Trên thực tế, do vị trí tự nhiên hoặc do sự phân chia bất động sản trong quá trình chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng có rất nhiều trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của nhiều chủ sở hữu khác nhau. Chủ sở hữu bất động sản, người có quyền sử dụng sẽ rất khó khăn trong việc khai thác, sử dụng bất động sản. Thậm chí, không thể sử dụng các bất động sản bị vây bọc đó, nếu không có sự can thiệp của pháp luật. Vì vậy, Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS năm 2005) cũng như BLDS năm 2015 quy định trong những trường hợp đó, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản vây bọc đáp ưng những nhu cầu thiết yếu của họ mà trong số đó là nhu cầu có lối đi qua bất động sản vây bọc. Trong phạm vi bài viết này tác giả tập trung phân tích những điểm mới của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề để có thể thấy điểm tiến bộ trong quy định này ở BLDS năm 2015.

1. Quy định của BLDS năm 2005 về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một trong những quyền quan trọng nhất đối với quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của BLDS năm 2005. Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của nhiều nước trên thế giới không định nghĩa quyền về lối đi qua bất động sản liền kề mà chỉ quy định những căn cứ, điều kiện, quyền và nghĩa vụ cụ thể của chủ thể. Theo đó, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sử dụng phần diện tích trên bất động sản liền kề để đi vào bất động sản của mình. Quyền này chỉ là quyền sử dụng một cách hạn chế trên tài sản của người khác. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền sử dụng lối đi, nhưng quyền này không làm mất quyền năng sở hữu của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Người này vẫn có quyền trên tài sản của mình. Lối đi tạo lập trên bất động sản của chủ sở hữu, người sử dụng liền kề làm cho người này phải tự hạn chế những quyền năng nhất định trên tài sản nhưng điều đó không làm mất đi quyền sở hữu, sử dụng của họ.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 275 BLDS năm 2005 “chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó”. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác. Điều luật quá ngắn gọn và có nhiều điểm bất hợp lý, do đó khi áp dụng trên thực tế đã xuất hiện nhiều bất cập, hạn chế, gây khó khăn cho quá trình giải quyết tranh chấp. Những bất cập đó có thể được kể đến như:

+ Thứ nhất, khái niệm bất động sản liền kề

Theo quy định tại khoản 1 Điều 275 BLDS năm 2005, để mở lối đi, thì “chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc… có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó …”. Mặc dù BLDS năm 2005 không quy định một khái niệm cụ thể về bất động sản liền kề, thế nhưng, theo từ điển Tiếng Việt phổ thông: “liền” là “Ở kề, sát ngay, không cách”; “kề” là “Ở vào hoặc làm cho vị trí rất gần, không còn hoặc coi như không có khoảng cách”. Tức là những bất động sản ở ngay cạnh bên nhau có chung với nhau một ranh giới. Bất động sản liền kề có thể được hiểu là những bất động sản có chung nhau ranh giới. Theo cách định nghĩa của thuật ngữ pháp lý phổ thông, đất liền kề là: “Khu đất liền nhau, tiếp nối nhau với khu đất đã được xác định”.

Như vậy, bất động sản liền kề “được hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bất động sản”. Phải xác định được bất động sản liền kề mới biết được bất động sản phải hạn chế quyền để phục vụ cho một bất động sản khác.

Tuy nhiên, yếu tố liền kề không nên được hiểu theo một cách máy móc, rập khuôn, “liền kề” được hiểu là bất động sản có chung ranh giới như cách hiểu nêu trên. Bởi lẽ, trong quá trình khai thác, sử dụng bất động sản bị vây bọc không chỉ cần đến sự nhượng quyền của bất động sản có chung ranh giới mà còn có cả những bất động sản khác. Đó là những bất động sản tiếp nối với bất động sản liền kề. Chúng ta nhận thấy rằng, để một bất động sản bị vây bọc có thể thông thương với đường công cộng cần phải có một lối đi. Lối đi này có thể không chỉ đi xuyên qua một mà còn có thể qua nhiều bất động sản của nhiều chủ sở hữu khác nhau.

