Việc đóng góp kinh phí xây dựng lại chung cư của chủ sở hữu căn hộ là một vấn đề phức tạp, phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Vậy, liệu chủ căn hộ có bị mất nhà nếu không đóng góp?

(1) Sau bao lâu thì phải xây lại chung cư mới?

Thông thường, trong sổ hồng của nhà chung cư, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được ghi là 50 năm. Bởi vì sau thời gian 50 năm sử dụng nhà chung cư có thể sẽ xuống cấp, cần nâng cấp, sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng mới lại để đảm bảo an toàn cho những người sinh sống trong chung cư.

Tuy nhiên, không phải cứ mặc định 50 năm là chủ sở hữu căn hộ sẽ không được sử dụng căn hộ của mình nữa.

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư.

Như vậy, theo quy định trên, thời gian sử dụng chung cư được ghi trong hồ sơ thiết kế chung cư dựa vào kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, khi hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế thì UBND tỉnh sẽ tổ chức kiểm định, đánh giá lại chất lượng công trình chung cư này. Nếu kết quả của kết luận kiểm định là nhà chung cư vẫn còn bảo đảm chất lượng và an toàn thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.

Trường hợp nhà chung cư không còn đảm bảo chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì nhà chung cư sẽ thuộc diện bị phá dỡ để xây dựng lại, lúc này chủ căn hộ sẽ được UBND tỉnh tổ chức di dời, bố trí chỗ ở tạm thời.

(2) Tình trạng chung cư như thế nào sẽ thuộc diện bị phá dỡ?

Theo khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023, các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư bao gồm:

- Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng

- Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng

- Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư

- Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị

- Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Như vậy, nhà chung cư hết hạn sử dụng hoặc chưa hết hạn sử dụng mà thuộc trường hợp phải phá dỡ thì phải thực hiện việc phá dỡ nhà chung cư.

(3) Không đóng góp tiền xây lại chung cư mới, chủ căn hộ có bị mất nhà không?

Theo quy định tại Điều 42 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, chủ sở hữu nhà chung cư không thuộc trường hợp nhà chung cư cũ theo khoản 10 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 (được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước) phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư mới.

Như vậy, theo quy định trên, chủ sở hữu căn hộ phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư mới nếu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ được xây dựng sau năm 1994.

Theo khoản 3 Điều 42 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định, trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ nếu không đóng góp kinh phí xây dựng chung cư mới thì được bồi thường theo quy định tại Điều 44 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.

Điều này đồng nghĩa với việc chủ sở hữu căn hộ không đóng góp kinh phí xây dựng chung cư mới sẽ không có suất được sở hữu căn hộ mới sau khi chung cư xây dựng xong. Tuy nhiên, chủ sở hữu căn hộ vẫn được nhận một khoản bồi thường (như việc bị thu hồi đất, nhà ở), chứ không phải sẽ mất trắng nhà của mình.