Từ ngày 01/01/2025, khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực thi hành, nhiều quy định về quyền đất đai của các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sẽ được mở rộng. Cụ thể như sau.

(1) Thuật ngữ

Theo Luật Đất đai 2013 quy định, “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” bao gồm gồm các doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Sang đến Luật Đất đai 2024, thuật ngữ này được thay thế bằng “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” những tổ chức này phải đáp ứng được những điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư 2020 để thực hiện dự án có sử dụng đất.

Có thể thấy, việc thay đổi thuật ngữ từ “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” thành “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” của Luật Đất đai 2024 là để tạo nên sự đồng bộ, thống nhất với các quy định liên quan như Luật Đầu tư 2020, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023.

(2) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao

Chính vì không được cụ thể tại Luật Đất đai 2013 dẫn đến nhiều ảnh hưởng, hạn chế đến quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trong việc sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. 

Để khắc phục tình trạng này, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao tại Điều 43 Luật Đất đai 2024 như sau:

- Trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trả tiền thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê lại thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 33 của Luật Đất đai 2024.

- Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 1 Điều 34 của Luật Đất đai 2024.

(3) Được sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản

Cụ thể, tại Khoản 3 Điều 119 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm quyền được sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài như sau:

“Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”

Có thể thấy, Điều khoản này được bổ sung nhằm khắc phục tình trạng thiếu cơ sở pháp lý tại Luật Đất đai 2013 và hạn chế quyền tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

(4) Mở rộng phương thức nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Về mặt hạn chế, tại Luật Đất đai 2013 chỉ quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất qua các phương thức như:

- Kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai. 

- Thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ. 

- Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai. 

- Văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.

- Văn bản về việc chia, tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với nhóm người có quyền sử dụng đất chung.

- Bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án. Hạn chế sự lựa chọn của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong việc giải quyết tranh chấp đất đai. Chưa áp dụng triệt để nguyên tắc thị trường trong giải quyết tranh chấp đất đai, đặc biệt là tranh chấp giữa các thương nhân, tổ chức kinh tế sử dụng đất. 

Chính vì thế, tại Luật Đất đai 2024 đưa ra giải pháp cho vấn đề này bằng cách bổ sung thêm các phương thức tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất là Quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài Thương mại Việt Nam. 

(5) Sửa đổi, bổ sung cho thuê đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối theo hình thức thu tiền thuê đất hàng năm để nuôi trồng thủy sản

Để khắc phục tình trạng bó hẹp phạm vi như Luật Đất đai 2013, tại Điều 215 Luật Đất đai 2024 quy định về Đất có mặt nước chuyên dùng và đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối như sau:

Định nghĩa: 

Luật Đất đai 2024 quy định rõ về đất có mặt nước chuyên dùng là đất có mặt nước của các đối tượng thủy văn dạng ao, hồ, đầm, phá đã được xác định mục đích sử dụng mà không phải mục đích nuôi trồng thủy sản. Và đất Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối là đất nằm trong lòng sông, ngòi, kênh, rạch, suối.

Về chế độ quản lý và sử dụng: 

- Nhà nước giao cho tổ chức: 

+ Mục đích sử dụng: Phi nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng, khai thác thủy sản. 

+ Hình thức: Giao đất để quản lý kết hợp sử dụng, khai thác. 

- Nhà nước cho thuê đất: 

+ Đối tượng: Tổ chức kinh tế, cá nhân. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

+ Mục đích sử dụng: Nuôi trồng thủy sản hoặc sử dụng với mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng thủy sản. 

+ Hình thức: Cho thuê đất và thu tiền thuê đất hàng năm. 

+ Yêu cầu: Phải thực hiện theo quy định của pháp luật về tài nguyên nước.

- Nhà nước cho thuê đất có mặt nước: 

+ Đối tượng: Hồ thủy điện, thủy lợi. 

+ Mục đích sử dụng: Kết hợp sử dụng với mục đích phi nông nghiệp, nuôi trồng, khai thác thủy sản. 

+ Hình thức: Cho thuê đất theo thẩm quyền. 

- Nhà nước giao, cho thuê đất: 

+ Vị trí: Trong phạm vi bảo vệ và phạm vi phụ cận đập, hồ chứa nước thuộc công trình thủy điện, thủy lợi. 

+ Đối tượng: Tổ chức, cá nhân. Mục đích sử dụng: Quản lý, kết hợp sử dụng, khai thác đất có mặt nước kết hợp với các mục đích sử dụng đất khác. 

+ Hình thức: Giao đất, cho thuê đất. 

+ Yêu cầu: Phải tuân theo quy định của pháp luật có liên quan và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép.

Ngoài ra, Nhà nước còn quy định việc khai thác, sử dụng đất có mặt nước chuyên dùng và đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối phải bảo đảm không ảnh hưởng đến mục đích sử dụng chủ yếu đã được xác định.

Đồng thời, phải tuân theo quy định về kỹ thuật của các ngành, lĩnh vực có liên quan và các quy định về bảo vệ cảnh quan, môi trường và không làm cản trở dòng chảy tự nhiên lẫn gây cản trở giao thông đường thủy.