Nhà ở công vụ là gì? Có được thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ không?
Theo quy định của pháp luật hiện nay thì có được thuê nhà ở thương mại để sử dụng làm nhà ở công vụ không? Trình tự, thủ tục thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ như thế nào? Nhà ở công vụ là gì? Căn cứ khoản 1 Điều 44 Luật Nhà ở 2023 quy định về nhà ở công vụ như sau: Nhà ở công vụ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và căn hộ chung cư có tiêu chuẩn diện tích khác nhau phù hợp với từng nhóm đối tượng được thuê nhà ở công vụ. Có được thuê nhà ở thương mại để sử dụng làm nhà ở công vụ không? Theo khoản 4 Điều 43 Luật Nhà ở 2023 thì việc thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được quy định như sau: - Trường hợp thuê nhà ở để cho đối tượng của cơ quan trung ương thuê thì Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định; Bộ Xây dựng trực tiếp ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở để bố trí cho đối tượng được thuê nhà ở công vụ; - Trường hợp sử dụng nhà ở để cho đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân thuê thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định; Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trực tiếp ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở để bố trí cho đối tượng được thuê nhà ở công vụ; - Trường hợp sử dụng nhà ở để cho đối tượng của địa phương thuê thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định; cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trực tiếp ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở để bố trí cho đối tượng được thuê nhà ở công vụ; Như vậy, hiện nay pháp luật cho phép việc thuê nhà ở thương mại để sử dụng làm nhà ở công vụ. Cụ thể có 03 đối tượng có thể thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ bao gồm: - Đối tượng thuộc các cơ quan trung ương; - Đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; - Đối tượng thuộc các cơ quan địa phương. Trình tự, thủ tục thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ Theo Điều 33 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ được quy định như sau: Đối tượng thuộc cơ quan trung ương: Việc thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ phục vụ cho các đối tượng thuộc cơ quan trung ương, trừ các đối tượng lực lượng vũ trang nhân dân quy định như sau: (1) Bộ Xây dựng có trách nhiệm lập tờ trình và gửi lấy ý kiến của cơ quan có liên quan, trong đó lấy ý kiến của cơ quan tài chính về dự toán kinh phí thuê nhà ở trong nguồn ngân sách chi thường xuyên theo quy định của pháp luật về ngân sách trước khi báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định (2) Trên cơ sở ý kiến của cơ quan tài chính, Bộ Xây dựng hoàn thiện lại tờ trình và báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận; (3) Sau khi có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng có trách nhiệm ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở thương mại; việc cấp kinh phí để thanh toán tiền thuê nhà được thực hiện theo ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ và pháp luật về ngân sách; (4) Sau khi ký hợp đồng thuê nhà ở thương mại, Bộ Xây dựng tiếp nhận nhà ở, ký hợp đồng cho thuê nhà ở công vụ và thu tiền thuê nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở. Đối tượng lực lượng vũ trang nhân dân: Việc thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ phục vụ cho các đối tượng lực lượng vũ trang nhân dân được quy định như sau: (1) Bộ Quốc phòng, Bộ Công an lập tờ trình và gửi lấy ý kiến của cơ quan tài chính về dự toán kinh phí thuê nhà ở trong nguồn chi thường xuyên theo quy định của pháp luật về ngân sách trước khi báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định; (2) Sau khi có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở thương mại; việc cấp kinh phí để thanh toán tiền thuê nhà được thực hiện theo ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ và pháp luật về ngân sách; (3) Sau khi ký hợp đồng thuê nhà ở thương mại, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tiếp nhận nhà ở, ký hợp đồng cho thuê nhà ở công vụ và thu tiền thuê nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở. Đối tượng của địa phương: Việc thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ phục vụ cho các đối tượng của địa phương thuê được quy định như sau: (1) Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh lập tờ trình và gửi lấy ý kiến của cơ quan tài chính về dự toán kinh phí thuê nhà ở trong nguồn chi thường xuyên theo quy định của pháp luật về ngân sách trước khi báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định; (2) Sau khi có ý kiến chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở thương mại; việc cấp kinh phí để thanh toán tiền thuê nhà được thực hiện theo ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ và pháp luật về ngân sách; (3) Sau khi ký hợp đồng thuê nhà ở thương mại, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tiếp nhận nhà ở, ký hợp đồng cho thuê nhà ở công vụ và thu tiền thuê nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở. Theo đó trình tự, thủ tục thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định cụ thể cho ba nhóm đối tượng: cơ quan trung ương, lực lượng vũ trang nhân dân và địa phương. Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 và thay thế cho Luật Nhà ở 2014.
Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo Luật Nhà ở 2023
Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được quy định tại Luật Nhà ở 2023. 1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Theo Điều 36 Luật Nhà ở 2023 quy định về chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như sau: (1) Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện quy định tại điểm a và điểm c khoản 2 Điều 35 Luật Nhà ở 2023 và thuộc một trong các trường hợp quy định tại mục (2), mục (3). (2) Được giao đất, cho thuê đất do trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; trường hợp khác được chấp thuận nhà đầu tư khi tổ chức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đầu tư. (3) Được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai. 2. Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được quy định tại Điều 39 Luật Nhà ở 2023, cụ thể như sau: (1). Lập, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, nội dung dự án đã được phê duyệt, quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan. (2). Ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật. (3). Xây dựng nhà ở và công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án được giao xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt. (4). Trường hợp thuộc diện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023 thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được chuyển nhượng sau khi đã hoàn thành và nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với khu vực được chuyển nhượng. (5). Báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản. (6). Ký kết hợp đồng, văn bản liên quan đến việc huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Không được ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án. (7). Thực hiện đầy đủ cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án; bảo đảm chất lượng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; bàn giao nhà ở kèm theo các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng và thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. (8). Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. (9). Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật. (10). Chấp hành quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện giao dịch về nhà ở và hoạt động khác quy định tại Luật Nhà ở 2023. (11). Bồi thường thiệt hại trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở. (12). Nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 83 Luật Nhà ở 2023. (13). Nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. Tóm lại, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật và phải đảm bảo thực hiện những nghĩa vụ theo quy định trên.
Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất
Bộ TN&MT vừa công bố Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Xem cập nhật mới nhất tại: Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/19/du-thao-nghi-quyet.docx Dự thảo Nghị quyết (Lần 01) Cụ thể, theo Dự thảo Nghị quyết, thí điểm sẽ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở trên phạm vi toàn quốc. Thời gian thực hiện thí điểm hiện đang được đề xuất là 05 năm tính từ ngày 01/1/2025. Theo Tờ trình Nghị quyết, việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở sẽ không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030. (1) Loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận QSD đất hoặc đang có QSD mà không phải là đất ở Theo Dự thảo Nghị quyết, đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là các loại đất được quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024 mà đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định. Theo đó, hình thức thỏa thuận sẽ là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đối với đất do doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang có quyền sử dụng thuộc một hoặc bao gồm các loại đất như sau: - Đất nông nghiệp. - Đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Trường hợp dự án nhà ở thương mại cần mở rộng diện tích so với diện tích đất doanh nghiệp đang có QSD đất thì doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất quy định nêu trên để có đất thực hiện dự án. Trường hợp trong khu đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận QSD đất có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý mà không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Nhà nước sẽ thu hồi đất thực hiện giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không thông qua đấu giá, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Trường hợp người sử dụng đất chưa được cấp GCN nhưng đủ điều kiện cấp thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không cần thực hiện thủ tục cấp GCN trước khi chuyển quyền. (2) Điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất Theo Dự thảo Nghị quyết, có tất cả là 04 điều kiện cần phải đáp ứng khi thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận QSD đất hoặc đang có QSD đất như sau: - Dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. - Dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt. - Dự án được UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. - Ngoài điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 2 Dự thảo Nghị quyết, doanh nghiệp kinh doanh BĐS được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và pháp luật khác có liên quan. Xem cập nhật mới nhất tại: Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/19/du-thao-nghi-quyet.docx Dự thảo Nghị quyết (Lần 01)
05 nội dung về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sắp trình Quốc hội
Ngày 05/01/2024, Chính phủ ban hành Nghị quyết 05/NQ-CP năm 2024 phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 12 năm 2023. Theo đó, về việc tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội tại 03 Kỳ họp Quốc hội. Quốc hội đã cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 4, 5 và 6 (năm 2022, 2023). Chính phủ đã tiếp thu ý kiến Đại biểu Quốc hội[4] theo đúng quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án khó, phức tạp, có nhiều chính sách quan trọng, nhạy cảm, có nhiều ý kiến khác nhau trong quá trình góp ý, hoàn thiện. Chính phủ đánh giá cao Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ động, tích cực phối hợp chặt chẽ với Ủy ban Kinh tế và Ủy ban Pháp luật của Quốc hội và các bộ, cơ quan có liên quan nghiêm túc tiếp thu các ý kiến góp ý để hoàn thiện các phương án chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Bộ Tài nguyên và Môi trường đã báo cáo Chính phủ đầy đủ quá trình phối hợp với các cơ quan của Quốc hội trong quá trình tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật theo Kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội giữa 2 Kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khóa XV. Về một số vấn đề còn ý kiến khác nhau, Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu, giải trình làm rõ ý kiến của các Thành viên Chính phủ và thiết kế các quy định cụ thể về các vấn đề: (1) Về đối tượng được sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế (điểm b khoản 1 Điều 201) và quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp quân đội, công an khi sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế (điểm h khoản 3 Điều 201) hoàn thiện theo hướng cho phép sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế và quy định chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp quân đội, công an khi sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế. Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thực hiện Kết luận của Chủ tịch Quốc hội[9] để hoàn thiện về nội dung này. (2) Về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (Điều 158): Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện dự thảo Luật theo hướng quy định rõ các phương pháp xác định giá đất; trường hợp, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất; đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết tại Nghị định hướng dẫn thi hành, bảo đảm rõ ràng, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. (3) Về việc sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại (Điều 122 và 127): Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu ý kiến Thành viên Chính phủ, chỉnh lý quy định này phù hợp với chủ trương tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại” và phù hợp với thực tiễn. (4) Về Quỹ phát triển đất (Điều 115): Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu, hoàn thiện các quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất và Quỹ phát triển đất tại dự thảo Luật nhằm tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, thể chế đầy đủ quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”, “tạo lập, quản lý, khai thác quỹ đất, thực hiện tốt nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”. (5) Về sửa đổi, bổ sung Luật Đầu tư công liên quan đến quy định tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập: Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện quy định về các trường hợp tách việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập, phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện thí điểm và sớm tổng kết chủ trương tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư để thực hiện trước”. - Về điều khoản chuyển tiếp, cần rà soát kỹ lưỡng những trường hợp phát sinh trong thực tiễn để có cơ chế xử lý, tránh khoảng trống pháp lý, tạo điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời bảo đảm chặt chẽ, không để sơ hở, lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ. - Về hiệu lực thi hành luật, thống nhất về dự kiến hiệu lực thi hành của Luật Đất đai (sửa đổi) từ ngày 01 tháng 01 năm 2025 để đồng bộ với hiệu lực của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 6; đề xuất về hiệu lực sớm hơn đối với quy định về hoạt động lấn biển và quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp. Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục tiếp thu ý kiến Thành viên Chính phủ nhất là ý kiến của các bộ, ngành có liên quan về: đấu giá, thi hành án; quy hoạch, thủ tục đấu thầu, giao đất, cho thuê đất gắn với quy trình phê duyệt dự án đầu tư, dự án đầu tư công, tách dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập; các trường hợp định giá đất và phương pháp định giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quỹ phát triển đất; thế chấp tài sản là nhà ở, dự án bất động sản; đất quốc phòng, an ninh; quy hoạch lâm nghiệp, chuyển đổi đất rừng, đất nông nghiệp... ; phối hợp với Bộ Tư pháp về tính thống nhất của hệ thống pháp luật đề xuất sửa đổi, bổ sung của các luật khác tại dự thảo Luật. Xem thêm Nghị quyết 05/NQ-CP năm 2024 ban hành ngày 05/01/2024
Hợp đồng góp vốn cho phát triển nhà ở thương mại
Mua chung cư, nhà ở thương mại thông qua hợp đồng góp vốn cho dự án nhà ở thương mại có được không? Điều này có rủi ro gì? Có những hình thức hợp đồng góp vốn nào? 1. Hợp đồng huy động vốn để mua nhà chung cư Căn cứ tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại như sau: - Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 Luật Nhà ở 2014; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 Luật Nhà ở 2014 và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn. - Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây: + Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở 2014 thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và quy định tại Khoản 3 Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; + Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở 2014 thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Theo đó, trường hợp ký hợp đồng huy động vốn thì cần xem xét lại hợp đồng này là gì: - Trường hợp là hợp đồng góp vốn thì hợp đồng này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn. - Trường hợp ký hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai trả tiền trước thì mới được nhận lại sản phẩm nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng. 2. Điều kiện để huy động vốn thông qua hợp đồng góp vốn Căn cứ tại Khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây: - Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; - Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; - Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; - Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại Điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định tại Điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. Lưu ý: Tổ chức, cá nhân huy động vốn quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Trường hợp được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại?
