thông tin từ việc cho thuê đất, mặt bằng thì thu thập thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính trong thời gian 03 năm (tính từ ngày 01/1 đến hết ngày 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá của thửa đất, khu đất cần định giá hoặc trong báo cáo tài chính của 01 năm liền kề trước thời điểm định giá của 03 thừa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.

+ Đất nông nghiệp: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn, cụ thể:

Trong khoảng thời gian 03 năm (tính từ ngày 01/1 đến hết ngày 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác.

Tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây lâu năm.

Trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất theo quy định.

Trường hợp không có số liệu từ cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn thì thu thập thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.

- Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí của thửa đất, khu đất cần định giá.

- Xác định thu nhập ròng bình quân năm

- Xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá 

- Xác định giá của thửa đất cần định giá

Theo đó, trong thời hạn là 05 ngày làm việc tính từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan có chức năng quản lý đất đai, các ngân hàng thương mại nhà nước có trách nhiệm cung cấp bằng văn bản thông tin về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân quy định tại Khoản 4 Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Xem thêm cách xác định giá đất theo phương pháp thu nhập và ví dụ tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

(4) Định giá đất theo phương pháp thặng dư

Cụ thể, phương pháp thặng dư sẽ được thực hiện theo trình tự như sau:

- Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá

- Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất.

- Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất.

Theo đó, phương pháp thặng dư sẽ được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Xem thêm cách xác định giá đất theo phương pháp thặng dư và ví dụ tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

(5) Định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Cụ thể, phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo đó, trình tự nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được quy định tại Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP như sau:

- Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất, trong đó bao gồm: Vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất.

- Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất theo quy định tại các điểm a, b, c Khoản 3 và 4 Điều 158 Luật Đất đai 2024 cho từng vị trí đất, khu vực. 

Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất theo quy định tại khoản 4 và 5 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

- Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực, cụ thể:

+ Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực.

Trường hợp giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường.

+ Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

- Xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất được xác định tương ứng với từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

Theo đó, giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực được xác định cách lấy Giá đất trong bảng giá đất nhân cho Hệ số điều chỉnh đất cần định giá của thửa đất.

Nghị định 71/2024/NĐ-CP sẽ có hiệu lực thi hành khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Tuy nhiên, riêng có Điều 37 Nghị định 71/2024/NĐ-CP sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 27/6/2024.