Trong khi đó, bất động sản bị vây bọc chỉ giáp ranh với một bất động sản. Nghĩa là, sẽ có những bất động sản không liền kề, nhưng vẫn phải hạn chế quyền để tạo lập lối đi. Bởi vì, từ bất động sản bị vây bọc để có thể đi ra đến đường công cộng nhất thiết phải đi qua những bất động sản này. Nếu quyền về lối đi chỉ được áp dụng trên bất động sản liền kề thì sẽ gây ra khó khăn, bất cập, dẫn đến việc áp dụng pháp luật không thống nhất trong thực tiễn. Thậm chí còn có rất nhiều vụ án mà đồng nguyên đơn khởi kiện mở lối đi nhưng thực chất không phải tất cả các nguyên đơn và bị đơn đều có bất động sản liền kề. Nhưng khi xét xử Tòa án mặc nhiên xem như đủ điều kiện để cho phép mở lối đi. Vì vậy thông qua thực tiễn xét xử, Tòa án đã “mở rộng” thêm cách hiểu về yếu tố “liền kề”, đó là ngoài bất động sản liền kề, trong quá trình sử dụng bất động sản bị vây bọc còn tác động lên những bất động sản khác chính là những bất động sản xung quanh.

(ii) Thứ hai, các điều kiện được mở lối đi

Khoản 1 Điều 275 BLDS 2005 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng”. Theo quy định này, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chỉ có thể được yêu cầu hưởng quyền về lối đi qua khi thỏa mãn những điều kiện nhất định:

+ Điều kiện cần thiết đầu tiên đó chính là bất động sản phải “bị vây bọc”. Tuy nhiên, BLDS năm 2005 chưa làm rõ các tiêu chí của tình trạng này. Một cách hợp lý, bất động sản chỉ được coi là bị vây bọc một khi nó không thể trực tiếp “thông thương” với đường công cộng hoặc có nhưng lối “thông thương” quá nhỏ, không đủ để bảo đảm việc khai thác công dụng của bất động sản một cách bình thường.

+ Điều kiện thứ hai là “không có lối đi”. Không có lối đi được hiểu là không có bất kì một lối đi nào. Khi không có lối đi, thì bất động sản đó không thể tiến hành khai thác, sử dụng được. Chỉ khi nào chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thực sự không có một lối đi nào thì mới có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề cho mở lối đi. Tuy nhiên, trên thực tế, có những trường hợp đã có lối đi nhưng lối đi này không thể đáp ứng yêu cầu đi lại, phục vụ khai thác sử dụng bất động sản bị vây bọc một cách bình thường (lối đi này không đủ hoặc lối đi quá khó khăn gây ảnh hưởng đến cuộc sống bình thường của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc) thì họ cũng nên được quyền yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề. Nếu pháp luật chỉ quy định một cách cứng nhắc khi chỉ cho phép mở lối đi trong trường hợp không có bất kì một lối đi nào là tạo ra khó khăn trên thực tiễn giải quyết tranh chấp và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc.

Nếu so sánh với các quy định tại Điều 682 BLDS Pháp; Điều 620 BLDS Bắc Kỳ; Điều 420 BLDS Sài Gòn, thì quy định tại khoản 1 Điều 275 BLDS năm 2005 có nội dung “hẹp hơn”. Sự “hẹp hơn” này được thể hiện ở chỗ khoản 1 Điều 275 BLDS năm 2005 chỉ quy định được quyền yêu cầu “có lối đi ra” đến đường công cộng khi “không có lối đi” mà không quy định trường hợp “không đủ lối đi”. Điều đó có nghĩa là theo quy định tại Điều 275 BLDS năm 2005 thì khi “đã có lối đi” ra đường công cộng, thì không có quyền yêu cầu bất cứ một ai dành cho lối đi nữa, bất kể lối đi đã có không đủ hoặc lối đi này quá khó khăn để khai thác sử dụng bất động bị vây bọc.

