Mong các luật sư bình luận bản án này giúp em ạ
Giao dịch khi không biết Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp có phải là giao dịch ngay tình không; BLDS 2015 không còn quy định Hộ gia đình là một pháp nhân,có cần xác định thành viên Hộ gia đình? là những vấn đề đươc đặt ra tại các phiên tòa tháng 4. 1. Giao dịch khi không biết Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp có phải là giao dịch ngay tình không? Khối bất động sản gồm nhà ở và đất trồng cây lâu năm có tổng diện tích 262,9 m2 (trong đó có 100 m2 đất ở) tại thị trấn Củ Chi có nguồn gốc là của cha mẹ để lại thừa kế cho các con, trong đó có ông Nguyễn Hồng D, ông Nguyễn Thành P, ông Nguyễn Hồng T. Ông D khai rằng: Ông được các đồng thừa kế giao cho đứng tên giấy tờ chứng nhận tài sản vì ông P là người trực tiếp sử dụng tài sản lại là người không được minh mẫn, không biết chữ. Năm 2006, ông lập hợp đồng tặng cho ông T khối bất động sản nêu trên chỉ là theo yêu cầu của ông T được đứng tên để ông T thuận tiện việc thể chấp, vay tiền Ngân hàng. Ông T đã lợi dụng việc đứng tên, bán nhà, đất cho người khác. Ông yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho với ông T, hủy việc chuyển nhượng của ông T với người khác. Ông T cho rằng, ông có quyền bán tài sản vì đã được cho hợp pháp. Bà Nguyễn Ngọc Thương Tr là người nhận chuyển nhượng đất và tài sản trên đất yêu cầu được công nhận hợp đồng và nhận tài sản vì bà là người mua ngay tình và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Vụ án đã được TAND huyện Củ Chi thụ lý nhưng sau đó chuyển vụ án cho TAND Thành phố Hồ Chí Minh vì có yêu cầu hủy quyết định cá biệt của UBND huyện Củ Chi. Tòa án cấp sơ thẩm (Bản án số 600/2018/DS-ST ngày 15/5/2018 của TAND Thành phố Hồ Chí Minh) và Tòa án cấp phúc thẩm (Bản án số 374/2018/DS-PT ngày 06/12/2018 của TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh) đều không chấp nhận yêu cầu của ông D; chấp nhận yêu cầu của bà Tr là công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông T và bà Tr. Ông D và ông P có đơn yêu cầu giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 23/4/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy Bản án phúc thẩm, Bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại. Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là: Trong vụ án này, đã có đủ căn cứ xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông D và ông T năm 2006 là vô hiệu do giả tạo. Ông T và bà Tr ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/8/2016 là thời kỳ thi hành Bộ luật Dân sự năm 2005. Theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì người thứ ba ngay tình giao dịch với người đã có “quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản” thì giao dịch này không vô hiệu dù thực tế họ không phải là chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng hợp pháp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông T (từ việc tặng cho giữa ông D và ông T) cũng được coi là “quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Do vậy, giao dịch giữa ông T và bà Tr không vô hiệu nếu bà Tr được coi là “người thứ ba ngay tình”. Tuy nhiên, Hội đồng Thẩm phán nhất trí với nhận định của Kháng nghị giám đốc thẩm là “bà Trang không phải là người nhận chuyển nhượng ngay tình”. Nhận định này trên cơ sở thực tế là: Ngày 01/7/2016, ông D có đơn khởi kiện tại TAND huyện Củ Chi. Ngày 06/8/2016, TAND huyện Củ Chi đã có thông báo số 296/TBTL về việc thụ lý vụ án và ông T đã nhận được thông báo này. Ngày 25/8/2016, ông T và bà Tr mới ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và bà Tr được giao kết và thực hiện trong giai đoạn Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp đối tượng của hợp đồng. Bà Tr khai rằng khi giao kết hợp đồng, bà không biết và không thể biết được đối tượng của hợp đồng đang bị tranh chấp. Nói chung, các chủ thể là người thứ ba tham gia giao dịch như bà Tr đều có lời khai như bà Tr để được xác định mình là người ngay tình. Tuy nhiên, trường hợp đã có thụ lý vụ án tranh chấp đối tượng của hợp đồng, một bên chủ thể của hợp đồng biết rõ việc Tòa án đã thụ lý mà vẫn thục hiện giao dịch, nếu vẫn xác định là giao dịch ngay tình thì không đề cao được ý thức tôn trọng pháp luật, thận trọng trong giao dịch; không ngăn chặn được việc lạm dụng quy định của pháp luật xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người khác. Do vậy, xác định không phải là người chuyển nhượng ngay tình để được công nhận giao dịch trong trường hợp đã có thụ lý vụ án tại Tòa án là việc áp dụng pháp luật hợp lý và cần thiết. 2. Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định Hộ gia đình là một pháp nhân thì có cần xác định vấn đề thành viên Hộ gia đình? Các nguyên đơn Vũ Ngọc K, Vũ Ngọc T, Vũ Thị Tường V khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Nguyễn Thị D (mẹ của các nguyên đơn) với vợ chồng ông Trần Thiết H. Đối tượng của hợp đồng là 252,6 m2 đất thổ cư, trên đất có nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước đây đứng tên ông Vũ Ngọc L (cha của các nguyên đơn, chết năm 2000), đến năm 2003 thì được cấp cho “Hộ bà Nguyễn Thị D”. Các nguyên đơn khai rằng họ không biết việc bà D tự ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông V. Bà D đồng tình với yêu cầu đòi hủy hợp đồng của các nguyên đơn và khai rằng thực chất chỉ là cầm cố giấy tờ để vay tiền. Bị đơn Trần Thiết H và vợ là Đào Thị M khai rằng: Ông bà ký hợp đồng với bà D ngày 27/7/2011 có chứng thực của UBND thị trấn, có giấy ủy quyền của các con bà D cho bà D. Ông bà đã trả hết tiền và đã được cấp Giấy chứng nhận ngày 01/3/2012 nên yêu cầu được công nhận hợp đồng. Kết luận giám định về chữ ký trên giấy ủy quyền là “chưa đủ cơ sở kết luận giám định”. UBND thị trấn thừa nhận đã chứng thực hợp đồng ủy quyền mà không có mặt những người ủy quyền. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2016/DSST ngày 29/4/2016, TAND huyện Lộc Ninh đã chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng ngày 27/7/2011 vô hiệu. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 80/2016/DSPT ngày 13/9/2016, TAND tỉnh Bình Phước đã sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng ngày 27/7/2011. Viện trưởng VKSND cấp cao tại Thành Phố Hồ Chí Minh có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 04/2017/DS-GĐT ngày 24/11/2017, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã không chấp nhận kháng nghị, giữ nguyên bản án phúc thẩm. Các nguyên đơn có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 23/4/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy quyết định giám đốc thẩm số 04/2017, hủy bản án phúc thẩm, hủy bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại. Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là: Tiêu đề của hợp đồng ngày 27/7/2011 là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”. Giấy chứng nhận cấp cho vợ chồng ông H có tên theo mẫu quy định chung là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Tuy nhiên, cần phải căn cứ vào đối tượng giao dịch thục tế, nội dung cơ bản của hợp đồng để xác định đúng quan hệ hợp đồng, áp dụng đúng quy định của pháp luật cho quan hệ hợp đồng thực tế. Đối tượng của hợp đồng ngày 27/7/2011 là nhà ở gắn liền với đất đều là thổ cư nên hợp đồng này là hợp đồng mua bán nhà ở; phải áp dụng pháp luật về nhà ở để giải quyết. Hợp đồng được xác lập ngày 27/7/2011 nên pháp luật áp dụng là Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005. Nếu không có chứng cứ gì mới thì phải xác định nhà ở nêu trên thuộc sở hữu chung của các nguyên đơn và bà D. Tuy nhiên, phải xác định cụ thể tính chất của sở hữu chung vì sẽ dẫn đến hậu quả rất khác nhau. Bà D được quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình nên có thể công nhận hợp đồng tương ứng với phần quyền sở hữu của bà D. Nếu tài sản là của “hộ gia đình” thì các thành viên trong hộ có phần như nhau; bà D chỉ được định đoạt phần tài sản tương ứng với phần quyền sở hữu của một thành viên trong hộ, bằng phần của các con. Nếu tài sản không phải là của “hộ gia đình” thì một nửa tài sản này là di sản thừa kế của ông L; phần quyền của bà D sẽ là một nửa tài sản (chia tài sản chung giữa bà D và ông L) và phần bà D được thừa kế di sản của ông L cùng các con. Do đó, phải làm rõ việc cấp giấy chứng nhận cho “hộ” là đúng quy định của pháp luật hay chỉ là sơ suất của cơ quan hành chính dùng sai mẫu. Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định “hộ gia đình” có tư cách chủ thể độc lập như pháp nhân. Tuy nhiên, hộ gia đình vẫn tiếp tục tồn tại như các tổ chức không có tư cách pháp nhân khác được quy định tại Chương VI Bộ luật Dân sự năm 2015. Một trong những khác biệt cơ bản so với trước đây là quyền đại diện cho hộ. Trước đây thì Chủ hộ là đại diện đương nhiên (đại diện theo pháp luật) cho hộ trong giao dịch dân sự cũng như trong tố tụng. Còn hiện nay, Chủ hộ chỉ có quyền như thành viên trong hộ nếu không được ủy quyền. Do hộ gia đình vẫn tồn tại, vẫn có những quy định riêng cho hộ gia đình nên việc xác định có phải là hộ gia đình hay không, có phải là thành viên của hộ gia đình hay không, vẫn có ý nghĩa quan trọng để xác định các quyền và nghĩa vụ cụ thể. XIn Quý luật sư bình luận bản án này giúp tôi, nó giúp ích việc học của tôi
Bình luận về bản án, nêu bản chất mối quan hệ và quan điểm cá nhân của mình?