Nghị định 30/2021 (Nghị định 30) chỉ cho doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị khi phải có quyền sử dụng đất ở (có 100% đất ở).Vậy cho em hỏi giờ em đang có là đất nông nghiệp quy hoạch là thổ cư nên xin chuyển lên thổ cư để thực hiện dự án xây chung cư được không. Em cảm ơn
Quy trình thực hiện đầu tư dự án nhà ở thương mại
Mình có một số vấn đề liên quan đến dự án nhà ở thương mại nhờ các bạn hỗ trợ, tư vấn giúp mình nội dung sau: Mình đang tìm hiểu quy định về quy trình đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở CP. Theo quy định này nếu trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia thì chỉ định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Mình muốn hỏi, nếu rơi vào quy định này thì lộ trình như sau phải không các bạn: Thứ nhất, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo trình tự quy định tại Điểm a khoản 1 Điều 5 Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành; Thứ hai, thực hiện đăng ký làm chủ đầu tư dự án theo Điều 7 Thông tư 19/2016/TT-BXD; Thứ ba, chỉ có 1 nhà đầu tư đủ điều kiện quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở thì Sở xây dựng chủ trì, tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo lộ trình quy định tại mục 2 chương VI Nghị định 30/2015/NĐ-CP. Tư vấn giúp mình về quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại trong trường hợp trên.
Re:Phân tích điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở
B. Phát triển nhà ở thương mại 18. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại Quy định lại trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với từng trường hợp. - Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định sau: + Đối với khu vực đã bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; thời gian và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai và đấu giá. Trường hợp khu đất đấu giá thuộc khu vực đã được quy hoạch để đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án thì các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực này phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo Điều 21 của Luật Nhà ở, Khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tổ chức trúng đấu giá phải lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định chung nêu trên. + Đối với khu vực chưa bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện theo Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia làm chủ đầu tư. Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia thì chỉ định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Sở Xây dựng chủ trì giúp UBND cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định. Thời gian và quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định pháp luật về đấu thầu. + UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định lựa chọn chủ đầu tư đối với trường hợp trên. - Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo Điều 21 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thì Sở Xây dựng kiểm tra và báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Thời gian lựa chọn chủ đầu tư là 30 ngày, kể từ ngày Sở Xây dựng nhận được văn bản đăng ký làm chủ đầu tư. - Trường hợp dự án thuộc diện phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo quy định thì UBND cấp tỉnh phải làm thủ tục đề nghị Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định trước khi lựa chọn chủ đầu tư. Nếu dự án thuộc diện dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực không phải là đô thị; dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 ha đến dưới 50 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực đô thị thì Sở Xây dựng phải báo cáo UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi lựa chọn chủ đầu tư. (Căn cứ Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại - Hình thức ký hợp đồng huy động vốn phát triển nhà ở thương mại không thay đổi so với trước, tuy nhiên, bổ sung thêm quy định bắt buộc phải tuân theo đó là: Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn. - Quản lý chặt chẽ trường hợp ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở phải tuân thủ theo các quy định sau: + Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn thông qua các hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định được đề cập bên dưới. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. + Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản. Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó. Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định. + Trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu. - Tinh gọn các điều kiện được ký kết hợp đồng huy động vốn: Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây: + Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định pháp luật. + Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt. + Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án. + Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn nêu trên gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư. Nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này. Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. - Có thể bị xử lý hình sự trong trường hợp sử dụng vốn sai mục đích. Tổ chức, cá nhân huy động vốn nêu trên phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó. Nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định pháp luật. Trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định pháp luật. (Căn cứ Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) C. Phát triển nhà ở công vụ 20. Quy định chi tiết kế hoạch phát triển nhà ở công vụ Trước đây, tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP không đề cập đến vấn đề này, thì nay Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết cụ thể về việc lập kế hoạch phát triển nhà ở công vụ. - Việc lập và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở công vụ được thực hiện theo quy định. - Nội dung kế hoạch phát triển nhà ở công vụ bao gồm: + Việc xác định loại và số lượng nhà ở (nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư). + Tổng diện tích sử dụng nhà ở. + Địa điểm xây dựng và diện tích đất để đầu tư xây dựng nhà ở hoặc số lượng, loại nhà ở thương mại cần mua, thuê để làm nhà ở công vụ. + Nguồn vốn, phương thức huy động vốn để đầu tư xây dựng hoặc mua, thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ. + Phân kỳ đầu tư hàng năm và 05 năm. + Dự kiến tiến độ thực hiện kế hoạch; xác định trách nhiệm của các cơ quan chủ trì lập kế hoạch và cơ quan phối hợp. - Các cơ quan trung ương có trách nhiệm xác định nhu cầu nhà ở công vụ theo biểu mẫu do Bộ Xây dựng hướng dẫn và gửi Bộ Xây dựng thẩm định; sau khi thẩm định nhu cầu nhà ở công vụ của các cơ quan trung ương, Bộ Xây dựng thực hiện xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở công vụ để báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận. - Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm lập kế hoạch phát triển nhà ở công vụ của đơn vị mình và gửi ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng. Sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận kế hoạch. - Đối với địa phương thì Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở công vụ để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt trong kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương hoặc phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở công vụ riêng và báo cáo Bộ Xây dựng để tổng hợp. (Căn cứ Điều 20 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 21. Hình thức đầu tư xây dựng nhà ở công vụ Xác định rõ, việc đầu tư xây dựng nhà ở công vụ dựa vào nguồn vốn ngân sách trung ương và ngân sách địa phương. Đồng thời, quy định rõ mục đích để đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ. Việc bố trí vốn từ ngân sách để đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ phải căn cứ vào kế hoạch phát triển nhà ở công vụ, dự án đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, theo quy định pháp luật về ngân sách và đầu tư công. (Căn cứ Điều 21 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 22. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ So với Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết, cụ thể hơn về trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ. - Dự án do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt để cho đối tượng của các cơ quan trung ương thuê (trừ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang) thì Bộ Xây dựng đề xuất đơn vị làm chủ đầu tư để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. Trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được Tờ trình của Bộ Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ có văn bản quyết định lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho Bộ Xây dựng thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án. - Dự án do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phê duyệt để cho sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang thuê thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quyết định lựa chọn chủ đầu tư. