Đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai
Anh A mua chung cư Quận 12 HCM. Đã ký hợp đồng đặt cọc, đã thanh toán trước 20% và đang trong tiến trình đóng tiếp các khoản tiếp theo. Nhưng Anh A phát hiện ra bên đó họ vẫn chưa xây móng. Hiện luật có quy định chỉ được phép ký hợp đồng mua bán khi nhà chung cư xây xong phần móng hay không? Văn bản nào quy định? Anh A có 2 hướng xử lý: - Một là hoãn lại tiến trình đóng tiếp - Hai là hủy hợp đồng, buộc bên đó trả lại tiền cọc 20% cho anh A. Như vậy có phù hợp với quy định hiện tại không và phương án nào tốt hơn? Như trường hợp trên, tại Điều 69 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Điều 69. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại 1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư. 2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. 3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.” Như vậy, tiền nhận đặt cọc trong trường hợp của anh A ở đây được xem là việc giữ chỗ để đảm bảo cho việc ký hợp đồng mua bán chính thức sau này được coi là vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại thông qua hình thức trả tiền mua nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, tại Điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại ... b) Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.” Theo đó, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh 1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.” Như vậy, theo những quy định trên thì trường hợp nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng. Có nghĩa là phải xây xong phần móng thì mới được ký hợp đồng mua bán, tại thời điểm đặt cọc này thì tài sản này chưa hình thành nên chưa được phép giao dịch. Việc đặt cọc này cũng không phù hợp với quy định của pháp luật, vì nó không được xem là một hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại Điều 69 Luật nhà ở. Trường hợp này chủ đầu tư đã vi phạm quy định. Theo quan điểm mình, tùy vào tình hình thực tế và nhu cầu của anh A. Anh có thể lựa chọn một trong hai hướng mà anh nêu thông qua việc thỏa thuận với chủ đầu tư để đảm bảo quyền lợi cho mình. Vì nếu như có xảy ra tranh chấp, khởi kiện ra Tòa án thì Tòa cũng sẽ tuyên hợp đồng mà hai bên giao kết trước đây là vô hiệu.
Tính pháp lý của hợp đồng góp vốn mua nhà ở hình thành trong tương lai
Hiện nay, nhu cầu về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra rất phổ biến trên thị trường kinh doanh bất động sản. Trong đó, nhiều người mua nhà thông qua hình thức góp vốn. Vậy theo quy định pháp luật hiện hành, hoạt động mua nhà hình thành trong tương lai bằng hợp đồng góp vốn có đúng luật không? Theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau: 1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Như vậy, đối với bất động sản là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì chủ đầu tư bắt buộc xây dựng xong phần móng mới được phép mở bán dự án. Xong, khi dự án chưa xây xong móng, nếu chủ đầu tư cần huy động nguồn lực tài chính, thì phải ký hợp đồng hợp tác đầu tư với các khách hàng. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ. Hiện nay, việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở 2014, cụ thể: Điều 69. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại 1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư. 2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. 3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam Trong đó, pháp luật quy định về điều kiện huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết như sau: - Thứ nhất: Theo điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở …”. Quy định trên cho thấy việc huy động vốn thông qua hình thức góp vốn không dẫn đến hệ quả bên tham gia góp vốn được quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, không thể xem hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đồng nhất với nhau. - Thứ hai: Tại khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây: a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; b) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; c) Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; d) Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ khách hàng thông qua hợp đồng góp vốn khi đã đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định trên. Qua các phân tích pháp lý trên, có thể nhận định rằng khuôn khổ pháp lý về kinh doanh bất động sản dưới hình thức ký kết các hợp đồng dưới hình thức góp vốn chưa được hoàn chỉnh khiến việc mua nhà ở thông qua hình thức hợp đồng góp vốn sẽ không an toàn cho bên tham gia góp vốn, hình thức này vẫn ẩn chứa nhiều rủi ro mà người bị thiệt hại lớn nhất chính là người góp vốn: - Thứ nhất: Rủi ro đầu tiên chính là chủ đầu tư thường lợi dụng việc người góp vốn ít có khả năng tiếp cận thông tin bất động sản hoặc chưa nắm bắt đầy đủ thông tin về dự án, để ký hợp đồng trong khi dự án còn chưa hoàn thiện về các thủ tục pháp lý, chưa đền bù giải phóng mặt bằng,… - Thứ hai: Mặc dù bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của hai bên, tuy nhiên đa số các hợp đồng góp vốn được ký kết đều là hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo, người mua cũng