E chọn bản án này, mong anh chị giúp e với ạ TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN AN BIÊN, TỈNH KIÊN GIANG BẢN ÁN 12/2018/DS-ST NGÀY 02/03/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG DÂN SỰ MUA BÁN TÀI SẢN Ngày 02 tháng 3 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành huyện An Biên, tỉnh Kiên Giang xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 192/2017/TLST-DS ngày 15 tháng 11 năm 2017 về việc “Tranh chấp về hợp đồng dân sự mua bán tài sản” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 15/2018/QĐXXST-DS ngày 23 tháng 02 năm 2018 giữa các đương sự: 1. Nguyên đơn: Anh Nguyễn Hữu M, sinh năm 1983 (Có mặt). Địa chỉ :Khu phố B, thị trấn T, huyện A, tỉnh Kiên Giang . 2. Bị đơn: Chị Trần Thị P, sinh năm 1971 (Vắng mặt, có đơn xin xét xử vắng mặt). Địa chỉ: Ấp N, xã N, huyện A, tỉnh Kiên Giang. NỘI DUNG VỤ ÁN Theo đơn khởi kiện đề ngày 26-10-2017 của nguyên đơn anh Nguyễn Hữu M trình bày yêu cầu như sau: Nguyên trước đây vào tháng 11 năm 2016 chị Trần Thị P có đến cửa hàng của anh M thỏa thuận mua nợ thức ăn cho gia súc, tính đến ngày 13/10/2017 chị P còn nợ anh M số tiền 11.000.000đ (Mười một triệu đồng), anh M đã liên hệ nhiều lần yêu cầu chị P trả nhưng chị P chỉ hứa hẹn rồi không trả nợ. Sau đó lập biên nhận nợ ngày 13/10/2017 chị P hứa đến 24/10/2017 sẽ trả, nhưng hết thời hạn trên chị P chưa thanh toán số tiền trên cho anh M. Nay anh M yêu cầu Tòa án nhân dân huyện An Biên, tỉnh Kiên Giang buộc chị Trần Thị P trả số tiền còn nợ là 11.000.000đ (Mười một triệu đồng) và không yêu cầu lãi suất. Bị đơn chị Trần Thị P trình bày: Từ tháng 11 năm 2016 chị P có liên hệ anh Nguyễn Hữu M mua thức ăn gia súc (cho vịt ăn) và còn thiếu lại 11.000.000đ (mười một triệu đồng), do vịt chết gây thiệt hại, gia đình khó khăn nên bây giờ chị P xin trả dần mỗi tháng 300.000đ/tháng, bắt đầu trả từ ngày 01/01/2018 trả cho đến khi hết 11.000.000đ là dứt nợ. Tài liệu, chứng cứ do các bên đương sự cung cấp gồm: 01 bản sao Biên nhận nợ ngày 13/10/2017, 01 bản sao chứng minh nhân dân, đơn xác nhận tình trạng nơi cư trú của chị P. Quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa hôm nay: Các đương sự giữ nguyên ý kiến, yêu cầu khởi kiện như đã trình bày trên. Phần các đương sự thống nhất nhau: Về số nợ và người có trách nhiệm trả nợ: Chị Trần Thị P và anh Nguyễn Hữu M thống nhất xác định là chị P còn nợ và có trách nhiệm trả nợ cho anh M số tiền là 11.000.000đ (mười một triệu đồng). Phần không thỏa thuận được: Về thời hạn trả: Anh M yêu cầu chị P trả một lần số tiền nợ 11.000.000đ (mười một triệu đồng). Còn chị P thì xin trả dần từng đợt mỗi tháng 300.000đ/tháng. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ do các đương sự cung cấp, Hội đồng xét xử nhận định: [1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Anh Nguyễn Hữu M khởi kiện chị Trần Thị P, chị P có nơi cư trú trên địa bàn huyện An Biên. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 là thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân huyện An Biên, tỉnh Kiên Giang. [2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Các đương sự tranh chấp với nhau về việc mua bán thức ăn gia súc, nên quan hệ pháp luật được xác định trong vụ án là “Tranh chấp về hợp đồng dân sự mua bán tài sản” quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, do giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01/01/2017 nên căn cứ điểm c khoản 1 Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015áp dụng các quy định về hợp đồng mua bán tài sản theo quy định tại Điều 428, Điều 438 của Bộ luật dân sự năm 2005 để giải quyết trong vụ án này. [3] Về thủ tục tố tụng: Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án đã giao các văn bản tố tụng cho các đương sự, tiến hành lập biên bản công khai chứng cứ và hòa giải nhưng không thành, các đương sự không thỏa thuận được về việc giải quyết toàn bộ vụ án nên Tòa án tiến hành đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục chung. Chị P vắng mặt tại phiên tòa nhưng có đơn xin xét xử vắng mặt, nên Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt chị P. [4] Về thời hiệu khởi kiện: Căn cứ “Biên nhận nợ” ngày 13/10/2017 do nguyên đơn cung cấp được bị đơn thừa nhận tại bản tự khai ngày 18/12/2017, theo quy định tại Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Điều 157 và Điều 429 của Bộ luật Dân sự năm 2015, thì vụ án còn trong thời hiệu khởi kiện. [5] Về nội dung vụ án: Xét yêu cầu, ý kiến của các đương sự cho thấy giữa anh M và chị P có giao dịch mua bán thức ăn gia súc, hai bên đã thống nhất xác nhận về số tiền mua thức ăn gia súc tổng cộng là 11.000.000 đồng mà chị P còn nợ anh M là trên cơ sở tự nguyện, có căn cứ, không trái đạo đức xã hội và quy định pháp luật nên HĐXX ghi nhận. Về thời hạn trả nợ: Anh M yêu cầu thanh toán nợ một lần và không yêu cầu lãi suất, chị P xin được trả dần từng đợt. Do yêu cầu của chị P không được anh M đồng ý, nên HĐXX không có cơ sở chấp nhận. Do các bên không thỏa thuận được thời hạn trả nợ, các quy định của pháp luật có liên quan cũng không cho phép Tòa án ấn định thời hạn trả nợ cho các bên cho nên khi nào Bản án có hiệu lực pháp luật thì các bên căn cứ Bản án để thực hiện quyền yêu cầu thi hành án theo Luật thi hành án dân sự. Từ các nhận định nêu trên, HĐXX thống nhất chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Nguyễn Hữu M yêu cầu buộc chị Trần Thị P có nghĩa vụ trả cho anh Nguyễn Hữu M số tiền là 11.000.000 đồng. [6] Về án phí vụ kiện: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận toàn bộ, căn cứ Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, chị Trần Thị P có nghĩa vụ nộp án phí dân sự sơ thẩm cụ thể như sau: 11.000.000đ x 5% = 550.000đ (Năm trăm năm mươi nghìn đồng). Hoàn trả cho anh Nguyễn Hữu M số tiền tạm ứng án phí là 275.000đ (Hai trăm bảy mươi lăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền số 0007134 ngày 15/11/2017 của Chi cục thi hành án dân sự huyện An Biên, tỉnh Kiên Giang. Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 144, Điều 147, Điều 228, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân năm 2015; điểm c khoản 1 Điều 688, Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 428 và Điều 438 Bộ luật Dân sự 2005; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử: 1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Nguyễn Hữu M yêu cầu chị Trần Thị P trả số tiền nợ còn lại là 11.000.000 đồng (Mười một triệu đồng). Buộc bị đơn chị Trần Thị P trả cho nguyên đơn anh Nguyễn Hữu M số tiền là 11.000.000 đồng (Mười một triệu đồng). Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không trả số tiền nêu trên thì còn phải trả cho người được thi hành án khoản tiền lãi theo quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015, đối với số tiền chậm thi hành tương ứng với thời gian chậm thi hành án. 2. Về án phí: Chị Trần Thị P có nghĩa vụ nộp án phí là 550.000đ (Năm trăm năm mươi nghìn đồng), thi hành tại Chi cục hành án dân sự huyện An Biên, tỉnh Kiên Giang. Hoàn trả cho anh Nguyễn Hữu M số tiền tạm ứng án phí là 275.000đ (Hai trăm bảy mươi lăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền số 0006941 ngày 21/8/2017 của Chi cục thi hành án dân sự huyện An Biên, tỉnh Kiên Giang. 4. Quyền kháng cáo: Án xử công khai, các đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được Bản án hoặc Bản án được tống đạt hợp lệ. "Trường hợp Bản án, Quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự".
Bình luận về nhận định và quyết định giải quyết của tòa án
Em chào anh chị Đây là bản án mà em chọn làm bài tập. Anh chị có thể giải đáp giúp em thăc mắc về cách bình luận nhận định và quyết định của 1 bản án không ạ? Anh chị bình luận mẫu thông qua bản án này giúp em với ạ Em cảm ơn ạ TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN THANH KHÊ - THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG BẢN ÁN 01/2019/DS-ST NGÀY 24/01/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Trong ngày 24 tháng 01 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng, Tòa án xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 81/2018/TLST - DS ngày 11 tháng 6 năm 2018 về việc "Tranh chấp hợp đồng thuê nhà" theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 81/2018/QĐXXST-DS ngày 05 tháng 12 năm 2018, giữa các đương sự: - Nguyên đơn: Ông Hứa Văn Th, sinh năm 1979; có mặt; Bà Nguyễn Thị Ngọc A, sinh năm 1982; có đơn xin xét xử vắng mặt; Cùng địa chỉ: 114/83 Trần Cao V, tổ 40 mới - 78 cũ, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng. - Bị đơn: Bà Tô Thị Ngọc Tr, sinh năm 1980; có mặt; Địa chỉ: 1443 Nguyễn Tất T, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng. - Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Ngân hàng TMCP Q (MB); Trụ sở: 21 Cát L, quận Ba Đ, thành phố Hà Nội. Người đại diện theo pháp luật ông Lưu Trung T1 – Chức vụ: Tổng Giám đốc. Chi nhánh Ngân hàng TMCP Q tại Đà Nẵng; Địa chỉ: 174 Lê Đình L1, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng; vắng mặt. NỘI DUNG VỤ ÁN * Theo Đơn khởi kiện, Bản tự khai, các Biên bản hòa giải và tại phiên tòa nguyên đơn - ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A trình bày: Ngày 29-3-2017, vợ chồng ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A cùng với bà Tô Thị Ngọc Tr có ký Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất theo Hợp đồng công chứng số công chứng 2938 TP/CC-SCC/HĐGD cùng với Phụ lục hợp đồng thuê nhà và Giấy bàn giao (viết tay) với nội dung: Bên cho thuê - ông Th, bà A cho bên thuê - bà Tr thuê toàn bộ ngôi nhà và quyền sử dụng đất tại địa chỉ số 1349 Nguyễn Tất T, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng do ông Th, bà A là chủ sở hữu, sử dụng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BY 884XXX do Sở tài nguyên và môi trường TP Đà Nẵng cấp ngày 08-5-2015 với các nội dung và điều khoản cụ thể như sau: Thời gian thuê là 05 năm kể từ ngày 29-3-2017 đến ngày 01-4-2022, giá tiền thuê nhà là 26.000.000 đồng/ tháng, tiền thuê bên thuê thanh toán theo định kỳ 06 tháng/ lần bằng hình thức chuyển tiền vào tài khoản số 3010124895002 tại Ngân hàng TMCP Q của bà Nguyễn Thị Ngọc A. Trong thời gian thuê nhà, bà Tr đã trả cho ông Th, bà A tổng số tiền là 285.000.000 đồng (chia ra làm 03 đợt trả: đợt 1 vào ngày 09-3-2017 trả 39.000.000 đồng; đợt 2 vào ngày 09-5-2017 trả 156.000.000 đồng; đợt 3 vào ngày 27-12-2017 trả 90.000.000 đồng). Số tiền bà Tr trả cho ông Th bà A là tiền thuê nhà được tính từ ngày 09-01-2017 đến ngày 09-12-2017 với giá thuê mỗi tháng 26.000.000 đồng. Vậy từ ngày 09-01-2018, bên thuê - bà Tr đã không thực hiện đúng nghĩa vụ cam kết về việc thanh toán tiền thuê nhà cho bên cho thuê theo đúng định kỳ, mặc dù bên cho thuê đã nhiều lần yêu cầu bên thuê thực hiện. Vì vậy, các bên đã thực hiện việc hủy hợp đồng thuê nhà đất nói trên tại Phòng công chứng Sông H TP Đà Nẵng vào ngày 09-4-2018. Mặc dù các bên đã hủy hợp đồng thuê nhà, song bên thuê nhà là bà Tr vẫn chưa trả lại nhà và thanh toán nốt khoản tiền nợ thuê nhà còn lại với số tiền 92.000.000 đồng, tính đến ngày 09-6-2018. Vì lý do trên, ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A đề nghị Tòa án giải quyết buộc bà Tô Thị Ngọc Tr phải có nghĩa vụ giao trả lại toàn bộ tài sản là ngôi nhà có diện tích xây dựng 122,50m2 gắn liền với quyền sử dụng đất tại địa chỉ số 1349 Nguyễn Tất T, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng kèm theo vật dụng, tài sản theo đúng hiện trạng như đã giao (chi tiết trong phụ lục hợp đồng thuê nhà), các giấy tờ gồm giấy phép kinh doanh, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, giấy an ninh,... (theo hồ sơ phụ lục bàn giao hồ sơ) cho ông Th, bà A và buộc bà Tr phải có nghĩa vụ thanh toán trả cho ông bà số tiền thuê nhà còn lại chưa thanh toán đến ngày 09-6-2018 là 92.000.000 đồng. Ngày 15-10-2018, bà Tô Thị Ngọc Tr đã giao trả cho ông Th, bà A ngôi nhà có diện tích xây dựng 122,5m2 gắn liền với quyền sử dụng đất tại địa chỉ số 1349 đường Nguyễn Tất T, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng kèm theo vật dụng, tài sản và các giấy tờ gồm giấy phép kinh doanh, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, giấy an ninh,... Có biên bản bàn giao ngày 15-10-2018. Cho đến thời điểm xét xử sơ thẩm, ông Th bà A yêu cầu Tòa án buộc bà Tô Thị Ngọc Tr phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà còn lại chưa thanh toán cho ông Th bà A là 260.000.000 đồng tính từ ngày 09-12-2017 đến ngày 15-10-2018. * Theo Bản tự khai, Biên bản hòa giải và tại phiên tòa hôm nay, bị đơn - bà Tô Thị Ngọc Tr trình bày: Vào tháng 01-2017, bà Tô Thị Ngọc Tr có thuê căn nhà 02 tầng tại địa chỉ số 1349 đường Nguyễn Tất T, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng của ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A để kinh doanh khách sạn. Giá thuê mỗi tháng là 30.000.000 đồng/tháng. Quá trình thuê bà Tr có vay tiền của Ngân hàng để đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà với tổng số tiền 350.000.000 đồng. Khi kinh doanh được 02 tháng, bà Tr thấy không có lãi nên bà Tr có xin giảm tiền thuê xuống 4.000.000 đồng mỗi tháng, còn lại 26.000.000 đồng thì các bên mới ra công chứng ký Hợp đồng thuê nhà. Nhưng sau 04 tháng tiếp theo bà Tr vẫn làm ăn thua lỗ nên bà Tr có điện cho ông Th, bà A thương lượng lại giá thuê là 15.000.000 đồng và được ông Th, bà A đã đồng ý, nhưng các bên chỉ thỏa thuận miệng không có hợp đồng. Với tiền thuê nhà 15.000.000 đồng/tháng bà Tr đã chuyển khoản đầy đủ cho ông Th, bà A 06 tháng. Ngày 09-4-2018, ông Th yêu cầu bà Tr ký Hợp đồng hủy hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và hứa sẽ hỗ trợ cho bà Tr 100.000.000 đồng. Nhưng đến nay bà Tr vẫn chưa nhận được số tiền này nên bà Tr mới chưa tiếp tục đóng 90.000.000 đồng của 06 tháng hiện tại. Trong thời gian thuê nhà từ tháng 01-2017 đến nay bà Tr đã thanh toán cho ông Th bà A tổng số tiền 285.000.000 đồng (tiền thuê nhà được tính từ tháng 02-2017 đến hết tháng 4-2018) chia ra làm 03 đợt trả: Đợt 1: Ngày 09-3-2017 trả 39.000.000 đồng (tiền thuê nhà 2 tháng 52.000.000 đồng nhưng bà Tr được ông Th trừ tiền làm cầu thang 13.000.000 đồng); Đợt 2: Ngày 09-5-2017 trả 156.000.000 đồng (Giá thuê 26.000.000đ/ tháng); Đợt 3: Ngày 27-12-2017 trả 90.000.000 đồng (Giá thuê 15.000.000đ/tháng). Bà Tr xác định còn nợ 5 tháng 15 ngày tiền thuê nhà (từ tháng 5-2018 đến ngày 15-10-2018) với giá thuê 15.000.000 đồng; vậy bà Tr còn nợ 82.500.000 đồng nhưng do bà Tr đã đầu tư vào nhà anh Thành nên bà Tr không đồng ý trả thêm khoản nào nữa. Ngoài ra, bà Tr đã giao trả nhà cho vợ chồng ông Th bà A vào ngày 15-10-2018 có biên bản giao nhận. Bà Tô Thị Ngọc Tr xác định không có yêu cầu phản tố đối với ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A về số tiền làm thêm, sửa chữa trong căn nhà số 1349 đường Nguyễn Tất T, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng của ông Th bà A là 354.895.090 đồng. * Tại phiên tòa sơ thẩm, vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng phát biểu quan điểm về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án. Kiểm sát viên đề nghị Toà án chấp nhận yêu cầu khởi kiện ban đầu của ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A, buộc bà Tô Thị Ngọc Tr phải trả cho ông Th, bà A số tiền là 92.000.000 đồng; không xem xét, giải quyết phần vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Tòa án nhận định: [1] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn - bà Nguyễn Thị Ngọc A có đơn xin xét xử vắng mặt; Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan - Ngân hàng TMCP Q mặc dù đã được Tòa án thực hiện các thủ tục triệu tập hợp lệ để tham gia tố tụng tại phiên tòa nhưng đến lần thứ hai vẫn không có mặt. Vì vậy, Hội đồng xét xử căn cứ Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 để xét xử vắng mặt các đương sự nói trên. [2] Về nội dung vụ án: Ngày 29-3-2017, vợ chồng ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A cho bà Tô Thị Ngọc Tr thuê nhà và đất tại địa chỉ số 1349 Nguyễn Tất T, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng. Hai bên có ký Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, hợp đồng được công chứng tại Văn Phòng công chứng Sông H TP Đà Nẵng. Nhà và đất trên được Sở tài nguyên và môi trường TP Đà