 (iii) Thứ ba, vấn đề đền bù

Việc tạo lập lối đi gây ra những phiền lụy, thiệt hại đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề. Chính vì vậy, khi được đáp ứng yêu cầu, người được tạo lập lối đi phải: “đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề”. Pháp luật quy định cho họ được hưởng quyền từ việc nhận sự đền bù của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Theo khoản 1 Điều 275 BLDS 2005 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác”. Chúng ta nhận thấy rằng vấn đề đền bù và yêu cầu mở lối đi được quy định trong cùng một khoản nên đã dẫn tới thực trạng là người được yêu cầu buộc người yêu cầu đền bù trước khi mở lối đi. Đây cũng là bất cập của quy định này cần phải được thay đổi cho phù hợp với thực tiễn.

Không những vậy, mặc dù pháp luật quy định người được chấp nhận yêu cầu phải đền bù, nhưng không quy định đền bù như thế nào? Mức đền bù bao nhiêu? Nếu không đền bù thì có được hay không? Thực tiễn xét xử cho thấy thông thường, Tòa án tuyên chủ sở hữu bất động sản liền kề phải dành cho người có bất động sản bị bao bọc bởi bất động sản khác lối đi hợp lý, nhưng về phần đền bù thì không đề cập đến hoặc tuyên phải đền bù nhưng mức đền bù như thế nào thì còn có nhiều ý kiến khác nhau.

(iv) Thứ tư, vấn đề “lối đi thuận tiện và hợp lý” nên được hiểu như thế nào?

BLDS năm 2005 chỉ quy định: vị trí, giới hạn chiều rộng, chiều dài, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Như thế, lối đi theo quy định của pháp luật nên được hiểu chỉ là lối đi cho việc khai thác công năng sinh hoạt đi lại theo nghĩa thông thường hay là lối đi dành cho mục đích kinh doanh thương mại? Vì lối đi có bề ngang 2m phục vụ cho việc đi lại thông thường lại sẽ khác với lối đi 5m phục vụ cho việc vừa đi lại vừa kinh doanh thương mại. BLDS năm 2005 không quy định rõ về vấn đề này, vì vậy “lối đi thuận tiện, hợp lý” trong trường hợp này chỉ có thể được hiểu là sử dụng cho việc đi lại sinh hoạt hằng ngày.

Chính vì quy định không rõ ràng như vậy nên trên thực tế đã có những tranh chấp mà chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc muốn khai thác công năng sử dụng bất động sản của mình để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ nhưng không thể thỏa thuận với các chủ sở hữu bất động sản liền kề để mở một lối đi rộng hơn, vì BLDS năm 2005 không quy định nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề trong vấn đề này.

Hiện nay, các điều kiện kinh tế – xã hội đã có nhiều thay đổi đáng kể, vượt bậc so với trước đây, cho nên việc quy định quyền có lối đi cho các cơ sở sản xuất, kinh doanh là điều cần thiết, nhất là các vùng đất mới khai hoang, phục hóa, trong kinh tế trang trại. Vì vậy cần phải quy định bổ sung quyền yêu cầu về lối đi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải bảo đảm cả các nhu cầu sản xuất, kinh doanh. Hơn nữa “lối đi” theo quy định tại Điều 275 BLDS năm 2005 chỉ có thể được hiểu là lối đi cho người mà không phải là các phương tiện giao thông vận tải, gia súc… và chỉ đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt thông thường mà không phải “hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại (Điều 682 BLDS Pháp); cho sự kinh lý các việc công, nông (Điều 620 BLDS Bắc Kỳ); cần cho sự khai thác địa sản (Điều 472 BLDS Sài Gòn)”.

