Thời gian trước đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.Hồ Chí Minh có công bố Danh sách 77 dự án nhà ở đang đăng ký thế chấp; hay gần đây là thông tin PVCLand bị yêu cầu tuyên bố phá sản vì không thể giao nhà cho người dân đúng thời điểm khiến người dân đã và đang mua nhà cảm thấy hoang mang , lo lắng tiền mất tật mang.

Tuy nhiên đây lại không phải chuyện bất ngờ khi mà thực tế , rất nhiều người dân mua nhà ở, căn hộ được chủ đầu tư ký hợp đồng hứa hẹn sẽ bàn giao giấy tờ theo thời hạn xác định nào đó. Nhưng tới thời hạn, thì người mua nhà vẫn trong tình trạng ở nhà thuê khi chủ đầu tư không thể giải quyết được giấy tờ vì dự án đang thế chấp ngân hàng, tệ hơn nữa là không được giao nhà. Nếu rơi vào tình huống đó, chúng ta phải làm thế nào???

Sau khi tìm hiểu vấn đề nêu trên, mình có 1 số thông tin sau:

Thực tế thì việc các chủ đầu tư thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để lấy nguồn đầu tư vào những chỗ khác là chuyện bình thường  và được pháp luật cho phép.

Chúng ta có thể phân chia Dự án đang thế chấp ngân hàng thành 3 loại như sau:

+ Thế chấp để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (Theo điều 56 Luật kinh doanh bất động sản) chứ không phải là vay tiền ngân hàng.

+ Thế chấp để vay tiền nhưng đang hoạt động tốt như để phát triển dự án, xây dựng công trình…

+ Thế chấp để vay tiền nhưng doanh nghiệp hoạt động không tốt, đang có vấn đề.

Như vậy,

(1) Đối với người đã mua nhà thuộc dự án đang bị thế chấp mà chưa làm được sổ

Theo Điểm b Khoản 1 Điều 11 TTLT 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT thì:

“Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi bán nhà ở trong dự án đó, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp).”. Vậy nên,

- Trước hết người mua nên yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục giải chấp tài sản theo quy định để người mua có đủ căn cứ pháp lý làm giấy tờ nhà.

- Trường hợp chủ đầu tư không chịu làm thủ tục giải chấp thì người mua nhà có thể làm hồ sơ tiến hành khởi kiện chủ đầu tư đòi bồi thường thiệt hại (Chủ đầu tư đã làm trái quy định khi không thực hiện giải chấp trước khi bán nhà gây thiệt hại cho người mua nhà).

(2)  Đối với người chuẩn bị mua nhà

Cũng không nên quá hoang mang vì như đã trình bày ở trên dự án thế chấp có thể chia làm nhiều loại. Tuy nhiên, để tránh rủi ro người mua nhà nên:

+ Yêu cầu Chủ đầu tư đưa ra các giấy tờ chứng minh nhà không đang bị thế chấp. Vì theo Quy định K2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản thì trước khi bán nhà chủ đầu tư phải gửi thông báo đến Sở Xây dựng kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở đó đủ điều kiện để giao dịch

==> Nếu không có thì không nên mua

+ Yêu cầu văn phòng đăng ký đất đai thông báo tình trạng của bất động sản

Luật quy định thì thông tin này phải công khai nhưng thực tế mình thấy để xem được cái này khó lắm.

Cho dù có lấy được thông tin thì vẫn có phát sinh vấn đề đó là hiện nay chủ dự án vẫn có thể đem thế chấp mà sở Tài nguyên môi trường không nắm được thông tin. Đó là trường hợp thế chấp bằng quyền tài sản trên đất (quyền khai thác, quyền sở hữu, quyền bán tài sản trên đất và nhiều quyền liên quan đến đất) mà không cần sổ đỏ, không cần đăng ký tại Sở TN-MT.

P.s: Thú thật là em đang định mua nhà các bác ạ, nói thì nói thế nhưng vẫn lo lắng lắm