Trong quá trình sử dụng đất, để chứng minh tài sản gắn liền với đất khi có tranh chấp, chia tài sản thì việc đăng ký quyền sở hữu với nhà cửa là một thủ tục không thể thiếu, vậy nhà cửa gắn liền với đất thì đăng ký quyền sở hữu thế nào?
1. Nhà cửa là tài sản trên đất được quy định ra sao?
Căn cứ Điều 104 Luật Đất đai 2013 đã giải thích thuật ngữ tài sản gắn liền với đất khi cấp Giấy chứng nhận đối nhà cửa gắn liền với đất đang sử dụng như sau:
Theo đó, tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:
- Đất phi nông nghiệp:
+ Nhà ở.
+ Công trình xây dựng khác.
- Đất nông nghiệp:
+ Rừng sản xuất là rừng trồng.
+ Cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Ngoài ra, khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 cũng có liệt kê bất động sản bao gồm các loại tài sản như: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Những loại giấy tờ nào dùng để chứng minh quyền sở hữu nhà cửa?
Căn cứ khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP) quy định hộ gia đình, cá nhân trong nước có thể dùng một trong các loại giấy tờ sau đây để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm:
(1) Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
(2) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định 61-CP năm 1994 ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05/7/1994.
(3) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
(4) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết 23/2003/QH11 năm 2003 về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/7/1991, Nghị quyết 755/2005/NQ-UBTVQH11 quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/7/1991;
(5) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01/7/2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;
(6) Bản án hoặc quyết định của TAND hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;
(7) Trường hợp các giấy tờ nêu trên có ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01/7/2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được UBND cấp xã xác nhận.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01/7/2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được UBND cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.
Trường hợp người đề nghị mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được UBND cấp xã xác nhận.
(8) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ nêu trên thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01/7/2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật.
Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01/7/2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01/7/2006.
Trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.
3. Thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà cửa
* Chuẩn bị hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà cửa
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK.
Mẫu số 04a/ĐK tải
- 09 loại giấy tờ chứng minh tạo lập, chuyển giao tài sản là nhà cửa tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Đối với các loại tài sản trên đất như công trình không phải để ở và cây trồng thì theo Điều 32, 33, 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất.
- Sổ đỏ đã cấp.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp chủ sở hữu công trình không đồng thời là người sử dụng đất.
* Thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà cửa
- Cơ quan có thẩm quyền xét duyệt hồ sơ:
+ Tại cấp huyện: Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
+ Tại cấp xã: Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn)..
- Thời gian thực hiện:
+ Không quá 15 ngày, riêng đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.
+ Thời gian được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