(v) Thứ năm, về thay đổi hiện trạng lối đi

Lối đi là để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt và khai thác, sử dụng bất động sản bị vây bọc, một khi lối đi đã được thiết lập mà diện tích không đủ để sử dụng một cách bình thường thì yêu cầu xin mở rộng là một việc làm cần thiết. Nhu cầu xin thay đổi hiện trạng lối đi là đòi hỏi tất yếu từ những thay đổi của cuộc sống xã hội. Tuy nhiên, trong các quy định của pháp luật chỉ mới dừng lại ở việc cho chủ thể quyền yêu cầu mở lối đi mà không có quy định quyền xin thay đổi hiện trạng lối đi khi hiện trạng lối đi không còn phù hợp với thực tế. Đây là một quyền thiết yếu vì khi lối đi không còn hợp lý thì buộc phải có sự thay đổi cho phù hợp.

(vi) Thứ sáu, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề trong trường hợp bất động sản được phân chia thành nhiều thành phần mà có bất động sản bị vây bọc.

Pháp luật cần quy định rõ quyền về lối đi qua bất động sản liền kề trong trường hợp phân chia bất động sản thành nhiều phần do mua bán, thừa kế…. mà có bất động sản bị vây bọc thì lối đi được xác lập trong phạm vi bất động sản liền kề có cùng nguồn gốc hay với cả các bất động sản liền kề khác? Theo khoản 3 Điều 275 BLDS năm 2005 quy định: “Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”. 

Quy định này chỉ phù hợp trong trường hợp bất động sản bị phân chia (bất động sản gốc) sau khi phân chia còn quỹ đất để tạo lập lối đi. Trường hợp ngược lại, bất động sản sau khi phân chia không còn quỹ đất để tạo lập lối đi, hay nói cách khác, nếu lối đi được tạo lập trên chính bất động sản gốc thì khi phân chia cho các chủ sở hữu, bản thân bất động sản này quá nhỏ không thể khai thác và sử dụng công năng của nó. Nếu xét về mặt lý thuyết thì một bất động sản chỉ có giá trị khi có lối đi ra đường công cộng, nếu bất động sản bị vây bọc mà không có lối đi ra thì quyền về lối đi là quyền chính đáng đảm bảo khai thác công năng của bất động sản. Nhưng bất động sản liền kề nào chịu sự phiền lụy này? Pháp luật hiện hành chỉ quy định các bất động sản có cùng nguồn gốc phải có nghĩa vụ dành lối đi cho bất động sản phía trong khi phân chia mà không quy định nghĩa vụ này đối với các bất động sản liền kề khác.

2.Quy định của BLDS năm 2015 về quyền về lối đi qua 

So với quy định tại Điều 275 BLDS năm 2005, Điều 254 BLDS năm 2015 đã có một số sự thay đổi cơ bản liên quan đến nội dung của điều luật này:

Thứ nhất, thay đổi đầu tiên dễ nhận thấy nhất đối với điều luật này đó chính là tên điều luật đã lượt bỏ đi cụm từ gây tranh cãi trong BLDS năm 2005 đó chính là “bất động sản liền kề”; tên điều luật này hiện nay chỉ còn là “Quyền về lối đi qua”và khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015 không còn quy định về nội dung “chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc… có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề…” mà bỏ hẳn cụm từ “liền kề” và thay bằng cụm từ “vây bọc”.Như vậy, có thể nhận thấy, BLDS năm 2015 đã khắc phục được bất cập đầu tiên liên quan đến quyền về lối đi qua mà BLDS năm 2005 gặp phải đó chính là về “bất động sản liền kề”. Với việc thay đổi này sẽ giúp cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc (có thể là chủ sở hữu của bất động sản liền kề hoặc trong quá trình khai thác, sử dụng bất động sản bị vây bọc còn có thể tác động lên không chỉ bất động sản liền kề mà còn lên chính những bất động sản khác đó là những bất động sản xung quanh).

Thứ hai, về điều kiện để mở lối đi được thay đổi theo hướng phù hợp với thực tế cuộc sống; tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được quyền yêu cầu mở lối đi. Cụ thể, BLDS năm 2015 đã mở rộng thêm trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ khi không đủ lối đi. Theo khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ”. Như vậy, trong trường hợp bất động sản bị vây bọc hoàn toàn hoặc không đủ hoặc lối đi này quá khó khăn để khai thác sử dụng bất động bị vây bọc thì đều có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc mở cho mình một lối đi.

