Hiện Chính phủ đang dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị Định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, trong đó đề xuất phương pháp xác định giá đất mới được thay đổi dự kiến sẽ phù hợp với thực tiễn trong thời gian tới.
Bổ sung một số thuật ngữ mới nhằm xác định giá đất mới
- Thu nhập ròng là thu nhập được xác định bằng cách lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí để tạo ra thu nhập đó trong cùng một khoảng thời gian.
- Giá đất phố biến trên thị trường là mức giá xuất hiện nhiều nhất qua thống kê trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.
- Khu đất cần định giá là tập hợp các thửa đất cần định giá trong cùng một dự án có sử dụng đất.
Đề xuất chỉ còn 03 phương pháp xác định giá đất
- Phương pháp so sánh:
Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tổ ảnh hưởng đến giá đất để xác định giá đất của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập:
Được tính bằng thu nhập ròng bình quân nằm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng (VND) kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại mà Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ có lãi suất tiền gửi thấp nhất trên địa bàn cấp tỉnh trong thời gian 12 tháng kể từ thời điểm định giá trở về trước.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:
Được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh ban hành thông qua việc phân tích, so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.
(Hiện hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định 05 phương pháp xác định giá đất gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất).
Dự kiến rút ngắn quy trình thực hiện xác định giá đất cụ thể
Sửa đổi Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể thực hiện như sau:
- Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể quy định tại Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP thực hiện theo quy định sau đây:
+ Chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể;
+ Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;
+ Xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, tờ trình về phương án giá đất;
+ Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
+ Thẩm định phương án giá đất;
+ Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định;
+ UBND cấp có thẩm quyền quyết định giá đất.
- Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định gồm có:
+ Tờ trình về phương án giá đất của cơ quan tài nguyên và môi trường;
+ Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đã tiếp thu, chỉnh sửa, hoàn thiện theo Văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
+ Văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
+ Biên bản cuộc họp Hội đồng thẩm định.
