Hiện nay khi mua bán nhà đất thì để đảm bảo cho việc thực hiện giao dịch, các bên thường thực hiện công việc đặt cọc. Như vậy việc đặt cọc này có cần phải lập thành hợp đồng và có cần phải công chứng?
1. Đặt cọc là gì?
Điều 328 BLDS 2015 quy định
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy việc đặt cọc nên được lập thành văn bản dù pháp luật không bắt buộc mà ở đây chúng ta hay gọi là hợp đồng đặt cọc, và nội dung đặt cọc có thể riêng hoặc chung với hợp đồng mua bán.
Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể số tiền phải đặt cọc bao nhiêu thì hợp đồng đặt cọc mới có hiệu lực, vì thế số tiền đặt cọc là bao nhiêu tùy theo sự thỏa thuận của bên mua và bên bán
>>> Xem mẫu hợp đồng đặt cọc tại đây
Có cần công chứng hợp đồng đặt cọc?
Pháp luật không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng thì mới có hiệu lực, nên các bên có thể tự ký kết với nhau. Mà chỉ bắt buộc công chứng với hợp đồng mua bán nhà đất
2. Các vấn đề pháp lý phát sinh liên quan đền việc đặt cọc
2.1. Trường hợp hợp đồng được giao kết thì:
- Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc
- Tài sản đặt cọc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền
2.2. Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
2.3. Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì:
- Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc
- Trả một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc
Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác đó.
3. Những lưu ý khi làm hợp đồng đặt cọc.
3.1. Cần phải phân biệt rõ tiền đặt cọc và tiền trả trước.
Về hình thức, tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) mà bên mua giao trước cho bên bán, nhằm đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết. Tuy nhiên, về bản chất, 2 khái niệm này lại hoàn toàn khác biệt và không thể đánh đồng với nhau.
Cụ thể, đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, tiền trả trước là việc bên mua tiến hành trả trước một khoản tiền cho bên bán, nói cách khác là thực hiện trước một phần nghĩa vụ. Chính vì bản chất đã có sự khác biệt nên khi có vi phạm xảy ra, hậu quả pháp lý sẽ khác nhau tùy theo hình thức là tiền đặt cọc hay tiền trả trước.
Đối với đặt cọc:
- Nếu hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Đối với trả tiền trước: Khi có bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn lại cho bên đã trả mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào.
Lưu ý, Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ–CP quy định: Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. Vì vậy khi lập hợp đồng đặt cọc cũng như biên bản giao nhận tiền, người mua cần lưu ý ghi rõ khoản tiền mình giao trước cho bên bán là tiền cọc hay tiền trả trước, tránh phát sinh tranh chấp về sau.
3.2. Khi nào nền công chứng hợp đồng đặt cọc?
Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP HCM giải thích khi các bên ký HĐ đặt cọc tại Tổ chức hành nghề công chứng thì trên hệ thống công chứng đã treo thông tin “thửa đất …./TBD số… đã ký HĐ đặt cọc ngày….”. Thông thường, các bên sẽ thỏa thuận chi tiết tại HĐĐC là đến hạn ký HĐ mua bán, bên bán không bán thì đền "n" lần cọc, bên mua không mua thì mất cọc.
Tuy nhiên, khi bên mua bỏ cọc (không đến ký công chứng, không liên hệ được, tắt điện thoại….) thì việc hủy HĐ đặt cọc đã công chứng phải theo quy định tại Luật Công chứng. Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định việc hủy HĐ phải được cả 2 bên đồng ý. Nhưng, bên mua đã bỏ cọc thì khó có thiện chí phối hợp ký hủy với bên bán. Công chứng viên trên thực tế không thể biết được các bên đã giải quyết các điều khoản của HĐ đặt cọc như thế nào nên không thể xác nhận cho chủ đất tiếp tục chuyển quyền sử dụng đất.
Cũng theo luật sư, nếu muốn hủy HĐ đặt cọc công chứng, hai bên lại phải thực hiện thủ tục huỷ hợp đồng tại văn phòng công chứng - nơi đã công chứng hợp đồng ban đầu và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp bên bán không phối hợp ký hủy thì bắt buộc bên mua phải liên hệ tòa án để đề nghị chấm dứt hiệu lực HĐ đặt cọc do bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ của mình. Theo quy định hiện hành của pháp luật tố tụng dân sự, thời gian tòa án giải quyết theo quy định là 4 – 6 tháng (cấp sơ thẩm) và trên thực tế có thể nhanh hoặc chậm hơn thời hạn nêu trên.
Việc ký HĐ đặt cọc công chứng đảm bảo quyền lợi – sự ràng buộc cho cả bên bán và bên mua. Tuy nhiên, nếu phát sinh tranh chấp thì sẽ rất tốn thời gian, công sức để xử lý.
Luật sư Cường khuyến cáo đối với các bất động sản có giá trị lớn và tỷ lệ đặt cọc cao (trên 30% tổng giá trị) thì bên bán hãy cân nhắc đến việc ký HĐ nhận cọc tại tổ chức công chứng.
Nếu gặp trường hợp bên mua không đến Tổ chức công chứng để ký HĐ mua bán như cam kết thì bên bán yêu cầu công chứng viên lập biên bản sự việc hoặc liên hệ liên hệ Thừa phát lại lập vi bằng tại thời điểm đó để làm chứng cứ. Việc này cực kỳ quan trọng, sẽ giúp bên bán đẩy nhanh quá trình giải quyết tại tòa án sau này.
Luật sư lưu ý một số nội dung thỏa thuận tại HĐ đặt cọc công chứng nên ghi nhận rõ địa chỉ liên hệ của bên đặt cọc (để gửi thông báo sau này); các thông tin về nhân thân, số điện thoại liên hệ, các thông tin, nội dung trao đổi thông qua tin nhắn, các nền tảng mạng xã hội. Đồng thời ghi rõ Tổ chức công chứng sẽ dùng Hợp đồng đặt cọc làm cơ sở chứng cứ cung cấp cho tòa án đẩy nhanh quá trình giải quyết các vấn đề sau này tại tòa,
Như vậy trên thực tế khi bên mua muốn bên bán đảm bảo việc giao nhà cho mình thì việc tiến hành công chứng là cần thiết.
Tham khảo Cafebiz
