Thu hồi đất - Hình minh họa

Nhà đất là tài sản lớn và quan trọng nhất đối với mỗi người dân, khi có kế hoạch quy hoạch từ Nhà nước thì sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân. Mức bồi thường đối với đất trong trường hợp này rất được người dân quan tâm. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp thắc mắc cho vấn đề trên.

1. Điều kiện để được bồi thường  khi nhà nước thu hồi đất

Theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của hộ cá nhân nếu thuộc trường hợp sau đây:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

 - Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)

- Có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Ngoài ra, điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất của Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;  Tổ chức được Nhà nướ; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại; Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013.

2.  Phương thức bồi thường

- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi,

- Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Việc định giá đất cụ thể được hướng dẫn bởi Mục 3 Chương 2 Nghị định 44/22014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Bên cạnh đó, hộ gia đình cá nhân còn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại được quy định tại Điều 76 Luật Đất đai 2013).

a. Bồi thường đối với  đất ở

Căn cứ theo Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định hình thức bồi thường trong từng trường hợp như sau:

Trường hợp 1:  Bồi thường bằng việc giao đất  có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi:

 Hộ gia đình cá nhân sẽ bồi thường bằng hình thức giao đất nếu thuộc trường sau:

- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Trường hợp 2: Bồi thường bằng tiền

- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. 

-  Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

b. Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp dùng cho các mục đích khác không phải để ở

Căn cứ theo Điều 7 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Đối với đất sử dụng có thời hạn thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất thu hồi; thời hạn sử dụng đất được bồi thường là thời hạn sử dụng còn lại của đất thu hồi; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền

3. Mức bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại căn cứ theo Điều 3 Thông tư 37/2014/TT-BTNMT

-  Hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất chỉ làm căn cứ để chứng minh về việc người sử dụng đất đã đầu tư vào đất.

Hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất gồm các giấy tờ sau đây:

- Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, cải tạo đất, chống xói mòn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố nền đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

- Văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất quy định tại Điểm a Khoản này;

-  Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư.

 Người có đất thu hồi không có một trong các loại giấy tờ theo  quy định nhưng thực tế đã có đầu tư vào đất thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương quyết định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau: