Có được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng một phần nhà ở duy nhất không?
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà đó là nhà ở duy nhất của cá nhân thì được miễn thuế TNCN. Tuy nhiên nếu tách thửa, chuyển nhượng một phần nhà ở duy nhất thì còn được miễn thuế TNCN không? (1) Nhà ở duy nhất là gì? Nhà ở duy nhất là cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, ngoài nhà ở này ra thì cá nhân không còn nhà ở nào khác thuộc quyền sở hữu của mình hay là tài sản chung quyền sở hữu với người khác. Theo điểm b2 khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định: "Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế." Có thể thấy chưa có quy định cụ thể về việc chứng minh tài sản duy nhất như thế nào và cơ quan nào xác nhận điều này. Cá nhân sẽ tự kê khai và chịu trách nhiệm khi kê khai thuế, nếu bị phạt hiện việc kê khai là không đúng sự thật thì sẽ bị truy thu lại những lợi ích có được từ việc kê khai sai và bị phạt về hành vi vi phạm. Như vậy, việc chứng minh cá nhân sở hữu một nhà ở duy nhất tương đối phức tạp bởi vì pháp luật chưa có quy định cụ thể. Nhưng trong tương lai nếu Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, theo quy định người sở hữu nhiều bất động sản sẽ phải đóng thuế cao hơn. Để thực hiện được điều này thì Nhà nước cần xây dựng dữ liệu nhà đất liên thông giữa các địa phương để biết một người dân đang có đất ở những nơi đâu và được cập nhật liên tục. Từ đó cũng có thể biết cá nhân nào chỉ có duy nhất một nhà ở. (2) Chuyển nhượng nhà ở duy nhất có được miễn thuế TNCN không? Thu nhập có được từ việc chuyển nhượng nhà ở duy nhất nằm trong thu nhập được miễn thuế TNCN. Theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định về các thu nhập được miễn thuế như sau: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP phải đáp ứng các điều kiện sau: - Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó); - Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày; - Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ; Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật. Như vậy, việc chuyển nhượng nhà ở duy nhất nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên thì người chuyển nhượng được miễn thuế TNCN theo quy định của pháp luật. (3) Chuyển nhượng một phần nhà ở duy nhất có được miễn thuế TNCN không? Theo quy định tại điểm b.1.3 khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà ở duy nhất sẽ không được miễn nếu: “Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.” Như vậy, chế độ miễn thuế TNCN cho người chuyển nhượng nhà ở duy nhất chỉ được áp dụng khi người này chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho một người. Cho một người là vì nếu chủ sở hữu quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục tách thửa, chuyển nhượng toàn bộ các thửa đất trong cùng một ngày nhưng cho nhiều người khác nhau thì sẽ bị xem là chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, do đó không được miễn thuế TNCN. Vấn đề này đã được Tổng Cục thuế giải thích, hướng dẫn trong Công văn 3520/TCT/TNCN gửi đến Cục thuế tỉnh Khánh Hòa.
Hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân trình tự đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại TP.HCM
Ngày 17/4/2020 Sở Xây dựng TP.HCM có Hướng dẫn 3979/HD-SXD-PTN&TTBĐS cho hộ gia đình, cá nhân về trình tự đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, người lao động thuê để ở trên địa bàn TP.HCM. Theo đó, nếu tổng mức đầu tư xây dựng từ 20 tỷ trở lên: hộ gia đình, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (không thuộc phạm vi hướng dẫn này) và thực hiện dự án theo quy định đối với doanh nghiệp - Nếu tổng mức đầu tư xây dựng dưới 20 tỷ đồng: hộ gia đình, cá nhân không cần thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thực hiện theo hướng dẫn này - Tổng mức đầu tư xây dựng công trình được xác định theo hiệu suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành và cách tính được hướng dẫn cụ thể tại Phụ lục 1 như sau: Về trình tự thực hiện và các yêu cầu đối với phòng ở của nhà ở do họ gia đình, cá nhân, đầu tư xây dựng để cho thuê các bạn xem toàn bộ tại file đính kèm:
Có được mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa có sổ hồng?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch có ghi nhận: "2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: a) Mua bán, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; ....". Mặt khác, Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định: "Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. 2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng. 3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội. 5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này". Như vậy, ngay cả khi bên mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa được cấp giấy thì vẫn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Miễn thuế thu nhập chuyển nhượng nhà ở
Hai vợ vừa kí hợp đồng đặt cọc mua nhà một dự án, trên hợp đồng đứng tên hai vợ chồng nhưng chưa có hợp đồng mua bán hay giấy chứng nhận sở hữu nhà, cũng như sổ đỏ, nếu có thì tầm cuối năm sẽ ký hợp đồng mua bán nhà. Cũng tại thời điểm này, người vợ nhận được thông báo sẽ được nhận thừa kế căn nhà do ông bà nội để lại (do bố người vợ đã mất và căn nhà sắp được người ta mua lại). Mình thắc mắc là người này có được miễn thuế thu nhập theo quy định dưới đây không: Theo khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về thu nhập được miễn thuế là: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.” Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định về trường hợp được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau: - Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng. - Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. - Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Các bạn giải đáp giúp mình với nhé!