Nẵng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BY 884XXX ngày 08-5-2015 cho ông Th, bà A đứng tên chủ sở hữu. Hợp đồng thuê nhà có các nội dung cơ bản gồm: Thời gian thuê là 05 năm, kể từ ngày 29-3-2017 đến ngày 01-4-2022, giá thuê là 26.000.000 đồng/ tháng, hình thức thanh toán là chuyển tiền vào tài khoản số 3010124895002 tại Ngân hàng TMCP Q của bà Nguyễn Thị Ngọc A. Hội đồng xét xử xét hợp đồng thuê nhà giữa ông Th, bà A với bà Tr có nội dung và hình thức như trên là phù hợp quy định pháp luật nên có giá trị pháp lý để các bên thực hiện. [3] Mặc dù tại Hợp đồng thuê nhà thể hiện thời gian thuê là từ ngày 29-3-2017 nhưng hai bên đương sự đều thống nhất trình bày về thời gian bà Tô Thị Ngọc Tr bắt đầu thuê nhà là ngày 09-01-2017 nên đây là thời điểm được tính bà Tr bắt đầu thuê nhà của ông Th, bà A. [4] Theo phần trình bày của ông Th, bà A thì trong thời gian thuê nhà, bà Tr đã trả cho ông Th, bà A tổng số tiền là 285.000.000 đồng, tính từ ngày 09-01-2017 đến ngày 09-12-2017, với giá thuê 26.000.000 đồng/tháng; chia ra làm 03 đợt: Đợt 1: Ngày 09-3-2017 trả 39.000.000 đồng; Đợt 2: Ngày 09-5-2017 trả 156.000.000 đồng; Đợt 3: Ngày 27-12-2017 trả 90.000.000 đồng. [5] Tuy nhiên, phía bà Tr lại trình bày đã thanh toán cho ông Th, bà A tổng số tiền 285.000.000 đồng nhưng là tính từ tháng 02-2017 đến hết tháng 4-2018, chia ra làm 03 đợt trả: Đợt 1: Ngày 09-3-2017 trả 39.000.000 đồng, gồm tiền thuê nhà 2 tháng 52.000.000 đồng nhưng bà Tr được ông Th trừ tiền làm cầu thang là 13.000.000 đồng; Đợt 2: Ngày 09-5-2017 trả 156.000.000 đồng với giá thuê 26.000.000đ/tháng; Đợt 3: Ngày 27-12-2017 trả 90.000.000 đồng với giá thuê 15.000.000đ/tháng. [6] Các bên đương sự thống nhất với nhau về số tiền thuê nhà đã thanh toán là 285.000.000 đồng, có sổ hạch toán chi tiết của tài khoản Nguyễn Thị Ngọc A tại Ngân hàng TMCP Q - chi nhánh Đà Nẵng thể hiện. Tuy nhiên, ông Th, bà A xác định giá thuê là 26.000.000 đồng/tháng - phù hợp với thỏa thuận về giá thuê nhà quy định tại Hợp đồng các bên đã ký kết. Trong khi đó, bà Tr cho rằng bà có trao đổi bằng điện thoại với ông Th về giá thuê trong từng thời điểm là khác nhau và đã được ông Th đồng ý trừ tiền làm cầu thang nhưng đều không thể hiện bằng văn bản, đến nay ông Th, bà A vẫn không thừa nhận nên Hội đồng xét xử xét thấy lời khai này của bà Tr là không có căn cứ, không được chấp nhận. Hội đồng xét xử xác định số tiền 285.000.000 đồng bà Tr đã trả cho ông Th, bà A là tính từ ngày 09-01-2017 đến ngày 09-12-2017, với giá thuê 26.000.000 đồng/tháng. [7] Ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A cho rằng từ ngày 09-01-2018, bên thuê nhà - bà Tô Thị Ngọc Tr đã không thanh toán tiền thuê nhà theo đúng định kỳ nên các bên đã thực hiện việc hủy hợp đồng thuê nhà đất nói trên tại Văn Phòng công chứng Sông H TP Đà Nẵng vào ngày 09-4-2018. Sau khi các bên đã hủy hợp đồng thuê nhà nhưng bà Tr vẫn chưa trả lại nhà và thanh toán hết tiền nợ thuê nhà còn lại nên ngày 07-6-2018, ông Th, bà A khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Tô Thị Ngọc Tr phải có nghĩa vụ giao trả lại toàn bộ tài sản là ngôi nhà có diện tích xây dựng 122,50m2 gắn liền với quyền sử dụng đất tại địa chỉ số 1349 Nguyễn Tất T, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng kèm theo vật dụng, tài sản theo đúng hiện trạng như đã giao (chi tiết trong phụ lục hợp đồng thuê nhà), các giấy tờ gồm giấy phép kinh doanh, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, giấy an ninh,... (theo hồ sơ phụ lục bàn giao hồ sơ) cho ông Th, bà A và buộc bà Tr phải có nghĩa vụ thanh toán trả cho ông bà số tiền thuê nhà còn lại chưa thanh toán là 92.000.000 đồng. [8] Trong quá trình giải quyết vụ án, ngày 15-10-2018, bà Tô Thị Ngọc Tr đã giao trả cho ông Th, bà A toàn bộ nhà và đất tại địa chỉ số 1349 đường Nguyễn Tất T, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng kèm theo vật dụng, tài sản và các giấy tờ gồm giấy phép kinh doanh, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, giấy an ninh,... Thể hiện tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chổ của Tòa án và Biên bản bàn giao của hai bên đương sự cùng ngày 15-10-2018. Do vậy, ông Th, bà A thay đổi nội dung khởi kiện, yêu cầu Tòa án buộc bà Tô Thị Ngọc Tr phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà còn lại chưa thanh toán là 260.000.000 đồng tính từ ngày 09-12-2017 đến ngày 15-10-2018. [9] Theo quy định tại Khoản 4 Điều 482 Bộ luật Dân sự năm 2015: Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền trong thời gian chậm trả. Trong vụ án này, bà Tô Thị Ngọc Tr phải trả tiền thuê nhà cho ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A từ khi vi phạm nghĩa vụ thanh toán cho đến thời điểm bà Tr giao trả nhà hoặc khi Tòa án xét xử sơ thẩm. Tại thời điểm khởi kiện, bên thuê vẫn đang sử dụng tài sản thuê, tiền thuê vẫn đang phát sinh nên yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thay đổi, phát sinh thêm về phần tiền thuê nhà là không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu. Bà Tr vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên ông Th, bà A khởi kiện là đúng pháp luật. [10] Bà Tô Thị Ngọc Tr trình bày trong quá trình thuê nhà, bà Tr đã đầu tư sửa chữa nhà để phục vụ cho việc kinh doanh với tổng số tiền 354.895.090 đồng. Bà Tr không yêu cầu ông Th, bà A phải hoàn trả số tiền trên nhưng đề nghị ông Th, bà A xem xét để giảm trừ số tiền thuê nhà của bà do hiện nay bà đi làm thuê, hoàn cảnh gia đình rất khó khăn. [11] Tại phiên tòa sơ thẩm hôm nay, ông Hứa Văn Th trình bày đồng ý hỗ trợ cho hoàn cảnh khó khăn hiện nay của bà Tr với số tiền 100.000.000 đồng, ông Th chỉ yêu cầu bà Tr trả số tiền thuê nhà chưa thanh toán là 160.000.000 đồng. Xét thấy ý kiến này của nguyên đơn - ông Th là hoàn toàn tự nguyện và không trái pháp luật, đạo đức xã hội nên Hội đồng xét xử chấp nhận, buộc bà Tr phải trả cho ông Th, bà A số tiền là 160.000.000 đồng. [12] Đối với phần bà Tr đã đầu tư, sửa chữa nhà để phục vụ cho việc kinh doanh với tổng số tiền 354.895.090 đồng và kết quả thẩm định giá phần làm thêm đó có giá trị hiện nay là 161.588.211 đồng. Tuy nhiên, bà Tr xác định không có yêu cầu phản tố về số tiền này đối với ông Th, bà A nên Hội đồng xét xử không đề cập đến. [13] Đối với người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan - Ngân hàng TMCP Q không tham gia tố tụng nên không có ý kiến đối với các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. [14] Án phí dân sự sơ thẩm là 160.000.000 đồng x 5% = 8.000.000 đồng, bị đơn - bà Tô Thị Ngọc Tr phải chịu do toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận. Hoàn trả cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí đã nộp. Chi phí trưng cầu thẩm định giá tài sản 4.000.000 đồng được thực hiện theo yêu cầu của bà Tô Thị Ngọc Tr nên bà Tr phải chịu theo quy định. [15] Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng tại phiên tòa hôm nay đề nghị Toà án chấp nhận yêu cầu khởi kiện ban đầu của ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A. Buộc bà Tô Thị Ngọc Tr phải trả cho ông Th, bà A số tiền là 92.000.000 đồng; không xem xét, giải quyết phần vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu là chưa phù hợp với các quy định pháp luật mà Hội đồng xét xử đã viện dẫn ở trên nên không được chấp nhận. Vì các lẽ trên; QUYẾT ĐỊNH Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 63, 147, 227, 228, 235, 266 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ các Điều 472, 473, 474, 481, 482 và 357 Bộ luật dân sự năm 2015; các Điều 119, 120, 121, 122, 129, 131 Luật Nhà ở năm 2014; Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Tuy ên x ử : 1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện về "Tranh chấp Hợp đồng thuê nhà" của ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A đối với bà Tô Thị Ngọc Tr. Buộc bà Tô Thị Ngọc Tr phải trả cho ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A số tiền là 160.000.000 (một trăm sáu mươi triệu) đồng. Trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền được thực hiện theo Điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2015. 2. Án phí và chi phí tố tụng khác: - Án phí Dân sự sơ thẩm: Bà Tô Thị Ngọc Tr phải chịu là 8.000.000 (tám triệu) đồng; Hoàn trả cho ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 2.250.000 (hai triệu, hai trăm năm mươi nghìn) đồng đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng theo biên lai thu số 0003827 ngày 11-6-2018. - Chi phí trưng cầu thẩm định giá 4.000.000 (bốn triệu) đồng, bà Tô Thị Ngọc Tr phải chịu, đã nộp đủ. 3. Người tham gia tố tụng có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm hôm nay. Người tham gia tố tụng vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc từ ngày bản án được niêm yết công khai. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.