gần như không có cơ hội thảo luận hay bàn bạc với chủ đầu tư về điều khoản hợp đồng. Do đó, chủ đầu tư thường cài cắm các điều khoản “chối bỏ” trách nhiệm của chủ đầu tư và mang tính có lợi cho chủ đầu tư; các điều khoản thường rất lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ, không đảm bảo quyền lợi của người góp vốn. - Thứ ba: Khi tranh chấp hoặc thiệt hại xảy ra, người góp vốn có thể sẽ phải gánh chịu nhiều rủi ro về tài sản, như không đòi được phần vốn góp, không nhận được phần bồi thường thiệt hại, vì hợp đồng được giao kết không đúng với các quy định của pháp luật. Theo Bộ luật Dân sự, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vậy nên, một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có nội dung và mục đích là một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước nhưng lại chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác như Luật Kinh doanh bất động sản 2014và Luật Nhà ở 2014 quy định sẽ có khả năng vô hiệu. Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng hay bên góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi. Mặc dù khó có thể đo lường chính xác thiệt hại của các bên, nhưng có thể dễ dàng nhìn thấy tiến độ thực hiện dự án đầu tư sẽ bị ảnh hưởng. Đồng thời, khoản tiền mà người mua đầu tư vào sẽ không sinh ra lợi nhuận như mong muốn. Vì vậy, để tránh rủi ro trong việc mua bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, bạn nên lựa chọn dự án của những doanh nghiệp bất động sản uy tín. Đặc biệt, trước khi xuống tiền đặt mua đất bạn cần đọc kỹ và hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác đầu tư. Tổng hợp.
Bộ luật dân sự 2015 đã đưa ra định nghĩa về tài sản hình thành trong tương lai. Tại lĩnh vực chuyên ngành, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng có điều khoản định nghĩa về nhà ở, công trình xây dựng (bất động sản) hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, nếu xem xét kỹ nội hàm hai định nghĩa này, chúng ta không khỏi đặt ra thắc mắc về sự khác biệt trong cách hiểu về bất động sản hình thành trong tương lai. Bộ luật dân sự 2015 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Khoản 2 Điều 108 quy định: 2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Khoản 4 Điều 3 quy định: Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Qua các quy định trên, có thể thấy sự khác biệt giữa Bộ luật dân sự 2015 và Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau: - Theo pháp luật dân sự: nhà ở (hay công trình xây dựng) hình thành trong tương lai phải là: + Nhà ở (hay công trình xây dựng) chưa hình thành; + Hoặc đã hình thành nhưng chủ thể vẫn chưa được xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch. - Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản: được xem là nhà ở (hay công trình xây dựng) hình thành trong tương lai nếu nhà ở (hay công trình xây dựng) đó đang được xây dựng nhưng chưa được nghiệm thu sử dụng. Nói rõ hơn, chỉ cần bất động sản chưa hoàn thành nhưng đang được xây dựng thì được coi là bất động sản hình thành trong tương lai. Đây chính là điểm khác biệt so với quy định tại Bộ luật dân sự 2015 khi mà việc xác định không hề dựa vào thời điểm chủ thể đã được xác lập quyền sở hữu hay chưa. Xong, khi xem xét giao dịch trong kinh doanh bất động sản thì chúng ta sẽ tuân thủ theo quy định của pháp luật chuyên ngành (Luật Kinh doanh bất động sản 2014) để xác định xem đó có phải là bất động sản hình thành trong tương lai hay không. Còn những giao dịch dân sự khác thì sẽ áp dụng theo Bộ luật dân sự 2015.
Mua bán căn hộ chung cư trong dự án xây dựng nhà ở có cần công chứng hợp đồng không?
Khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định: "Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng". Mặt khác, Điều 122 Luật Nhà ở 2014 có quy định: "Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở 1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. 2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng. 3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự. 4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở". Căn cứ theo các quy định nêu trên, trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải có công chứng hoặc chứng thực. Ngược lại, thì không bắt buộc phải công chứng/ chứng thực nhưng phải đảm bảo điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản trên.
Có được tặng cho nhà ở hình thành trong tương lai không?
Mọi giao dịch về nhà ở như mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 118 của Luật Nhà ở 2014. Cụ thể: "Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch 1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai". Trong đó, đối với nhà ở hình thành từ tương lai (khi nhà đó vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật), thì được thực hiện giao dịch là mua bán và thế chấp theo quy định tại khoản 2 Điều 118 này: "Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch .... 2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;" Như vậy, đối với nhà ở hình thành trong tương lại mà chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, thì chỉ có thể mua bán hoặc thế chấp mà thôi. Pháp luật không cho phép tặng cho đối với tài sản đó.
Đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai
Anh A mua chung cư Quận 12 HCM. Đã ký hợp đồng đặt cọc, đã thanh toán trước 20% và đang trong tiến trình đóng tiếp các khoản tiếp theo. Nhưng Anh A phát hiện ra bên đó họ vẫn chưa xây móng. Hiện luật có quy định chỉ được phép ký hợp đồng mua bán khi nhà chung cư xây xong phần móng hay không? Văn bản nào quy định? Anh A có 2 hướng xử lý: - Một là hoãn lại tiến trình đóng tiếp - Hai là hủy hợp đồng, buộc bên đó trả lại tiền cọc 20% cho anh A. Như vậy có phù hợp với quy định hiện tại không và phương án nào tốt hơn? Như trường hợp trên, tại Điều 69 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Điều 69. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại 1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư. 2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. 3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.” Như vậy, tiền nhận đặt cọc trong trường hợp của anh A ở đây được xem là việc giữ chỗ để đảm bảo cho việc ký hợp đồng mua bán chính thức sau này được coi là vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại thông qua hình thức trả tiền mua nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, tại Điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại ... b) Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.” Theo đó, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh 1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.” Như vậy, theo những quy định trên thì trường hợp nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng. Có nghĩa là phải xây xong phần móng thì mới được ký hợp đồng mua bán, tại thời điểm đặt cọc này thì tài sản này chưa hình thành nên chưa được phép giao dịch. Việc đặt cọc này cũng không phù hợp với quy định của pháp luật, vì nó không được xem là một hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại Điều 69 Luật nhà ở. Trường hợp này chủ đầu tư đã vi phạm quy định. Theo quan điểm mình, tùy vào tình hình thực tế và nhu cầu của anh A. Anh có thể lựa chọn một trong hai hướng mà anh nêu thông qua việc thỏa thuận với chủ đầu tư để đảm bảo quyền lợi cho mình. Vì nếu như có xảy ra tranh chấp, khởi kiện ra Tòa án thì Tòa cũng sẽ tuyên hợp đồng mà hai bên giao kết trước đây là vô hiệu.
Tính pháp lý của hợp đồng góp vốn mua nhà ở hình thành trong tương lai
Hiện nay, nhu cầu về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra rất phổ biến trên thị trường kinh doanh bất động sản. Trong đó, nhiều người mua nhà thông qua hình thức góp vốn. Vậy theo quy định pháp luật hiện hành, hoạt động mua nhà hình thành trong tương lai bằng hợp đồng góp vốn có đúng luật không? Theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau: 1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Như vậy, đối với bất động sản là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì chủ đầu tư bắt buộc xây dựng xong phần móng mới được phép mở bán dự án. Xong, khi dự án chưa xây xong móng, nếu chủ đầu tư cần huy động nguồn lực tài chính, thì phải ký hợp đồng hợp tác đầu tư với các khách hàng. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ. Hiện nay, việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở 2014, cụ thể: Điều 69. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại 1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư. 2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. 3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam Trong đó, pháp luật quy định về điều kiện huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết như sau: - Thứ nhất: Theo điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở …”. Quy định trên cho thấy việc huy động vốn thông qua hình thức góp vốn không dẫn đến hệ quả bên tham gia góp vốn được quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, không thể xem hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đồng nhất với nhau. - Thứ hai: Tại khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây: a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; b) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; c) Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; d) Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ khách hàng thông qua hợp đồng góp vốn khi đã đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định trên. Qua các phân tích pháp lý trên, có thể nhận định rằng khuôn khổ pháp lý về kinh doanh bất động sản dưới hình thức ký kết các hợp đồng dưới hình thức góp vốn chưa được hoàn chỉnh khiến việc mua nhà ở thông qua hình thức hợp đồng góp vốn sẽ không an toàn cho bên tham gia góp vốn, hình thức này vẫn ẩn chứa nhiều rủi ro mà người bị thiệt hại lớn nhất chính là người góp vốn: - Thứ nhất: Rủi ro đầu tiên chính là chủ đầu tư thường lợi dụng việc người góp vốn ít có khả năng tiếp cận thông tin bất động sản hoặc chưa nắm bắt đầy đủ thông tin về dự án, để ký hợp đồng trong khi dự án còn chưa hoàn thiện về các thủ tục pháp lý, chưa đền bù giải phóng mặt bằng,… - Thứ hai: Mặc dù bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của hai bên, tuy nhiên đa số các hợp đồng góp vốn được ký kết đều là hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo, người mua cũng