Có được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng một phần nhà ở duy nhất không?
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà đó là nhà ở duy nhất của cá nhân thì được miễn thuế TNCN. Tuy nhiên nếu tách thửa, chuyển nhượng một phần nhà ở duy nhất thì còn được miễn thuế TNCN không? (1) Nhà ở duy nhất là gì? Nhà ở duy nhất là cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, ngoài nhà ở này ra thì cá nhân không còn nhà ở nào khác thuộc quyền sở hữu của mình hay là tài sản chung quyền sở hữu với người khác. Theo điểm b2 khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định: "Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế." Có thể thấy chưa có quy định cụ thể về việc chứng minh tài sản duy nhất như thế nào và cơ quan nào xác nhận điều này. Cá nhân sẽ tự kê khai và chịu trách nhiệm khi kê khai thuế, nếu bị phạt hiện việc kê khai là không đúng sự thật thì sẽ bị truy thu lại những lợi ích có được từ việc kê khai sai và bị phạt về hành vi vi phạm. Như vậy, việc chứng minh cá nhân sở hữu một nhà ở duy nhất tương đối phức tạp bởi vì pháp luật chưa có quy định cụ thể. Nhưng trong tương lai nếu Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, theo quy định người sở hữu nhiều bất động sản sẽ phải đóng thuế cao hơn. Để thực hiện được điều này thì Nhà nước cần xây dựng dữ liệu nhà đất liên thông giữa các địa phương để biết một người dân đang có đất ở những nơi đâu và được cập nhật liên tục. Từ đó cũng có thể biết cá nhân nào chỉ có duy nhất một nhà ở. (2) Chuyển nhượng nhà ở duy nhất có được miễn thuế TNCN không? Thu nhập có được từ việc chuyển nhượng nhà ở duy nhất nằm trong thu nhập được miễn thuế TNCN. Theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định về các thu nhập được miễn thuế như sau: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP phải đáp ứng các điều kiện sau: - Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó); - Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày; - Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ; Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật. Như vậy, việc chuyển nhượng nhà ở duy nhất nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên thì người chuyển nhượng được miễn thuế TNCN theo quy định của pháp luật. (3) Chuyển nhượng một phần nhà ở duy nhất có được miễn thuế TNCN không? Theo quy định tại điểm b.1.3 khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà ở duy nhất sẽ không được miễn nếu: “Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.” Như vậy, chế độ miễn thuế TNCN cho người chuyển nhượng nhà ở duy nhất chỉ được áp dụng khi người này chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho một người. Cho một người là vì nếu chủ sở hữu quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục tách thửa, chuyển nhượng toàn bộ các thửa đất trong cùng một ngày nhưng cho nhiều người khác nhau thì sẽ bị xem là chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, do đó không được miễn thuế TNCN. Vấn đề này đã được Tổng Cục thuế giải thích, hướng dẫn trong Công văn 3520/TCT/TNCN gửi đến Cục thuế tỉnh Khánh Hòa.
Hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân trình tự đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại TP.HCM
Ngày 17/4/2020 Sở Xây dựng TP.HCM có Hướng dẫn 3979/HD-SXD-PTN&TTBĐS cho hộ gia đình, cá nhân về trình tự đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, người lao động thuê để ở trên địa bàn TP.HCM. Theo đó, nếu tổng mức đầu tư xây dựng từ 20 tỷ trở lên: hộ gia đình, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (không thuộc phạm vi hướng dẫn này) và thực hiện dự án theo quy định đối với doanh nghiệp - Nếu tổng mức đầu tư xây dựng dưới 20 tỷ đồng: hộ gia đình, cá nhân không cần thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thực hiện theo hướng dẫn này - Tổng mức đầu tư xây dựng công trình được xác định theo hiệu suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành và cách tính được hướng dẫn cụ thể tại Phụ lục 1 như sau: Về trình tự thực hiện và các yêu cầu đối với phòng ở của nhà ở do họ gia đình, cá nhân, đầu tư xây dựng để cho thuê các bạn xem toàn bộ tại file đính kèm:
Có được mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa có sổ hồng?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch có ghi nhận: "2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: a) Mua bán, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; ....". Mặt khác, Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định: "Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai 1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. 2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng. 3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội. 5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này". Như vậy, ngay cả khi bên mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa được cấp giấy thì vẫn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Miễn thuế thu nhập chuyển nhượng nhà ở
Hai vợ vừa kí hợp đồng đặt cọc mua nhà một dự án, trên hợp đồng đứng tên hai vợ chồng nhưng chưa có hợp đồng mua bán hay giấy chứng nhận sở hữu nhà, cũng như sổ đỏ, nếu có thì tầm cuối năm sẽ ký hợp đồng mua bán nhà. Cũng tại thời điểm này, người vợ nhận được thông báo sẽ được nhận thừa kế căn nhà do ông bà nội để lại (do bố người vợ đã mất và căn nhà sắp được người ta mua lại). Mình thắc mắc là người này có được miễn thuế thu nhập theo quy định dưới đây không: Theo khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về thu nhập được miễn thuế là: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.” Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định về trường hợp được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau: - Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng. - Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. - Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Các bạn giải đáp giúp mình với nhé!