Mong các luật sư bình luận bản án này giúp em ạ
Giao dịch khi không biết Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp có phải là giao dịch ngay tình không; BLDS 2015 không còn quy định Hộ gia đình là một pháp nhân,có cần xác định thành viên Hộ gia đình? là những vấn đề đươc đặt ra tại các phiên tòa tháng 4. 1. Giao dịch khi không biết Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp có phải là giao dịch ngay tình không? Khối bất động sản gồm nhà ở và đất trồng cây lâu năm có tổng diện tích 262,9 m2 (trong đó có 100 m2 đất ở) tại thị trấn Củ Chi có nguồn gốc là của cha mẹ để lại thừa kế cho các con, trong đó có ông Nguyễn Hồng D, ông Nguyễn Thành P, ông Nguyễn Hồng T. Ông D khai rằng: Ông được các đồng thừa kế giao cho đứng tên giấy tờ chứng nhận tài sản vì ông P là người trực tiếp sử dụng tài sản lại là người không được minh mẫn, không biết chữ. Năm 2006, ông lập hợp đồng tặng cho ông T khối bất động sản nêu trên chỉ là theo yêu cầu của ông T được đứng tên để ông T thuận tiện việc thể chấp, vay tiền Ngân hàng. Ông T đã lợi dụng việc đứng tên, bán nhà, đất cho người khác. Ông yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho với ông T, hủy việc chuyển nhượng của ông T với người khác. Ông T cho rằng, ông có quyền bán tài sản vì đã được cho hợp pháp. Bà Nguyễn Ngọc Thương Tr là người nhận chuyển nhượng đất và tài sản trên đất yêu cầu được công nhận hợp đồng và nhận tài sản vì bà là người mua ngay tình và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Vụ án đã được TAND huyện Củ Chi thụ lý nhưng sau đó chuyển vụ án cho TAND Thành phố Hồ Chí Minh vì có yêu cầu hủy quyết định cá biệt của UBND huyện Củ Chi. Tòa án cấp sơ thẩm (Bản án số 600/2018/DS-ST ngày 15/5/2018 của TAND Thành phố Hồ Chí Minh) và Tòa án cấp phúc thẩm (Bản án số 374/2018/DS-PT ngày 06/12/2018 của TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh) đều không chấp nhận yêu cầu của ông D; chấp nhận yêu cầu của bà Tr là công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông T và bà Tr. Ông D và ông P có đơn yêu cầu giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 23/4/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy Bản án phúc thẩm, Bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại. Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là: Trong vụ án này, đã có đủ căn cứ xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông D và ông T năm 2006 là vô hiệu do giả tạo. Ông T và bà Tr ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/8/2016 là thời kỳ thi hành Bộ luật Dân sự năm 2005. Theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì người thứ ba ngay tình giao dịch với người đã có “quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản” thì giao dịch này không vô hiệu dù thực tế họ không phải là chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng hợp pháp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông T (từ việc tặng cho giữa ông D và ông T) cũng được coi là “quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Do vậy, giao dịch giữa ông T và bà Tr không vô hiệu nếu bà Tr được coi là “người thứ ba ngay tình”. Tuy nhiên, Hội đồng Thẩm phán nhất trí với nhận định của Kháng nghị giám đốc thẩm là “bà Trang không phải là người nhận chuyển nhượng ngay tình”. Nhận định này trên cơ sở thực tế là: Ngày 01/7/2016, ông D có đơn khởi kiện tại TAND huyện Củ Chi. Ngày 06/8/2016, TAND huyện Củ Chi đã có thông báo số 296/TBTL về việc thụ lý vụ án và ông T đã nhận được thông báo này. Ngày 25/8/2016, ông T và bà Tr mới ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và bà Tr được giao kết và thực hiện trong giai đoạn Tòa án đã thụ lý giải quyết tranh chấp đối tượng của hợp đồng. Bà Tr khai rằng khi giao kết hợp đồng, bà không biết và không thể biết được đối tượng của hợp đồng đang bị tranh chấp. Nói chung, các chủ thể là người thứ ba tham gia giao dịch như bà Tr đều có lời khai như bà Tr để được xác định mình là người ngay tình. Tuy nhiên, trường hợp đã có thụ lý vụ án tranh chấp đối tượng của hợp đồng, một bên chủ thể của hợp đồng biết rõ việc Tòa án đã thụ lý mà vẫn thục hiện giao dịch, nếu vẫn xác định là giao dịch ngay tình thì không đề cao được ý thức tôn trọng pháp luật, thận trọng trong giao dịch; không ngăn chặn được việc lạm dụng quy định của pháp luật xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người khác. Do vậy, xác định không phải là người chuyển nhượng ngay tình để được công nhận giao dịch trong trường hợp đã có thụ lý vụ án tại Tòa án là việc áp dụng pháp luật hợp lý và cần thiết. 2. Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định Hộ gia đình là một pháp nhân thì có cần xác định vấn đề thành viên Hộ gia đình? Các nguyên đơn Vũ Ngọc K, Vũ Ngọc T, Vũ Thị Tường V khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Nguyễn Thị D (mẹ của các nguyên đơn) với vợ chồng ông Trần Thiết H. Đối tượng của hợp đồng là 252,6 m2 đất thổ cư, trên đất có nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước đây đứng tên ông Vũ Ngọc L (cha của các nguyên đơn, chết năm 2000), đến năm 2003 thì được cấp cho “Hộ bà Nguyễn Thị D”. Các nguyên đơn khai rằng họ không biết việc bà D tự ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông V. Bà D đồng tình với yêu cầu đòi hủy hợp đồng của các nguyên đơn và khai rằng thực chất chỉ là cầm cố giấy tờ để vay tiền. Bị đơn Trần Thiết H và vợ là Đào Thị M khai rằng: Ông bà ký hợp đồng với bà D ngày 27/7/2011 có chứng thực của UBND thị trấn, có giấy ủy quyền của các con bà D cho bà D. Ông bà đã trả hết tiền và đã được cấp Giấy chứng nhận ngày 01/3/2012 nên yêu cầu được công nhận hợp đồng. Kết luận giám định về chữ ký trên giấy ủy quyền là “chưa đủ cơ sở kết luận giám định”. UBND thị trấn thừa nhận đã chứng thực hợp đồng ủy quyền mà không có mặt những người ủy quyền. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2016/DSST ngày 29/4/2016, TAND huyện Lộc Ninh đã chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng ngày 27/7/2011 vô hiệu. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 80/2016/DSPT ngày 13/9/2016, TAND tỉnh Bình Phước đã sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng ngày 27/7/2011. Viện trưởng VKSND cấp cao tại Thành Phố Hồ Chí Minh có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 04/2017/DS-GĐT ngày 24/11/2017, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã không chấp nhận kháng nghị, giữ nguyên bản án phúc thẩm. Các nguyên đơn có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm ngày 23/4/2020, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hủy quyết định giám đốc thẩm số 04/2017, hủy bản án phúc thẩm, hủy bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại. Vấn đề nghiệp vụ cần lưu ý đã được nêu ra là: Tiêu đề của hợp đồng ngày 27/7/2011 là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”. Giấy chứng nhận cấp cho vợ chồng ông H có tên theo mẫu quy định chung là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Tuy nhiên, cần phải căn cứ vào đối tượng giao dịch thục tế, nội dung cơ bản của hợp đồng để xác định đúng quan hệ hợp đồng, áp dụng đúng quy định của pháp luật cho quan hệ hợp đồng thực tế. Đối tượng của hợp đồng ngày 27/7/2011 là nhà ở gắn liền với đất đều là thổ cư nên hợp đồng này là hợp đồng mua bán nhà ở; phải áp dụng pháp luật về nhà ở để giải quyết. Hợp đồng được xác lập ngày 27/7/2011 nên pháp luật áp dụng là Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005. Nếu không có chứng cứ gì mới thì phải xác định nhà ở nêu trên thuộc sở hữu chung của các nguyên đơn và bà D. Tuy nhiên, phải xác định cụ thể tính chất của sở hữu chung vì sẽ dẫn đến hậu quả rất khác nhau. Bà D được quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình nên có thể công nhận hợp đồng tương ứng với phần quyền sở hữu của bà D. Nếu tài sản là của “hộ gia đình” thì các thành viên trong hộ có phần như nhau; bà D chỉ được định đoạt phần tài sản tương ứng với phần quyền sở hữu của một thành viên trong hộ, bằng phần của các con. Nếu tài sản không phải là của “hộ gia đình” thì một nửa tài sản này là di sản thừa kế của ông L; phần quyền của bà D sẽ là một nửa tài sản (chia tài sản chung giữa bà D và ông L) và phần bà D được thừa kế di sản của ông L cùng các con. Do đó, phải làm rõ việc cấp giấy chứng nhận cho “hộ” là đúng quy định của pháp luật hay chỉ là sơ suất của cơ quan hành chính dùng sai mẫu. Bộ luật Dân sự năm 2015 không còn quy định “hộ gia đình” có tư cách chủ thể độc lập như pháp nhân. Tuy nhiên, hộ gia đình vẫn tiếp tục tồn tại như các tổ chức không có tư cách pháp nhân khác được quy định tại Chương VI Bộ luật Dân sự năm 2015. Một trong những khác biệt cơ bản so với trước đây là quyền đại diện cho hộ. Trước đây thì Chủ hộ là đại diện đương nhiên (đại diện theo pháp luật) cho hộ trong giao dịch dân sự cũng như trong tố tụng. Còn hiện nay, Chủ hộ chỉ có quyền như thành viên trong hộ nếu không được ủy quyền. Do hộ gia đình vẫn tồn tại, vẫn có những quy định riêng cho hộ gia đình nên việc xác định có phải là hộ gia đình hay không, có phải là thành viên của hộ gia đình hay không, vẫn có ý nghĩa quan trọng để xác định các quyền và nghĩa vụ cụ thể. XIn Quý luật sư bình luận bản án này giúp tôi, nó giúp ích việc học của tôi
Bình luận về bản án, nêu bản chất mối quan hệ và quan điểm cá nhân của mình?
