Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Như vậy điều kiện để trở thành thành viên trong hộ gia đình SDĐ là:
- Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng
- Đang sống chung
- Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ
1. Bên chuyển nhượng
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Bên nhận chuyển nhượng
Chỉ được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho khi không thuộc trường hợp cấm theo quy định tại Điều 191, 192 Luật Đất đai 2013.
3. Khi sang tên phải có sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất
Căn cứ khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT
Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Trường hợp này được hiểu là những người có tên trên Giấy CNQSDĐ chứ không phải là trong sổ hộ khẩu và phải có văn bản những người này đồng ý cho việc chuyển nhượng có công chứng, chứng thực theo quy định.
Thủ tục sang tên Sổ đỏ
1. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 các bên cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
a. Bên chuyển nhượng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
- Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).
b. Bên nhận chuyển nhượng
- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).
2. Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Căn cứ Thông tư 111/2013/TT-BTC, Thông tư 92/2015/TT-BTC và Nghị định 140/2016/NĐ-CP
a. Thuế thu nhập cá nhân
- Mức nộp:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
Ai phải nộp: Do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người chuyển nhượng phải nộp.
b. Lệ phí trước bạ
- Mức nộp:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá chuyển nhượng)
Ai phải nộp: Do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải nộp.
3. Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)
Bước 1: Nộp hồ sơ
- Thành phần hồ sơ:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
+ Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
- Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
- Đại phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận, giải quyết
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 3: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…