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng hoặc Bộ trưởng Bộ Công an có văn bản quyết định lựa chọn chủ đầu tư. - Dự án do UBND cấp tỉnh phê duyệt thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định sau: + Sở Xây dựng báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định lựa chọn chủ đầu tư nếu thuộc trường hợp UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt dự án. + Trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được Tờ trình của Sở Xây dựng, UBND cấp tỉnh phải có văn bản quyết định lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện ban hành quyết định lựa chọn chủ đầu tư; trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản ủy quyền của UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện phải có văn bản quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ. - Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ quy định trên có thể là tổ chức, cơ quan nhà nước hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. (Căn cứ Điều 22 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 23. Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ Phân định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong vai trò lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ. Cụ thể: - Dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì Bộ Xây dựng tổ chức lập, thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; trường hợp được Thủ tướng Chính phủ ủy quyền thì thực hiện phê duyệt theo ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ. (Trước đây, vai trò lập, thẩm định không chỉ là của Bộ Xây dựng mà còn có các Bộ, ngành có liên quan) - Dự án do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quyết định đầu tư thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức, lập, thẩm định và lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng trước khi báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận. Sau khi Thủ tướng Chính phủ có ý kiến chấp thuận thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phê duyệt dự án. (Việc lấy ý kiến thống nhất chỉ là giữa Bộ Quốc phòng, Bộ Công an với Bộ Xây dựng, trước đây là giữa Bộ Quốc phòng, Bộ Công an với Bộ Xây dựng, Bộ Tài Nguyên Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư) - Dự án do UBND cấp tỉnh quyết định thì Sở Xây dựng tổ chức lập, thẩm định và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. (Trước đây, Sở Xây dựng phải phối hợp với các cơ quan, tổ chức có liên quan) Trường hợp xây dựng nhà ở để bố trí cho thuê cho các đối tượng được điều động, luân chuyển đến làm việc ở cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, đối tượng sau thì UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt dự án: + Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc diện quy định tại điểm b khoản này được điều động, luân chuyển đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo. + Giáo viên đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo. + Bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo. + Nhà khoa học được giao chủ trì nhiệm vụ khoa học và công nghệ cấp quốc gia đặc biệt quan trọng theo quy định của Luật khoa học và công nghệ. (Căn cứ Điều 23 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 24. Mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ Kế hoạch phát triển nhà ở công vụ này khá mới mẻ so với Nghị định 71/2010/NĐ-CP trước đây. - Trường hợp trên địa bàn chưa có đủ quỹ nhà ở công vụ mà có nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án, bảo đảm chất lượng theo quy định pháp luật về xây dựng, phù hợp với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ thì cơ quan có thẩm quyền quy định có thể mua nhà ở này để làm nhà ở công vụ. - Việc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được quy định như sau: + Trường hợp sử dụng nhà ở cho đối tượng của các cơ quan trung ương thuê (trừ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang) thì Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính lập dự án để báo cáo Thủ tướng Chính phủ phê duyệt hoặc thực hiện phê duyệt nếu được Thủ tướng Chính phủ ủy quyền. + Trường hợp sử dụng nhà ở cho sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang thuê thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức lập dự án, lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư trước khi trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận; sau khi có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phê duyệt dự án mua nhà ở. + Trường hợp sử dụng nhà ở cho đối tượng của địa phương thuê thì Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính lập dự án và báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định phê duyệt. + Nội dung dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ bao gồm vị trí, địa điểm, loại nhà, số lượng nhà ở, diện tích sử dụng của mỗi loại nhà ở, giá mua bán nhà ở, các chi phí có liên quan, nguồn vốn mua nhà ở, phương thức thanh toán tiền mua nhà ở, cơ quan ký hợp đồng mua bán nhà ở, cơ quan có trách nhiệm quản lý nhà ở sau khi mua, trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong thực hiện dự án. - Trình tự, thủ tục mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được thực hiện như sau: + Căn cứ vào nội dung của dự án mua nhà ở đã được phê duyệt, cơ quan được giao làm chủ đầu tư dự án thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại. + Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm bàn giao nhà ở và cung cấp các hồ sơ pháp lý liên quan đến nhà ở mua bán cho bên mua. + Sau khi nhận bàn giao nhà ở, chủ đầu tư dự án nhà ở công vụ thực hiện quản lý, cho thuê theo quy định. + Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở. Trường hợp sử dụng nhà ở cho đối tượng của các cơ quan trung ương thuê (trừ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang) thì Bộ Xây dựng đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận. Trường hợp sử dụng nhà ở cho sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang thì Bộ Quốc phòng đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận đối với nhà ở do Bộ Quốc phòng mua, Bộ Công an đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận đối với nhà ở do Bộ Công an mua. Trường hợp sử dụng nhà ở cho đối tượng của địa phương thuê thì đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận là UBND cấp tỉnh hoặc Sở Xây dựng (nếu được UBND cấp tỉnh ủy quyền). Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho các cơ quan quy định trên được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai. (Căn cứ Điều 24 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 25. Thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ Bên cạnh việc mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ, việc thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ vẫn được chấp nhận theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Cụ thể: - Truờng hợp trên địa bàn chưa có đủ quỹ nhà ở công vụ để cho thuê mà có nhà ở thương mại bảo đảm chất lượng, phù hợp với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ thì cơ quan có thẩm quyền quy định có thể thuê nhà ở này để làm nhà ở công vụ. - Việc thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được thực hiện như sau: + Trường hợp sử dụng nhà ở để cho đối tượng của các cơ quan trung ương thuê (trừ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang) thì Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định. + Trường hợp sử dụng nhà ở để cho sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính trước khi trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận; sau khi có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quyết định thuê nhà ở. + Trường hợp sử dụng nhà ở cho các đối tượng của địa phương thuê thì Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định. + Nội dung tờ trình đề xuất thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ bao gồm vị trí, địa điểm, loại nhà, số lượng nhà ở, diện tích sử dụng của mỗi loại nhà ở, giá thuê nhà ở, thời hạn thuê, các chi phí liên quan, nguồn vốn bố trí để thuê nhà ở, cơ quan có trách nhiệm thanh toán tiền thuê, cơ quan ký hợp đồng thuê và thực hiện quản lý nhà ở sau khi thuê. - Trên cơ sở ý kiến chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền nêu trên, cơ quan được giao quản lý nhà ở này thực hiện ký hợp đồng thuê nhà ở thương mại với chủ sở hữu, sau đó ký hợp đồng cho thuê lại với người được thuê nhà ở công vụ và chịu trách nhiệm quản lý nhà ở này. Việc ký hợp đồng thuê nhà ở với chủ sở hữu được thực hiện theo quy định về thuê nhà ở thương mại; việc ký hợp đồng cho thuê lại với người được thuê nhà ở công vụ được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. (Căn cứ Điều 25 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)
Nhà ở công vụ là gì? Có được thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ không?