gần như không có cơ hội thảo luận hay bàn bạc với chủ đầu tư về điều khoản hợp đồng. Do đó, chủ đầu tư thường cài cắm các điều khoản “chối bỏ” trách nhiệm của chủ đầu tư và mang tính có lợi cho chủ đầu tư; các điều khoản thường rất lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ, không đảm bảo quyền lợi của người góp vốn. - Thứ ba: Khi tranh chấp hoặc thiệt hại xảy ra, người góp vốn có thể sẽ phải gánh chịu nhiều rủi ro về tài sản, như không đòi được phần vốn góp, không nhận được phần bồi thường thiệt hại, vì hợp đồng được giao kết không đúng với các quy định của pháp luật. Theo Bộ luật Dân sự, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Vậy nên, một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có nội dung và mục đích là một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước nhưng lại chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác như Luật Kinh doanh bất động sản 2014và Luật Nhà ở 2014 quy định sẽ có khả năng vô hiệu. Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng hay bên góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi. Mặc dù khó có thể đo lường chính xác thiệt hại của các bên, nhưng có thể dễ dàng nhìn thấy tiến độ thực hiện dự án đầu tư sẽ bị ảnh hưởng. Đồng thời, khoản tiền mà người mua đầu tư vào sẽ không sinh ra lợi nhuận như mong muốn. Vì vậy, để tránh rủi ro trong việc mua bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, bạn nên lựa chọn dự án của những doanh nghiệp bất động sản uy tín. Đặc biệt, trước khi xuống tiền đặt mua đất bạn cần đọc kỹ và hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác đầu tư. Tổng hợp.
Bộ luật dân sự 2015 đã đưa ra định nghĩa về tài sản hình thành trong tương lai. Tại lĩnh vực chuyên ngành, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng có điều khoản định nghĩa về nhà ở, công trình xây dựng (bất động sản) hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, nếu xem xét kỹ nội hàm hai định nghĩa này, chúng ta không khỏi đặt ra thắc mắc về sự khác biệt trong cách hiểu về bất động sản hình thành trong tương lai. Bộ luật dân sự 2015 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Khoản 2 Điều 108 quy định: 2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Khoản 4 Điều 3 quy định: Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Qua các quy định trên, có thể thấy sự khác biệt giữa Bộ luật dân sự 2015 và Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau: - Theo pháp luật dân sự: nhà ở (hay công trình xây dựng) hình thành trong tương lai phải là: + Nhà ở (hay công trình xây dựng) chưa hình thành; + Hoặc đã hình thành nhưng chủ thể vẫn chưa được xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch. - Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản: được xem là nhà ở (hay công trình xây dựng) hình thành trong tương lai nếu nhà ở (hay công trình xây dựng) đó đang được xây dựng nhưng chưa được nghiệm thu sử dụng. Nói rõ hơn, chỉ cần bất động sản chưa hoàn thành nhưng đang được xây dựng thì được coi là bất động sản hình thành trong tương lai. Đây chính là điểm khác biệt so với quy định tại Bộ luật dân sự 2015 khi mà việc xác định không hề dựa vào thời điểm chủ thể đã được xác lập quyền sở hữu hay chưa. Xong, khi xem xét giao dịch trong kinh doanh bất động sản thì chúng ta sẽ tuân thủ theo quy định của pháp luật chuyên ngành (Luật Kinh doanh bất động sản 2014) để xác định xem đó có phải là bất động sản hình thành trong tương lai hay không. Còn những giao dịch dân sự khác thì sẽ áp dụng theo Bộ luật dân sự 2015.
Mua bán căn hộ chung cư trong dự án xây dựng nhà ở có cần công chứng hợp đồng không?
Khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định: "Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng". Mặt khác, Điều 122 Luật Nhà ở 2014 có quy định: "Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở 1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. 2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng. 3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự. 4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở". Căn cứ theo các quy định nêu trên, trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải có công chứng hoặc chứng thực. Ngược lại, thì không bắt buộc phải công chứng/ chứng thực nhưng phải đảm bảo điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản trên.
Có được tặng cho nhà ở hình thành trong tương lai không?
Mọi giao dịch về nhà ở như mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 118 của Luật Nhà ở 2014. Cụ thể: "Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch 1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai". Trong đó, đối với nhà ở hình thành từ tương lai (khi nhà đó vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật), thì được thực hiện giao dịch là mua bán và thế chấp theo quy định tại khoản 2 Điều 118 này: "Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch .... 2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;" Như vậy, đối với nhà ở hình thành trong tương lại mà chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, thì chỉ có thể mua bán hoặc thế chấp mà thôi. Pháp luật không cho phép tặng cho đối với tài sản đó.
