Qua công tác kiểm sát xét xử phúc thẩm vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sứ dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đai ”, VKSND cấp cao tại ĐN thấy quá trình giải quyết vụ án cùa Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm trong việc áp dụng pháp luật dẫn đến quyết định của bản án không đúng quy đinh pháp luật, cần thông báo để các VKSND tỉnh, thành phố trong khu vực rút kinh nghiệm.
1. Nội dung vụ án
Ngày 09/1/2011, nguyên đơn ông Long có nhận chuyển nhượng của bị đơn là ông Cảnh một lô đất có diện tích 6.450 m2 thuộc thửa đất số 92 tại thôn GT, xã TG, huyện KN, ĐL.
Trên đất có khoảng 900 cây cà phê kinh doanh, tại thời điểm chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mảnh đất trên đang được anh Cảnh thế chấp tại ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín - Chi nhánh ĐL. Do đó, việc chuyển nhượng hai bên chỉ lập giấy tờ sang nhượng đất viết tay, không qua thủ tục công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giá chuyển nhượng là 210 triệu đồng và đã được thanh toán đầy đủ cho ông Cảnh toàn bộ khoản tiền, ông Long sau đó đã nhận đất rẫy để canh tác, đồng thời, trong quá trình sử dụng ông Long đã bắt thêm 01 đường điện dài 1.000 m và 01 đồng hồ điện vào năm 2013, trồng thêm 50 cây sầu riêng vào năm 2015, 300 cây mắc ca vào năm 2019, 150 cây Đàn Hương vào năm 2020; đào 01 giếng nước sâu 18ra, phía trên đường kính l,5m, đáy giếng 3m.
Tháng 6/2012, khi thực hiện nghĩa vụ trả nợ xong đối với ngân hàng thì ông Long và ông Cảnh rút giấy chứng nhận QSDĐ ra để thực hiện thủ tục sang tên.
Nhưng do bị Chi cục Thi hành án dân sự (THADS) huyện KN ngăn chặn, phong tỏa từ năm 2011 đế đảm bảo cho công tác thi hành án khoản nợ tiền mà ông Cảnh nợ bà Nga nên không thể thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận QSDĐ được. ông Long đã cất giữ giấy chứng nhận QSDĐ cho đến nay, nhưng chưa thực hiện thủ tục xóa thế chấp.
2. Quá trình thi hành án
Từ ngày 14/11/2012 đến 30/6/2017, Chi cục THADS huyện KN đã ra quyết định thi hành án đối với người phải thi hành án là ông Cảnh và người được thi hành án là bà Nga, tổ chức thực hiện các thủ tục thi hành án bằng việc cưỡng chế kê biên, bán đấu giá tài sản thi hành án và giao tài sản cho người được thi hành án lô đất có diện tích 6.450 m2 nêu trên.
Ngày 27/12/2020, bà Nga đã thực hiện việc tặng cho QSDĐ trên cho con gái là bà Anh. Ngày 13/01/2021, bà Anh chuyển nhượng lại lô đất trên cho bà Hra (nhưng cho bà H’ 11 Niê Hra đứng tên với giá 165.000.000 đồng. Việc lập hợp đồng tặng cho QSDĐ và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện tại Văn phòng công chứng.
3. Quá trình giải quyết ra tòa án
Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2022/DS-ST ngày 13/4/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh ĐL.
(1) Nội dung Tòa sơ thẩm bác bỏ
Bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Long về các yêu cầu: Buộc ông Cao Thanh Cảnh phải sang tên Giấy chứng nhận QSDĐ từ tên ông Cảnh sang tên ông Long đội với lô đất theo Giấy chứng nhận QSDĐ ngày 26/5/2008 (19/11/2020). Trường hợp vì lý do khách quan không thể thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận QSDĐ từ tên ông Cảnh sang tên ông Long thì đề nghị Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập ngày 09/01/2011 giữa bên chuyển nhượng là ông Cảnh và bên nhận chuyển nhượng là ông Long.
Yêu cầu hủy giá trị pháp lý Giấy chứng nhận QSDĐ mang tên bà Nga, Tuyên hợp đồng tặng cho QSDĐ được lập và công chứng tại Văn phòng công chứng ngày 27/11/2020 giữa bên tặng cho là bà Nga, ông Nghĩa và bên nhận tặng cho là bà Anh (con bà Nga) vô hiệu; Hủy việc đăng ký biến động sang tên từ bà Nga sang tên bà Anh; Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập và công chứng tại Văn phòng công chứng ngày 12/01/2021 giữa bên chuyển nhượng là bà Anh và bên nhận chuyển nhượng là bà Hra vô hiệu; Hủy việc đăng ký biến động sang tên từ bà Anh sang tên bà Hra.
(2) Nội dung Tòa sơ thẩm tuyên
Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Cảnh và ông Long lập ngày 09/01/2011 là vô hiệu. Qua đó, buộc Ông Long bàn giao cho bà Hra quản lý sử dụng thửa đất số 30, Giấy chứng nhận và cây trồng trên đất.
Buộc bà Hra được nhận đất và tài sản trên đất nói trên và phải thanh toán cho ông Long sổ tiền 247.416.000 đồng (là giá trị những cây trồng và tài sản trên đất ông Long tạo lập sau khi nhận chuyển nhượng của ông Cảnh). Đối với đường dây điện nếu bàn giao đất cho người khác thì ông Long lẩy dây điện về.
4. Những vấn đề cần rút kinh nghiệm
Về thủ tục tố tụng
Theo yêu cầu khởi kiện của ông Long đề nghị Tòa án phúc thẩm tuyên bố các hợp đồng được lập và công chứng tại Văn phòng công chứng Đ.M.H vô hiệu gồm: Hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bên tặng cho là bà Nga, ông Nghĩa và bên nhận tặng cho là bà Anh (con bà Nga) và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bên chuyển nhượng là bà Anh với bên nhận chuyển nhượng là bà Hra.
Về việc bỏ sót người tham gia tố tụng:
Nhưng Tòa án sơ thẩm không đưa Văn phòng công chứng Đ.M.H vào tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án là vi phạm khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Bản án sơ thẩm tuyên vượt quá phạm vi khởi kiện
Án sơ thẩm tuyên buộc ông Long bàn giao cho bà Hra quản lý sử dụng thửa đất số 30 theo giấy chứng nhận QSDĐ do Sở TN&MT tỉnh ĐL, cấp ngày 19/11/2020 mang tên bà Nga và cây trồng trên đất; đồng thời buộc bà Hra được nhận đất và tài sản trên đất nói trên và phải thanh toán cho ông Cao Ngọc Long số tiền 247.416.000 đồng là vượt quá phạm vi khởi kiện, vi phạm Điều 5 Bộ luật Tố tụng 2015. Bởi vì trong suốt quá trình tố tụng tại cấp sơ thẩm, ông Long và bà Hra không có yêu cầu về nội dung này. VKSND tỉnh ĐL đã kịp thời phát hiện và ban hành kháng nghị đối với vi phạm này của bản án sơ thẩm được hội đồng xét xử cấp phúc thẩm chấp nhận.
Trên đây là một số vấn đề cần rút kinh nghiệm, VKSND cấp cao tại ĐN thông báo để VKSND tỉnh, thành phố trong khu vực nghiên cứu, tham khảo rút kinh nghiệm, nhằm nâng cao chất lượng công tác.