E chọn bản án này, mong anh chị giúp e với ạ TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN AN BIÊN, TỈNH KIÊN GIANG BẢN ÁN 12/2018/DS-ST NGÀY 02/03/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG DÂN SỰ MUA BÁN TÀI SẢN Ngày 02 tháng 3 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành huyện An Biên, tỉnh Kiên Giang xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 192/2017/TLST-DS ngày 15 tháng 11 năm 2017 về việc “Tranh chấp về hợp đồng dân sự mua bán tài sản” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 15/2018/QĐXXST-DS ngày 23 tháng 02 năm 2018 giữa các đương sự: 1. Nguyên đơn: Anh Nguyễn Hữu M, sinh năm 1983 (Có mặt). Địa chỉ :Khu phố B, thị trấn T, huyện A, tỉnh Kiên Giang . 2. Bị đơn: Chị Trần Thị P, sinh năm 1971 (Vắng mặt, có đơn xin xét xử vắng mặt). Địa chỉ: Ấp N, xã N, huyện A, tỉnh Kiên Giang. NỘI DUNG VỤ ÁN Theo đơn khởi kiện đề ngày 26-10-2017 của nguyên đơn anh Nguyễn Hữu M trình bày yêu cầu như sau: Nguyên trước đây vào tháng 11 năm 2016 chị Trần Thị P có đến cửa hàng của anh M thỏa thuận mua nợ thức ăn cho gia súc, tính đến ngày 13/10/2017 chị P còn nợ anh M số tiền 11.000.000đ (Mười một triệu đồng), anh M đã liên hệ nhiều lần yêu cầu chị P trả nhưng chị P chỉ hứa hẹn rồi không trả nợ. Sau đó lập biên nhận nợ ngày 13/10/2017 chị P hứa đến 24/10/2017 sẽ trả, nhưng hết thời hạn trên chị P chưa thanh toán số tiền trên cho anh M. Nay anh M yêu cầu Tòa án nhân dân huyện An Biên, tỉnh Kiên Giang buộc chị Trần Thị P trả số tiền còn nợ là 11.000.000đ (Mười một triệu đồng) và không yêu cầu lãi suất. Bị đơn chị Trần Thị P trình bày: Từ tháng 11 năm 2016 chị P có liên hệ anh Nguyễn Hữu M mua thức ăn gia súc (cho vịt ăn) và còn thiếu lại 11.000.000đ (mười một triệu đồng), do vịt chết gây thiệt hại, gia đình khó khăn nên bây giờ chị P xin trả dần mỗi tháng 300.000đ/tháng, bắt đầu trả từ ngày 01/01/2018 trả cho đến khi hết 11.000.000đ là dứt nợ. Tài liệu, chứng cứ do các bên đương sự cung cấp gồm: 01 bản sao Biên nhận nợ ngày 13/10/2017, 01 bản sao chứng minh nhân dân, đơn xác nhận tình trạng nơi cư trú của chị P. Quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa hôm nay: Các đương sự giữ nguyên ý kiến, yêu cầu khởi kiện như đã trình bày trên. Phần các đương sự thống nhất nhau: Về số nợ và người có trách nhiệm trả nợ: Chị Trần Thị P và anh Nguyễn Hữu M thống nhất xác định là chị P còn nợ và có trách nhiệm trả nợ cho anh M số tiền là 11.000.000đ (mười một triệu đồng). Phần không thỏa thuận được: Về thời hạn trả: Anh M yêu cầu chị P trả một lần số tiền nợ 11.000.000đ (mười một triệu đồng). Còn chị P thì xin trả dần từng đợt mỗi tháng 300.000đ/tháng. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ do các đương sự cung cấp, Hội đồng xét xử nhận định: [1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Anh Nguyễn Hữu M khởi kiện chị Trần Thị P, chị P có nơi cư trú trên địa bàn huyện An Biên. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 là thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân huyện An Biên, tỉnh Kiên Giang. [2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Các đương sự tranh chấp với nhau về việc mua bán thức ăn gia súc, nên quan hệ pháp luật được xác định trong vụ án là “Tranh chấp về hợp đồng dân sự mua bán tài sản” quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, do giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01/01/2017 nên căn cứ điểm c khoản 1 Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015áp dụng các quy định về hợp đồng mua bán tài sản theo quy định tại Điều 428, Điều 438 của Bộ luật dân sự năm 2005 để giải quyết trong vụ án này. [3] Về thủ tục tố tụng: Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án đã giao các văn bản tố tụng cho các đương sự, tiến hành lập biên bản công khai chứng cứ và hòa giải nhưng không thành, các đương sự không thỏa thuận được về việc giải quyết toàn bộ vụ án nên Tòa án tiến hành đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục chung. Chị P vắng mặt tại phiên tòa nhưng có đơn xin xét xử vắng mặt, nên Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt chị P. [4] Về thời hiệu khởi kiện: Căn cứ “Biên nhận nợ” ngày 13/10/2017 do nguyên đơn cung cấp được bị đơn thừa nhận tại bản tự khai ngày 18/12/2017, theo quy định tại Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Điều 157 và Điều 429 của Bộ luật Dân sự năm 2015, thì vụ án còn trong thời hiệu khởi kiện. [5] Về nội dung vụ án: Xét yêu cầu, ý kiến của các đương sự cho thấy giữa anh M và chị P có giao dịch mua bán thức ăn gia súc, hai bên đã thống nhất xác nhận về số tiền mua thức ăn gia súc tổng cộng là 11.000.000 đồng mà chị P còn nợ anh M là trên cơ sở tự nguyện, có căn cứ, không trái đạo đức xã hội và quy định pháp luật nên HĐXX ghi nhận. Về thời hạn trả nợ: Anh M yêu cầu thanh toán nợ một lần và không yêu cầu lãi suất, chị P xin được trả dần từng đợt. Do yêu cầu của chị P không được anh M đồng ý, nên HĐXX không có cơ sở chấp nhận. Do các bên không thỏa thuận được thời hạn trả nợ, các quy định của pháp luật có liên quan cũng không cho phép Tòa án ấn định thời hạn trả nợ cho các bên cho nên khi nào Bản án có hiệu lực pháp luật thì các bên căn cứ Bản án để thực hiện quyền yêu cầu thi hành án theo Luật thi hành án dân sự. Từ các nhận định nêu trên, HĐXX thống nhất chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Nguyễn Hữu M yêu cầu buộc chị Trần Thị P có nghĩa vụ trả cho anh Nguyễn Hữu M số tiền là 11.000.000 đồng. [6] Về án phí vụ kiện: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận toàn bộ, căn cứ Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, chị Trần Thị P có nghĩa vụ nộp án phí dân sự sơ thẩm cụ thể như sau: 11.000.000đ x 5% = 550.000đ (Năm trăm năm mươi nghìn đồng). Hoàn trả cho anh Nguyễn Hữu M số tiền tạm ứng án phí là 275.000đ (Hai trăm bảy mươi lăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền số 0007134 ngày 15/11/2017 của Chi cục thi hành án dân sự huyện An Biên, tỉnh Kiên Giang. Vì các lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 144, Điều 147, Điều 228, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân năm 2015; điểm c khoản 1 Điều 688, Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 428 và Điều 438 Bộ luật Dân sự 2005; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử: 1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Nguyễn Hữu M yêu cầu chị Trần Thị P trả số tiền nợ còn lại là 11.000.000 đồng (Mười một triệu đồng). Buộc bị đơn chị Trần Thị P trả cho nguyên đơn anh Nguyễn Hữu M số tiền là 11.000.000 đồng (Mười một triệu đồng). Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không trả số tiền nêu trên thì còn phải trả cho người được thi hành án khoản tiền lãi theo quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015, đối với số tiền chậm thi hành tương ứng với thời gian chậm thi hành án. 2. Về án phí: Chị Trần Thị P có nghĩa vụ nộp án phí là 550.000đ (Năm trăm năm mươi nghìn đồng), thi hành tại Chi cục hành án dân sự huyện An Biên, tỉnh Kiên Giang. Hoàn trả cho anh Nguyễn Hữu M số tiền tạm ứng án phí là 275.000đ (Hai trăm bảy mươi lăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền số 0006941 ngày 21/8/2017 của Chi cục thi hành án dân sự huyện An Biên, tỉnh Kiên Giang. 4. Quyền kháng cáo: Án xử công khai, các đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được Bản án hoặc Bản án được tống đạt hợp lệ. "Trường hợp Bản án, Quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự".