(iii) Thứ ba, điểm thay đổi đáng được lưu ý tiếp theo cũng rơi vào khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015 khi thay thế quy định tại khoản 1 Điều 275 BLDS năm 2005[16] với cấu trúc thay đổi là đoạn 1 và đoạn in nghiêng (với nội dung được thay đổi theo đó “chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”) đã được tách ra thành một đoạn độc lập và giữa đó là một nội dung khác để cho thấy đền bù là một nội dung không liên quan đến điều kiện mở lối đi qua. Với quy định mới, việc đền bù chỉ là hệ quả việc mở lối đi chứ không là điều kiện được mở lối đi.[17]

(iv) Thứ tư, theo quy định tại khoản 2 Điều 254 BLDS năm 2015, “nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định”. Như vậy, khoản 2 Điều 254 BLDS năm 2015 đã nêu rõ thẩm quyền giải quyết tranh chấp về lối đi, các bên sẽ được quyền lựa chọn Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác để xác định chứ không có nêu chung chung như quy định tại khoản 2 Điều 275 BLDS năm 2005 là “cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định”.

3.Một số kiến nghị trên cơ sở quy định của BLDS năm 2015 về quyền về lối đi qua

Qua việc phân tích một số hạn chế trong quy định của BLDS năm 2005 về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề cũng như những điểm mới của BLDS năm 2015 về quyền về lối đi qua, chúng tôi đề xuất một số kiến nghị sau:

Một là, nên quy định rõ thế nào là “bất động sản bị vây bọc”; “lối đi thuận tiện, hợp lý” và “lối đi không đủ”; “thay đổi hiện trạng lối đi” để tạo cơ sở pháp lý và điều kiện thuận lợi cho Tòa án ra các phán quyết đúng đắn, chặt chẽ nhằm giải quyết tốt các vụ tranh chấp liên quan đến quyền về lối đi qua ngày một nhiều, một phổ biến trong các cộng đồng dân cư ở nước ta. Việc hướng dẫn này cần phải được quy định trong những Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hoặc Thông tư hướng dẫn chi tiết, cụ thể, rõ ràng hơn để việc hiểu và áp dụng pháp luật được thực hiện đúng theo tinh thần của các nhà làm luật liên quan đến nội dung còn vướng mắc bất cập của Điều 254 BLDS năm 2015.

Hai là, cần phải nâng cao hơn nữa năng lực xét xử của Thẩm phán bởi lẽ trong khi chờ đợi hướng dẫn của pháp luật đối với các vướng mắc nêu trên. Một khi thực tế phát sinh tranh chấp liên quan đến những vấn đề này, đặt ra yêu cầu rất lớn cho các Thẩm phán trực tiếp tham gia xét xử những tranh chấp quyền về lối đi qua đó chính là cần phải giải thích, lập luận cũng như đánh giá đúng, chính xác về những vấn đề nêu trên để đảm bảo “cân bằng” quyền và lợi ích của các bên trong tranh chấp.

Kết luận

Quyền về lối đi qua là một quyền dân sự, thiết thực của người dân, khi không có lối đi, hoặc có nhưng không đủ hoặc việc quyết định về lối đi làm ảnh hưởng, gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người dân thường theo đuổi rất quyết liệt về khiếu nại. Mặc dù BLDS năm 2015 cũng đã có nhiều sự thay đổi đáng kể liên quan đến nội dung quyền đối với bất động sản liền kề trong đó có quy định về quyền về lối đi qua. Tuy nhiên, quy định quyền về lối đi qua vẫn còn những điểm bất cập chưa được tháo gỡ, nếu áp dụng trên thực tế sẽ gặp những khó khăn vướng mắc cho các bên liên quan. Chính vì lẽ đó, vấn đề này cần được xem xét và quy định rõ ràng hơn nữa, khắc phục những điều còn tồn đọng trong quy định của luật để tránh những tranh chấp dai dẳng có thể kéo dài trên thực tế.

Nguồn: Tạp chí Tòa án nhân dân