Theo quy định của pháp luật hiện nay thì có được thuê nhà ở thương mại để sử dụng làm nhà ở công vụ không? Trình tự, thủ tục thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ như thế nào? Nhà ở công vụ là gì? Căn cứ khoản 1 Điều 44 Luật Nhà ở 2023 quy định về nhà ở công vụ như sau: Nhà ở công vụ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và căn hộ chung cư có tiêu chuẩn diện tích khác nhau phù hợp với từng nhóm đối tượng được thuê nhà ở công vụ. Có được thuê nhà ở thương mại để sử dụng làm nhà ở công vụ không? Theo khoản 4 Điều 43 Luật Nhà ở 2023 thì việc thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được quy định như sau: - Trường hợp thuê nhà ở để cho đối tượng của cơ quan trung ương thuê thì Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định; Bộ Xây dựng trực tiếp ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở để bố trí cho đối tượng được thuê nhà ở công vụ; - Trường hợp sử dụng nhà ở để cho đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân thuê thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định; Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trực tiếp ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở để bố trí cho đối tượng được thuê nhà ở công vụ; - Trường hợp sử dụng nhà ở để cho đối tượng của địa phương thuê thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định; cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trực tiếp ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở để bố trí cho đối tượng được thuê nhà ở công vụ; Như vậy, hiện nay pháp luật cho phép việc thuê nhà ở thương mại để sử dụng làm nhà ở công vụ. Cụ thể có 03 đối tượng có thể thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ bao gồm: - Đối tượng thuộc các cơ quan trung ương; - Đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; - Đối tượng thuộc các cơ quan địa phương. Trình tự, thủ tục thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ Theo Điều 33 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ được quy định như sau: Đối tượng thuộc cơ quan trung ương: Việc thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ phục vụ cho các đối tượng thuộc cơ quan trung ương, trừ các đối tượng lực lượng vũ trang nhân dân quy định như sau: (1) Bộ Xây dựng có trách nhiệm lập tờ trình và gửi lấy ý kiến của cơ quan có liên quan, trong đó lấy ý kiến của cơ quan tài chính về dự toán kinh phí thuê nhà ở trong nguồn ngân sách chi thường xuyên theo quy định của pháp luật về ngân sách trước khi báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định (2) Trên cơ sở ý kiến của cơ quan tài chính, Bộ Xây dựng hoàn thiện lại tờ trình và báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận; (3) Sau khi có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng có trách nhiệm ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở thương mại; việc cấp kinh phí để thanh toán tiền thuê nhà được thực hiện theo ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ và pháp luật về ngân sách; (4) Sau khi ký hợp đồng thuê nhà ở thương mại, Bộ Xây dựng tiếp nhận nhà ở, ký hợp đồng cho thuê nhà ở công vụ và thu tiền thuê nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở. Đối tượng lực lượng vũ trang nhân dân: Việc thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ phục vụ cho các đối tượng lực lượng vũ trang nhân dân được quy định như sau: (1) Bộ Quốc phòng, Bộ Công an lập tờ trình và gửi lấy ý kiến của cơ quan tài chính về dự toán kinh phí thuê nhà ở trong nguồn chi thường xuyên theo quy định của pháp luật về ngân sách trước khi báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định; (2) Sau khi có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở thương mại; việc cấp kinh phí để thanh toán tiền thuê nhà được thực hiện theo ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ và pháp luật về ngân sách; (3) Sau khi ký hợp đồng thuê nhà ở thương mại, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tiếp nhận nhà ở, ký hợp đồng cho thuê nhà ở công vụ và thu tiền thuê nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở. Đối tượng của địa phương: Việc thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ phục vụ cho các đối tượng của địa phương thuê được quy định như sau: (1) Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh lập tờ trình và gửi lấy ý kiến của cơ quan tài chính về dự toán kinh phí thuê nhà ở trong nguồn chi thường xuyên theo quy định của pháp luật về ngân sách trước khi báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định; (2) Sau khi có ý kiến chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm ký hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà ở thương mại; việc cấp kinh phí để thanh toán tiền thuê nhà được thực hiện theo ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ và pháp luật về ngân sách; (3) Sau khi ký hợp đồng thuê nhà ở thương mại, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tiếp nhận nhà ở, ký hợp đồng cho thuê nhà ở công vụ và thu tiền thuê nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở. Theo đó trình tự, thủ tục thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định cụ thể cho ba nhóm đối tượng: cơ quan trung ương, lực lượng vũ trang nhân dân và địa phương. Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 và thay thế cho Luật Nhà ở 2014.
Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo Luật Nhà ở 2023
Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được quy định tại Luật Nhà ở 2023. 1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Theo Điều 36 Luật Nhà ở 2023 quy định về chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như sau: (1) Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện quy định tại điểm a và điểm c khoản 2 Điều 35 Luật Nhà ở 2023 và thuộc một trong các trường hợp quy định tại mục (2), mục (3). (2) Được giao đất, cho thuê đất do trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; trường hợp khác được chấp thuận nhà đầu tư khi tổ chức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đầu tư. (3) Được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai. 2. Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được quy định tại Điều 39 Luật Nhà ở 2023, cụ thể như sau: (1). Lập, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, nội dung dự án đã được phê duyệt, quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan. (2). Ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật. (3). Xây dựng nhà ở và công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án được giao xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt. (4). Trường hợp thuộc diện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023 thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được chuyển nhượng sau khi đã hoàn thành và nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với khu vực được chuyển nhượng. (5). Báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản. (6). Ký kết hợp đồng, văn bản liên quan đến việc huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Không được ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án. (7). Thực hiện đầy đủ cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án; bảo đảm chất lượng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; bàn giao nhà ở kèm theo các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng và thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. (8). Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. (9). Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật. (10). Chấp hành quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện giao dịch về nhà ở và hoạt động khác quy định tại Luật Nhà ở 2023. (11). Bồi thường thiệt hại trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở. (12). Nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 83 Luật Nhà ở 2023. (13). Nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. Tóm lại, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật và phải đảm bảo thực hiện những nghĩa vụ theo quy định trên.
Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất
Bộ TN&MT vừa công bố Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Xem cập nhật mới nhất tại: Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/19/du-thao-nghi-quyet.docx Dự thảo Nghị quyết (Lần 01) Cụ thể, theo Dự thảo Nghị quyết, thí điểm sẽ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở trên phạm vi toàn quốc. Thời gian thực hiện thí điểm hiện đang được đề xuất là 05 năm tính từ ngày 01/1/2025. Theo Tờ trình Nghị quyết, việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở sẽ không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030. (1) Loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận QSD đất hoặc đang có QSD mà không phải là đất ở Theo Dự thảo Nghị quyết, đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là các loại đất được quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024 mà đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định. Theo đó, hình thức thỏa thuận sẽ là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đối với đất do doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang có quyền sử dụng thuộc một hoặc bao gồm các loại đất như sau: - Đất nông nghiệp. - Đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Trường hợp dự án nhà ở thương mại cần mở rộng diện tích so với diện tích đất doanh nghiệp đang có QSD đất thì doanh nghiệp thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất quy định nêu trên để có đất thực hiện dự án. Trường hợp trong khu đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận QSD đất có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý mà không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Nhà nước sẽ thu hồi đất thực hiện giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không thông qua đấu giá, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Trường hợp người sử dụng đất chưa được cấp GCN nhưng đủ điều kiện cấp thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không cần thực hiện thủ tục cấp GCN trước khi chuyển quyền. (2) Điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất Theo Dự thảo Nghị quyết, có tất cả là 04 điều kiện cần phải đáp ứng khi thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận QSD đất hoặc đang có QSD đất như sau: - Dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. - Dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt. - Dự án được UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. - Ngoài điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 2 Dự thảo Nghị quyết, doanh nghiệp kinh doanh BĐS được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và pháp luật khác có liên quan. Xem cập nhật mới nhất tại: Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/06/19/du-thao-nghi-quyet.docx Dự thảo Nghị quyết (Lần 01)
05 nội dung về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sắp trình Quốc hội
Ngày 05/01/2024, Chính phủ ban hành Nghị quyết 05/NQ-CP năm 2024 phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 12 năm 2023. Theo đó, về việc tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội tại 03 Kỳ họp Quốc hội. Quốc hội đã cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 4, 5 và 6 (năm 2022, 2023). Chính phủ đã tiếp thu ý kiến Đại biểu Quốc hội[4] theo đúng quy định của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án khó, phức tạp, có nhiều chính sách quan trọng, nhạy cảm, có nhiều ý kiến khác nhau trong quá trình góp ý, hoàn thiện. Chính phủ đánh giá cao Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ động, tích cực phối hợp chặt chẽ với Ủy ban Kinh tế và Ủy ban Pháp luật của Quốc hội và các bộ, cơ quan có liên quan nghiêm túc tiếp thu các ý kiến góp ý để hoàn thiện các phương án chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Bộ Tài nguyên và Môi trường đã báo cáo Chính phủ đầy đủ quá trình phối hợp với các cơ quan của Quốc hội trong quá trình tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật theo Kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội giữa 2 Kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khóa XV. Về một số vấn đề còn ý kiến khác nhau, Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu, giải trình làm rõ ý kiến của các Thành viên Chính phủ và thiết kế các quy định cụ thể về các vấn đề: (1) Về đối tượng được sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế (điểm b khoản 1 Điều 201) và quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp quân đội, công an khi sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế (điểm h khoản 3 Điều 201) hoàn thiện theo hướng cho phép sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế và quy định chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp quân đội, công an khi sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế. Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thực hiện Kết luận của Chủ tịch Quốc hội[9] để hoàn thiện về nội dung này. (2) Về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (Điều 158): Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện dự thảo Luật theo hướng quy định rõ các phương pháp xác định giá đất; trường hợp, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất; đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết tại Nghị định hướng dẫn thi hành, bảo đảm rõ ràng, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. (3) Về việc sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại (Điều 122 và 127): Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu ý kiến Thành viên Chính phủ, chỉnh lý quy định này phù hợp với chủ trương tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại” và phù hợp với thực tiễn. (4) Về Quỹ phát triển đất (Điều 115): Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu, hoàn thiện các quy định về Tổ chức phát triển quỹ đất và Quỹ phát triển đất tại dự thảo Luật nhằm tạo quỹ đất và phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, thể chế đầy đủ quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW về “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”, “tạo lập, quản lý, khai thác quỹ đất, thực hiện tốt nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”. (5) Về sửa đổi, bổ sung Luật Đầu tư công liên quan đến quy định tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập: Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện quy định về các trường hợp tách việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập, phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục thực hiện thí điểm và sớm tổng kết chủ trương tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư để thực hiện trước”. - Về điều khoản chuyển tiếp, cần rà soát kỹ lưỡng những trường hợp phát sinh trong thực tiễn để có cơ chế xử lý, tránh khoảng trống pháp lý, tạo điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời bảo đảm chặt chẽ, không để sơ hở, lợi ích nhóm, lợi ích cục bộ. - Về hiệu lực thi hành luật, thống nhất về dự kiến hiệu lực thi hành của Luật Đất đai (sửa đổi) từ ngày 01 tháng 01 năm 2025 để đồng bộ với hiệu lực của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 6; đề xuất về hiệu lực sớm hơn đối với quy định về hoạt động lấn biển và quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp. Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục tiếp thu ý kiến Thành viên Chính phủ nhất là ý kiến của các bộ, ngành có liên quan về: đấu giá, thi hành án; quy hoạch, thủ tục đấu thầu, giao đất, cho thuê đất gắn với quy trình phê duyệt dự án đầu tư, dự án đầu tư công, tách dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập; các trường hợp định giá đất và phương pháp định giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quỹ phát triển đất; thế chấp tài sản là nhà ở, dự án bất động sản; đất quốc phòng, an ninh; quy hoạch lâm nghiệp, chuyển đổi đất rừng, đất nông nghiệp... ; phối hợp với Bộ Tư pháp về tính thống nhất của hệ thống pháp luật đề xuất sửa đổi, bổ sung của các luật khác tại dự thảo Luật. Xem thêm Nghị quyết 05/NQ-CP năm 2024 ban hành ngày 05/01/2024
Hợp đồng góp vốn cho phát triển nhà ở thương mại
Mua chung cư, nhà ở thương mại thông qua hợp đồng góp vốn cho dự án nhà ở thương mại có được không? Điều này có rủi ro gì? Có những hình thức hợp đồng góp vốn nào? 1. Hợp đồng huy động vốn để mua nhà chung cư Căn cứ tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại như sau: - Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 Luật Nhà ở 2014; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 Luật Nhà ở 2014 và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn. - Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây: + Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở 2014 thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và quy định tại Khoản 3 Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; + Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở 2014 thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Theo đó, trường hợp ký hợp đồng huy động vốn thì cần xem xét lại hợp đồng này là gì: - Trường hợp là hợp đồng góp vốn thì hợp đồng này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn. - Trường hợp ký hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai trả tiền trước thì mới được nhận lại sản phẩm nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng. 2. Điều kiện để huy động vốn thông qua hợp đồng góp vốn Căn cứ tại Khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây: - Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; - Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; - Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; - Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại Điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định tại Điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. Lưu ý: Tổ chức, cá nhân huy động vốn quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
Trường hợp được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại?