Bình luận về nhận định và quyết định giải quyết của tòa án
Em chào anh chị Đây là bản án mà em chọn làm bài tập. Anh chị có thể giải đáp giúp em thăc mắc về cách bình luận nhận định và quyết định của 1 bản án không ạ? Anh chị bình luận mẫu thông qua bản án này giúp em với ạ Em cảm ơn ạ TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN THANH KHÊ - THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG BẢN ÁN 01/2019/DS-ST NGÀY 24/01/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Trong ngày 24 tháng 01 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng, Tòa án xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 81/2018/TLST - DS ngày 11 tháng 6 năm 2018 về việc "Tranh chấp hợp đồng thuê nhà" theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 81/2018/QĐXXST-DS ngày 05 tháng 12 năm 2018, giữa các đương sự: - Nguyên đơn: Ông Hứa Văn Th, sinh năm 1979; có mặt; Bà Nguyễn Thị Ngọc A, sinh năm 1982; có đơn xin xét xử vắng mặt; Cùng địa chỉ: 114/83 Trần Cao V, tổ 40 mới - 78 cũ, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng. - Bị đơn: Bà Tô Thị Ngọc Tr, sinh năm 1980; có mặt; Địa chỉ: 1443 Nguyễn Tất T, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng. - Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Ngân hàng TMCP Q (MB); Trụ sở: 21 Cát L, quận Ba Đ, thành phố Hà Nội. Người đại diện theo pháp luật ông Lưu Trung T1 – Chức vụ: Tổng Giám đốc. Chi nhánh Ngân hàng TMCP Q tại Đà Nẵng; Địa chỉ: 174 Lê Đình L1, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng; vắng mặt. NỘI DUNG VỤ ÁN * Theo Đơn khởi kiện, Bản tự khai, các Biên bản hòa giải và tại phiên tòa nguyên đơn - ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A trình bày: Ngày 29-3-2017, vợ chồng ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A cùng với bà Tô Thị Ngọc Tr có ký Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất theo Hợp đồng công chứng số công chứng 2938 TP/CC-SCC/HĐGD cùng với Phụ lục hợp đồng thuê nhà và Giấy bàn giao (viết tay) với nội dung: Bên cho thuê - ông Th, bà A cho bên thuê - bà Tr thuê toàn bộ ngôi nhà và quyền sử dụng đất tại địa chỉ số 1349 Nguyễn Tất T, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng do ông Th, bà A là chủ sở hữu, sử dụng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BY 884XXX do Sở tài nguyên và môi trường TP Đà Nẵng cấp ngày 08-5-2015 với các nội dung và điều khoản cụ thể như sau: Thời gian thuê là 05 năm kể từ ngày 29-3-2017 đến ngày 01-4-2022, giá tiền thuê nhà là 26.000.000 đồng/ tháng, tiền thuê bên thuê thanh toán theo định kỳ 06 tháng/ lần bằng hình thức chuyển tiền vào tài khoản số 3010124895002 tại Ngân hàng TMCP Q của bà Nguyễn Thị Ngọc A. Trong thời gian thuê nhà, bà Tr đã trả cho ông Th, bà A tổng số tiền là 285.000.000 đồng (chia ra làm 03 đợt trả: đợt 1 vào ngày 09-3-2017 trả 39.000.000 đồng; đợt 2 vào ngày 09-5-2017 trả 156.000.000 đồng; đợt 3 vào ngày 27-12-2017 trả 90.000.000 đồng). Số tiền bà Tr trả cho ông Th bà A là tiền thuê nhà được tính từ ngày 09-01-2017 đến ngày 09-12-2017 với giá thuê mỗi tháng 26.000.000 đồng. Vậy từ ngày 09-01-2018, bên thuê - bà Tr đã không thực hiện đúng nghĩa vụ cam kết về việc thanh toán tiền thuê nhà cho bên cho thuê theo đúng định kỳ, mặc dù bên cho thuê đã nhiều lần yêu cầu bên thuê thực hiện. Vì vậy, các bên đã thực hiện việc hủy hợp đồng thuê nhà đất nói trên tại Phòng công chứng Sông H TP Đà Nẵng vào ngày 09-4-2018. Mặc dù các bên đã hủy hợp đồng thuê nhà, song bên thuê nhà là bà Tr vẫn chưa trả lại nhà và thanh toán nốt khoản tiền nợ thuê nhà còn lại với số tiền 92.000.000 đồng, tính đến ngày 09-6-2018. Vì lý do trên, ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A đề nghị Tòa án giải quyết buộc bà Tô Thị Ngọc Tr phải có nghĩa vụ giao trả lại toàn bộ tài sản là ngôi nhà có diện tích xây dựng 122,50m2 gắn liền với quyền sử dụng đất tại địa chỉ số 1349 Nguyễn Tất T, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng kèm theo vật dụng, tài sản theo đúng hiện trạng như đã giao (chi tiết trong phụ lục hợp đồng thuê nhà), các giấy tờ gồm giấy phép kinh doanh, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, giấy an ninh,... (theo hồ sơ phụ lục bàn giao hồ sơ) cho ông Th, bà A và buộc bà Tr phải có nghĩa vụ thanh toán trả cho ông bà số tiền thuê nhà còn lại chưa thanh toán đến ngày 09-6-2018 là 92.000.000 đồng. Ngày 15-10-2018, bà Tô Thị Ngọc Tr đã giao trả cho ông Th, bà A ngôi nhà có diện tích xây dựng 122,5m2 gắn liền với quyền sử dụng đất tại địa chỉ số 1349 đường Nguyễn Tất T, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng kèm theo vật dụng, tài sản và các giấy tờ gồm giấy phép kinh doanh, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, giấy an ninh,... Có biên bản bàn giao ngày 15-10-2018. Cho đến thời điểm xét xử sơ thẩm, ông Th bà A yêu cầu Tòa án buộc bà Tô Thị Ngọc Tr phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà còn lại chưa thanh toán cho ông Th bà A là 260.000.000 đồng tính từ ngày 09-12-2017 đến ngày 15-10-2018. * Theo Bản tự khai, Biên bản hòa giải và tại phiên tòa hôm nay, bị đơn - bà Tô Thị Ngọc Tr trình bày: Vào tháng 01-2017, bà Tô Thị Ngọc Tr có thuê căn nhà 02 tầng tại địa chỉ số 1349 đường Nguyễn Tất T, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng của ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A để kinh doanh khách sạn. Giá thuê mỗi tháng là 30.000.000 đồng/tháng. Quá trình thuê bà Tr có vay tiền của Ngân hàng để đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà với tổng số tiền 350.000.000 đồng. Khi kinh doanh được 02 tháng, bà Tr thấy không có lãi nên bà Tr có xin giảm tiền thuê xuống 4.000.000 đồng mỗi tháng, còn lại 26.000.000 đồng thì các bên mới ra công chứng ký Hợp đồng thuê nhà. Nhưng sau 04 tháng tiếp theo bà Tr vẫn làm ăn thua lỗ nên bà Tr có điện cho ông Th, bà A thương lượng lại giá thuê là 15.000.000 đồng và được ông Th, bà A đã đồng ý, nhưng các bên chỉ thỏa thuận miệng không có hợp đồng. Với tiền thuê nhà 15.000.000 đồng/tháng bà Tr đã chuyển khoản đầy đủ cho ông Th, bà A 06 tháng. Ngày 09-4-2018, ông Th yêu cầu bà Tr ký Hợp đồng hủy hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và hứa sẽ hỗ trợ cho bà Tr 100.000.000 đồng. Nhưng đến nay bà Tr vẫn chưa nhận được số tiền này nên bà Tr mới chưa tiếp tục đóng 90.000.000 đồng của 06 tháng hiện tại. Trong thời gian thuê nhà từ tháng 01-2017 đến nay bà Tr đã thanh toán cho ông Th bà A tổng số tiền 285.000.000 đồng (tiền thuê nhà được tính từ tháng 02-2017 đến hết tháng 4-2018) chia ra làm 03 đợt trả: Đợt 1: Ngày 09-3-2017 trả 39.000.000 đồng (tiền thuê nhà 2 tháng 52.000.000 đồng nhưng bà Tr được ông Th trừ tiền làm cầu thang 13.000.000 đồng); Đợt 2: Ngày 09-5-2017 trả 156.000.000 đồng (Giá thuê 26.000.000đ/ tháng); Đợt 3: Ngày 27-12-2017 trả 90.000.000 đồng (Giá thuê 15.000.000đ/tháng). Bà Tr xác định còn nợ 5 tháng 15 ngày tiền thuê nhà (từ tháng 5-2018 đến ngày 15-10-2018) với giá thuê 15.000.000 đồng; vậy bà Tr còn nợ 82.500.000 đồng nhưng do bà Tr đã đầu tư vào nhà anh Thành nên bà Tr không đồng ý trả thêm khoản nào nữa. Ngoài ra, bà Tr đã giao trả nhà cho vợ chồng ông Th bà A vào ngày 15-10-2018 có biên bản giao nhận. Bà Tô Thị Ngọc Tr xác định không có yêu cầu phản tố đối với ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A về số tiền làm thêm, sửa chữa trong căn nhà số 1349 đường Nguyễn Tất T, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng của ông Th bà A là 354.895.090 đồng. * Tại phiên tòa sơ thẩm, vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng phát biểu quan điểm về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án. Kiểm sát viên đề nghị Toà án chấp nhận yêu cầu khởi kiện ban đầu của ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A, buộc bà Tô Thị Ngọc Tr phải trả cho ông Th, bà A số tiền là 92.000.000 đồng; không xem xét, giải quyết phần vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Tòa án nhận định: [1] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn - bà Nguyễn Thị Ngọc A có đơn xin xét xử vắng mặt; Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan - Ngân hàng TMCP Q mặc dù đã được Tòa án thực hiện các thủ tục triệu tập hợp lệ để tham gia tố tụng tại phiên tòa nhưng đến lần thứ hai vẫn không có mặt. Vì vậy, Hội đồng xét xử căn cứ Điều 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 để xét xử vắng mặt các đương sự nói trên. [2] Về nội dung vụ án: Ngày 29-3-2017, vợ chồng ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A cho bà Tô Thị Ngọc Tr thuê nhà và đất tại địa chỉ số 1349 Nguyễn Tất T, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng. Hai bên có ký Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, hợp đồng được công chứng tại Văn Phòng công chứng Sông H TP Đà Nẵng. Nhà và đất trên được Sở tài nguyên và môi trường TP Đà Nẵng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BY 884XXX ngày 08-5-2015 cho ông Th, bà A đứng tên chủ sở hữu. Hợp đồng thuê nhà có các nội dung cơ bản gồm: Thời gian thuê là 05 năm, kể từ ngày 29-3-2017 đến ngày 01-4-2022, giá thuê là 26.000.000 đồng/ tháng, hình thức thanh toán là chuyển tiền vào tài khoản số 3010124895002 tại Ngân hàng TMCP Q của bà Nguyễn Thị Ngọc A. Hội đồng xét xử xét hợp đồng thuê nhà giữa ông Th, bà A với bà Tr có nội dung và hình thức như trên là phù hợp quy định pháp luật nên có giá trị pháp lý để các bên thực hiện. [3] Mặc dù tại Hợp đồng thuê nhà thể hiện thời gian thuê là từ ngày 29-3-2017 nhưng hai bên đương sự đều thống nhất trình bày về thời gian bà Tô Thị Ngọc Tr bắt đầu thuê nhà là ngày 09-01-2017 nên đây là thời điểm được tính bà Tr bắt đầu thuê nhà của ông Th, bà A. [4] Theo phần trình bày của ông Th, bà A thì trong thời gian thuê nhà, bà Tr đã trả cho ông Th, bà A tổng số tiền là 285.000.000 đồng, tính từ ngày 09-01-2017 đến ngày 09-12-2017, với giá thuê 26.000.000 đồng/tháng; chia ra làm 03 đợt: Đợt 1: Ngày 09-3-2017 trả 39.000.000 đồng; Đợt 2: Ngày 09-5-2017 trả 156.000.000 đồng; Đợt 3: Ngày 27-12-2017 trả 90.000.000 đồng. [5] Tuy nhiên, phía bà Tr lại trình bày đã thanh toán cho ông Th, bà A tổng số tiền 285.000.000 đồng nhưng là tính từ tháng 02-2017 đến hết tháng 4-2018, chia ra làm 03 đợt trả: Đợt 1: Ngày 09-3-2017 trả 39.000.000 đồng, gồm tiền thuê nhà 2 tháng 52.000.000 đồng nhưng bà Tr được ông Th trừ tiền làm cầu thang là 13.000.000 đồng; Đợt 2: Ngày 09-5-2017 trả 156.000.000 đồng với giá thuê 26.000.000đ/tháng; Đợt 3: Ngày 27-12-2017 trả 90.000.000 đồng với giá thuê 15.000.000đ/tháng. [6] Các bên đương sự thống nhất với nhau về số tiền thuê nhà đã thanh toán là 285.000.000 đồng, có sổ hạch toán chi tiết của tài khoản Nguyễn Thị Ngọc A tại Ngân hàng TMCP Q - chi nhánh Đà Nẵng thể hiện. Tuy nhiên, ông Th, bà A xác định giá thuê là 26.000.000 đồng/tháng - phù hợp với thỏa thuận về giá thuê nhà quy định tại Hợp đồng các bên đã ký kết. Trong khi đó, bà Tr cho rằng bà có trao đổi bằng điện thoại với ông Th về giá thuê trong từng thời điểm là khác nhau và đã được ông Th đồng ý trừ tiền làm cầu thang nhưng đều không thể hiện bằng văn bản, đến nay ông Th, bà A vẫn không thừa nhận nên Hội đồng xét xử xét thấy lời khai này của bà Tr là không có căn cứ, không được chấp nhận. Hội đồng xét xử xác định số tiền 285.000.000 đồng bà Tr đã trả cho ông Th, bà A là tính từ ngày 09-01-2017 đến ngày 09-12-2017, với giá thuê 26.000.000 đồng/tháng. [7] Ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A cho rằng từ ngày 09-01-2018, bên thuê nhà - bà Tô Thị Ngọc Tr đã không thanh toán tiền thuê nhà theo đúng định kỳ nên các bên đã thực hiện việc hủy hợp đồng thuê nhà đất nói trên tại Văn Phòng công chứng Sông H TP Đà Nẵng vào ngày 09-4-2018. Sau khi các bên đã hủy hợp đồng thuê nhà nhưng bà Tr vẫn chưa trả lại nhà và thanh toán hết tiền nợ thuê nhà còn lại nên ngày 07-6-2018, ông Th, bà A khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Tô Thị Ngọc Tr phải có nghĩa vụ giao trả lại toàn bộ tài sản là ngôi nhà có diện tích xây dựng 122,50m2 gắn liền với quyền sử dụng đất tại địa chỉ số 1349 Nguyễn Tất T, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng kèm theo vật dụng, tài sản theo đúng hiện trạng như đã giao (chi tiết trong phụ lục hợp đồng thuê nhà), các giấy tờ gồm giấy phép kinh doanh, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, giấy an ninh,... (theo hồ sơ phụ lục bàn giao hồ sơ) cho ông Th, bà A và buộc bà Tr phải có nghĩa vụ thanh toán trả cho ông bà số tiền thuê nhà còn lại chưa thanh toán là 92.000.000 đồng. [8] Trong quá trình giải quyết vụ án, ngày 15-10-2018, bà Tô Thị Ngọc Tr đã giao trả cho ông Th, bà A toàn bộ nhà và đất tại địa chỉ số 1349 đường Nguyễn Tất T, phường Thanh Đ, quận Thanh K, thành phố Đà Nẵng kèm theo vật dụng, tài sản và các giấy tờ gồm giấy phép kinh doanh, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, giấy an ninh,... Thể hiện tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chổ của Tòa án và Biên bản bàn giao của hai bên đương sự cùng ngày 15-10-2018. Do vậy, ông Th, bà A thay đổi nội dung khởi kiện, yêu cầu Tòa án buộc bà Tô Thị Ngọc Tr phải có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà còn lại chưa thanh toán là 260.000.000 đồng tính từ ngày 09-12-2017 đến ngày 15-10-2018. [9] Theo quy định tại Khoản 4 Điều 482 Bộ luật Dân sự năm 2015: Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền trong thời gian chậm trả. Trong vụ án này, bà Tô Thị Ngọc Tr phải trả tiền thuê nhà cho ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A từ khi vi phạm nghĩa vụ thanh toán cho đến thời điểm bà Tr giao trả nhà hoặc khi Tòa án xét xử sơ thẩm. Tại thời điểm khởi kiện, bên thuê vẫn đang sử dụng tài sản thuê, tiền thuê vẫn đang phát sinh nên yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thay đổi, phát sinh thêm về phần tiền thuê nhà là không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu. Bà Tr vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên ông Th, bà A khởi kiện là đúng pháp luật. [10] Bà Tô Thị Ngọc Tr trình bày trong quá trình thuê nhà, bà Tr đã đầu tư sửa chữa nhà để phục vụ cho việc kinh doanh với tổng số tiền 354.895.090 đồng. Bà Tr không yêu cầu ông Th, bà A phải hoàn trả số tiền trên nhưng đề nghị ông Th, bà A xem xét để giảm trừ số tiền thuê nhà của bà do hiện nay bà đi làm thuê, hoàn cảnh gia đình rất khó khăn. [11] Tại phiên tòa sơ thẩm hôm nay, ông Hứa Văn Th trình bày đồng ý hỗ trợ cho hoàn cảnh khó khăn hiện nay của bà Tr với số tiền 100.000.000 đồng, ông Th chỉ yêu cầu bà Tr trả số tiền thuê nhà chưa thanh toán là 160.000.000 đồng. Xét thấy ý kiến này của nguyên đơn - ông Th là hoàn toàn tự nguyện và không trái pháp luật, đạo đức xã hội nên Hội đồng xét xử chấp nhận, buộc bà Tr phải trả cho ông Th, bà A số tiền là 160.000.000 đồng. [12] Đối với phần bà Tr đã đầu tư, sửa chữa nhà để phục vụ cho việc kinh doanh với tổng số tiền 354.895.090 đồng và kết quả thẩm định giá phần làm thêm đó có giá trị hiện nay là 161.588.211 đồng. Tuy nhiên, bà Tr xác định không có yêu cầu phản tố về số tiền này đối với ông Th, bà A nên Hội đồng xét xử không đề cập đến. [13] Đối với người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan - Ngân hàng TMCP Q không tham gia tố tụng nên không có ý kiến đối với các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. [14] Án phí dân sự sơ thẩm là 160.000.000 đồng x 5% = 8.000.000 đồng, bị đơn - bà Tô Thị Ngọc Tr phải chịu do toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận. Hoàn trả cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí đã nộp. Chi phí trưng cầu thẩm định giá tài sản 4.000.000 đồng được thực hiện theo yêu cầu của bà Tô Thị Ngọc Tr nên bà Tr phải chịu theo quy định. [15] Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng tại phiên tòa hôm nay đề nghị Toà án chấp nhận yêu cầu khởi kiện ban đầu của ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A. Buộc bà Tô Thị Ngọc Tr phải trả cho ông Th, bà A số tiền là 92.000.000 đồng; không xem xét, giải quyết phần vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu là chưa phù hợp với các quy định pháp luật mà Hội đồng xét xử đã viện dẫn ở trên nên không được chấp nhận. Vì các lẽ trên; QUYẾT ĐỊNH Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 63, 147, 227, 228, 235, 266 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ các Điều 472, 473, 474, 481, 482 và 357 Bộ luật dân sự năm 2015; các Điều 119, 120, 121, 122, 129, 131 Luật Nhà ở năm 2014; Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Tuy ên x ử : 1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện về "Tranh chấp Hợp đồng thuê nhà" của ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A đối với bà Tô Thị Ngọc Tr. Buộc bà Tô Thị Ngọc Tr phải trả cho ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A số tiền là 160.000.000 (một trăm sáu mươi triệu) đồng. Trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền được thực hiện theo Điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2015. 2. Án phí và chi phí tố tụng khác: - Án phí Dân sự sơ thẩm: Bà Tô Thị Ngọc Tr phải chịu là 8.000.000 (tám triệu) đồng; Hoàn trả cho ông Hứa Văn Th, bà Nguyễn Thị Ngọc A số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 2.250.000 (hai triệu, hai trăm năm mươi nghìn) đồng đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng theo biên lai thu số 0003827 ngày 11-6-2018. - Chi phí trưng cầu thẩm định giá 4.000.000 (bốn triệu) đồng, bà Tô Thị Ngọc Tr phải chịu, đã nộp đủ. 3. Người tham gia tố tụng có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm hôm nay. Người tham gia tố tụng vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc từ ngày bản án được niêm yết công khai. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.