Nghị định 30/2021 (Nghị định 30) chỉ cho doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị khi phải có quyền sử dụng đất ở (có 100% đất ở).Vậy cho em hỏi giờ em đang có là đất nông nghiệp quy hoạch là thổ cư nên xin chuyển lên thổ cư để thực hiện dự án xây chung cư được không. Em cảm ơn
Quy trình thực hiện đầu tư dự án nhà ở thương mại
Mình có một số vấn đề liên quan đến dự án nhà ở thương mại nhờ các bạn hỗ trợ, tư vấn giúp mình nội dung sau: Mình đang tìm hiểu quy định về quy trình đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở CP. Theo quy định này nếu trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia thì chỉ định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Mình muốn hỏi, nếu rơi vào quy định này thì lộ trình như sau phải không các bạn: Thứ nhất, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo trình tự quy định tại Điểm a khoản 1 Điều 5 Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành; Thứ hai, thực hiện đăng ký làm chủ đầu tư dự án theo Điều 7 Thông tư 19/2016/TT-BXD; Thứ ba, chỉ có 1 nhà đầu tư đủ điều kiện quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở thì Sở xây dựng chủ trì, tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo lộ trình quy định tại mục 2 chương VI Nghị định 30/2015/NĐ-CP. Tư vấn giúp mình về quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại trong trường hợp trên.
Re:Phân tích điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở
B. Phát triển nhà ở thương mại 18. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại Quy định lại trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với từng trường hợp. - Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định sau: + Đối với khu vực đã bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; thời gian và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai và đấu giá. Trường hợp khu đất đấu giá thuộc khu vực đã được quy hoạch để đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án thì các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực này phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo Điều 21 của Luật Nhà ở, Khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tổ chức trúng đấu giá phải lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định chung nêu trên. + Đối với khu vực chưa bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện theo Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia làm chủ đầu tư. Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia thì chỉ định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Sở Xây dựng chủ trì giúp UBND cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định. Thời gian và quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định pháp luật về đấu thầu. + UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định lựa chọn chủ đầu tư đối với trường hợp trên. - Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo Điều 21 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thì Sở Xây dựng kiểm tra và báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Thời gian lựa chọn chủ đầu tư là 30 ngày, kể từ ngày Sở Xây dựng nhận được văn bản đăng ký làm chủ đầu tư. - Trường hợp dự án thuộc diện phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo quy định thì UBND cấp tỉnh phải làm thủ tục đề nghị Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định trước khi lựa chọn chủ đầu tư. Nếu dự án thuộc diện dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực không phải là đô thị; dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 ha đến dưới 50 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực đô thị thì Sở Xây dựng phải báo cáo UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi lựa chọn chủ đầu tư. (Căn cứ Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại - Hình thức ký hợp đồng huy động vốn phát triển nhà ở thương mại không thay đổi so với trước, tuy nhiên, bổ sung thêm quy định bắt buộc phải tuân theo đó là: Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn. - Quản lý chặt chẽ trường hợp ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở phải tuân thủ theo các quy định sau: + Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn thông qua các hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định được đề cập bên dưới. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. + Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản. Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó. Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định. + Trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu. - Tinh gọn các điều kiện được ký kết hợp đồng huy động vốn: Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây: + Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định pháp luật. + Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt. + Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án. + Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn nêu trên gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư. Nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này. Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư. - Có thể bị xử lý hình sự trong trường hợp sử dụng vốn sai mục đích. Tổ chức, cá nhân huy động vốn nêu trên phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó. Nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định pháp luật. Trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định pháp luật. (Căn cứ Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) C. Phát triển nhà ở công vụ 20. Quy định chi tiết kế hoạch phát triển nhà ở công vụ Trước đây, tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP không đề cập đến vấn đề này, thì nay Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết cụ thể về việc lập kế hoạch phát triển nhà ở công vụ. - Việc lập và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở công vụ được thực hiện theo quy định. - Nội dung kế hoạch phát triển nhà ở công vụ bao gồm: + Việc xác định loại và số lượng nhà ở (nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư). + Tổng diện tích sử dụng nhà ở. + Địa điểm xây dựng và diện tích đất để đầu tư xây dựng nhà ở hoặc số lượng, loại nhà ở thương mại cần mua, thuê để làm nhà ở công vụ. + Nguồn vốn, phương thức huy động vốn để đầu tư xây dựng hoặc mua, thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ. + Phân kỳ đầu tư hàng năm và 05 năm. + Dự kiến tiến độ thực hiện kế hoạch; xác định trách nhiệm của các cơ quan chủ trì lập kế hoạch và cơ quan phối hợp. - Các cơ quan trung ương có trách nhiệm xác định nhu cầu nhà ở công vụ theo biểu mẫu do Bộ Xây dựng hướng dẫn và gửi Bộ Xây dựng thẩm định; sau khi thẩm định nhu cầu nhà ở công vụ của các cơ quan trung ương, Bộ Xây dựng thực hiện xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở công vụ để báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận. - Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm lập kế hoạch phát triển nhà ở công vụ của đơn vị mình và gửi ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng. Sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận kế hoạch. - Đối với địa phương thì Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở công vụ để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt trong kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương hoặc phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở công vụ riêng và báo cáo Bộ Xây dựng để tổng hợp. (Căn cứ Điều 20 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 21. Hình thức đầu tư xây dựng nhà ở công vụ Xác định rõ, việc đầu tư xây dựng nhà ở công vụ dựa vào nguồn vốn ngân sách trung ương và ngân sách địa phương. Đồng thời, quy định rõ mục đích để đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ. Việc bố trí vốn từ ngân sách để đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ phải căn cứ vào kế hoạch phát triển nhà ở công vụ, dự án đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, theo quy định pháp luật về ngân sách và đầu tư công. (Căn cứ Điều 21 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 22. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ So với Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết, cụ thể hơn về trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ. - Dự án do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt để cho đối tượng của các cơ quan trung ương thuê (trừ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang) thì Bộ Xây dựng đề xuất đơn vị làm chủ đầu tư để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. Trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được Tờ trình của Bộ Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ có văn bản quyết định lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho Bộ Xây dựng thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án. - Dự án do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phê duyệt để cho sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang thuê thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quyết định lựa chọn chủ đầu tư. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng hoặc Bộ trưởng Bộ Công an có văn bản quyết định lựa chọn chủ đầu tư. - Dự án do UBND cấp tỉnh phê duyệt thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định sau: + Sở Xây dựng báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định lựa chọn chủ đầu tư nếu thuộc trường hợp UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt dự án. + Trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được Tờ trình của Sở Xây dựng, UBND cấp tỉnh phải có văn bản quyết định lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện ban hành quyết định lựa chọn chủ đầu tư; trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản ủy quyền của UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện phải có văn bản quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ. - Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ quy định trên có thể là tổ chức, cơ quan nhà nước hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. (Căn cứ Điều 22 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 23. Lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ Phân định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong vai trò lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ. Cụ thể: - Dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì Bộ Xây dựng tổ chức lập, thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; trường hợp được Thủ tướng Chính phủ ủy quyền thì thực hiện phê duyệt theo ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ. (Trước đây, vai trò lập, thẩm định không chỉ là của Bộ Xây dựng mà còn có các Bộ, ngành có liên quan) - Dự án do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quyết định đầu tư thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức, lập, thẩm định và lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng trước khi báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận. Sau khi Thủ tướng Chính phủ có ý kiến chấp thuận thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phê duyệt dự án. (Việc lấy ý kiến thống nhất chỉ là giữa Bộ Quốc phòng, Bộ Công an với Bộ Xây dựng, trước đây là giữa Bộ Quốc phòng, Bộ Công an với Bộ Xây dựng, Bộ Tài Nguyên Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch Đầu tư) - Dự án do UBND cấp tỉnh quyết định thì Sở Xây dựng tổ chức lập, thẩm định và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. (Trước đây, Sở Xây dựng phải phối hợp với các cơ quan, tổ chức có liên quan) Trường hợp xây dựng nhà ở để bố trí cho thuê cho các đối tượng được điều động, luân chuyển đến làm việc ở cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, đối tượng sau thì UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt dự án: + Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc diện quy định tại điểm b khoản này được điều động, luân chuyển đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo. + Giáo viên đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo. + Bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo. + Nhà khoa học được giao chủ trì nhiệm vụ khoa học và công nghệ cấp quốc gia đặc biệt quan trọng theo quy định của Luật khoa học và công nghệ. (Căn cứ Điều 23 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 24. Mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ Kế hoạch phát triển nhà ở công vụ này khá mới mẻ so với Nghị định 71/2010/NĐ-CP trước đây. - Trường hợp trên địa bàn chưa có đủ quỹ nhà ở công vụ mà có nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án, bảo đảm chất lượng theo quy định pháp luật về xây dựng, phù hợp với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ thì cơ quan có thẩm quyền quy định có thể mua nhà ở này để làm nhà ở công vụ. - Việc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được quy định như sau: + Trường hợp sử dụng nhà ở cho đối tượng của các cơ quan trung ương thuê (trừ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang) thì Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính lập dự án để báo cáo Thủ tướng Chính phủ phê duyệt hoặc thực hiện phê duyệt nếu được Thủ tướng Chính phủ ủy quyền. + Trường hợp sử dụng nhà ở cho sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang thuê thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an tổ chức lập dự án, lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư trước khi trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận; sau khi có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phê duyệt dự án mua nhà ở. + Trường hợp sử dụng nhà ở cho đối tượng của địa phương thuê thì Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính lập dự án và báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định phê duyệt. + Nội dung dự án mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ bao gồm vị trí, địa điểm, loại nhà, số lượng nhà ở, diện tích sử dụng của mỗi loại nhà ở, giá mua bán nhà ở, các chi phí có liên quan, nguồn vốn mua nhà ở, phương thức thanh toán tiền mua nhà ở, cơ quan ký hợp đồng mua bán nhà ở, cơ quan có trách nhiệm quản lý nhà ở sau khi mua, trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong thực hiện dự án. - Trình tự, thủ tục mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được thực hiện như sau: + Căn cứ vào nội dung của dự án mua nhà ở đã được phê duyệt, cơ quan được giao làm chủ đầu tư dự án thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại. + Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm bàn giao nhà ở và cung cấp các hồ sơ pháp lý liên quan đến nhà ở mua bán cho bên mua. + Sau khi nhận bàn giao nhà ở, chủ đầu tư dự án nhà ở công vụ thực hiện quản lý, cho thuê theo quy định. + Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở. Trường hợp sử dụng nhà ở cho đối tượng của các cơ quan trung ương thuê (trừ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang) thì Bộ Xây dựng đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận. Trường hợp sử dụng nhà ở cho sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang thì Bộ Quốc phòng đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận đối với nhà ở do Bộ Quốc phòng mua, Bộ Công an đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận đối với nhà ở do Bộ Công an mua. Trường hợp sử dụng nhà ở cho đối tượng của địa phương thuê thì đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận là UBND cấp tỉnh hoặc Sở Xây dựng (nếu được UBND cấp tỉnh ủy quyền). Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho các cơ quan quy định trên được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai. (Căn cứ Điều 24 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014) 25. Thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ Bên cạnh việc mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ, việc thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ vẫn được chấp nhận theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Cụ thể: - Truờng hợp trên địa bàn chưa có đủ quỹ nhà ở công vụ để cho thuê mà có nhà ở thương mại bảo đảm chất lượng, phù hợp với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ thì cơ quan có thẩm quyền quy định có thể thuê nhà ở này để làm nhà ở công vụ. - Việc thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ được thực hiện như sau: + Trường hợp sử dụng nhà ở để cho đối tượng của các cơ quan trung ương thuê (trừ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang) thì Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài chính báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định. + Trường hợp sử dụng nhà ở để cho sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an lấy ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính trước khi trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận; sau khi có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quyết định thuê nhà ở. + Trường hợp sử dụng nhà ở cho các đối tượng của địa phương thuê thì Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định. + Nội dung tờ trình đề xuất thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ bao gồm vị trí, địa điểm, loại nhà, số lượng nhà ở, diện tích sử dụng của mỗi loại nhà ở, giá thuê nhà ở, thời hạn thuê, các chi phí liên quan, nguồn vốn bố trí để thuê nhà ở, cơ quan có trách nhiệm thanh toán tiền thuê, cơ quan ký hợp đồng thuê và thực hiện quản lý nhà ở sau khi thuê. - Trên cơ sở ý kiến chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền nêu trên, cơ quan được giao quản lý nhà ở này thực hiện ký hợp đồng thuê nhà ở thương mại với chủ sở hữu, sau đó ký hợp đồng cho thuê lại với người được thuê nhà ở công vụ và chịu trách nhiệm quản lý nhà ở này. Việc ký hợp đồng thuê nhà ở với chủ sở hữu được thực hiện theo quy định về thuê nhà ở thương mại; việc ký hợp đồng cho thuê lại với người được thuê nhà ở công vụ được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng. (Căn cứ Điều 25 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)
